3月北京房地產銀行采取限貸的政策，北京的房價一直處于全國數一數二當中，當北京的房價迎來調控之際，一二線城市的樓市迎來加碼，22個城市迎來調控新升級。

北京市住房和城鄉建設委員會中國人民銀行營業管理部中國銀行業監督管理委員會北京監管局北京住房公積金管理中心關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知

京建法〔2017〕3號

各有關單位：

為促進本市房地產市場平穩健康發展，自本通知發布次日起，商品住房銷售和居民家庭申請商業性個人住房貸款執行以下規定：

一、企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

二、居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

三、暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)。

2017年3月17日

北京市住房和城鄉建設委員會中國人民銀行營業管理部

中國銀行業監督管理委員會北京監管局北京住房公積金管理中心

北京市住房和城鄉建設委員會辦公室

北京限購政策解讀

第一，二套房的首付大幅提高，力度空前;

第二，認房又認貸，或者說推出了“處女貸政策”，只要有貸款購房記錄(全國范圍內)，就失去了低首付購房資格;離婚買房這條路可能走不通了;

第三，不發放25年以上貸款，提高了按揭門檻(相應的收入門檻提高了,也就是月供要增加);

第四，限制了通過企業買住宅。

對你買房 有啥影響?北京房價會降嗎?

一、北京房價能降嗎?我知道你最關心這個了

這個問題沒有確切答案，但根據以往政策出臺后北京房價的走勢來看，限購基本上降不了房價，要不也不會一次接一次出臺限購政策。

另外，經濟學家都認為，降低北京房價的最有效手段就是增加供給和限制人口，其他的政策基本上沒大用。

二、正在交易的人會有什么影響?

新政策出臺就意味著你要承受更多的政策不確定性，雖然具體的出臺時間還沒有確定，但是也要根據實際情況做好準備。

按照以往經驗，是否按照新政策執行是以網簽為準，如果完成網簽，可能不受新政策影響。

三、在北京沒房沒房貸的人會受影響嗎?

不會，首套首付比例依舊為35%，不過房貸最多只能25年。

在北京沒房有房貸記錄的有何影響?

會受影響，首付比例將提高至60%，房貸最多只能25年。

四、在北京有房沒房貸的人受影響嗎?

分為兩種情況。如果選擇換房(賣了再買)則首付比例為35%;如果買二套，首付比例為60%，貸款利率上浮1.1倍。

五、在北京有房有房貸的人受影響嗎?

肯定有影響，首付比例為60%;房貸利率上浮1.1倍。

六、首套房會受到影響嗎?

本次317新政，并未直接涉及首套住房(請注意，是沒有直接涉及，這一點后面細說)，而是集中于二套住房信貸門檻的提升和杠桿的降低。這說明政策思路已經明確集中到了對“投資性”購房行為的遏制方面。請注意，是投資性購房，已經不僅僅是投機性購房了，這說明，在貨幣海洋中，以“資產配置”為目的購房行為，已經列入被“限制”名單，所以，以后不再爭論“投機”和“投資”了。

它傳遞出的強烈政策取向信號是，只要購買不是用來“住”的房子，都將被限制。限制一次不行，就兩次，兩次不行就三次，直至將任何除了“自住”以外的購房需求得到最大限制為止，否則，政策決不罷休。

七、二套房首付多付了多少?

317新政以后，購買二套住房時，大部分的首付其實是80%。

雖然政策給出了60%首付、80%首付兩檔，用以對應普通住宅和非普通住宅。但是，按照現行的普通住宅認定標準來看，北京相當大比例的住房，都屬于“非普通住宅”。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，認房又認貸后，未來改善需求大部分最多只能貸款186萬。

“看似只增加到了60%，之前被認定為首套的首付是35%，其實北京是執行普通住宅標準非常嚴格的城市，五環內最高限價是468萬，五環外更低，以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。

二手房其中大部分指導價比較低。但除了公房外，如果要多貸款也大部分會變成非普通住宅。也就是說，絕大部分賣一買一的需求，之前算是首套，現在最多只能貸款186萬，或者選擇首付80%，而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。”

八、普通住宅非普通住宅的標準的什么?

北京認定普通住宅有三個標準：

第一，面積144平方米以下;

第二，容積率1.0以上;

第三，實際成交價格原則上應當低于按所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

這三條標準，只要不符合其中一條，就不算普通住房。僅就1.2倍這個條件而言，北京恐怕相當比例的住房，都不會是普通住房，而適用于首付80%的條款。

九、假離婚最受影響!

由于采用了認房又認貸的方式，離婚買房的漏洞，被317新政堵上了。至少一離婚就能獲得首套房購房資格的可能性，已經沒有了。

十、二手房房價會降嗎?

二手房市場短期內成交量會迅速遇冷。3月16日前后，鏈家、我愛我家等北京中介機構，已經開始收集統計手中“未網簽的在途房源”，并催促工作人員加快工作進度。3月以來，北京熱度最高的就是二手房市場。

一方面，317新政會致使大量在3月17日之前“未網簽在途房源”被打回，重新履行有關程序手續，這肯定會削減單位時間內二手房的成交量;另一方面，二手房是個體市場，個體市場抵御市場變化的能力最弱，所以，無論是漲還是跌，二手房市場必定會在短期內迅速冷卻，價格也許不會跌，但是，沒有成交量的價格，是沒有實際意義的。

值得一說的是，3月以來北京房地產市場出現的大幅上揚行情，就是二手房帶來的。由于預售許可審批的管控，現在新房市場項目并不多，所以，北京控住了二手房，就基本穩定了整個市場。

十一、貸款年限減少了!

雖然317新政未直接涉及首套住房的政策調整，但是，暫停發放25年以上住房按揭貸款這一條，是針對所有購房行為的。

之前貸款年限最高為30年。貸款年限的縮短，會帶來兩個結果，一是單位還款周期內的還款額增加;二是首付增加。這是一個可選項，留給購房者選擇。

十二、以公司名義買房還劃算嗎?

新政之后，以公司名義購買的住房，三年以內不得上市交易。原因很簡單，以公司名義購買住房的，大部分是出于什么原因?至少有60%以上，是因為受到限購政策的制約，個人沒有資格購房。

沒有資格還要購房的，且能以公司購房的，顯然不是那些剛畢業留京、來京的大學生(有也僅是極少數的富二代)。以這種行為購房的，大部分還是擁有一定經濟實力的人，他們的購買行為，相當比例的初衷就是“資產配置”，說白了就是投資，前文已經說了，317之后，除了“住”以外的住房市場需求，政府都會一限到底。

所以，317新政之后，必定有不少投資者“被套”，這個被“套”，不是被市場走勢“套”住，而是被交易管控“套”住。

十三、對沒購房紀錄群體利好

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示北京政策趨于嚴厲，說明對于近期房價管控會繼續強化。

一些北京周邊的購房者近期去北京換房的壓力會增加。尤其是類似北三縣等城市，可能存在在北京繳納五年社保已經符合條件的情況，這個時候去北京購房，那么需要按照六成甚至8成的比例，這個時候可能會加快部分北三縣房屋的買賣，只有這樣才可以快速籌集全款，當然對于此類購房群體來說，近期購房壓力確實會有所增大。

對于北京市場來說，近期房屋買賣會趨于平穩，畢竟潛在的購房需求減少了。市場交易降溫，那么價格方面持續上漲的態勢也會得到遏制，所以近期北京新房的交易價格或得到一個穩定水平的維持，對于符合購房條件的群體來說，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少購房中可選的房源會更多。

十四、買房貸款多花多少錢?

新政在實施后難免會對首次購房的剛需用戶造成一定的買房壓力，動輒幾百萬的貸款，縮短還貸年限勢必會增加還貸負擔。

比如，在基準利率前提下，以貸款200萬，等額本息30年還貸為例，每月還款10614.53元，總支付利息1821232.39元，本息合計3821232.39元;而如果換做是25年等額本息，每月還款11575.57元，

總支付利息1472671.67元，本息合計3472671.67元。從計算結果就可看出，在新政實施后，雖然總支付利息降低了很多，但每月還款將增加961元，這對于一些剛需買房家庭來說，每月多出近千元的支出確實是不小的數目。

十五、新政實施后，每月還款額和總還款額將怎么變?

如果購買價值500萬的第二套房子，按照新政規定的首付60%，需繳納300萬首付，還需貸款200萬，之前的首付是50%，最多能貸250萬。

按照之前最長貸款時間30年來計算，商業貸款200萬每月需要還款約1.12萬，還款總額約404萬。

新政后，最長貸款時間縮短為25年，每月需要還款約1.22萬，多還1000元。不過還款總額將減少，約為365萬，總體將省下39萬。