第一章總　則

第一條　為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行管理、維修、養護，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條　物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條　市、縣房地產行政管理部門負責本轄區物業管理活動的監督管理。區人民政府、市級各開發園區管委會應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作（市、縣區、各開發園區負責物業管理的單位以下統稱物業管理部門）。

縣、區物業管理部門在市物業管理部門的指導下，負責本轄區新設立的三級物業服務企業資質證書的頒發、物業管理活動的日常監管工作。

市、縣、區的建設、城管、規劃、公安、物價、環保、民政等有關部門，應當依照各自職責，共同配合做好物業管理工作。

第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣、區物業管理部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。縣區人民政府、各開發園區管委會應當向居（村）民委員會撥付適當經費，保障其正常開展相關工作。

第六條　市物業管理部門應當加強與仲裁機構、人民法院的溝通聯系，協助完善解決物業管理糾紛的工作機制。

第二章業主大會及業主委員會

第七條　物業管理區域內全體業主組成業主大會（或業主代表大會，下同），業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達到50%以上或物業服務費實際收取率達到50%以上的；

（二）首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿三年的。

本辦法所稱業主代表大會，是指業主以幢、單元或者樓層等為單位委托其他業主作為代表參加的業主大會。

第八條　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織協調業主代表、建設單位和居（村）民委員會籌備成立業主大會。

符合本辦法第七條第二款規定的住宅小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在3個月內組織召開首次業主大會。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第九條　首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

第十條　業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會閉會期間行使業主大會的職責。負責召集業主大會會議、代表業主與物業服務企業簽定物業服務合同、監督物業服務企業履行合同情況及業主大會決定或授權辦理的其他事項等。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣、區物業管理部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居（村）民委員會。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面告知縣、區物業管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居（村）民委員會。

第十一條　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取其建議。

第十二條　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣、區物業管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內公示。

待業主大會成立后，物業管理委員會自動解散。

第三章前期物業管理

第十三條　在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施，并按照以下規定配置物業服務用房：

（一）物業管理區域物業總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置；

（二）物業管理區域物業總建筑面積25萬平方米以下的，按照物業總建筑面積2‰配置；總建筑面積超過25萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置。

未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

第十四條　建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；投標人少于三個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業經縣、區物業管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位聘任物業服務企業情況應向縣、區物業管理部門登記后，報市物業管理部門備案。

本辦法所稱的前期物業管理，是指業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

第十五條　建設單位應當與選聘的前期物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后15日內報縣、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第十六條　前期物業服務合同簽訂后，建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交下列物業檔案資料并報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

（一）物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

（二）供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

（四）物業管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案資料移交給業主委員會。

前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送縣、區物業管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第十七條　物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。查驗情況應當書面報送縣、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

第十八條　新建住宅項目竣工后，物業管理部門應當組織相關單位對配套建筑及設施設備進行綜合查驗，對不符合物業交付條件的，由物業管理部門責令建設單位及時整改。

第十九條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。

第四章物業管理服務

第二十條　物業服務企業由業主大會負責選聘。業主委員會根據業主大會決定與物業服務企業簽訂書面物業服務合同，并在合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報縣、區物業管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

尚未成立業主大會的，物業服務企業由街道辦事處、鄉鎮人民政府安排物業管理委員會選聘。業主大會成立后，物業管理委員會應當及時將選聘等相關資料移交業主委員會。

第二十一條　物業服務企業享有以下權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、相關秩序進行管理；

（二）依照國家、省有關規定和物業服務合同收取服務費用；

（三）制止違反物業管理規約的行為；

（四）選聘專營企業承擔專項經營業務；

（五）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

第二十二條　物業服務企業應當履行以下義務：

（一）以服務業主為宗旨，提高服務質量和水平；

（二）按照物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務；

（三）按照規定公布物業服務費收支情況；

（四）接受業主委員會和業主的監督；

（五）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（六）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任；業主有權要求其提供并可以向縣、區物業管理部門或者業主委員會投訴。

第二十三條　物業服務收費標準應當遵循合理、費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價，政府指導價由價格主管部門會同物業管理部門核定并公布。

物業服務企業應當將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第二十四條　業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。

已經具備交付條件的物業，因業主的原因未及時辦理交付手續的，業主應全額交納物業服務費用。已經交付的空置物業，業主應當交納物業管理服務費用。

第二十五條　提前解除物業服務合同的，應在物業管理區域內公告，并書面告知縣、區物業管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會。

第二十六條　因物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前30日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，業主委員會應當于5日內告知縣、區物業管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府；街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到告知后5日內，應當會同縣、區物業管理部門、居（村）民委員會就新物業服務企業選聘等問題聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。

物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將有關情況書面告知縣、區物業管理部門，從市物業管理部門提供的應急物業服務企業名單中指定資質條件相符、信用記錄和業績較好的物業服務企業組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛和綠化維護等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。

第二十七條　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原物業服務合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

第二十八條　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：

（一）移交本辦法第十六條規定的材料；

（二）移交物業服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備；

（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）撤出物業管理區域內的服務人員；

（六）法律、法規規定的應當移交的其他事項。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第二十九條　縣、區物業管理部門每年組織街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居委會、業主委員會等相關單位對物業服務企業進行服務質量考核，考核結果記入該企業誠信檔案，并向社會公布。

物業管理協會可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。

第三十條　縣、區物業管理部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第五章物業的使用與維護

第三十一條　業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三十二條　物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業；物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并加強巡查。

第三十三條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環境的；

（五）損壞公共綠化、園林設施；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）違反規定擺攤設點、占道經營；

（八）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；

（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品；

（十）排放有毒、有害物質或者使用大功率空調等發出超過規定標準的噪音；

（十一）飼養家禽家畜；

（十二）法律、法規和規章禁止的其他行為。

業主或者物業使用人違反前款規定的，物業服務企業應當及時予以制止，并向有關行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調有關部門進行處理。其中，違反第一項、第二項、第四項規定的，由物業管理部門予以制止或依法處理；違反第三項規定的，由規劃管理部門予以制止或依法處理；違反第五項、第六項、第七項、第八項、第十一項規定的，由城管部門予以制止或依法處理；違反第九項規定的，由公安部門予以制止或依法處理；違反第十項規定的，由環保部門予以制止或依法處理。

第三十四條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第三十五條　在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的30%用于補貼物業服務費，70%納入專項資金。專項資金納入業主委員會專戶管理，專項用于維護業主公共利益的需要，并經業主大會同意后使用。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

第三十六條　利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，應當征得相關業主或業主委員會同意。所得收益30%用于補貼物業服務費，70%納入專項資金，或按照業主大會的決定使用。

第三十七條　業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用，權屬登記部門應當查驗業主物業服務費用交納情況。

第六章法律責任

第三十八條　建設單位、物業服務企業有下列行為之一的，由物業管理部門按照《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》的有關規定處罰：

（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；

（二）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

（三）不移交有關資料的；

（四）未取得資質證書從事物業服務的；

（五）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的；

（六）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的；

（七）物業服務合同解除或終止后，物業服務企業未與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定辦理交接手續，擅自撤離的。

第三十九條　業主或物業使用人有下列行為之一的，由物業管理部門按照《安徽省物業管理條例》的規定處罰：

（一）拆改房屋承重結構的；

（二）侵占、損壞物業共用部位、公共場地、共用設施設備的；

（三）擅自將住宅改變為經營性用房的。

違反前款第三項規定的，由業主委員會進行協調、處理；協調處理不成的，由物業管理部門會同規劃、工商、環保、城管等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀。

第四十條　業主或物業使用人違法搭建建筑物、構筑物的，由規劃管理部門責令限期拆除；逾期未拆除的，依法組織強行拆除，并依法予以處罰。

第四十一條　違反規定損壞公共綠化、園林設施的，由城市管理部門責令恢復原狀，并依法予以處罰。

第四十二條　物業服務企業對違反本辦法第三十三條規定的行為，不及時向有關單位報告，造成不良影響的，由物業管理部門責令改正，并依法予以處理。

第四十三條　物業管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關部門工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）違法干預依法成立業主大會和業主委員會，或選聘物業服務企業的；

（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（三）違法實施物業管理行政許可的；

（四）違反物業管理投訴處理規定的；

（五）發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（六）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章附　則

第四十四條　本辦法由市房地產管理局負責解釋。

第四十五條　本辦法自發布之日起施行。