小產(chǎn)權(quán)房是“土地財(cái)政”的產(chǎn)物

國(guó)土資源部官員在國(guó)土部新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部等14個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，目前正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房處理政策方案

我國(guó)農(nóng)村土地集體所有制度建立以來(lái)，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利一直沒(méi)有得到明確界定。在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利受損主要來(lái)源于土地的國(guó)家征用、集體支配和土地關(guān)系立法的不完備。為此，從2007年6月建設(shè)部針對(duì)小產(chǎn)房作出風(fēng)險(xiǎn)提示，國(guó)土部高調(diào)表示違規(guī)“小產(chǎn)權(quán)房”將拆除，到2007年年底，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題討論，國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注逐步升溫。

但是，我們必須承認(rèn)，低價(jià)“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，折射出的正是一些地方房?jī)r(jià)的虛高。在某種程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”為城市中的一些低收入階層解決了居住問(wèn)題。就此而言，為“小產(chǎn)權(quán)房”尋找一條出路也是現(xiàn)實(shí)的選擇。

農(nóng)村集體土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度已經(jīng)運(yùn)行了30年，實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)和暴露出的問(wèn)題，可以說(shuō)為完善農(nóng)村集體土地關(guān)系立法提供了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)；近年來(lái)，學(xué)術(shù)界和政策研究部門(mén)對(duì)農(nóng)村土地集體所有制、農(nóng)民土地使用權(quán)等重要范疇進(jìn)行了廣泛、深入的探討，對(duì)完善土地關(guān)系立法提出了不少建議。同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家成功的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)也提供了有益的參照。也就是說(shuō)創(chuàng)新我國(guó)的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”加以確權(quán)，應(yīng)該說(shuō)是已經(jīng)有了一定的理論基礎(chǔ)。

比如，以往有觀點(diǎn)認(rèn)為，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)有法律障礙，因?yàn)槲覈?guó)土地法有規(guī)定，出售農(nóng)民私宅將對(duì)農(nóng)村集體組織所享有土地所有權(quán)造成侵害。不過(guò)，對(duì)此有專(zhuān)家指出，城市居民購(gòu)買(mǎi)住房也僅是購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)，而并不包含土地所有權(quán)，城市住宅的房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)根據(jù)目前法律也是相分離的，從這一點(diǎn)上說(shuō)，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)完全可以比照城市做法，將“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)和集體所有的宅基地所有權(quán)分離開(kāi)來(lái)，并不存在法律上的障礙。

因此，為“小產(chǎn)權(quán)房”尋找一條制度出路，即為沉疴纏身的中國(guó)房地產(chǎn)尋出路。適當(dāng)放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地及房源供應(yīng)量，可以緩解相對(duì)緊張的城市土地商品化供應(yīng)，還可以保護(hù)農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及支配權(quán)利。

　小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。