業主當老賴，拒交管理費如何是好?業委會不作為甚至侵害到業主權益怎樣處理?物業公司服務太差是否有處罰?日前，我市《珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)》日前已出爐，物業糾紛新問題或將可解。

珠海市法制局5月12日在官網公布了該意見稿，包括總則，物業管理區域，業主、業主大會、業主委員會，物業配套設施設備，物業管理服務，物業的使用，物業的維修，法律責任以及附則。最值得注意的是，該意見稿針對性很強，對業主拖欠物業費、業委會越權侵權行為、物管違規行為等都有明確的處置條款。

亮點1：誠信體系約束違規行為 故意拖欠費用將被列入“黑名單”

對拖欠物業費的問題，不少物業最為頭疼。該征求意見稿加強了對業主及物業使用人欠交物業費行為的懲處力度，明確規定市、區物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業、物業從業人員、業主以及非業主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業管理費、物業專項維修資金以及相關分攤費用的業主或者非業主使用人，市、區有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人誠信系統。這意味著，故意拖欠費用的業主日后或將會列入誠信系統的“黑名單”。

亮點2：明確籌備組成立程序 開發商、物業需給予經費、場地等支持

在業委會籌建中，意見稿明確了首次業主大會設定的基本程序、費用分擔、業主委員會委員資格、業主大會社團組織登記制度等，并明確了業主委員會備案職責由街道辦事處、鎮人民政府承擔等。

對資金問題，意見稿還規定，開發建設單位應當在符合業主大會設立條件之日起三十日內將有關情況書面報告街、鎮，并在物業管理區域內張貼公告告知業主。籌備召開首次業主大會所需費用由開發建設單位承擔。

而對于開發商、物管企業不配合的情況，意見稿指出，開發建設單位應當符合業主大會設立條件之日起七日內向街、鎮提交業主清冊。開發建設單位未在規定期限內提供業主清冊的，區物業管理行政主管部門應責令其七日內提供。逾期仍拒不提供的，區物業管理行政主管部門依法予以處理。而在首次業主大會籌備組成立后，街、鎮應當通知開發建設單位或者物業服務企業在物業管理區域內為首次業主大會籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在七日內向街、鎮提交房屋及建筑物面積清冊、業主清冊等資料。

亮點3：業委會違規或被解散 籌備組人員、委員條件有嚴格限制

對業委會的監管，意見稿也列出了專門的條款。意見稿規定，區物業管理行政主管部門、街、鎮應當每年定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法違規行為的應當及時予以糾正。

業主委員會有超越職權、違反法律法規，嚴重侵害業主合法權益的;嚴重影響社區安定和社會穩定行為的;對區物業管理行政主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的下列情形之一的，區物業管理行政主管部門應當要求街、鎮組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會。

意見稿還對業委會籌備組人員、業委會委員條件有嚴格的限制，有違建、拖欠物管費或與物管企業有經濟利益往來的人員都一概不能入選。

亮點4：加強物管自律性監管 被通報批評兩年內不得參與招標

對物業企業監管方面，意見稿還引入了處罰條例，規定市物業管理行業協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正;情節嚴重的，給予警告、業內通報批評。

受到市物業管理行業協會警告、業內通報批評和公開譴責的物業服務企業，六個月、一年、二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。

受到市物業管理行業協會警告、業內通報批評和公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業六個月、一年、二年內不得聘用在特區其從事物業管理相關工作。

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市法制局網上還公開了關于《珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)》的起草說明，內提到《珠海市物業管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，隨著物管法等條例頒布實施，以及物業管理實踐中出現的新情況、新問題，原條例已不能滿足目前實際的需要，對于某些物業管理糾紛的解決辦法存在法律空白，如業主委員會不按規定召集業主大會會議;未能選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職;業主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;發生合同期限內經業主大會決定解除合同、物業服務企業因經營不善或其他原因要求提前解除物業服務合同、撤離小區，使小區管理出現“真空”等等情形，這些新情況該怎樣處置都需要新規明確。