謝逸楓：廣州“最嚴”公積金新政“緊貸”

廣州公積金額度告急，政府祭出“組合拳”節流———除出臺“史上最嚴”的限制公積金二次貸款措施，還提高本地人和外地人貸款資格門檻，將繳存時間上調至兩年和三年。除“擰緊水龍頭”，新政也一定程度考慮讓更多剛需人群受益。比如，二手樓樓齡限制從35年放寬到40年，最高貸款額度計算公式也做了調整。10月11日，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》(下稱《辦法》)獲住房公積金管委會通過，《辦法》按規定需報市政府審批同意后方能實施。該《辦法》在4月和7月兩度廣征民意，其中“貸過公積金的職工不能再貸”的新政引發廣泛討論，尤其是那些使用過公積金貸款并已還清貸款但目前仍然在繳的群體對此措施非議不淺。據廣州市住房公積金管理中心收集的意見，4月份首次征求公眾意見時收到1364份意見，其中40 .41%的意見反對限制二次貸款新政，而7月份二次征求公眾意見時，收到566份意見，其中45.94%的意見反對限制二次貸款新政。

經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為：“廣州“最嚴”公積金新政“緊貸”，可謂是全國首例，不僅說明廣州住房需求特別旺盛，更說明住房公積金貸款買房仍是剛需與改善解決住房主要渠道之一。此次廣州公積金新政突然出臺，其背后主因是公積金額度全線“告急”，急需補充新的資金“血液”。因此，廣州公積金新政在貨幣、房貸新政放松的背景下“緊貸”，與公積金嚴重“透支”，面臨巨大的資金缺口，具有直接的關系。”

謝逸楓指出：“廣州“最嚴”公積金新政“緊貸”的新意出奇，嚴重傷害了合理的改善型需求，導致部分現有的購房者因新政退房、退定。一是傷了改善型買家，扶了首次型買家，但首次購房者能否真正使用上仍是未知數。二是公積金二套停貸，全國首例。只有商業銀行貸款“停貸”的，卻沒有規定說公積金貸款可以“停貸”，住建部應該說明下。三是公積金新政會逼迫部分改善型的買家退定、退房，公積金轉商業貸款，不僅首付提高到3成到5成，利率高出公積金，增加了利息，還面臨限購的政策風險。”

謝逸楓分析：“廣州“最嚴”公積金新政，主要表現在五個方面。一是公積金二次貸款停止，意味只可申請商業銀行貸款，不可使用公積金貸款。二是首次公積金貸款首付比例由二成上調為三成，首付提高一成，購房門檻提高。三是提高本地人和外地人公積金繳存時間上調至兩年和三年，繳存累計時間延長，說明本地人與外地人的貸款資格門檻上升。四是最高貸款額度計算公式調整，提高了50元。此條基本沒影響。五是貸款年限與樓齡之和放寬至40年。此條毫無意義。”

謝逸楓認為：“廣州“最嚴”公積金新政對樓市的影響，其實質性影響大市場心理預期，改善型買家首當其沖。一是10%的改善型買家受新政影響，被迫放棄入市購房，或轉入商業銀行貸款。二是提高了改善型購房者的貸款資格與入市門檻，增加了購房支付的經濟壓力。三是買賣雙方新政“突襲”，將導致買賣雙方措手不及。四是廣州公積金新政會導致成交量創新高具有一定的影響。因此，廣州公積金新政恐因余額與額度資金，失去公積金的合理性與公平性的意義。”

廣州住房公積金貸款新政塵埃落定，二次公積金貸款被叫停。10月11日，廣州市住房公積金管理委員會召開會議，原則通過了廣州住房公積金貸款新政。其中規定，“已使用過住房公積金貸款不予貸款”，同時公積金可貸額度將與職工繳存余額掛鉤，鼓勵職工多繳多貸，避免投機性的繳存行為。該貸款新政將在上報廣州市政府批準后正式實施。此外，廣州首套普通自住住房公積金貸款最低首付將由目前的兩成提高到三成。二次公積金貸款被叫停，此次醞釀的廣州住房公積金貸款新政中最受關注的莫過于“已使用過住房公積金貸款不予貸款”的條款。在此前征求意見時，有45.94%的反饋稱反對限制公積金二次貸款。

廣州住房公積金管理中心主任夏衛兵算了這樣一筆賬：截至5月，住房公積金累計提取中約有580萬筆因住房消費提取公積金，提取金額占提取總額的82%，公積金貸款人數36.6萬人，約占全部繳存總人數的9.2%。這部分已貸款的職工不但已支取本人賬戶的資金，同時使用歸集余額843億元，占歸集余額的82%，也就是說9.2%的職工已使用82%的資金，90.8%未使用過住房公積金貸款的職工只能使用剩余18%的資金。廣州公積金限制貸款額度，搶額度大戰頻頻上演。廣州市住房公積金管理委員會11日通過了增加公積金貸款額度的事項，擬增加27億元貸款額度，已上報待審批的公積金貸款可望得到滿足，而10月—12月的新增貸款申請則計劃按每月2億元的額度進行審批放款。

數據顯示，截至今年9月底，廣州已發放公積金個人貸款約164.79億元，距全年170億元的額度僅剩5.21億元，全年的貸款額度將很快用完，余下10月—12月將無額度分配，存貸比達83%以上，已超廣州市住房公積金管委會設定的80%的警戒線。截至9月底，已上報系統等待審批的住房公積金個人貸款5245筆，合計25.32億元。這也意味著，若將已上報系統的貸款申請審批放款，放款總金額將達到190.11億元，剩余10月—12月的新增貸款申請計劃按每月2億元的額度進行審批放款。由此，全年住房公積金個人貸款發放額將達到196.11億元，與年初計劃的170億元額度相比，超支27億元。廣州住房公積金管理中心表示，增加住房公積金個人貸款額度27億元，超出計劃的住房公積金個人貸款額度將按照申請件錄入系統時間先后順序審批放貸。

廣州住房公積金管理中心還對貸款額度進行預測，提出先確定公積金貸款額度為140億元，明年中旬召開的管委會會議再根據半年情況進行調整。從數字上看，明年貸款額度將比今年調整后的額度減少超過50億元，明年公積金貸款額度將更為緊張。廣州市住房公積金管理中心解釋，該措施主要目的是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金貸款。住房公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過住房公積金貸款的人顯然已完成了基本住房需求，再貸公積金有失公允，背離了住房公積金制度互助互濟的立法精神。現在能多次購買的職工都是資金比較充裕的，收入較高的人群。

在資金有限的情況下，允許這部分職工反復多次使用住房公積金貸款實質上就是剝奪了排于其后首次使用住房公積金貸款的職工的權益。事實上，由于資金池的錢有限，住房公積金管理中心只能使盡渾身解數讓公積金“節流”。廣州地區的個人按揭購房貸款中，公積金貸款購房的比例占了42%，今年即使控制公積金貸款總額度，公積金貸款在新增購房貸款中所占比例仍然超過30%，在排隊人數越來越多的情況下，保證剛需首次購房貸款是有必要的。住房公積金管理中心主任夏衛兵說，要滿足職工的需求，無非從幾個方面著手：一是擴面增加資金，二是限制提取，三是將個人和夫妻貸款額度收窄降低，但這些都將引起群眾很大反應，相較之下最終選擇了“限制二貸”的政策來解決目前資金不足的現狀。

連續三年月繳800元貸款額度下降，計算公式實行可貸額度與個人繳存額掛鉤。與此前的意見征求稿相比，這次的最高貸款額度計算公式也做了調整。最新的公式是：賬戶余額 8+月繳存額 到退休年齡月數，按調整后的公式測算，月繳存額度約800元的職工繳存滿3年就能貸50萬元了，比此前管委會會議討論稿月繳存額750元的標準提高了50元，影響的人群不多。而如果按另一個公式，即賬戶余額10倍的計算方式，則要求職工月繳存額為1500元及以上、月平均收入為7500元以上才能足額申請50萬元貸款額度。不過，如果月繳公積金800元，三年存款余額28800元，按照現狀的公式來算，最終可貸到約120萬元。廣州市住房公積金管理中心解釋，新的計算方法有兩個特點，主要是實行貸款可貸額度與個人繳存額掛鉤，一側重考慮職工的繳存余額，二體現義務與權利對等原則。廣州市住房公積金管理中心還表示，新的計算公式既考慮了繳存人現有的貢獻度，又考慮年輕剛需群體未來收入的相對穩定性，“更加貼近實際情況”。

本地人累計繳兩年才可貸款，確保資金安全回籠，杜絕投機性貸款。與目前實施的“本地人連續繳半年、外地人連續繳一年公積金才能貸款”規定相比，新規收緊了，本地人需連續足額繳存6個月且累計繳存2年或以上，外地人則需連續繳存6個月且累計繳存3年以上，才有資格申請公積金貸款。這個規定比征求意見時“本地人連續2年”、“外地人連續3年”繳存才能申請公積金貸款稍微寬松了一點。為何提高繳存年限?廣州市住房公積金管理中心說，目的是確保資金安全回籠，同時杜絕職工投機性繳存半年或一年就能貸款，讓繳存時間長、對住房公積金有貢獻的職工能公平申請貸款。

首貸公積金享三成首付。一套貸款未結清的，買二套房首貸公積金最低首付比例是60%。新政另一放寬之處是，對于擁有一套住房并且已經結清相應購房貸款的家庭，申請住房公積金貸款購買普通自住住房，貸款最低首付款比例是30%，貸款利率為住房公積金貸款基準利率的1.1倍。此外，對于擁有一套住房但未結清相應購房貸款的家庭，申請住房公積金貸款購買普通自住住房，貸款最低首付比例是60%，貸款利率是住房公積金貸款基準利率的1.1倍。廣州市住房公積金管理中心坦言這是針對9月30日央行發布的《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》迅速制定的。有委員提出，央行的新政主要是針對商業性貸款，公積金中心是否應參照此來制定政策值得考量。

貸款年限與樓齡之和放寬至40年。實質上“該規定無現實意義，實際操作中超30年就貸不到款。目前的實際是貸款年限加樓齡之和一般不超過30年，否則銀行不放貸，去年下半年以來，超過20年樓齡的房子根本貸不到公積金”，銀行主要出于風險的考慮以及無錢可貸的現狀。”新政規定，二手樓貸款期限不得超過20年，貸款年限和樓齡之和不得超過40年，比目前的政策和此前的意見征求稿寬松了。目前的實際操作是貸款年限加樓齡之和一般不超過30年。此前征求意見稿中是35年。此外，新政還取消了強制保險業務，由借款人自愿選擇抵押或者保證的擔保方式，目前的強制性保險費用約為三四千元。對于這項規定，廣州住房公積金管理中心解釋，國家主要的商品房是八十年代末九十年代初建立的，這項規定有利于剛參加工作的人員購買這種早期建的二手樓，因為成本比較低。