《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)已于2015年3月1日起施行。在《條例》經(jīng)國(guó)務(wù)院原則通過(guò)后，國(guó)土資源部就依據(jù)《條例》的主旨和精神，結(jié)合各不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)地區(qū)的統(tǒng)一登記實(shí)踐，啟動(dòng)了《條例》實(shí)施細(xì)則的起草工作。今年1月1日，國(guó)土資源部以第63號(hào)令發(fā)布實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》)，細(xì)則對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、查詢(xún)、保密等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步完善了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。為更好地讓廣大市民了解《細(xì)則》，現(xiàn)對(duì)該《細(xì)則》部分內(nèi)容作如下解讀：
不動(dòng)產(chǎn)依照申請(qǐng)登記
《細(xì)則》第2條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)除有特別規(guī)定外，如果當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)或強(qiáng)制要求當(dāng)事人登記。不過(guò)只有辦完不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果才發(fā)生，交易在法律上才真正安全。
現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)不變不換繼續(xù)有效
《細(xì)則》第105條明確規(guī)定，本實(shí)施細(xì)則施行前，依法核發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。原已依法頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、《他項(xiàng)權(quán)證》、《林權(quán)證》等證書(shū)與證明繼續(xù)有效。按照“不變不換”的原則，在今后依法辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等登記業(yè)務(wù)時(shí)，重新辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》或《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。
處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記有特殊規(guī)定
《細(xì)則》第10條規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種。按份共有是指共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)。共同共有是指共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”細(xì)則的這一規(guī)定實(shí)際上是物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的延伸，即按份共有的財(cái)產(chǎn)(包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))只要三分之二以的按份共有同意即可進(jìn)行處分，而共同共有的財(cái)產(chǎn)則應(yīng)經(jīng)全體共有人同意。但是，按份共有人和共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分和登記作特別的約定，則應(yīng)按約定處理。如按份共有人可約定，處分和登記不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)所有按份共有人同意等。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)情況
《細(xì)則》第15條、16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，除了應(yīng)查驗(yàn)申請(qǐng)人、委托代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)、權(quán)屬來(lái)源材料或者登記原因文件等與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：
(1)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;
(2)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;
(3)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。
五種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記應(yīng)公告
《細(xì)則》第17條規(guī)定，除涉及國(guó)家秘密的外，有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行不少于15個(gè)工作日的公告，公告期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的，才能并應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿：
(1)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;
(2)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;
(3)依職權(quán)更正登記;
(4)依職權(quán)注銷(xiāo)登記;
(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
