上海房貸新政強(qiáng)調(diào)“普通住宅”九成新房難受益

“上海不愿刺激樓市。今天(10月13日)下午央行上海分行召18家銀行開(kāi)房產(chǎn)新政的通氣會(huì)，上海新政執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)間200萬(wàn)元，外環(huán)以外160萬(wàn)元)，利率各家銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)，至多九五折和，周內(nèi)各家銀行將會(huì)公布細(xì)則。”

這段話昨日(10月14日)在微信朋友圈內(nèi)廣受關(guān)注。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一位參與該會(huì)議的銀行內(nèi)部人士處證實(shí)了上述消息。

根據(jù)最新成交數(shù)據(jù)，受房貸新政等因素影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，目前上海新房市場(chǎng)的普通住宅只占總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來(lái)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)間的成交回落。

“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)兩年未變

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，昨日下午，央行上海總部召集上海地區(qū)商業(yè)銀行召開(kāi)通氣會(huì)，“貫徹并落實(shí)”9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的相關(guān)精神和要求。

上述參與該會(huì)議的銀行內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，會(huì)上央行上海總部明確，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)購(gòu)房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執(zhí)行首套房貸款政策。

雖然此前央行和銀監(jiān)會(huì)已明確“再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求。如建設(shè)銀行10月9日在官網(wǎng)發(fā)布通知，表示對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”。

建設(shè)銀行表示，具體操作由各地分行掌握。截至目前，建設(shè)銀行上海分行仍表示房貸細(xì)則正在擬定中，對(duì)于符合央行和銀監(jiān)會(huì)政策的房貸可按要求進(jìn)行預(yù)受理，最終受理審批以正式文件為準(zhǔn)。

對(duì)于“普通商品住房”，各個(gè)地方有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，如上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是在3月1日起執(zhí)行的，當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)為：第一，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;第二，單套建筑面積在140平方米以下;第三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。

央行上海總部?jī)?nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，13日的通氣會(huì)主要是向各家商業(yè)銀行傳達(dá)一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規(guī)定。對(duì)于是否調(diào)整普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，該人士表示，“普通住房的標(biāo)準(zhǔn)不是央行來(lái)制定的，這需要各地政府部門來(lái)確定”。

北京則剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價(jià)468萬(wàn)元;五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價(jià)374.4萬(wàn)元;六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，類似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策，并沒(méi)有在全國(guó)普遍實(shí)施。北京的房貸政府便并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)普通商品住宅和非普通住宅的區(qū)別。

二手房市場(chǎng)或受益

上海房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)目前正在逐步回暖的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一場(chǎng)“降溫”。

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長(zhǎng)。10月的前13天已比9月同期增長(zhǎng)一成多，其中中高端和改善需求房的增長(zhǎng)特別迅速。

他透露，德佑地產(chǎn)10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長(zhǎng)了四成，分銷的新房成交量更是達(dá)到9月同期的三倍。

宋會(huì)雍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的中高端住宅成交確實(shí)在10月初出現(xiàn)了放量，不少觀望者因房貸新政而入市。

然而，在上海的房貸新政細(xì)則曝光后，市場(chǎng)卻很難繼續(xù)維持之前那樣的旺盛需求。根據(jù)宋會(huì)雍的統(tǒng)計(jì)，在上海的新房住宅市場(chǎng)上，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋不到5%，而在二手房市場(chǎng)上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄也證實(shí)了宋會(huì)雍的判斷，上海新房市場(chǎng)的普通商品住宅供給確實(shí)不多。尤其是對(duì)改善型的購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，能滿足他們買房需求的房屋數(shù)量很少。

不過(guò)，趙葆根認(rèn)為，仍有一部分改善型需求可以因?yàn)榉抠J新政獲益，但這些需求將主要集中在二手房市場(chǎng)消化。

宋會(huì)雍說(shuō)，雖然時(shí)過(guò)兩年，上海普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)已有更改的必要，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大，總價(jià)進(jìn)一步放寬的范圍有限。