近日,《濰坊市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)已經濰坊市人民政府辦公室印發,并自10月1日正式施行。與《管理辦法》配套的《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》(以下簡稱《實施細則》)也已經印發。針對《管理辦法》以及《實施細則》(以下統稱新政策)所做的政策調整,市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)進行了解讀。
■出臺背景
適應房貸政策調整和經濟發展
我市自1999年開展公積金貸款業務以來,《濰坊市職工住房政策性擔保貸款管理辦法》(以下簡稱舊《管理辦法》)一直是我市個人住房公積金貸款工作所遵循的規范性政策文件,為規范管理個人住房公積金貸款業務發揮了重要的作用。
近年來,隨著國家房貸政策的調整和我市經濟的快速發展,舊《管理辦法》的部分內容與現行的房貸政策明顯脫節,也與我市的經濟發展水平和住房公積金管理的需求脫節,亟需進行修訂完善。為進一步規范個人住房公積金貸款業務工作,更好地滿足職工的貸款需求,市政府根據相關法規修訂完善了《管理辦法》,并配套出臺了《實施細則》。
新出臺的《管理辦法》和《實施細則》既注重貫徹體現國家、省個人住房公積金貸款政策的規定精神,又立足我市實際,著重突出公積金貸款的政策性和普惠性,充分秉持為民、便民的宗旨,可操作性強。
一、貸款條件的調整
新政策規定:借款人及其所在單位所有職工連續足額繳存住房公積金1年以上。
解讀:舊《管理辦法》中規定,借款人及其所在單位須連續2年足額繳存住房公積金才能作為申請公積金貸款的條件之一(后在出臺的《實施細則》中多次調整,目前執行連續繳存6個月);新政策規定借款人及單位連續足額繳存1年以上方可申請公積金貸款。調整的目的主要是考慮增加資金存量,緩解資金供需矛盾。
二、貸款額度計算方式的改變
新政策規定:公積金貸款額度在規定的最高額度范圍內,按夫妻雙方公積金賬戶余額之和的15倍計算。
解讀:對貸款額度的計算,舊《管理辦法》中以夫妻雙方按目前繳存水平計算的住房公積金,至退休前累計繳存總額的2倍計算;借款人是單身的,按上述計算總額的3倍計算。新政策以借款人夫妻雙方申請貸款時公積金賬戶余額的15倍計算,借款人為單身的,按其公積金賬戶余額的15倍計算。同時,用于計算貸款額度的這部分公積金在貸款本息全部還清之前不能提取,只能用于提前全部還款時沖減剩余貸款本息。因此,提醒計劃申請住房公積金貸款的職工,要在賬戶中留有足夠余額,以免因余額不足影響貸款額度。
調整的目的也主要是考慮增加資金積累。經統計分析,目前每40名職工繳存的住房公積金,才能夠滿足1名職工申請公積金貸款的資金需求。據統計,末市公積金管理中心個貸率已達到84.30%,超過了人民銀行規定的商業銀行75%貸款存貸比上限,住房公積金資金的收支壓力較大。通過貸款額度計算方式的調整,可以有效緩解資金供需矛盾,保證公積金提取和貸款的資金需求,既可滿足職工不斷增長的貸款需求,還更能體現出住房公積金的互助性,有利于讓更多職工能獲得低息公積金貸款。
三、借款人需要由擔保公司提供連帶責任保證擔保的范圍有所縮小
新政策對借款人申請公積金貸款時應當提供的擔保方式進行了一定調整。
解讀:新政策規定借款人購買第二套住房且該房屋為現房、二手房或者雖然所購第二套住房為期房,但能提供符合抵押條件的房屋進行抵押的,可選擇抵押擔保方式,不必再由擔保公司提供連帶責任保證擔保,為借款人節省了擔保費用開支,減輕了借款人的負擔。
新政策還明確了為借款人提供保證的擔保公司必須是經市政府采購中心公開招標確定中標的擔保公司和擔保費率。目前,全市通過公開招標后的擔保費比原來執行的擔保費平均降幅達57.7%,借款人的經濟負擔得到了大幅度減輕。
四、大幅壓縮了貸款審批時間
解讀:新政策將給予申請人是否準予貸款的答復時間由15個工作日壓縮為5個工作日,并規定受委托銀行在接到公積金中心準予公積金貸款的指令和材料后,須10個工作日內完成《借款合同》及從合同簽訂、協助借款人辦理完畢預抵押登記備案、抵押登記、質押、擔保等手續,大幅壓縮了貸款辦理周期,更加方便借款人。
五、降低購買首套房為二手房的首付比例,提高了大戶型貸款門檻
新政策規定:對購買首套房為二手房的首付比例根據房屋面積以及建成年限的不同分別進行了下調。
解讀:舊《管理辦法》規定,購買二手房無論首套還是二套,首付比例均為房屋價值的50%。新政策則規定,所購首套房為二手房的,首付比例根據房屋面積以及建成年限的不同,最低達到房屋價值的20%,與購買期房的首付比例一致,重點支持職工購買首套房的需求。
同時,根據國家和省、市有關從嚴控制大戶型住房貸款政策的要求,提高了申請貸款購買大戶型住房時首付款的比例。
六、新政策增加了兩項新規定
一是申請貸款預登記審批條款。當放款金額超出公積金中心當月貸款資金計劃額度或個貸率超過規定上限時,公積金中心暫停發放貸款。可給借款人辦理預先申請登記手續,待新的貸款資金計劃額度下達或個貸率低于規定上限時,公積金中心按照借款人預先申請登記的先后順序,依次發放公積金貸款。
二是貸款資金可根據需要劃入借款人賬戶的條款。舊《管理辦法》規定,借款人申請的公積金貸款審批后,必須將貸款資金劃入到賣房人賬戶。新政策則規定,對部分用所購房作抵押并已付清全部房款的借款人,公積金中心可根據實際情況,將公積金貸款劃入借款人賬戶。從而解決了借款人在購買二手房、現房過程中已經付清全款,但還必須將公積金貸款資金發放到賣方賬戶,再由賣房人將資金退還給借款人、而有時在這期間容易引起經濟糾紛的問題。
