《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱“條例”)，在市人大十五屆四次會議上高票通過。南京市人大網站昨天掛出公告，《南京市住宅物業管理條例》已經通過批準，將于今年7月1日起施行。

“條例”報省人大常委會審議批準后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執行2002年出臺的《南京市物業管理辦法》，存在明顯的滯后性。不少專家學者認為此次新條例有很大的創新，可操作性也很強，并對后期細則的制定提出諸多建議。

物業費值不值可請機構評估

“不少業主覺得物業服務差，就拒繳物業費，”一位專家介紹，此前很多糾紛，很大程度上源于“服務是否合格無人界定。”

本次通過的“條例”一大亮點是：業主自治組織、建設單位、物業服務企業，都可委托第三方評估機構，對物業服務標準及質量、費用測算、物業保修金、住宅專項維修資金管理等進行評估，并出具全面的評估報告。評估結果有效期一年，并向全體業主公告，同時告知物業管理行政主管部門。

需要提醒的是，“如果法院判定業主敗訴，第三方評估報告也不能作為拒繳物業費的理由。”南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示。

南京理工大學經濟學產權制度博導朱憲成教授建議，在具體操作時，第三方機構提供的服務可以做成“小而專”，如不同的機構，可只針對保潔服務做評估，或針對安保方面做評估。

房屋質量問題建設單位擔責

現實生活中很多物業糾紛和矛盾，與開發商前期施工遺留問題密不可分。如建筑質量比較差、配套設施設備不健全、開發商承諾的售后維修服務和物業服務不兌現等。

“房屋漏水，本是開發商要解決的問題，結果開發商將責任推給了物業公司，業主因此而拒繳物業費的也不是少數。”某物業服務公司負責人告訴記者，只有在“條例”里明確開發商的責任，矛盾才能減少。

此次“條例”中明確了建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例，交存物業保修金，并不得納入房屋建設成本。物業保修金將實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、區物業管理行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。

值得提醒的是：物業保修金交存期限為8年，如果交存期滿沒有用完，余額將返還建設單位。

南京大學法學院教授，南京市人大常委會立法咨詢組專家肖澤晟表示，這一制度雖然給建設單位施加了一定的負擔，但卻保障了未來潛在購房者的合法權益，確保開發商將來有能力或切實履行房屋維修責任，給購房者吃了一個“定心丸”，可以大幅度減少將來因前期物業質量引起的糾紛。

首次嘗試：業主組織法人化

南京市目前執行著2002年施行的《南京市物業管理辦法》。該辦法存在滯后性，導致近年來市民對物業管理問題的投訴逐年遞增。業內人士分析，要解決業主大部分的矛盾需要給業主組織一個身份。“業委會對業主沒有約束性，就因為這個組織沒有身份。”

據悉，本次通過的條例，首次出現業主組織法人化。“在南京是一個創新，在法律規定上給業主組織一個身份，可以解決內部很多矛盾。”業內人士坦言。

“小區業委會的活不好干，不拿工資，也沒有權利，干得好應該，干得不好被罵，很多時候業主并不買賬。”某小區業委會主任坦言，確定了身份，以后不少事情就可以名正言順地管理了。

此外，業內人士分析，市條例在省條例的基礎上進行了細化，尤其是成立業主委員會相關條件上進行了明確的說明。

“業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中規定。”趙健認為，此前說得比較含糊的不宜擔任業主委員會委員的情形在新“條例”中都進行了說明。