為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定了南通物業(yè)管理條例，下面是小編給大家整理的最新的南通物業(yè)管理條例收費標準及管理辦法細則(全文)，可供參考，歡迎大家閱讀。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領導作用。
第四條 市、縣級人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社會治理體系；制定扶持政策，引導老舊小區(qū)、保障性住房的業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)管理活動；建立完善部門聯(lián)動管理體制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的突出問題，提高物業(yè)服務和管理水平。
第五條 市、縣級物業(yè)管理主管部門負責物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。
公安、價格、規(guī)劃、環(huán)境保護、城市管理、衛(wèi)生健康、應急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、燃氣管理、供排水管理等有關部門按照各自職責，建立物業(yè)投訴處理等制度，會同物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關職責事項和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理的相關工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
社區(qū)居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理的相關工作。
第六條 市物業(yè)管理主管部門應當會同相關部門組織建立物業(yè)管理公共服務平臺，用于電子投票、信息公開、招投標、糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務平臺應當納入市人民政府的公共服務平臺。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，提高物業(yè)服務水平。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當建立完善行業(yè)誠信和自律機制，協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好信用信息管理，維護業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益。
第八條 建立物業(yè)服務第三方評估制度，業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務。
第十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十一條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。
籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第十二條 首次業(yè)主大會應當制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。
業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本由市物業(yè)管理主管部門制定。
第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。
同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結(jié)合實際情況組成業(yè)主小組，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在業(yè)主大會會議召開前應當征集本小組業(yè)主的意見和建議，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認。
第十四條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有較強的公信力和組織能力、模范履行業(yè)主義務的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年。
鼓勵和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會知名人士參加業(yè)主委員會選舉。
第十五條 業(yè)主有下列情形之一的，不得作為首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人：
（一）正在被執(zhí)行刑事處罰的；
（二）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋、侵占公共場所等物業(yè)管理相關違法行為且未改正的；
（三）無故欠交物業(yè)服務費用或者住宅專項維修資金且未改正的；
（四）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成不良影響的；
（五）本人、配偶及其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系的；
（六）索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的財物或者其他利益的；
（七）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十六條 業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同；
（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；
（六）索取、收受房屋建設、物業(yè)服務、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；
（七）利用職務之便為自己或者他人在物業(yè)收費、停車等方面謀取不當利益；
（八）挪用住宅專項維修資金；
（九）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；
（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定行為之一的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當予以指導、協(xié)助。
第十七條 業(yè)主委員會應當及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：
（一）業(yè)主委員會委員名單、職責分工和聯(lián)系方式；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會每半年的工作經(jīng)費收支情況和業(yè)主委員會委員工作補貼等費用情況；
（四）業(yè)主委員會委員、候補委員交納住宅專項維修資金情況、每年交納物業(yè)公共服務費、公共能耗費、停車費等情況以及停車位使用情況；
（五）其他應當向業(yè)主公示的信息。
前款第一項應當長期公示，第二項至第四項公示時間不得少于六十日。
第十八條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，縣級物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正；拒不改正的，由縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會：
（一）不能正常開展工作的；
（二）委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的；
（三）不依法履行職責，嚴重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的。
實行差額選舉的業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺員時，可以從候補委員中按照得票多少順序依次遞補。
第十九條 業(yè)主委員會在任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆工作小組人員構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組人員構(gòu)成。
第二十條 業(yè)主委員會應當自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財務賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，公安機關應當協(xié)助移交。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十一條 有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；
業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行其職責。
物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十二條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，成員由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構(gòu)、建設單位、公安派出所等派員組成。
物業(yè)管理委員會的人數(shù)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在符合業(yè)主委員會委員任職條件的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。
第二十三條 物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項變更時，應當在十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝弧?/p>
物業(yè)管理委員會成員名單、備案及變更情況應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十四條 物業(yè)管理委員會自新的業(yè)主委員會產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，并于十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。
第二十五條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)實施自行管理的，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：
（一）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；
（二）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；
（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務；
（四）其他自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當按照有關規(guī)定維修和養(yǎng)護。
自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應當告知全體業(yè)主和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十六條 建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。
建設單位應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報縣級物業(yè)管理主管部門和價格主管部門備案。
第二十七條 建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。
第二十八條 建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定履行承接查驗義務。承接查驗可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行，可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔由前期物業(yè)服務合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。
承接查驗協(xié)議簽訂后十日內(nèi)應當辦理物業(yè)交接手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔相應的責任。
第二十九條 新建住宅項目，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區(qū)分期建設的，應當根據(jù)分期建設的面積和進度按比例合理配建物業(yè)服務用房或者提供滿足物業(yè)服務活動的臨時用房。
物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，任何單位和個人不得擅自占用。
第三十條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)：
（一）物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的；
（二）物業(yè)服務不符合約定，建設單位要求限期整改，拒不整改或者達不到整改要求，建設單位依法提前解除合同的；
（三）物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四章 物業(yè)保修金與住宅專項維修資金
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議。
第三十二條 建設單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設單位不履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。
第三十三條 物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。
物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設單位應當補足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。
第三十四條 物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，由縣級物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。
物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。
第三十五條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造。
新建商品住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在辦理房屋所有權(quán)首次登記前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造，并提供專項分賬等資料。該資金歸業(yè)主所有，納入住宅專項維修資金管理。
第三十六條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由維修資金管理部門代管；業(yè)主大會成立后，可以決定自行管理，也可以決定繼續(xù)由維修資金管理部門代管，決定自行管理的，業(yè)主委員會應當按照國家和省相關規(guī)定，建立規(guī)范的財務管理制度，接受監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定可以在住宅專項維修資金中列支：
（一）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔；有約定的，按照約定。
（二）全體共用部分所需的費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔；有約定的，按照約定。
前款涉及未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應當按照相應建筑面積的比例分攤。
房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業(yè)主應當根據(jù)各自擁有的物業(yè)建筑面積比例按照本條第一款規(guī)定的原則分擔、續(xù)籌；有約定的，按照約定。
第三十八條 發(fā)生下列緊急情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：
（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（四）樓體外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，以及二次供水水泵運行中斷，危及人身、財產(chǎn)安全的；
（六）消防設施出現(xiàn)功能障礙，存在重大火災隱患的；
（七）危及房屋使用和人身、財產(chǎn)安全的其他緊急情況。
應急維修費用應當經(jīng)過審計并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
第三十九條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。
第四十條 住宅專項維修資金代管部門應當依法履行維修資金保值增值的責任。
業(yè)主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，保值增值方案和增值分配方案由業(yè)主大會按照國家和省相關規(guī)定決定。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域可以設立維修資金統(tǒng)籌分賬。統(tǒng)籌維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。
統(tǒng)籌維修資金由下列渠道籌集：
（一）利用物業(yè)服務用房、業(yè)主共有的道路或者其他場地上的停車位、物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的百分之七十，業(yè)主大會另有約定的，從其約定；
（二）維修資金增值（孳息）部分支付業(yè)主房屋分戶賬滾存剩余的資金；
（三）共用設施設備報廢回收的殘值；
（四）人民防空工程年度平戰(zhàn)結(jié)合收入中依照有關規(guī)定提取的資金；
（五）業(yè)主共同決定以及其他應當計入的資金。
第四十二條 住宅專項維修資金的代管部門、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于六十日：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對公示、查詢的情況有異議的，可以要求復核，代管部門、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應當及時答復。
第五章 物業(yè)服務與監(jiān)管
第四十三條 縣級物業(yè)管理主管部門應當為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
鼓勵、引導業(yè)主大會通過物業(yè)管理公共服務平臺，采用招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)管理招投標辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第四十四條 市物業(yè)管理主管部門應當會同市市場監(jiān)督管理部門制定前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同示范文本。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第四十五條 業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、標準以及收費項目、標準等有關情況；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；
（四）物業(yè)服務費用、公共水電費分攤以及物業(yè)共用部位、共用設施設備的收益收支情況；
（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；
（六）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分攤情況；
（七）物業(yè)承接查驗情況；
（八）其他應當公示的信息。
前款第一項至第三項應當長期公示；第四項至第六項應當至少每年公示一次，第七項在物業(yè)服務企業(yè)辦理備案后公示，公示時間均不得少于六十日。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理的，應當按照規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
（一）承接查驗資料；
（二）業(yè)主信息資料；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄及聯(lián)系方式等相關資料；
（四）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料；
（五）物業(yè)服務期間配置的固定設施設備資料；
（六）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；
（七）利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（八）其他應當移交的資料。
物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，應當在縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導、監(jiān)督下對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備和相關場地的使用維護現(xiàn)狀予以確認。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，公安機關應當給予協(xié)助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
第四十八條 物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費和其他服務費。
普通住宅的前期物業(yè)公共服務費、汽車停放費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。
價格主管部門應當會同物業(yè)管理主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時動態(tài)調(diào)整。
第四十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)公共服務費、公共能耗費等相關費用。
業(yè)主欠交物業(yè)服務費用，經(jīng)催交仍逾期未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁。
縣級人民政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立和完善物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，鼓勵、倡導當事人優(yōu)先選擇基層人民調(diào)解委員會就地解決物業(yè)糾紛。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合做好物業(yè)糾紛化解工作。
第五十條 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變房屋外觀；
（二）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（四）擅自占用、挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；
（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；
（六）違反有關人均面積、使用功能、消防安全等規(guī)定出租房屋；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）破壞或者擅自改造人防工程；
（十）擅自設置停車泊位、違規(guī)停放車輛；
（十一）擅自在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)為電動自行車充電；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網(wǎng)、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾；
（十四）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動；
（十五）擅自架設電線、電纜，擅自遷改供排水、燃氣管線等；
（十六）擅自改變房屋、車庫及附屬用房的用途；
（十七）法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)違法使用物業(yè)行為的，應當及時勸阻、制止，并向有關主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法履行安全職責，發(fā)生安全事故、自然災害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件時，應當立即依法采取應急措施并向有關主管部門報告，協(xié)助做好應急救援和處置等相關工作。
第五十三條 市物業(yè)管理主管部門應當建立全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人進行管理。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第五十四條 市、縣級人民政府應當對交付時間長、配套設施設備不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)制定改造提升計劃，改善居住環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣級人民政府確定。
第五十五條 老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。
第五十六條 市、縣級人民政府應當制定政策，支持老舊住宅小區(qū)加裝電梯。
第五十七條 無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)可以依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。
第六章 法律責任
第五十八條 違反本條例第十六條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會及其委員侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，按照以下規(guī)定處理：
（一）違反第一項至第七項規(guī)定，有阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)等行為的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告；
（二）違反第八項規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級房地產(chǎn)主管部門依法處理；
（三）業(yè)主委員會委員構(gòu)成違反治安管理行為的，由縣級公安機關依法處理。
第五十九條 違反本條例第十七條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會未按照要求公示業(yè)主委員會委員名單等信息的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告。
第六十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：
（一）違反本條例第二十八條第一款規(guī)定，承接物業(yè)未進行查驗的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
（二）違反本條例第四十六條第一款第二項、第四項、第五項規(guī)定，未公示物業(yè)服務內(nèi)容等信息或者公示失實信息的，由縣級市場監(jiān)督管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；違反第七項規(guī)定，未公示物業(yè)承接查驗情況的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第四十七條第一款規(guī)定，退出物業(yè)管理，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第六十一條 違反本條例規(guī)定，建設單位有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：
（一）違反本條例第二十九條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由縣級房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第三十二條、第三十三條第二款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由縣級物業(yè)管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款。
第七章 附則
第六十二條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十三條 本條例自2020年10月1日起施行。 [1]
審議意見
編輯 語音
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《南通市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）已經(jīng)南通市第十五屆人大常委會第二十九次會議通過，現(xiàn)報省人大常委會批準。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，征求了省人大常委會環(huán)資城建委以及省司法廳、省住建廳、省公安廳、省自然資源廳等有關部門的意見，并與南通市人大常委會法工委進行了多次溝通，提出了修改意見和建議，南通市人大常委會已作相應修改。省人大法制委員會于4月28日召開全體會議對該條例進行了統(tǒng)一審議。現(xiàn)將審議意見報告如下：
為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，南通市人大常委會結(jié)合本地實際，制定該條例十分必要。總的來說，條例從業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)保修金與住宅專項維修資金、物業(yè)服務與監(jiān)管以及法律責任等方面作了規(guī)范，特別是對業(yè)主委員會、物業(yè)保修金、物業(yè)服務用房配建以及老舊住宅小區(qū)管理等方面作了具體規(guī)定，具有較強的針對性和可操作性。
該條例同憲法、法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)不相抵觸，建議本次常委會會議審議批準。
以上報告，請審議。 [2]
條例的說明
編輯 語音
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《南通市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已由南通市第十五屆人大常委會第二十九次會議于2020年3月20日審議通過，現(xiàn)提請本次省人大常委會審議批準。現(xiàn)就《條例》主要內(nèi)容作如下說明：
《條例》主要規(guī)定了總則、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)保修金與住宅專項維修資金、物業(yè)服務與監(jiān)督、法律責任等內(nèi)容。
一、立法目的、適用范圍和職責分工。《條例》規(guī)定，為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，制定本條例（第一條）。本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例（第二條）。關于職責分工。市、縣級人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導。物業(yè)管理主管部門負責統(tǒng)一監(jiān)督管理工作，建立物業(yè)服務第三方評估制度，會同相關部門建立物業(yè)管理公共服務平臺。公安等部門按照各自職責做好相關工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責指導、協(xié)調(diào)監(jiān)督。居（村）民委員會協(xié)助做好相關工作。建立健全社區(qū)黨組織、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。物業(yè)管理協(xié)會協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好信用信息管理。（第三條至第八條）。
二、業(yè)主和業(yè)主組織。《條例》規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務（第九條）。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請后組織成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責（第十條至第十三條）。《條例》對業(yè)主委員會的成員構(gòu)成、候選人資格、禁止行為、公示信息，以及調(diào)整、換屆及移交事項作了明確。規(guī)定了物業(yè)管理委員會的成立、組成、備案和解散，業(yè)主自行管理方案（第十四條至第二十五條）。
三、前期物業(yè)管理。《條例》規(guī)定，建設單位應當通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當提供前期物業(yè)管理開辦費。明確了建設單位與物業(yè)服務企業(yè)的承接查驗、物業(yè)交接及其法律責任（第二十六條至第二十八條）。關于物業(yè)服務用房，新建住宅項目，建設單位應按照不低于地上地下總建筑面積千分之四比例配置，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。分期建設的，應根據(jù)分期建設的面積和進度按比例合理配建或者提供滿足物業(yè)服務活動的臨時用房（第二十九條）。物業(yè)服務企業(yè)具有擅自退出物業(yè)管理等情形的，建設單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)（第三十條）。
四、物業(yè)保修金與住宅專項維修資金。《條例》規(guī)定，建設單位應當按照保修期限和范圍，承擔物業(yè)保修責任，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二比例交存物業(yè)保修金，交存期限為五年（第三十一條至第三十三條）。業(yè)主應當將首期住宅專項維修資金存入專項維修資金專戶；業(yè)主大會成立前，維修資金由管理部門代管，成立后可以自行管理（第三十五條、第三十六條）。關于維修資金列支，部分共用部分所需費用，由該部分業(yè)主按建筑面積比例承擔，全體共用部分所需費用，由全體業(yè)主按建筑面積比例承擔，有約定的，按約定（第三十七條）。關于應急維修，相關業(yè)主不能形成多數(shù)意見，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或相關業(yè)主可以提出處置方案，經(jīng)資金代管部門復核后應急處置（第三十八條）。維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當續(xù)籌。代管部門應當履行資金保值增值責任。物業(yè)管理區(qū)域可以設立維修資金統(tǒng)籌分賬。代管部門、業(yè)主委員會應當每年與專戶銀行核對資金賬目，公示信息（第三十九條至第四十二條）。
五、物業(yè)服務與監(jiān)管。鼓勵、引導業(yè)主大會通過公共服務平臺，采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)備案。業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務企業(yè)履約情況評估。物業(yè)服務企業(yè)應當公示服務內(nèi)容等事項；退出管理的，應辦理移交手續(xù)（第四十三條至第四十七條）。價格部門應會同物業(yè)管理部門每三年對物業(yè)服務等級標準及相應基準價與浮動幅度評估、調(diào)整。業(yè)主應按時交納物業(yè)費用，物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應結(jié)清物業(yè)費用（第四十八條至第五十條）。規(guī)定了業(yè)主禁止行為和物業(yè)服務企業(yè)安全管理責任（第五十一條、第五十二條）。市物業(yè)管理部門建立物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)（第五十三條）。關于老舊住宅小區(qū)。市、縣級政府應制定改造提升計劃，小區(qū)內(nèi)道路等配套建筑及設施設備改造建設資金由政府負責，支持加裝電梯。無物業(yè)管理的，可以依托居民委員會實行自治管理（第五十四條至第五十七條）。
六、法律責任。《條例》在不同上位法相抵觸的前提下，嚴格遵循處罰法定、處罰公正、處罰與教育相結(jié)合等原則，規(guī)定了相關法律責任。業(yè)主委員會、委員有侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的，由縣級物業(yè)管理部門責令限期改正，予以通告；未按要求公示信息的，責令限期改正，拒不改正的，予以通告（第五十八條、第五十九條）。建設單位未按規(guī)定配置物業(yè)服務用房、未交存或補足物業(yè)保修金，以及物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)未查驗、未公示信息或公示失實信息、未公示承接查驗情況、退出物業(yè)管理未辦理移交手續(xù)的，承擔相應的法律責任（第六十條、第六十一條）。
七、條例施行時間。《條例》的施行時間為2020年10月1日（第六十三條）。
