近日，銀監會聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》共三十五條，涉及銀行業金融機構業務開展和土地管理的各個環節，體現出系統性、規范性、創新性特點。《辦法》從貸款的目的、依據和總體要求，貸款業務開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監管部門的職責等多方面對集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務的開展進行了詳細的規定。

《辦法》明確農村集體經營性建設用地

《辦法》明確，農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市(縣)，開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。

《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資

在這15個試點縣(市、區)地區中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時這些用地如何進行價值評估?

銀監會表示，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，《辦法》也進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦 理變更登記手續的情形。

不過，對于權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地范圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度

對于抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估，《辦法》規定銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時，《辦法》也考量了貸款保障機制的建立，從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

如果出現違約，抵押物如何處置?《辦法》規定貸款到期后，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行業金融機構優先受償。