1月，市十五屆人大四次會議高票通過了《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)。近日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業管理條例》，7月1日正式施行，屆時，拒交物業費將會被列入失信黑名單，物業維修資金使用可以啟動綠色快速通道，物業公司要定期公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。

房屋質量問題應該由開發商負責，然而在以前，如果開發商“不講理”，業主和物業公司也沒轍。《條例》實施后，開發商將被要求在房屋產權初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，用來保障物業保修期內維修費用。該物業保修金交存期間為5年，交存期內，物業保修金不足的，開發商應當補足;等交存期滿后，物業保修金有余額的，開發商可以拿回。條例中還明確，物業保修金不得納入房屋建設成本。

哪種情況下，不交納物業費的業主會被列入失信“黑名單”?根據《條例》，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

由于維修資金申請困難，不少小區的維修資金長期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設置了“維修資金綠色通道”。物業管理區域內發生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要動用維修資金時，有關部門應當在兩個工作日內完成審核。

小區賬目管理是不少業主關注的焦點，如何避免業主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶，物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會應當規范財務管理并定期公示賬目，業主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產。

南京市住宅物業管理條例全文

(征求意見稿)

第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

住房和城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

第五條 本市建立物業管理區域違法行為實名投訴登記受理制度，市人民政府應當明確投訴登記事項。

各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規行為。

業主、業主委員會、社區居(村)民委員會和物業服務企業等相關單位和個人有權對物業管理區域內的違法違規行為投訴舉報。

第六條 本市建立物業服務第三方顧問與評估制度。物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方顧問與評估機構，開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。

物業服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。

第七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區，市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

老舊住宅小區的范圍由市人民政府確定。

第八條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、公共利益、危害預防、社區共建等事項。

第九條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，調處行業內部爭議，定期發布物業服務市場信息，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

鼓勵從事物業管理研究的專家和物業管理相關專業技術人員加入物業管理行業協會。

第二章 物業管理區域

第十條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分。

　有下列情形之一的，在規劃設計時應當劃定為不同的物業管理區域：

(一)被城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮公共水體等分割成若干組團的;

(二)可以明顯區分為住宅、商業等不同物業管理形態的;

(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的。

分期開發建設或者二個以上建設單位共同開發建設的住宅小區，配套設施設備無法分割并獨立使用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

分期開發建設項目，先期交付部分應當符合物業管理用房配置要求。

第十一條 建設單位在向規劃行政主管部門辦理規劃許可手續時，應當依據本條例第十條規定，提出物業管理區域劃定方案。規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取區物業管理行政主管部門的區域劃分意見。

第十二條 新建住宅物業出售前，建設單位應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理物業管理區域備案，提供下列材料：

(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);

(二)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證(規劃條件和規劃核實相關資料);

(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)經規劃核準的物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(五)法律、法規規定需要提供的其他材料。

第十三條 建設單位應當將下列材料在物業管理區域在商品房買賣合同及臨時管理規約中明示：

(一)前期物業管理招投標備案表;

(二)物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置;

(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第十四條 已劃定物業管理區域并實施物業管理但未備案的住宅小區，物業服務企業應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項規定的材料。物業服務企業無法提供的，應當書面報告物業管理區域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業管理區域內專有部分的數量，以及除專有部分外共有部分的情況。

物業服務企業應當將已備案的物業管理區域向全體業主公告。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)依法征求相關業主意見后確定物業管理區域。

第十五條 物業管理區域需要分立或合并的，應當形成區域調整方案，并經物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

物業管理區域調整后，應當重新辦理備案手續。

第三章 業主大會與業主委員會

第十六條 業主應當依據法律、法規、業主大會議事規則、臨時管理規約或者管理規約等，以實名方式參加業主自治活動，行使權利，履行義務。

業主請求物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)提供協助、指導和監督的，應當提供有效身份證明。

第十七條 業主大會根據物業管理區域的劃定成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以設立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。非業主代表的業主可以列席業主代表大會會議。

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第十八條 符合首次業主大會成立條件的，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)的要求依法報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照總建筑面積的一定比例承擔，具體比例由市物業管理行政主管部門另行制定。

建設單位應當在辦理房屋銷售許可手續前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)，由業主大會籌備組使用。

籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

第十九條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十條 符合成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組人數應當為五至十三人單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安機關、司法所、城市管理行政主管部門、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以書面公告。

籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)個人信用記錄良好，無犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費、專項維修資金等義務，不得有違規裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為。

第二十二條 籌備組應自成立之日起九十日內，完成下列籌備工作：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬訂業主大會議事規則和管理規約草案，其中議事規則草案中應當明確是否設立業主代表大會、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

業主對公告的前款內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見。籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

籌備階段發生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。

第二十三條 設立業主小組，成立業主代表大會的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組、業主代表大會的職責范圍、工作規范等事項。

同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

第二十四條 業主小組議事由該業主小組推選產生的業主代表主持。業主小組范圍內的全體業主共同討論決定下列事項：

(一)本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

(二)推選本小組參加業主大會的業主代表;

(三)其他有關本小組范圍內共有和共同管理的事項。

業主小組做出的決定應當符合議事規則、管理規約的規定，并在做出決定后七日內向業主委員會備案。

第二十五條 業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在議事規則中規定。業主代表資格終止的，其受業主委員會或業主大會委托保管的相關資料應當在七日內移交給業主委員會。

第二十六條 業主代表履行下列職責：

(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

(二)組織開展本條例第二十四條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

(三)向業主委員會傳達本小組業主的有關意見和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)議事規則規定的其他職責。

第二十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人或者單位業主委托的自然人。

業主委員會委員由業主大會選舉產生。業主委員會設主任一名。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免：

(一)不具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關系;

(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

(四)未按照規定交納物業服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;

(五)出租房屋侵害其他業主合法權益;

(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益;

(七)有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;

(八)違反業主大會議事規則、管理規約;

(九)其他原因不宜擔任業主委員會委員。

第二十八條 業主大會成立及業主委員會選舉完成后，業主委員會應當依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

備案材料齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。

業主大會成立后，可以憑備案證明文件到區民政部門登記，領取登記證書。

業主大會在民政部門登記后，首次業主大會的召開之日為其成立之日;依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

第二十九條 業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并在物業管理區域向全體業主公布，接受業主質詢;

(三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設備設施的經營方式，管理、使用經營收益;