第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)。

非住宅區(qū)物業(yè)管理參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三條 市房地產(chǎn)管理局(下稱物業(yè)管理主管部門)主管本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市建設(shè)、城管、物價、工商、交通、公安、環(huán)保、民政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))根據(jù)各自職責(zé)，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第四條 住宅區(qū)在交付使用后，入住率達 50%以上時，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向市物業(yè)管理主管部門申請，市物業(yè)管理主管部門會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鎮(zhèn))、前期物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

老住宅區(qū)由市物業(yè)管理主管部門會同住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第五條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會須有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方可舉行。

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就提議的事項召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并同時告知相關(guān)的居民委員會。

第六條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

(五)制定、修改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主大會的決定，必須經(jīng)出席會議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。業(yè)主大會所作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。

第七條 業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，一般最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)務(wù)合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)業(yè)務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第九條 業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7日前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。業(yè)主委員會會議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

第十條 業(yè)主委員會應(yīng)通過業(yè)主大會訂立業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項依法作出約定。

業(yè)主公約的示范文本;由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況修改、補充，并報市物業(yè)管理主管部門備案。

第十一條 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后生效。已生效的業(yè)主公約對所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主公約以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)業(yè)務(wù)合同進行專業(yè)管理，實行有償業(yè)務(wù)的企業(yè)。

第十四條 新成立的物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，報省建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書，并經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理工作。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)業(yè)務(wù)合同，擬訂各項具體管理規(guī)定;

(二)根據(jù)物業(yè)業(yè)務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定實施物業(yè)管理，收取物業(yè)管理業(yè)務(wù)費用;

(三)有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理;

(五)開展多種經(jīng)營活動和有償業(yè)務(wù)。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)履行物業(yè)業(yè)務(wù)合同;

(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查;

(三)制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告;

(五)接受市物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，超越業(yè)務(wù)合同約定范圍對業(yè)主開展有償業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)務(wù)對象的同意。

第四章 物業(yè)的管理、使用與維護

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋之前，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同。前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同至住宅區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)業(yè)務(wù)合同生效時終止。

房地產(chǎn)開發(fā)單位與購房戶簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)含前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同的內(nèi)容。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)單位在新建住宅區(qū)時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計方案，將公共配套設(shè)施及物業(yè)管理設(shè)施同步建設(shè)到位，工程竣工后，必須有物業(yè)管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。