據悉，5月1日實施營改增新政策后，增值稅將替代營業稅，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。下面快車教育小編就為大家帶來詳細內容，供大家參考。

將于5月1日全面推開的營業稅改征增值稅實施方案細則“揭開面紗”，標志著已實施4年多的營改增改革迎來“收官”之戰。

隨著最后4個行業??建筑業、房地產業、金融業、生活服務業告別營業稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革將對企業和個人稅負影響幾何?

二手房交易優惠平移

實施方案中，百姓最關注個人賣房是否要多繳稅?目前，我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅。

根據新規，增值稅替代營業稅后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會更低。

方案也體現了“因城施策”方針。如規定北上廣深一線城市要銷售購買2年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產，按5%的征收率計算應納稅額;個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

建筑企業稅負是否上升?

此次納入試點的建筑業營改增，涉及建筑企業年產值近16萬億元，從業人員4500萬人，其稅負變化關系房地產開發成本。改革后，建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅;小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

安徽省國稅局貨物和勞務稅處調研員江山認為，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業發票管理有待規范。作為過渡舉措，方案還明確一般納稅人在一些特殊情況下也可選擇3%的簡易征收稅率。如以清包工方式提供的建筑服務;全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程等。

房地產業迎減稅利好

實施方案落地，房地產業從此前征收5%的營業稅，改為適用11%的增值稅率。人們關心，買房會因此降價嗎?專家指出，房企成本主要有三大塊：建筑安裝及配套設施成本、土地出讓成本以及財務成本。成本高低直接影響房價，建筑業和金融業與房地產業一并納入營改增試點，有助于降低蓋房和融資成本。

方案最受關注的，是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

金融業整體稅負無影響

作為產業鏈的最上游，金融服務主要是經營金融保險的業務活動，如貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓等。改革后由原來5%的營業稅率改為6%的增值稅率。專家認為，改革不會對金融業整體稅負產生重大影響。“從營業稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點，但考慮到可抵扣因素，特別是不動產抵扣，金融業稅負應能實現只減不增。”

此外，方案還明確一些優惠政策。如金融機構農戶小額貸款、國家助學貸款、個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍;存款利息、被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目。

生活服務業獲免稅優惠

教育、醫療、餐飲、旅游、娛樂、住宿等生活服務業與百姓生活最為緊密。改革對行業稅負和百姓生活影響怎樣?

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務，養老機構提供的養老服務，婚姻介紹服務，殯葬服務，個人銷售自建自用住房、學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數十項免征增值稅項目，保障百姓基本的公共服務。

而對于生活服務業從原來5%營業稅變為6%增值稅，汪蔚青認為，由于有進項抵扣，行業稅負仍有可能下降。以餐飲業為例，購買廚具設備、桌椅板凳可按17%稅率抵扣;對餐館裝修可按11%稅率抵扣。但占大頭的原材料成本，如在集貿市場購買肉和蔬菜等很少能開到發票，抵扣就無從談起，因此稅負具體下降情況有待觀察。

此外，由于餐飲、美容、酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業占比較大，這些小規模納稅人將按3%的征收率簡易征稅，低于原先營業稅稅負。