寧德市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范中心城區(qū)“三舊”改造實施工作的意見各縣（市、區(qū)）人民政府、東僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬機構(gòu)，各大企業(yè)：

為加快寧德中心城區(qū)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，拓展城市發(fā)展空間，改善人居環(huán)境，推動綠色宜居海灣新城建設(shè)，根據(jù)省政府《關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》（閩政〔2010〕27號），現(xiàn)就進一步規(guī)范我市中心城區(qū)“三舊”改造實施工作提出如下意見：

一、基本原則

按照科學規(guī)劃、有序推進，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約，以人為本、改善民生，政府主導、市場運作，簡政放權(quán)、屬地實施的要求組織開展“三舊”改造工作。

（一）落實規(guī)劃、合理布局。嚴格實施城市總體規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃，優(yōu)化城市功能和布局，保護城市歷史風貌，保障市政公用設(shè)施建設(shè)，維護城市公共利益。

（二）優(yōu)化結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)先保障重大項目和重點功能區(qū)范圍內(nèi)用地的改造建設(shè)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能，推動產(chǎn)業(yè)升級。

（三）制定計劃、有序推進。按照重點功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理要求，對列入改造范圍的，充分考慮改造地塊的難易程度，制定年度實施計劃，編制具體改造實施方案，有序推進改造進度。

（四）公眾參與、保障權(quán)益。充分調(diào)動企業(yè)、集體及土地原使用權(quán)人、相關(guān)權(quán)利人積極性，吸引社會各方主動參與，實現(xiàn)互惠共贏。

二、改造范圍和方式

（一）改造范圍

實施改造的特定城鎮(zhèn)建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)）、“城中村”、“城中廠”及舊房屋、舊村莊等，需符合以下情形之一：

1.因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施亟須完善，或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要進行改造和更新；

2.因城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的用地，包括舊工廠、舊倉儲、舊站場等國有、集體建設(shè)用地以及市區(qū)“退二進三”的工業(yè)用地；

3.土地利用率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產(chǎn)出低）和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4.規(guī)劃確定要改造的不具有保留價值的成片舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設(shè)用地，包括抗震性能差、建筑物和構(gòu)筑物存在安全隱患及地質(zhì)災害點搬遷的用地；

5.因城鎮(zhèn)發(fā)展需要，納入城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)用地范圍的“城中村”和舊村莊整治搬遷。

納入“三舊”改造規(guī)劃的土地及地上建（構(gòu)）造物必須產(chǎn)權(quán)明確、權(quán)證齊全。對于歷史原因造成權(quán)證不全的，應依法處置后方可納入改造范圍。

（二）改造方式

改造方式為：舊城鎮(zhèn)改造（成片改造、零散改造、保障性改造），舊廠房改造（提升產(chǎn)能、改變用途），舊村莊改造（全面改造、綜合整治）。

三、改造主體和程序

（一）納入政府土地收儲。對列入“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃的，可由市、區(qū)人民政府依法收回、收購土地使用權(quán)，作為政府儲備土地，以公開出讓方式供地，具體出讓手續(xù)按國家和省的有關(guān)規(guī)定辦理。“三舊”改造地塊擬用于改造經(jīng)營性商品住宅或商住項目，應由政府收儲土地后以拍賣掛牌方式公開出讓。

（二）原國有土地使用權(quán)者自行改造。對國有土地上的“三舊”項目用地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、區(qū)人民政府批準，允許具備單獨改造條件的原土地使用單位或聯(lián)合體作為實施主體申請自行改造建設(shè)。具體程序如下：

1.中直、省直、市直單位（含東僑開發(fā)區(qū)，下同）申請自行改造的項目。

（1）中直、省直、市直單位為改造主體的項目，向市“三舊”改造辦公室申請，經(jīng)市“三舊”改造辦公室對改造實施方案進行初步審核后，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組研定。

（2）市“三舊”改造辦公室根據(jù)市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組研定的意見，召集或發(fā)函給市“三舊”改造成員單位，對擬改造地塊的改造條件、實施方案、拆遷安置情況、風險評估進行審查，形成初步審查意見，改造主體根據(jù)審查意見修改完善改造初步方案。

（3）初步改造方案經(jīng)市“三舊”改造辦公室審核并提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組研究同意后，由市規(guī)劃局出具規(guī)劃設(shè)計條件。

（4）三舊”改造項目用地經(jīng)市國土局委托評估、測算出土地出讓金補繳標準并報經(jīng)市政府批準后，由市國土局與改造主體簽訂土地出讓合同。

（5）改造方案經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組批準后，給予辦理相關(guān)土地變更、規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)。改造主體按經(jīng)批準的改造方案組織實施改造。

2.其他國有土地使用權(quán)人申請自行改造的項目。

其他國有土地使用權(quán)人（改造主體）申請自行改造的項目，由改造主體向蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室提出申請，經(jīng)區(qū)“三舊”改造辦公室按規(guī)定要求對改造實施方案進行審核并報區(qū)“三舊”改造工作領(lǐng)導小組研究同意后，由蕉城區(qū)政府審批“三舊”改造項目用地、蕉城國土分局與改造主體簽訂土地出讓合同。補繳的土地出讓金按規(guī)定繳納入庫，改造主體按經(jīng)批準的改造方案組織實施改造。

禁止將自行改造的商服用地進行商品房開發(fā)建設(shè)、分割銷售。自行實施改造的項目，在變更土地用途登記時，其產(chǎn)權(quán)人不變。

拆遷安置戶可成立聯(lián)合體作為改造主體進行自行改造，拆遷安置及改造方案在申請改造前應經(jīng)拆遷戶的同意，建設(shè)時應依法委托有資質(zhì)的企業(yè)承建。

（三）使用農(nóng)村集體建設(shè)用地改造的項目。

對農(nóng)村集體所有土地上的“三舊”改造項目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及“三舊”改造專項規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可作為實施主體，制定改造方案，經(jīng)村民代表大會同意后提交蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室審核；蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室審核同意并經(jīng)蕉城區(qū)人民政府批準后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按批準的改造方案實施改造。涉及需重新辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和供地的，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

四、優(yōu)惠政策措施

（一）合理確定收儲補償標準。屬于政府收儲的“三舊”改造項目用地，原則上按照原土地用途進行評估，并結(jié)合新規(guī)劃用途給予適當補償。收儲集體土地上的合法建筑物按重置價結(jié)合成新度補償給原土地使用者，并與周邊已批準實施的征收農(nóng)村集體建設(shè)用地及地上建筑物的補償安置標準相銜接。國有土地上房屋征收與補償標準，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。收儲后需政府負責安置的住宅，由政府負責建設(shè)或購買住房予以安置。

（二）優(yōu)化改造規(guī)模。根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，原土地使用權(quán)者自行改造的面積經(jīng)重新規(guī)劃后不得小于5畝，小于5畝的，原則上由政府統(tǒng)一收儲改造；個別影響景觀、獨立的邊角地、零星建筑物符合城市規(guī)劃且經(jīng)論證批準的，也可申請獨立改造。改造項目宗地涉及整合周邊面積小于5畝的土地（邊角地、夾心地、插花地），或多地塊累計不超過改造宗地總面積20％的，可納入一并改造。整合周邊地塊一并改造的，需與周邊地塊土地使用權(quán)人簽訂聯(lián)合改造協(xié)議。

（三）優(yōu)先提供安置用地。“三舊”改造項目的搬遷安置房建設(shè)用地盡量使用存量土地，確需新增建設(shè)用地的，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標，及時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)。搬遷安置用地根據(jù)安置對象性質(zhì)不同，可采取劃撥、協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等方式提供。使用原農(nóng)村集體所有土地的，可繼續(xù)保留所有權(quán)性質(zhì)，也可申請征收為國有。鼓勵引導原生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)“進區(qū)入園”升級改造，優(yōu)先保障搬遷安置用地。

（四）適當配建安置房。“三舊”改造項目涉及住房（含職工宿舍）搬遷安置的，在符合控制性詳細規(guī)劃的情況下，安置住房面積可按原有的住宅總面積（不含2002年之后違建面積）1:1.1（±20%）配建。列入中心城區(qū)危舊房的改造項目，符合條件納入當?shù)卣飸魠^(qū)改造年度計劃的，該部分安置住房可享受保障性住房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策。

（五）鼓勵舊村莊改造。在符合土地總體利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，鼓勵舊村莊進行全面改造或綜合整治，整治改造中已提供集體建設(shè)用地建設(shè)安置住宅的村民，應將原有宅基地退還給原集體經(jīng)濟組織或由政府收儲，并鼓勵城市規(guī)劃區(qū)外的原宅基地復墾為耕地，按有關(guān)政策給予資金補助。使用國有建設(shè)用地建設(shè)住宅安置的，原有住宅基地由政府統(tǒng)一收儲。“城中村”安置住房按公寓式住宅建設(shè)，集中安置。

（六）簡化審批手續(xù)，調(diào)整土地出讓金標準。使用原劃撥國有土地自行改造的項目，為簡化審批手續(xù)，補辦土地出讓、改變用途及調(diào)整容積率涉及補繳土地出讓金的，一并委托評估，同時上報市、區(qū)政府審批后，簽訂土地出讓合同，補繳土地出讓金。

經(jīng)批準允許自行改造的項目，改造主體應按新舊用途結(jié)合容積率調(diào)整以市場評估的差價部分補繳土地出讓金：工業(yè)用地申請改造的容積率超過2.0的、其他用地申請改造的容積率超過2.5的超過部分應按評估價補繳土地出讓金；自行改造項目分攤的市政道路、公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)用地，在土地評估時，分攤面積可按原規(guī)劃用途抵扣土地出讓金。

（七）扶持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。原土地使用者利用現(xiàn)有工業(yè)廠房用地舉辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意文化、倉儲物流以及其他新興產(chǎn)業(yè)的，可以不辦理土地用途變更手續(xù)。

（八）鼓勵提高土地利用率。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的減免按省、市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、組織領(lǐng)導和職責分工

（一）調(diào)整充實領(lǐng)導小組。市政府成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導小組，由林志坤常務(wù)副市長任組長，陳宜國副市長任副組長，成員單位由市政府辦、國土局、發(fā)改委、財政局、住建局、規(guī)劃局、土地收儲中心和蕉城區(qū)政府、東僑開發(fā)區(qū)管委會等組成，負責指導全市“三舊”改造工作，研究審定“三舊”改造政策，協(xié)調(diào)解決“三舊”改造中的重大問題，研究審議“三舊”改造規(guī)劃、年度計劃，督查各縣（市、區(qū)）開展“三舊”改造情況。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，掛靠市國土資源局。

（二）明確部門職責。發(fā)改部門負責“三舊”改造中涉及固定資產(chǎn)投資項目的審批（核準、備案）工作；財政部門負責“三舊”改造資金收支管理；規(guī)劃部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃，出具項目的規(guī)劃設(shè)計條件，組織“三舊”改造項目設(shè)計方案審查，及時辦理規(guī)劃許可手續(xù)；國土資源部門負責辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收、土地供應、土地確認登記等，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，牽頭組織起草制訂“三舊”改造政策、審查“三舊”改造項目實施方案、督促協(xié)調(diào)市直相關(guān)職能部門的“三舊”改造等工作；住建部門負責工程建設(shè)管理、國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬登記工作；土地收儲機構(gòu)負責收儲土地的補償安置工作；其他相關(guān)主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。蕉城區(qū)人民政府負責所轄區(qū)國有土地上“三舊”改造的房屋征收管理、區(qū)三舊辦審核上報改造項目的審批監(jiān)管工作。重大項目風險評估工作按有關(guān)規(guī)定辦理。

（三）加強土地出讓金征管。按現(xiàn)行的市區(qū)稅收征管體制，市屬（含東僑開發(fā)區(qū)）及市屬以上單位（含整合周邊零星土地）為主體自行改造的，其土地出讓金繳入市財政金庫，其他自行改造主體的土地出讓金按5:5比例分別繳入市、區(qū)財政金庫。市、區(qū)財政部門對“三舊”改造項目收繳的土地出讓金設(shè)立專項的“三舊”改造資金，用于“三舊”改造基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置等方面支出。“三舊”改造涉及道路建設(shè)、規(guī)劃市政道路（不含項目區(qū)間道路）16米（含16米）以內(nèi)，由項目業(yè)主與屬地政府共同建設(shè)，18米（含18米）以上由屬地政府負責建設(shè)。

（四）做好新舊政策銜接工作。原已上報未批準的“三舊”改造項目，按本規(guī)定執(zhí)行。原已批準“三舊”改造項目，未按土地合同及實施方案履行的，在2015年11月1日前仍未取得施工許可證的，停止實施原批準“三舊”改造方案。

本意見適用于寧德市主城區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造。蕉城區(qū)要根據(jù)實際情況制定具體的實施意見，其他縣（市）可參照本意見，結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體實施意見。

本意見自頒布之日起施行，有效期三年，由市國土資源局負責解釋。

寧德市人民政府

2015年6月9日