各縣（市、區）人民政府，市府直屬各單位：

《陽江市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》業經市政府六屆十九次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

陽江市人民政府

2013年12月3日

陽江市市區國有土地上房屋征收與補償辦法

第一章 總則

第一條為規范本市市區國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號），結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條為了公共利益的需要，在市區（含海陵試驗區、陽江高新區）范圍內征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予補償的，適用本辦法。

第三條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條市人民政府負責本市行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作；市人民政府確定陽江市住房和城鄉規劃建設局為市的房屋征收部門（以下簡稱房屋征收部門），負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

發展改革、教育、民政、公安、財政、國土資源、交通運輸、文化、城管、工商等部門應當依照法定職權和本辦法規定的職責，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

相關區政府（管委會）、街道辦應當配合實施區域內的房屋征收與補償工作。

第五條市房屋征收部門的主要職責：

（一）負責貫徹執行國有土地上房屋征收與補償的法律、法規和政策，擬定本行政區域內國有土地上房屋征收與補償的有關規定，報市人民政府批準后執行。

（二）按照本行政區域國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃的要求編制年度房屋征收計劃。

（三）擬定征收補償方案報市人民政府審定。

（四）受市人民政府委托，組織有關部門論證和公布征收補償方案，征求公眾意見，舉行聽證會，對房屋征收進行社會穩定風險評估。

（五）受市人民政府委托，組織有關部門對擬征收范圍內未經登記的房屋及其他建筑等進行調查、認定與處理。

（六）組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，公布調查結果。

（七）書面通知有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的新建、擴建、改建，改變房屋和土地性質用途，房屋買賣、租賃和抵押，戶口遷入、分戶，工商營業執照等相關手續。

（八）與被征收人簽訂征收補償協議。

（九）與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的，報請市人民政府作出補償決定。

（十）依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

（十一）受理組織和個人的舉報，并及時進行核實、處理。

（十二）完成法律、法規、規章規定的和本級政府交辦的其它有關房屋征收與補償工作。

第六條房屋征收部門委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

市房屋征收辦公室作為市房屋征收實施單位接受市房屋征收部門的委托，實施房屋征收、補償等具體工作。

　 第七條市人民政府及其房屋征收部門應當加強對縣級人民政府及其房屋征收部門的房屋征收與補償工作的監督。縣級房屋征收部門應于每年10月31日前將本轄區下一年度的房屋征收計劃報送市房屋征收辦公室備案。

第八條任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報后應當及時核實、處理。

　 監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監督。

第二章征收決定

第九條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的由市人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由市人民政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由市人民政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由市人民政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由市人民政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十條依照本辦法第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

第十一條市房屋征收部門委托市房屋征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十二條市房屋征收部門擬定征收補償方案并受市人民政府委托組織有關部門對征收補償方案進行論證后報市人民政府予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。被征收人提交意見和建議的，應持本人身份證明和房屋權屬證明材料在征求意見期限內以書面形式提交。

第十三條市人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收方案不符合本辦法規定的，市房屋征收部門應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十四條市人民政府作出房屋征收決定前，應當委托市房屋征收部門按照有關規定進行社會穩定風險評估。

征收項目涉及被征收人數量達50戶或250人以上的，市人民政府作出房屋征收決定前，應當經市政府常務會議討論決定。

市人民政府作出房屋征收決定前，應當委托市房屋征收部門組織有關職能部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理，并在征收范圍內張榜公布。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位，專戶存儲、專款專用。

第十五條市人民政府作出房屋征收決定后應當及時在征收范圍內公告，并且在公開發行的報紙上刊登。公告應載明以下內容：

（一）征收的目的和依據；

（二）征收的地點和范圍；

（三）房屋征收實施單位名稱；

（四）房屋征收補償方案；

（五）達不成協議或者被征收房屋所有權人不明的處理方法；

（六）行政復議、行政訴訟權利；

（七）索取房屋征收相關資料以及咨詢地點；

（八）其他應當公告的事項。

縣級房屋征收部門應當在縣級人民政府作出房屋征收決定之日起7日內將房屋征收決定及房屋征收補償方案的有關情況報市房屋征收部門備案。

市人民政府、市房屋征收部門及房屋征收實施單位應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

第十六條房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十七條被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十八條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建，改變房屋和土地性質用途，房屋買賣、租賃和抵押，戶口遷入、分戶，工商營業執照等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償并按相關規定給予處理。因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、高校畢業生戶籍回遷、經批準由外省市投靠的直系親屬、刑滿釋放等原因必須辦理戶口遷入和分戶的除外。

　 市房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

　 第十九條被征收人可憑房屋征收補償安置協議向公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門給予優先辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、停水、停電以及轉學、轉托等手續。

第三章 補償　

第二十條市人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋及所占土地使用權價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市人民政府應當制定供水、供電、供氣、電視、通訊等室外設施移裝的補助和征收獎勵的辦法，對被征收人給予補助和獎勵。實行征收項目范圍內統一的征收補助和獎勵標準，補助和獎勵的具體標準，根據征收項目建設的具體情況，在征收補償方案中確定并公布。

第二十一條征收個人住宅，被征收人符合當地住房保障條件且按規定通過資格審核和公示的，市人民政府應當優先給予住房保障，不受輪候限制。

第二十二條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十三條房屋征收評估工作由具有相應資質的房地產價格評估機構承擔，按照住房城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）的規定開展。市房屋征收部門應當統一公布具有相應資質、有意向從事房屋征收評估的房地產價格評估機構名單，并實行動態更新。房地產價格評估機構由被征收人在政府作出房屋征收決定并公告后30個工作日內協商選定；在規定時間內不能協商選定的，由市房屋征收實施單位組織被征收人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。參加隨機確定的房地產價格評估機構不得少于三家。隨機確定房地產價格評估機構時應當由公證部門現場公證。也可以采取少數服從多數的原則投票確定，以得票最多的一家房地產價格評估機構確定為該項目的評估機構，由市房屋征收實施單位與其簽訂委托評估合同。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十四條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

第二十五條被征收人選擇房屋貨幣補償的，被征收房屋的補償金額，由被征收人選定的具有相應資質的房地產評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

第二十六條被征收人選擇房屋產權調換的，市人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，市人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。產權調換方法如下：

（一）舊城改建征收單家獨院房屋按建筑年限折算后的建筑面積進行調換。砼框架結構：首層按1∶1.2的建筑面積進行調換；第二層按1∶1.1的建筑面積進行調換；第三層按1∶1的建筑面積進行調換；第四層（含第四層）以上按1∶0.9的建筑面積進行調換。砼混合結構：首層按1∶1.15的建筑面積進行調換；第二層按1∶1.05的建筑面積進行調換；第三層按1∶0.95的建筑面積進行調換；第四層（含第四層）以上按1∶0.9的建筑面積進行調換。磚木結構：第一層按1∶1.1的建筑面積進行調換，第二層以上（含第二層）按1∶1的建筑面積進行調換。

（二）征收公寓或樓房按建筑年限折算后的建筑面積按1:1的建筑面積進行調換。

（三）建筑年限的折算方法：房屋建筑時間10年以下（含10年）按100%補償；11年至20年按95%補償；21年以上（含21年）按90%補償。

（四）補償安置面積超過按比例調換面積10平方米以內的，按成本價結算差價；超過10平方米以外的，按市場評估價結算。補償面積不足按比例調換面積部分，按市場評估價補給被征收人。

（五）產權調換樓層位置的選擇按先簽協議先選擇的原則，對選擇底層的可給予適當的獎勵，具體標準在征收補償方案中予以公布。

第二十七條征收非住宅房屋選擇產權調換的按建筑年限折算后的建筑面積按1∶1的比例補償安置。補償安置面積超過按比例調換面積部分按市場評估價結算給征收部門；補償安置面積不足按比例調換面積部分按市場評估價增加10%補償給被征收人。

征收工廠、倉庫、碼頭、種養場房屋原則上應當選擇貨幣補償。

第二十八條征收擁有合法產權，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，按住宅用房進行補償；選擇貨幣補償的，被征收人能提供合法有效的工商執照，并實際正在營業的，可按照經營性用房的市場評估價的60%給予補償。若補償款低于本辦法有關住宅用房計算處理的補償總額（即貨幣補償+征收獎勵）的，則按照住宅用房的補償總額確定補償。

第二十九條征收設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。在征收期限內，抵押人向抵押權人清償債務或與抵押權人另設定抵押物重新簽訂抵押協議的，直接對被征收人（抵押人）給予補償。在征收期限內抵押人不能清償債務或不能與抵押權人另設定抵押物重新達成抵押協議的，如實行產權調換，由市房屋征收實施單位將征收的房屋向公證機關辦理證據保全手續，并及時將調換的房屋通知抵押人和抵押權人，抵押權人可要求以產權調換房屋設定抵押；如實行貨幣補償，由市房屋征收實施單位將補償款向公證機關辦理提存公證，并及時通知抵押人和抵押權人，抵押權人可以就補償款在債權范圍內優先受償。

第三十條征收房屋中的技術層（含夾層、閣樓）如屬于原建筑物整體結構和布局或者經報建批準，層高超過2.2米且樓底高度不少于2.4米（即自然層高不少于4.6米）的，可計算產權面積，按1∶0.8的比例調換產權面積；層高不足2.2米的，不作產權調換，但應按市場評估價格給予貨幣補償。

征收磚木瓦房屋第二層（含第二層）其檐高不足2.2米，墻高2.2米以上的，可按80%折算面積產權調換或作貨幣補償；墻高不足2.2米但超過1.6米的，按50%折算面積產權調換或作貨幣補償，墻高1.6米以下的，只作貨幣補償。

第三十一條對下列補償項目按以下規定辦理：

（一）對被征收房屋室內的吊頂、木板、花崗巖等特殊裝修的補償，按市場評估價標準給予貨幣補償。

（二）對被征收人的零星果樹、竹木、菜園等作物的補償，按土地征收地上附著物的補償標準執行。

（三）房屋基礎、簡易房和附屬設施按市場評估價給予貨幣補償。

第三十二條因征收房屋造成搬遷的，應向被征收人按房屋建筑面積一次性支付每平方米20元的搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，應當向被征收人按在冊常住人口支付每人每月250元臨時安置費或者提供周轉用房；選擇貨幣補償的，應當向被征收人按在冊常住人口一次性支付6個月每人每月250元的臨時安置費。

第三十三條對因征收合法房屋造成被征收人停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。

第三十四條市人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第三十五條市房屋征收部門委托市房屋征收實施單位與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第三十六條市房屋征收實施單位與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由市房屋征收部門報請市人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本辦法第三十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

征收補償決定的搬遷期限不得少于30日。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。市人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

申請人民法院執行前，市房屋征收部門應當向公證機關辦理被征收房屋的證據保全。

第三十九條實行產權調換的安置房源即安置點及臨時周轉用房的規劃、設計、建設及市政配套，由市人民政府確定代建部門代建或由政府指定部門統一建設，有關單位相互配合。

第四十條被征收人在簽訂征收補償協議時，應當將被征收房屋的有關證件一并繳回，相關職能部門應當及時予以注銷。

　 實行產權調換的，市房屋征收實施單位應當協助被征收人辦理調換房屋的產權登記手續。

　 第四十一條市房屋征收實施單位應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章 法律責任

第四十二條市人民政府、房屋征收部門及房屋征收實施單位的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十四條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十五條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第四十六條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，按《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規定處理。　

第五章 附則

第四十七條法律、法規、規章對征收軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區內的建筑物等另有規定的，依照有關的法律、法規、規章執行。

第四十八條縣（市）人民政府轄區內國有土地上房屋征收與補償工作參照本辦法執行。

第四十九條本辦法自發布之日起施行，有效期5年。本辦法施行前已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，繼續沿用原有的規定辦理。