南京市住宅物業管理條例全文(2016)征求意見

南京市人大常委會已于8月下旬初次審議《南京市住宅物業管理條例(2016)》，將于2015年10月二次審議該條例草案。為了更好地修改完善條例草案，現將條例草案文本全文公布，歡迎社會各界提出修改意見和建議。請將修改意見和建議于2015年9月底前反饋給我們。

南京市住宅物業管理條例全文(2016)(草案)

第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

住房和城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、特種設備安全監督、價格、人防、環境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

第五條 本市建立物業管理區域違法行為實名投訴登記、限時回復制度，市人民政府應當明確投訴登記事項、投訴辦理程序以及實名投訴保密制度等。

各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規行為。

業主、業主委員會、社區居(村)民委員會和物業服務企業等相關單位和個人有權對物業管理區域內的違法違規行為投訴舉報。

第六條 本市建立物業服務第三方顧問與評估制度。物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方顧問與評估機構，開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招標投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。

物業服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。

第七條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、社區共建等重大物業管理事項。

第八條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，促進誠信經營;加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平;定期發布物業服務市場信息，調處行業內部爭議，維護物業服務企業的合法權益。

鼓勵物業服務企業、從事物業管理研究的專家和物業管理相關專業技術人員加入物業管理行業協會。

第二章 物業管理區域

第九條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。

有下列情形之一的，在規劃設計時可以劃定為不同的物業管理區域：

(一)被城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮公共水體等分割成若干組團的;

(二)可以明顯區分為住宅、商業等不同物業管理形態的;

(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用，可以劃定為不同組團的。

分期開發建設或者二個以上建設單位共同開發建設的住宅小區，配套設施設備無法分割、獨立使用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第十條 建設單位在向規劃行政主管部門辦理規劃許可手續時，應當依據本條例第九條規定，提出物業管理區域劃定方案。規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業管理行政主管部門的區域劃分意見。

第十一條 新建住宅物業出售前，建設單位應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理物業管理區域備案，提供下列材料：

(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);

(二)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證(規劃條件和規劃核實相關資料);

(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)經規劃核準的物業管理區域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;

(五)法律、法規規定需要提供的其他材料。

第十二條 建設單位應當將下列材料在商品房買賣合同及臨時管理規約中明示：

(一)前期物業管理招標投標備案表;

(二)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(三)物業管理區域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;

(四)地下室、底層架空層、天臺等共用部位的面積及權屬;

(五)物業服務用房(含業主委員會議事活動用房)的面積和位置;

(六)共用設施設備名稱、用途及權屬;

　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

第十三條 已劃定物業管理區域并實施物業管理但未備案的住宅小區，物業服務企業應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門備案，并提供第十一條第二至四項規定的材料。物業服務企業無法提供的，應當書面報告物業管理區域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業管理區域內專有部分的數量，以及除專有部分外共有部分的情況。

物業服務企業應當將已備案的物業管理區域向全體業主公告。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

第十四條 物業管理區域需要分立或合并的，應當形成區域調整方案，對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

需要分立的，應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意;需要合并的，應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。

物業管理區域調整后，應當重新辦理備案手續。

第三章 業主大會與業主委員會

第十五條 業主應當依據法律、法規、業主大會議事規則、臨時管理規約或者管理規約等，以實名方式參加業主自治活動，行使權利，履行義務。

業主大會議事規則、臨時管理規約或者管理規約，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

第十六條 業主大會根據物業管理區域的劃定成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主人數較少，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以設立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。

業主大會或者業主代表大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第十七條 符合首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)成立條件的，建設單位應當依法報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主監督。籌備經費的結余部分應當納入住宅專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

第十八條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組人數應當為五至十三人單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安機關、城市管理行政主管部門、司法所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以書面公告。

籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

第十九條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，無犯罪記錄;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)不得有索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費用、住宅專項維修資金等義務，不得有違規裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為;且本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。

第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會會議：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬訂業主大會議事規則和管理規約草案，其中議事規則草案中應當明確是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見。籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

業主大會成立及業主委員會選舉完成后，籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散。籌備階段發生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。

第二十一條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合業主大會成立法定條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。