市人大常委會已于2015年8月、10月分別對《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)進行了兩次審議。按照計劃，《條例》將于1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作，確保各項創(chuàng)設(shè)制度落到實處，現(xiàn)就《條例》小區(qū)試點工作制定以下方案。

一、總體要求

(一)基本思路

以當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題為導(dǎo)向，選擇一批具有代表性的住宅小區(qū)，開展《條例》創(chuàng)設(shè)制度小區(qū)先行試點工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實《條例》夯實基礎(chǔ)。

(二)基本原則

1.屬地主導(dǎo)，多方聯(lián)動。試點工作遵循“分級負責(zé)、重心下移、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、多方聯(lián)動”的基本原則，充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處在物業(yè)管理工作中的屬地主導(dǎo)作用，著力構(gòu)建物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管工作體系。

2.整體指導(dǎo)，分類實施。根據(jù)《條例》創(chuàng)設(shè)的各項制度以及整體工作要求，結(jié)合已實施物業(yè)管理的普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)、老舊小區(qū)的不同特點和需求，分類開展試點工作。

3.政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)。通過試點工作推進，在普通商品房小區(qū)充分發(fā)揮業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩大市場主體的主導(dǎo)作用，努力構(gòu)建服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系;在保障房小區(qū)、老舊小區(qū)，由屬地政府引導(dǎo)，充分發(fā)揮街道的管理職能，建立健全小區(qū)治理的新模式，有效化解當(dāng)前物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛。

(三)主要目標(biāo)

在《條例》正式實施前，以完善行政監(jiān)管機制、規(guī)范市場主體為目標(biāo)，在建立物業(yè)管理委員會制度、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、維修資金應(yīng)急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區(qū)試點工作，制定完善相關(guān)配套制度。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

市政府成立南京市住宅物業(yè)管理條例小區(qū)試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，吳衛(wèi)國副市長任組長，市房產(chǎn)局、城建委、公安局、民政局、財政局、物價局、質(zhì)監(jiān)局、環(huán)保局、規(guī)劃局、城管局、人防辦和各區(qū)政府分管同志為小組成員，組織領(lǐng)導(dǎo)全市條例試點工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，具體負責(zé)日常工作的組織、協(xié)調(diào)和考核通報。各區(qū)政府要成立相應(yīng)工作機構(gòu)，建立有關(guān)工作機制，扎實開展好轄區(qū)內(nèi)的具體工作。

三、試點內(nèi)容

(一)完善綜合行政監(jiān)管機制

1.實名投訴登記處理制度。在試點小區(qū)建立實名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保等部門在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強對違法行為的處理，有效化解小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛，維護廣大業(yè)主利益。

2.物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。屬地街道在試點小區(qū)建立由社區(qū)、公安機關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項。

3.維修資金應(yīng)急使用制度。在試點小區(qū)建立維修資金應(yīng)急使用綠色通道制度。小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應(yīng)急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專項維修資金。

(二)規(guī)范物業(yè)管理市場主體

1.落實物業(yè)管理委員會制度。在保障房小區(qū)和老舊小區(qū)試點建立物業(yè)管理委員會，代行小區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)，并根據(jù)法規(guī)規(guī)定程序，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等工作。

2.規(guī)范物業(yè)服務(wù)信息公示制度。在試點小區(qū)建立物業(yè)服務(wù)資金獨立建帳和信息披露制度。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機制。

3.完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。制定業(yè)主大會招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指引制度，建立全市統(tǒng)一的招標(biāo)信息發(fā)布平臺，建設(shè)并管理全市物業(yè)評標(biāo)專家?guī)�。各街道、社區(qū)引導(dǎo)鼓勵業(yè)主大會、業(yè)委會通過市、區(qū)招投標(biāo)平臺，公開、透明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各區(qū)依法開展招投標(biāo)監(jiān)督管理工作，切實維護招標(biāo)人和投標(biāo)人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場公平有序競爭。

(三)培育第三方物業(yè)評估市場

1.搭建平臺。試點建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估服務(wù)。進一步完善南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)�，聘請專家指�?dǎo)工作。

2.培育機構(gòu)。積極培育物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，制定第三方評估管理辦法，明確第三方評估機構(gòu)開展相關(guān)活動的程序、方法和有關(guān)要求，并以南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞛橐劳�，在試點小區(qū)引導(dǎo)開展第三方評估工作。

3.評估指導(dǎo)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議時，在試點小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同委托第三方評估機構(gòu)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費定價等實施評估，提高業(yè)主自治活動的專業(yè)性，有效化解矛盾。

四、組織實施

(一)試點前期準(zhǔn)備(2015年底前)

1.按照分類實施原則，由各區(qū)政府牽頭，在2015年11月底前確定并上報符合試點內(nèi)容要求的住宅小區(qū)(主城六區(qū)上報的試點小區(qū)應(yīng)包含普通商品房小區(qū)、保障房小區(qū)和老舊小區(qū)，數(shù)量不少于5個)。

2.試點小區(qū)確定后，市房產(chǎn)局會同各區(qū)政府根據(jù)小區(qū)特點，分類確定各項試點內(nèi)容的細化試點方案，并研究制定相關(guān)保障措施，2015年12月底前上報市政府。

(二)開展試點工作(上半年)

1月《條例》通過市人代會表決后，各有關(guān)單位按照以下節(jié)點要求啟動試點工作：

1.2月底前，在試點小區(qū)(重點為保障房和老舊小區(qū))建立物業(yè)管理委員會和聯(lián)席會議制度。(責(zé)任單位：各區(qū)政府)

2.3月底前，在試點小區(qū)建立行政部門投訴受理公示制度。(責(zé)任單位：各區(qū)政府、市各有關(guān)部門)

3.3月底前，在試點小區(qū)啟動維修資金應(yīng)急使用綠色通道試點。(責(zé)任單位：各區(qū)政府)

4.2季度，建立并公布南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)欤际着谌轿飿I(yè)評估機構(gòu)名單。(責(zé)任單位：市房產(chǎn)局)

5.2季度，啟動業(yè)主大會物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方評估和業(yè)主大會成立輔導(dǎo)等試點。(責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、各區(qū)政府)

(三)試點總結(jié)和推廣

《條例》正式實施前，由市試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組對各有關(guān)單位開展試點工作的成效進行評價和總結(jié)，結(jié)合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點工作經(jīng)驗。

五、保障措施

(一)完善組織領(lǐng)導(dǎo)，強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各區(qū)政府要成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)政府主要負責(zé)人任組長，分管區(qū)長任副組長，各有關(guān)區(qū)行政主管部門及轄區(qū)各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)為成員單位。區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期召開工作例會，研究部署試點工作任務(wù)，協(xié)調(diào)解決重大問題。

各區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)明確試點工作分管負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。試點小區(qū)所涉及的相關(guān)街道，要設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，保證專職物業(yè)管理人員配置。

(二)建立分級考核，強化工作職責(zé)。市政府建立條例試點工作季度例會制度和考核通報機制。從2015年12月起，市試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組每季度組織考核各有關(guān)單位推進試點工作以及各區(qū)政府建立轄區(qū)物業(yè)管理工作考核機制的情況，定期考核、督查并通報轄區(qū)有關(guān)行政主管部門和街道辦事處的履職情況。

(三)安排財政經(jīng)費，加強培訓(xùn)管理。市、區(qū)建立健全專項培訓(xùn)工作機制，各級財政部門按照法規(guī)要求安排專項工作經(jīng)費，用于宣傳培訓(xùn)、購買第三方服務(wù)、指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主組織等試點工作的開展。市財政局安排專門經(jīng)費，對試點工作完成較好的區(qū)，采取以獎代補形式予以資金支持。

市、區(qū)兩級物業(yè)主管部門應(yīng)加強對基層物業(yè)管理和服務(wù)工作人員政策法規(guī)、專項業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，提升工作效能，切實保障試點工作順利推進。

附表

南京市住宅物業(yè)管理條例試點小區(qū)申報表