第一條 為貫徹執行《吉林市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本細則。

第二條 《條例》第三條第(五)項規定的物業管理區域的劃分原則：

(一)配套設施設備共用的，劃為一個物業管理區域;

(二)位于同一社區或者位置靠近的物業，劃為一個物業管理區域;

(三)原有住宅物業界線已經自然形成，且無爭議的，劃為一個物業管理區域。也可以按照原產權單位管理的住宅物業劃分;

(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，劃為一個物業管理區域;

(五)市、縣(市)物業管理行政主管部門認為有必要劃為一個物業管理區域的。

劃分物業管理區域可以由建設單位或者業主委員會提出申請，市、縣(市)物業管理行政主管部門劃分。

第三條 城區物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理的監督、指導、協調及落實工作。除履行《條例》第四條規定的職責外，還應當協助市物業管理行政主管部門做好物業管理企業資質管理、維修資金使用、物業管理招投標、物業管理區域劃分等相關前期工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織實施自治管理和棄管住宅物業的管理工作。

第四條 本市行政區域內與物業管理活動有關的給排水、供電、供熱、園林、環衛、有線電視等專業管理單位(以下簡稱專業管理單位)，均須遵守《條例》和本細則。

第五條 按《條例》第六條規定，物業管理按下列規定執行：

(一)新建住宅物業的建設單位必須通過招投標或者協議方式選聘物業管理企業，實施前期物業管理。業主大會成立后，由業主大會選聘物業管理企業實施物業管理。

(二)原有住宅物業或者非住宅物業沒有實施物業管理，單一產權單位的，由產權單位組織實施物業管理;多個產權單位的，由面積占二分之一以上的產權單位或者業主組織實施物業管理;產權單位已不存在的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織實施物業管理或者業主自治管理。

第六條 分期建設的住宅物業，首期入住的業主達到本期建設的總建筑面積50%以上時，可以成立業主大會。后期業主入住達到《條例》第八條規定條件時，應當重新召開業主大會。

第七條 具備首次業主大會成立條件的，在縣(市)、區物業管理行政主管部門組織下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成首次業主大會會議籌備組，負責首次業主大會籌備工作，組織召開首次業主大會會議。社區居民委員會可以列席首次業主大會會議。

第八條 召開首次業主大會會議所需費用按下列規定辦理：

(一)新建住宅、非住宅物業由開發建設單位承擔;

(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物業由業主承擔。

第九條 業主大會會議、業主委員會活動所需經費、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等，可以從物業服務費用中或者物業共用部位、共用設施設備經營收益中據實列支，并在業主大會議事規則中約定。業主委員會每六個月應當將活動經費的使用情況細目在物業管理區域內公告一次，接受業主監督檢查。

第十條 業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主、非業主使用人違反業主公約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業管理企業應當予以勸阻、制止;相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。

第十一條 業主委員會每屆任期一般為2-3年，具體任期應當在業主大會議事規則中確定。業主委員會一般由3-15人的單數組成。根據工作需要，可以聘請1名執行秘書。執行秘書可以不是本物業管理區域內的業主。

第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到縣(市)、區物業管理行政主管部門備案：

(一)業主大會成立情況材料;

(二)物業管理區域基本情況材料;

(三)業主委員會候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明;

(四)業主委員會選舉辦法;

(五)業主公約及業主大會議事規則;

(六)業主委員會組成人員情況材料。

第十三條 業主委員會應當建立活動檔案，檔案包括以下內容：

(一)各種會議的書面材料;

(二)業主委員會選舉產生、備案材料;

(三)物業服務合同;

(四)業務往來原始憑證;

(五)維修資金收支情況原始憑證;

(六)業主委員會認為需要存檔的其他材料。

第十四條 業主委員會除履行《條例》第七條第二款規定的職責外，在下列情況下，履行組織召開業主大會臨時會議的職責：

(一)20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急情況需要及時處理的;

(三)業主委員會委員變化，需要補選的;

(四)因物業管理區域變更等原因導致業主大會解散的;

(五)解除物業服務合同、選聘新的物業管理企業或者確定其他管理方式的;

(六)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

業主委員會應當協助物業管理企業收取物業服務費用。

第十五條 業主委員會因故未能按期換屆改選的，縣(市)、區物業管理行政主管部門可以指導其換屆工作。在此期間，業主委員會應當繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

第十六條 業主委員會不履行職責，縣(市)、區物業管理行政主管部門責令后仍未改正的，經20%以上業主提議，可以召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會委員。

第十七條 物業管理企業必須按《條例》第十一條的規定取得資質證書，在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動，并按規定參加年檢。

任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓物業管理企業資質證書。

物業管理企業的名稱、法定代表人等事項發生變更，應當在營業執照變更后15日內辦理資質變更手續。

物業管理企業資質證書必須在物業管理企業辦公場所明示。

第十八條 外地物業管理企業在本市行政區域內從事物業管理活動的，應當持資質證書等相關資料報市物業管理行政主管部門備案。

第十九條 按照《條例》第十二條規定，物業管理專業人員是指物業管理企業的經理、部門經理、項目經理、管理人員(不包括財務和工程崗位的人員)。

取得職業資格證書的物業管理專業人員不得涂改、出租、出借、轉讓職業資格證書。

第二十條 物業服務合同期限終止前90日，業主大會與物業管理企業協商不續約的，物業服務合同終止時，物業管理企業方可退出物業管理，并按下列規定執行：

(一)物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供物業服務至合同終止之日，業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用至合同終止之日;

(二)物業管理企業應當在退出物業管理30日前，公布物業服務費用的收支情況，并將已經收取的超出服務期限部分的費用退還相關業主;

(三)物業管理企業應當在退出物業管理前10日內，向業主委員會移交有關物業維修、養護、更新、改造等技術資料。

第二十一條 物業服務合同期限未滿，業主大會或者物業管理企業提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。

業主大會和物業管理企業有物業管理糾紛的，雙方可以協商解決，協商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業主應當按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用，物業管理企業不得終止物業管理服務。

第二十二條 業主大會或者業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同時，應有保證雙方合法權益的相關條款。

第二十三條 業主大會沒有選聘到新的物業管理企業，或者經業主大會決定不選聘物業管理企業，而實行自治管理的，業主委員會應當履行下列管理職責：

(一)組織管理區域內(含樓道)環境衛生清掃保潔工作;

(二)維護管理區域環境秩序和綠化養護;

(三)負責房屋及道路、方磚等共用設施設備的養護和維修;

(四)負責接待業主報修，受理業主投訴和管理服務費用的收繳、管理、使用。

業主委員會履行前款第(一)項職責時，也可以委托環境衛生服務單位負責，費用按規定標準由環境衛生服務單位直接向業主收取。

第二十四條 實施業主自治管理的，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、監督、指導下，制定自治公約并向所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

自治公約包括管理事項(房屋本體共用部位維修養護及化糞池清淘等)、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業管理用房的使用、業主委員會相關人員津貼、違約責任等內容。

服務費用按建筑面積每平方米不低于0.3元的標準，由業主委員會向業主收取。

第二十五條 物業管理區域內未能成立業主大會，不能選聘物業管理企業或者沒有實施業主自治管理的，縣(市)、區人民政府應當及時組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好下列工作，所發生的費用由受益業主按照實際費用或者分攤費用向服務單位交納：

(一)清掃保潔和垃圾清運(含化糞池清淘);

(二)綠化維護;

(三)物業共用部位日常養護。

第二十六條 建設工程竣工時，按規劃確定的物業管理用房實際建筑面積不足《條例》第二十一條第二款規定標準的，建設單位應當按照規定標準以現有房屋補足。

因分期建設等原因，建設單位暫未能按規定標準提供物業用房的，應當向物業管理企業提供物業管理臨時用房，并向縣(市)、區物業管理行政主管部門提交物業管理用房承諾書。

開發建設單位未按規劃設計建設物業管理用房的，房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證。

第二十七條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

(一)上下水、供電、供暖、衛生等應當具備正常使用功能;

(二)小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

第二十八條 物業管理用房中應當安排10%的面積作為業主委員會的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

第二十九條 按照《條例》第二十條規定，建設單位必須通過招投標方式選聘物業管理企業實施前期物業管理。建設單位作為招標人可以自行或者委托招標代理機構進行前期物業管理招投標，并按下列程序進行：

(一)編制招標文件(示范文本由市物業管理行政主管部門制定，內容包括物業基本情況和服務要求、投標須知、投標文件的編寫與遞交、開標、評標、定標及保證金等);

(二)招標備案;

(三)發布招標公告或者投標邀請書;

(四)投標人遞交投標文件;

(五)開標、評標;

(六)確定中標人，發出中標通知書;

(七)中標備案。

招標人在招標備案時，不得弄虛作假，惡意串通。

第三十條 按照《條例》第二十四條規定，住宅物業的建設單位沒有通過招投標或者協議方式選聘物業管理企業實施前期物業管理并備案的，市、(縣)市房地產行政主管部門不予發放商品房預售許可證。

按照《條例》第二十四條規定，建設單位應當與被選聘物業管理企業簽訂前期物業服務合同，并在銷售商品房時，將前期物業服務合同隨商品房買賣合同一并向物業買售人明示。

建設單位發布的與物業管理服務有關的廣告，應當真實、合法。不得發布虛假廣告。

第三十一條 被選聘的物業管理企業在簽訂前期物業服務合同至業主辦理入住手續期間，應當做好下列工作：

(一)組織有關專業技術人員代表業主監督物業共用部位、共用設施的施工質量和配套建設情況;

(二)按照物業管理的要求，提出改善物業的具體設計建議;

(三)進行物業承接驗收，并接收移交的相關資料;

(四)做好業主入住手續的辦理。

第三十二條 物業管理區域具備下列條件時，建設單位應當向縣(市)、區物業管理行政主管部門提出物業承接驗收申請。

(一)建設工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規劃設計及有關規范要求;

(二)竣工驗收合格，且驗收資料齊全;

(三)有符合規定的物業管理用房;

(四)共用設備、設施運行正常、完好，并經驗收合格;

(五)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢。

第三十三條 縣(市)、區物業管理行政主管部門應當及時組織由開發建設單位、物業管理企業和業主代表組成的驗收小組，按照下列規定進行物業承接：

(一)查驗房屋及設施設備，并作好查驗記錄;

(二)對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準;

(三)驗收后，建設單位和物業管理企業應當簽訂物業承接驗收協議。

物業承接驗收協議示范文本由市物業管理行政主管部門制定。

第三十四條 建設單位在物業竣工驗收時，應當按照物業建筑安裝總造價2%的標準，一次性向市、縣(市)物業管理行政主管部門交納房屋質量保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。

房屋質量保修金實行專戶存儲，按照國家同期活期利率計息。保修期滿后按規定返還。

建設單位交納房屋質量保修金后，物業管理企業方可向業主辦理入住手續。

第三十五條 按照《條例》第二十三條規定進行物業承接后，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

(一)物業管理區域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)建設單位代收的物業專項維修資金的明細資料;

(五)法律、法規規定的其他資料。

第三十六條 在前期物業管理期間，建設單位或者物業管理企業提出解除前期物業服務合同的，應當提前30日告知對方。建設單位必須通過原方式選聘新的物業管理企業后，原物業管理企業方可退出。

原物業管理企業退出物業管理項目前，應當向建設單位移交本細則第三十五條規定的相關資料。

第三十七條 保修期內，住宅物業的維修養護由建設單位負責。

保修期滿后，住宅物業業主使用的自用部位、設施由業主自行負責。物業共用部位、共用設施設備(包括化糞池清淘)日常維修養護由物業管理企業負責，費用從業主交納的物業服務費中列支。

物業共用部位、共用設施設備大中修、更新改造的費用，從業主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的，由受益業主根據維修工程所需資金按比例分攤。

第三十八條 《條例》第十九條第二款規定的交給物業買受人的物業是指，業主或者非業主使用人收到入住通知，并辦理完相應手續以及業主或者非業主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)內，無正當理由不辦理相應手續的，均視為交給物業買受人。建設單位或者物業管理企業沒有事先書面通知的，以業主或者非業主使用人實際辦理入住相應手續后，即視為交付物業買受人。

第三十九條 業主或者非業主使用人應當按照規劃設計的用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。

業主確須改變使用用途的，到有關部門辦理相關手續前，應當征得相臨業主和物業管理企業書面同意。

第四十條 住宅、非住宅物業的業主有義務對物業共用部位、共用設施進行維修、粉飾和清洗。物業存在安全隱患或者按城市容貌標準需要對住宅、非住宅物業屋外墻面進行粉飾、清洗時，業主應當及時維修養護、粉飾、清洗。

因未及時維修養護造成事故或者出現其他問題，按照物業共用部位、共用設施設備所有權的歸屬，由業主自行承擔責任。

第四十一條 根據《條例》第二十五條、第二十六條規定，任何單位和個人不得占用物業管理區域內的屬于業主共用的物業共用部位。

建設單位、物業管理企業不得擅自出租、出賣、出借物業管理區域內的屬于業主共用的物業共用部位。利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會同意后，按規定辦理相關手續。所得收益按照業主大會的決定使用。

第四十二條 專業管理單位應當按《條例》第二十七條規定，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。劃分原則為：

(一)供水、排水、消防設施的維修養護責任。供水：自來水進戶管道至水表(含水表)以外部分由供水公司負責;排水：物業管理區域規劃紅線范圍以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水設施(含交接井)由城市排水養護單位管理維護;原有住宅物業(單體棟號)化糞池(不含化糞池)以外的排水管道由城市排水養護單位管理維護;消防：住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門管理維護，公安消防部門監督檢查;

(二)供氣、供熱設施的維修養護責任。供氣：管道燃氣設備及供氣管線(至燃氣表)由燃氣供應單位管理維護。供熱：供熱設施及供熱管線至用戶終端，由供熱單位維護;

(三)供電、通訊、有線電視設施的維修養護責任。供電：以單元內用戶電表為準。電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責。通訊：通訊設施至用戶終端由通訊單位負責。有線電視：有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。

第四十三條 物業管理區域或者原有住宅物業(單體棟號)規劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地及通過物業管理區域或者原有住宅物業(單體棟號)的市政道路(含方磚)、綠化(保綠)及清掃保潔的維修養護責任。道路(方磚)：由市、縣(市)區市政工程管理單位按職責分工進行管理維護;綠化(保綠)：由市、縣(市)區市政公用管理單位按職責分工進行管理維護;清掃保潔：由縣(市)區環衛保潔單位負責。

第四十四條 產權屬于環衛保潔單位的環衛設施，由環衛保潔單位維護。

物業管理區域內的生活垃圾，由物業管理企業從住宅樓運至垃圾轉運站或者環衛保潔單位指定的地點后，由環衛保潔單位運至垃圾處理場。環衛保潔單位清運垃圾的費用，由物業管理企業按價格主管部門核定的標準，從收取的綜合服務費中支付;非生活垃圾，由物業管理企業委托環衛保潔單位清運，清運費用按照物業管理企業與業主約定，由業主支付。

原有住宅物業(單體棟號)的生活垃圾，有約定的，從其約定，沒有約定的，由環衛服務單位負責清掃和清運。

第四十五條 按照《條例》第三十二條第二款規定，物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用是指專項維修資金使用時，應當由市、縣?市?物業管理行政主管部門備案或者城區物業管理行政主管部門向市物業管理行政主管部門備案后使用。

第四十六條 市、縣(市)區物業管理行政主管部門應當按照《條例》的規定，建立物業管理投訴受理制度。

業主委員會應當受理業主、物業使用人有關物業管理的投訴。業主委員會不能解決或者認為應當向物業管理行政主管部門投訴的，應當以業主委員會的名義書面向所在地縣?市?區物業管理行政主管部門投訴。

第四十七條 受理物業管理投訴實行分級負責，逐級受理。投訴由縣(市)、區物業管理行政主管部門直接受理。

投訴人對區物業管理行政主管部門處理不服以及違法案件投訴，由市物業管理行政主管部門登記受理。

第四十八條 物業管理投訴的受理范圍：

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

(四)開發建設單位挪用代收的維修資金或者不出具專用票據的;

(五)擅自改變物業管理用房用途的或者不按規定配置物業管理用房的;

(六)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的;

(七)未按物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務的;

(八)物業管理企業將一個物業管理區域的全部物業管理全部委托給他人的;

(九)法律、法規規定的其他情形。

第四十九條 市、縣(市)區物業管理行政主管部門對下列投訴不予受理：

(一)投訴要求不明確的;

(二)投訴人與被投訴人已達成調解協議并已執行的;

(三)有關部門已經受理的;

(四)投訴人要求財產和人身損害賠償的;

(五)不符合法律、法規有關規定的。

第五十條 違反本細則，由市、縣(市)物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰;責任人給他人造成損失的，應當依法賠償，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(一)違反第八條第(一)項規定，建設單位不承擔召開首次業主大會會議所需費用的，責令限期改正，逾期不改正的，處以3000元至10000元的罰款;

(二)違反第十七條第一款規定，物業管理企業未在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至20000元的罰款;不參加資質年檢的，責令限期改正，處以10000元至30000元的罰款;年檢不合格的，取消資質;

(三)違反第十七條第二款規定，偽造、涂改、出租、出借、轉讓物業管理企業資質證書的，責令限期改正，逾期不改正的，吊銷資質證書，并處以違法經營所得1倍以下罰款;

(四)違反第二十條、第二十一條、第三十六條規定，物業管理企業未按規定程序退出物業管理的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至20000元的罰款;

(五)違反第二十七條規定，開發建設單位沒有按照使用標準配置物業管理用房的，責令限期改正，逾期不改正的，處以10萬元至50萬元的罰款;

(六)違反第二十九條規定，未采用招標投標方式或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業，責令限期改正，逾期不改正的，對建設單位和物業管理企業分別處以10萬元以下的罰款;

(七)違反第三十條第二款規定，建設單位在銷售商品房時，不向物業買售人明示前期物業服務合同的，責令限期改正，逾期不改正的，處以每套10000元至30000元的罰款;

(八)違反第三十條第三款規定，建設單位發布與物業管理服務有關的虛假廣告的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至30000元的罰款;

(九)違反第三十四條第一款規定，建設單位不按規定交納房屋質量保修金的，責令限期改正，逾期不改正的，處以10000元至30000元的罰款;

(十)違反第三十四條第三款規定，建設單位未交納房屋質量保修金，物業管理企業擅自辦理業主入住手續的，責令限期改正，逾期不改正的，處以每套10000元至30000元的罰款;

(十一)違反第三十九條規定，住宅業主擅自改變規劃設計用途的，責令限期改正，逾期不改正的，處以500元至3000元的罰款;

(十二)違反第四十條第一款規定，物業存在安全隱患或者按城市容貌標準需要對住宅、非住宅物業屋外墻面進行粉飾、清洗時，業主不及時維修養護、粉飾、清洗的，責令限期改正，逾期不改正的，處以維修工程款2倍以下的罰款;

(十三)違反第四十一條第一款規定，占用物業管理區域內屬于業主共用的物業共用部位的，責令限期改正，逾期不改正的，處以2000元至10000元的罰款;

(十四)違反第四十一條第二款規定，建設單位、物業管理企業擅自出租、出賣、出借物業管理區域內屬于業主共用的物業共用部位的，沒收非法所得，并責令限期改正，逾期不改正的，處以2000元至10000元的罰款;

(十五)違反第四十二條、第四十三條、第四十四條規定，各專業管理單位不履行維修養護等義務的，責令限期改正，逾期不改正的，處以維修造價1倍以下的罰款;

(十六)違反第四十八條第(七)項規定，未按物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務的，經查證屬實后，責令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至30000元的罰款。

第五十一條 各級物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會從事物業管理的工作人員應當模范執行本細則。對不履行工作職責失職的，可以通報批評，并對主管領導或者直接責任人處以500元至1000元的罰款。

第五十二條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

行政復議期間或者行政訴訟期間行政處罰決定不停止執行。

第五十三條 本細則由市房地產管理局組織實施。