“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

“以房養老”最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

此后，這一補充養老模式在美國發展壯大并成熟，日本、英國、新加坡等地也都迅速推出與本地特色相結合的產品。

美國：三大模式靈活人性化

美國住房反向抵押貸款產品主要有三種：聯邦住房管理局的“房產轉換抵押貸款”、聯邦國民抵押貸款協會提供的“住房保留項目”和財務自由高級基金公司提供的“財務獨立計劃”，這三種產品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

房產轉換抵押貸款

房產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，于1989年進入市場。房產轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

住房保留計劃

住房保留計劃于1995年由聯邦國民抵押貸款協會推出。這種產品與房產轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制。

財務獨立計劃

財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產價值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產價值的同一比例。1999年財務自由計劃實現了證券化，由標準普爾對其資產組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標準現金賬戶和零點現金賬戶兩種住房反向抵押貸款產品，其中零點現金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產品。

英國：生命周期貸款較受歡迎

英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產釋放計劃，產生于20世紀60年代中期。早期資產釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產釋放計劃產品的設計原理：是用債券收益與資產釋放計劃產品利息之間的差額作為老年人的養老費用。

但英國在上世紀80年代末期陷入了經濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產釋放計劃以失敗告終。

2001年4月，新的資產釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉換成現金，并居住在抵押住房內直至生命終結。不同公司提供的資產釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規定也有所不同。

英國的資產釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。

生命周期貸款

建立在住房價值基礎上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產品。

住房轉換計劃

建立在出售的全部或者部分住房價值基礎上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經不完全擁有住房產權，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象征性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世后，開辦機構可擁有抵押產權比例的住房處置權，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構所有。

由于生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來發展迅猛，業務量已經超過住房轉換計劃，占據資產釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監管資產釋放貸款，認證貸款機構和提供咨詢。通常提供資產釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資產釋放計劃。

日本：政府作為“介紹人”

日本從1981開始引進“以房養老”的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，最近房地產公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。

日本“以房養老”制度主要針對一些退休后想繼續住在自己的老房子里的低收入老人，他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過后，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每3個月發放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后3個月內，由擔保人負責一次性償還。

新加坡：“剩余價值”交給其繼承人

新加坡有3種形式的“以房養老”，每種形式都與政府密切相關。前兩種針對新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，該公共房屋的擁有者可以出租部分或者全部居室來換取養老收入，或者通過以大換小獲得養老收入。

第三種是針對私人建造的商品房，只有該類房產才能參加倒按揭貸款。擁有此類房產的 60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。