阜陽市物業管理暫行辦法

第一條 建立健全“二級政府、三級管理、四級網絡”的物業管理體系。

（一）市房地產管理局主要職責是：宣傳貫徹國家、省物業管理法規和相關政策；研究制定全市物業管理的配套政策，指導縣（市）、區物業管理工作；制定物業管理服務考核標準 ; 負責物業專項維修資金歸集、管理工作。

（二）縣（市）房地產管理局，潁州、潁東區住房保障局，潁泉區住房制度改革辦公室，開發區建設發展局（以下統稱縣（市）、區房地產行政主管部門）主要職責是：宣傳貫徹國家、省、市物業管理法律法規和相關政策；負責指導街道辦事處物業管理工作；負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會換屆及備案工作；負責轄區內物業服務企業的資質管理，物業服務企業監管， 物業服務企業的考核和備案工作， 物業服務項目的考評工作；負責監管物業項目招投標活動；指導住宅小區移交接管工作；指導物業管理住宅小區項目退出工作；負責轄區內物業管理投訴受理調處工作。

（三） 街道辦事處（鄉鎮人民政府）主要職責是：

1 、加強對轄區內物業管理工作的領導，指導和監督社區居委會、業主委員會和物業服務企業開展工作；

2 、負責監督、指導轄區內物業服務企業按照物業服務合同履行義務；幫助物業服務企業解決在物業服務合同履行中遇到的困難和問題；指導人民調解委員會和社區居委會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛；

3 、負責組建轄區內業主大會和選舉產生業主委員會；參與物業服務項目的考評工作，協助做好物業專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業專項維修資金的使用提出初審意見；

4 、參與新建住宅區配套建筑及設施設備的綜合查驗和物業承接查驗，對未按規劃建設配套共用服務設施或存有質量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正；

5 、建立物業管理聯席會議制度；會同城管、環保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區違法建設拆除、環境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

第二條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。通過招投標的物業管理項目，投標人不足 3 個或經評標委員會評審，有效投標不足 3 個的，招標人應當依法重新招標。

評標委員會發現投標的報價明顯低于其他投標報價或者在設有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其等級收費標準，應當要求投標人做出書面說明并提供相關材料。投標人不能合理說明或者不能提供相關材料的，評標委員會可以認定該投標人以低于等級收費標準報價競標，其投標應作廢標處理。

任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他方式規避招標。

第三條 　 物業服務企業應當保持物業管理區域內房屋及共用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

（一）以業主服務為宗旨，全面履行合同約定；

（二）接受市、區、街道、業主委員會及業主的監督；

（三）按照規定公布物業服務費收支情況，接受監督；

（四）協助有關部門提供社區服務，積極開展社區文體等活動；

（五）協助為業主大會成立及業主委員會換屆；

（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；協助物業專項維修資金的籌集和使用；

（七）建立公開征詢業主意見制度，定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（八）發現違反條例、本辦法或管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向街道辦事處和有關行政機關報告；

（九）加強自律，依法介入和有序退出物業管理項目；

（十）協助街道，社區開展計劃生育、文明創建、社會治安綜合治理等社會活動。

第四條 　建立物業服務企業監督考核制度，縣市區房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當每季度不少于一次組織轄區相關職能部門對物業服務企業工作情況進行全面考核檢查、量化考評。對物業服務企業年度內發生違法違規進行招投標、不積極參與示范（優秀）考評或復檢未通過、違反《物業服務企業資質管理辦法》第十一條的十三項規定、惡意退出物業服務區域或被依法解除后惡意不退出，有效投訴率較高、處理不及時或不當引發重大矛盾、重大責任事故等行為，責令進行整改，限制參加本地投標活動，取消其所獲得的有關榮譽稱號等處理。

第五條 　 物業服務企業退出物業管理區域的，應當本著維護穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失產生的原則。

物業服務合同期滿，物業服務企業不再續約或者提前解除合同，業主大會重新選聘物業服務企業的，應當按照下列程序做好物業管理銜接工作：

（一）在解除合同 90 日前，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間等以書面形式報送物業所在地的縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，同時在物業管理區域內公告 15 天；

（二）擬退出物業項目管理的物業服務企業，在未正式退出前，應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，積極協助業主大會選聘新的物業服務企業。業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日；

（三）物業服務企業應當在合同終止之日起 10 日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：

1. 移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

2. 物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備 ;

3. 移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

4. 法律、法規規定的應當移交的其他事項。

未成立業主委員會的，可暫時向街道辦事處 ( 鄉鎮人民政府 ) 辦理移交事宜；

（四）新的物業服務企業接管后，業主委員會或者街道辦事處 ( 鄉鎮人民政府 ) 應當將前款所列事項移交給新的物業服務企業。

第六條 　 因物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同，暫未選定新的物業服務企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：

（一）在解除合同 60 日前，業主或業主大會仍未選聘到新物業服務企業，原物業服務企業應當及時到物業所在地的縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案；

（二）縣（市）、區房地產行政主管部門接到物業服務企業備案后 7 個工作日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）到物業項目小區聽取業主委員會和業主及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。經協調雙方當事人達不成一致的，可暫由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織相關專業服務企業做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作；

（三）縣（市）、區房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導居（村）民委員會、物業服務企業和業主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查，并在調查結果的基礎上制定管理預案；

（四）未成立業主大會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主成立業主大會籌備組；

（五）原物業服務企業應當在退出之日起１０日內，按照本辦法有關規定向業主委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理移交事宜。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第七條 　實行政府指導價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。物業服務企業收費前，應當持相關資料到物業項目所在地縣（市）、區價格行政主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，價格行政主管部門受理后，應在 15 個工作日內辦理完畢。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中自主協商約定。

住宅物業綜合服務收費標準，由價格行政主管部門會同房地產行政主管部門，根據物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，每兩年定期向社會公布一次。

第八條 　 建設單位或房屋出售單位空置的物業和業主尚未使用的物業，應全額交納物業服務費。

政府保障性住房的物業服務費由租賃合同約定，承租人承擔的，承租人應當按約定交納物業服務費。

業主轉讓物業和抵押登記時，應當結清物業服務費用，并由物業所在區域內的物業服務企業出具費用繳納證明，加蓋印章。市、縣（市）房屋權屬登記部門查驗業主物業服務費用繳納證明。

第九條 　 建立拖欠物業費催交程序制度。當發生業主不按合同約定的時間和標準交納物業服務費時，業主委員會要督促業主交納。

業主委員會或者前期物業服務企業根據本物業管理區域內情況進行書面第一次通知，告知拖欠費業主應交納物業費數額及寬限日期；拖欠業主不按期繳納物業服務費的可向該拖欠費業主發出第二次書面交費通知，可以在物業管理區內公示，如果業主不立即補交欠費，物業服務企業可以對繼續拖欠物業費的業主申請仲裁或者依法起訴追繳。

業主大會或者業主委員會也可以委托物業服務企業進行相關費用催交工作 , 業主大會或者業主委員會怠于行使催交行為 , 給物業服務企業造成損失的 , 物業服務企業可以向拖欠費業主進行追繳。

第十條 　 物業管理區域內，供水、供電、供氣等專業經營單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到戶，直接為業主服務。　

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業不得對拖欠物業費的業主實施停水、停電方式催交欠費，供水、供電專業經營單位除外。任何單位不得強行要求物業服務企業代收代繳有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第十一條 　 物業管理投訴實行屬地管理、逐級受理、依法及時、就地處理的原則。

縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理投訴受理制度，接受業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業和建設單位等違反法律、法規、規章、本辦法和管理規約以及物業服務合同約定行為的投訴。設立投訴的辦公地點、電話、處理程序應當向社會公布。

第十二條 　 街道辦事處（鄉鎮人民政府）受理投訴后，應當及時調查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出復核要求。

縣（市）、區房地產行政主管部門受理投訴后，應當在 5 日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查核實，并自受理投訴之日起 15 日內將處理意見回復投訴人。

投訴人對縣（市）、區房地產行政主管部門的處理意見有異議，可以向市房地產行政主管部門提出復核要求，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自受理之日起 5 日內，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

第十三條 　業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當遵守有關房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規定。

業主或者物業使用人裝飾裝修物業的，應當事先告知物業服務企業，并持房屋合法有效憑證、申請人身份證件、裝飾裝修方案及裝飾裝修企業相關資質證書的復印件等有關資料與物業服務企業簽訂物業裝飾裝修管理協議書等登記手續。物業服務企業應當將物業裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人和裝飾裝修企業，并加強巡查，進行指導和監督，業主不得拒絕和阻礙。

第十四條 　物業服務企業應當按照物業裝飾裝修管理協議書實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業行為違反規定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告縣（市）、區房地產行政主管部門或者城管執法部門處理；房地產行政主管部門或者城管執法部門在接到物業服務企業報告后，應當及時到現場檢查核實，依法處理并于 15 個工作日內給予報告人書面答復。

業主拒不辦理登記、備案手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進入物業管理區域。

第十五條 　 業主、物業使用人不得有下列行為：

（一）拆改房屋承重結構；

（二）擅自占用或損壞公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、外墻、屋面等共用部位，擅自移動或損壞共用設施設備；

（三）侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀及文體休閑設施；

（四）擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場地搭建建筑物、構筑物；

（五）違反法律、法規和管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房，新建、改建、擴建產生油煙污染的飲食服務經營；

（六）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境；

（七）違反規定擺攤設點、占道經營；

（八）違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物、高空拋物；

（九）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（十）違反規定停放自行車和機動車輛；

（十一）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（十二）違反規定飼養家禽、寵物；

（十三）法律、法規和規章禁止的其他行為。

違反前款規定的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，業主、業主委員會、物業服務企業應當及時書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）和有關行政主管部門。街道辦事處 ( 鄉鎮人民政府 ) 會同城管執法、房地產、環保、工商等有關行政主管部門，依法及時予以制止或者處理并于 15 個工作日內給予報告人書面答復。

物業服務企業、業主委員會可以對違規的行為在物業管理區域內公告。

第十六條 　物業維修項目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的應急維修，由業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業維修相關區域公告 7 天無異議可先期使用物業專項維修資金。

除前款規定以外，物業專項維修資金使用方案須經物業專項維修資金列支范圍專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

發生危及物業安全等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出物業專項維修資金使用方案，經市、縣（市）物業專項維修資金管理辦公室審核后，預先從物業專項維修資金中撥付，再按照規定的程序補辦有關手續。

物業服務企業可以在授權下按照相關程序申請使用物業專項維修資金。達到續交條件沒有續交的物業，不得使用物業專項維修資金。

第十七條 　業主、業主大會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決；不能協商解決的，可以要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解或提交物業管理聯席會議協調解決，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第十八條 　 本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋。

第十九條 　 本辦法自發布之日起施行。