滁州市市本級住宅小區物業服務

收費管理實施辦法

第一條 為規范滁州市市本級物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務管理健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、省政府《關于規范物業收費的通知》（皖政〔2004〕92號）和省物價局、省建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）等相關法規和行政規章，結合本地實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于滁州市市本級范圍內具有物業管理資質的企業。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的服務費用。

第四條 政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責滁州市市本級物業服務的收費管理與監督工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。

根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

非住宅物業服務收費和物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

第八條 住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

實行政府指導價的物業綜合服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

第九條 業主、業主委員會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位通過招標選聘物業企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同；建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，臨時公約不得侵害業主的合法權益。

第十條 前期物業綜合服務費應在政府指導價范圍內由物業服務企業與建設單位對照有關標準，在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽定物業買賣合同前，應將前期物業綜合服務費標準報市價格主管部門備案。前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。

前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

以招投標方式確定的住宅小區前期物業綜合服務收費標準，在業主入住前應報市價格主管部門備案。

第十一條 住宅小區擬定前期物業服務方案確定的服務內容、水平超出《滁州市市本級住宅小區物業服務等級標準》（五級）要求，按五級收費標準上浮后仍未能補償成本并取得合理報酬的，建設單位可按照優質優價原則，提出前期物業服務最高收費標準，報市價格主管部門審核確認。未經市價格主管部門審核確認的，不得突破五級收費標準。

第十二條 物業服務企業依據《滁州市市本級住宅小區物業服務等級標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。住宅物業綜合服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內，對照規定標準與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業實施收費前，應當報市價格主管部門、房地產行政主管部門備案。雙方約定不成的報市價格主管部門審核后確定。

第十三條 實行市場調節價的物業服務收費，在業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主委員會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第十四條 物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

實行物業服務費用包干制的，物業服務綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出包括：

1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、企業辦公費用；

7、企業固定資產折舊費用；

8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主或業主委員會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十五條 業主（或物業使用人）自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業服務企業登記，物業綜合服務費用由業主（或物業使用人）按約定交納，但業主負連帶交納責任。

物業綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算，未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主（或業主委員會）和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。

第十六條 納入物業管理服務范圍已竣工但尚未出售的物業或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由建設單位交納。

業主（或物業使用人）辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業服務企業書面備案，按規定或約定標準交納50%的物業綜合服務費。

第十七條 開發建設單位分期開發、分批交付使用，小區配套設施和綠化環境未能到位的，物業綜合服務費應當按低于規定或約定標準的15％－30％執行，具體比例在前期物業服務合同中約定，差額部分由物業服務企業與開發建設單位協商解決。

第十八條 住宅小區符合規劃要求的封閉式共用車庫（含地下、地面）、露天專用停車場和停車位，由物業企業提供管理服務的，可按照規定標準收取車輛停放管理服務費。

住宅小區內確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經業主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經雙方簽訂協議后執行，業主大會的召開方式按照《安徽省物業管理條例》的規定執行。

對進入小區執行公務、檢修、救護、搬家等車輛臨時停放不得收取車輛停放管理服務費。

有條件的小區可設立外來車輛臨時停車泊位，按規定標準計次收費。

第十九條 住宅小區的電梯、水泵、中央空調等公共設施運行電費除物業服務合同另有約定外，物業服務企業應當單獨列帳納入代收代支費用，按實際支出和約定方式公開合理分攤。業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。

第二十條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視（數字電視）等單位委托代收使用費的，物業服務企業可以按照規定或者約定向委托方收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并經相關部門批準。進行經營性活動所得收益的30%用于補貼物業管理公共服務費用，70%歸全體業主所有，其用途由業主大會決定，或納入專項維修資金。

第二十二條 業主（或物業使用人）裝飾裝修房屋的，裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業服務企業的管理。物業服務企業不得向業主（或物業使用人）收取任何形式的裝飾裝修管理費和保證金。

業主（或物業使用人）應當交納裝飾裝修垃圾清運費。

第二十三條 物業服務企業應當按照《中華人民共和國價格法》的規定，實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，制作公示牌，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話等進行公示。

第二十四條 物業服務企業應定期以書面形式向業主（或物業使用人）公布物業綜合服務費、經營性設施收益、公共電費分攤、專業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主（或物業使用人）和價格、房地產行政主管部門的監督。

實行物業綜合服務費用酬金制的，物業服務企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業服務企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

為及時掌握物業服務成本收支情況，市價格主管部門會同市房地產行政主管部門每年選擇一定數量的有代表性的住宅小區作為成本監審對象，對其物業服務成本進行監審。物業服務企業應當積極配合并如實提供服務成本資料，不得弄虛作假。

第二十五條 物業綜合服務費應按每月、每平方米（或戶）計收。業主與物業服務企業約定預收物業綜合服務費的，預收期限原則上不得超過六個月。

第二十六條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十七條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十八條 業主（或物業使用人）、開發企業（或建設單位），應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。

第二十九條 實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業服務企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，收費時必須亮證收費。物業服務企業無證收費的，業主、物業使用人、開發企業（或建設單位）有權拒付。

第三十條 市價格主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第三十一條 本辦法由市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。

第三十二條 本辦法自2010年7月1日起執行。原滁州市物價局和滁州市建委印發的《滁州市城市物業管理服務等級收費實施細則》（滁價費字〔2003〕138號）同時廢止。