公積金新政細則解讀 貸款額度調整有限效果待觀察

公積金貸款政策連續兩天釋放松動信號。10月14日，央廣網、央視相繼報道，住房建設部、財政部、中國人民銀行近日發布通知，要求各地提高住房公積金使用效率及貸款發放率。通知中值得關注的規定是，職工連續足額繳存住房公積金6個月及以上的可以申請住房公積金個人住房貸款，對曾在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存小于6個月的，可根據原繳存地繳存證明合并計算。

  通知還要求，住房公積金個人貸款發放率低于85%的設區城市要適當提高首套貸款的額度;同時，各地要實現住房公積金存繳的異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務，職工可以持就業地所出具的繳存證明向戶籍所在地申請住房貸款。

  此外，住建部在通知中責令地方公積金管理中心要加大工作力度，房地產企業也不得拒絕住房公積金的使用。

  與此同時，南京住房公積金中心表示已收到通知，并將研究執行公積金新政。

  住房公積金連續兩天釋放新政，哪里變了?

  10月14日發布的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，是三部門連續第二天公布的公積金新政。此前一天，住建部、財政部及央行聯合發文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。

  記者了解到，目前，在部分城市中，申請住房公積金貸款主要涉及的費用為評估費和擔保服務費。擔保服務費自3月調整為按貸款額的3‰收取(最低收費300元);按抵押物評估價值的3‰收取，最低收費300元，最高收費1500元;此外，目前的強制性保險費用約為三四千元。這幾項費用占總房款的比例并不大。

  而據南京公積金管理中心相關人士介紹稱，涉及公積金個人住房貸款的相關收費，南京早在多年前便已取消，因此，此次全國范圍內的調整對南京并無影響。

  今日發布的《通知》規定，職工連續足額繳存住房公積金6個月及以上的可以申請住房公積金個人住房貸款。而當前大部分城市公積金貸款買房條件為：正常繳存公積金12個月以上，且買房時要處于繳存狀態;現更改為連續繳足6個月，“準入口”明顯放松。

  實際上，南京目前正在執行的政策便是連續繳存6個月即可申請貸款，對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算;但必須要連續繳存，不能斷月。

  此外，首套房公積金貸款額度也有望提高。《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率低于85%的設區城市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度。而南京市目前公積金貸款額度要求為，商品房、自管產、經濟適用住房，貸款額度不超過購房總價的80%。一方繳存公積金的職工，最高可貸額度為30萬元;夫妻雙方均繳存公積金的職工，最高可貸額度為60萬元。

  更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務，即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

  貸款額度調整空間有限 異地互認效果待觀察

  繼“限購”“限貸”相繼松綁之后，以“公積金”為突破口的救市第三波浪潮呼之欲出。

  南京房地產促進會秘書長張輝對公積金新政解讀到，首先，連續繳存6個月可貸公積金，比現行連續繳存12個月縮短了一半，有利于擴大公積金貸款人群的受益面，尤其是工作時間不長的大學畢業生;其次，推進異地互認和轉移，支持異地貸款，有利于為工作流動和異地置業、回鄉置業的人群提高貸款支持，刺激和挖潛需求。

  不過，在實際執行中，地方出臺配套性細則并執行《通知》并不容易，市場作用有待觀察;尤其是“適當提高首套自住住房貸款額度”這一要求，由于住房公積金額度有限，公積金貸款額度調整幅度不會太大。

  以南京為例，南京市住房公積金管理中心發布的公告顯示，，全市共歸集住房公積金150.88億元，提取住房公積金94.70億元，占當年歸集額的62.77%，其中：購建住房和還貸等提取74.67億元，離退休和離開本市等銷戶提取20.03億元。，全市共發放住房公積金貸款183.84億元，貸款回收44.71億元。截至底，南京住房公積金歷年歸集余額為434.46億元，貸款余額461.94億元，存貸比為1.06:1，公積金蓄水池仍然處于吃緊的狀態。

  從異地公積金貸款放款來看，盡管早先有城市也曾經試行過異地公積金貸款，但由于操作手續繁瑣且額度不高，選擇的購房者并不多。記者了解到，目前，南京盡管已經認可外地公積金繳存記錄，但異地貸款還不行;在南京繳納公積金的市民，在外地購房時，還無法動用南京公積金。

  “異地貸款無法大規模實現，最主要的原因是目前住房公積金都是屬地化管理，各地的管理和資金都是封閉運行的。而且，住房公積金繳納的背后各地差別非常大，很難實現全國隨地提取、申請貸款，因此全面落實難度很大。”有業內人士向記者表示。

  由于貸款額度提升幅度有限，加之異地貸款很難大規模落實，此次公積金新政被認為不會對樓市產生較大沖擊。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，三部委出臺的公積金新政對于購房者降低購房成本、提高購房能力等方面有利好，但作用有待觀察。