3月26日，北京市住建委發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(簡稱“公告”)明確，“商辦類項目未經批準，不得擅自改變為居住等用途;對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住”等。

《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》

為進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下

一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。

2017年3月26日

解讀：北京"商改住"限購 公寓市場或迎大調整

因住宅限購導致的商住投資需求或面臨巨大風險。今日北京市出臺重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣給個人。業內人士認為，這將抑制公寓市場的成交，抑制程度超過了住宅限購升級的影響。預計未來商辦項目成交量將下跌50%以上，價格可能下跌30%以上。

今日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，要求商辦類項目未經批準，不得擅自改變為居住等用途;新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應是合法登記的企事業單位、社會組織;購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合兩個條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄的;在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

中原地產首席分析師張大偉認為，新政意味著目前市場在售的商辦類物業將只能銷售給企業，而企業持有和購買、再轉讓將有非常高的稅費成本。已經入市的商辦類項目雖然可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續社保或個稅，購買條件比住宅更嚴格，而且這些商辦項目必須全款。這將明顯抑制市場上公寓的成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，個人認購商辦類項目不能貸款、要有五年社保、無房產記錄等要求，直接使得此類物業的認購價值幾乎壓縮為零，此類物業或從香餑餑轉變為燙手山芋，也使得此類物業未來難以交易，或出現價格明顯的下滑。

張大偉認為，目前市場上，商辦類物業大約有50-60%是直接銷售給個人的類居住類物業，另外還有40%左右的辦公類產品，雖然不居住也大部分作為居住用途，這種情況下，未來市場成交有可能出現50%以上的跌幅，如果政策持續嚴格執行，未來價格很可能有30%以上的跌幅。

“北京這一針對商辦類物業的調控可以說是‘317’一系列樓市調控后的又一重磅升級，是全國最嚴格調控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風險。”張大偉說。