第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。
附：《物業(yè)管理條例釋義》
第一章總則
本章共五條 , 對《物業(yè)管理條例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) , 《條例》第一條開宗明義, 將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實際生活中, 對物業(yè)管理的內涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務至關重要, 為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經濟時代, 創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務質量的提高,也需借助新技術、新方法,也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提 升物業(yè)管理服務水平。
為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。
總則在整個《條例》中起著非常重要的作用, 學習和掌握《條例》, 首先應該理解和領會總則條文所體現(xiàn)的精神。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動 , 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。
[ 釋義 ] 本條是關于《條例》立法目的的規(guī)定。
改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發(fā)生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設 , 實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。據(jù)統(tǒng)計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實踐中也出現(xiàn)了一系列問題: 一是業(yè)主的權利義務不明確 , 物業(yè)管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開發(fā)建設質量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業(yè)管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。
近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會、建設部計價費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時,各地在物業(yè)管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過收集國內外有關資料, 開展立法調研, 召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經過反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務院領導批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上, 國務院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進行了認真修改。2003 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。可以說,《條例》反映了社會法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的基礎在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時, 需要有一個協(xié)調機構和協(xié)調機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務。《條例》第二章對業(yè)主的權利義務,業(yè)主大會的產生、職責、會議形式、議事規(guī)則 , 業(yè)主委員會的職責、組成 , 業(yè)主公約的內容效力 , 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為。《條例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務,著重規(guī)范建設單位的行為。《條例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質、資格, 物業(yè)服務合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。《條例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護過程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動, 來維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理,實質上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益。從《條例》的規(guī)定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業(yè)主臨時公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。
第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質量、維護住區(qū)的安定、促進產業(yè)結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理, 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
[釋義]本條是關于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調整范圍問題。《條例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。《條例》調整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理這種方式。《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現(xiàn), 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權利。《條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。
第二 , 物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。
物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的,其權利義務直接來自于合同。可以說 , 沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系,明確了物業(yè)管理活動的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同內容提供物業(yè)管理服務,業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用,雙方是平等的民事法律關系。
第三, 物業(yè)管理的內容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理 , 對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。
物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ; 二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關費用 ( 第四十五條 ) 。
在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :
一是,《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內容。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。《條 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經存在。尤其是在沿海 一些經濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經濟效益。《條例》最終采納了第二種意見。
關于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。主張物業(yè)服務條例的意見認為,《條例》應當體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務管理條例或者物業(yè)服務條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應的修改為物業(yè)服務或者物業(yè)管理服務。
主張物業(yè)管理條例的意見則認為:
1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關服務。物業(yè)管理 這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內容。
3. 經過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。
4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。
這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識。可以說,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內涵,兩者并無原則分歧。實質上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經過反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規(guī)定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務合同 ( 第三十五條 ) 等。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[ 釋義 ] 本條是關于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導性條款。
物業(yè)管理活動,本質上是一項民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標投標方式來進行。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務,結果經常出現(xiàn)質價不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,結果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結果。
通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規(guī)定相呼應,《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法 , 依靠科技進步提高管理和服務水平。
【釋義 ] 本條是關于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步關系的規(guī)定 , 是倡導性條款。
傳統(tǒng)觀念認為,物業(yè)管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術含量不高的行業(yè)。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的活動。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步,建設領域不斷涌現(xiàn)新技術、新產品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員,具有先進的 管理工具及設備,建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。
中國加入世界貿易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進行創(chuàng)新,不斷采用新技術、新方法來提高自己的管理服務水平, 增強競爭能力。在物業(yè)管理實踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經濟和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點與需求采用"個性化"管理模式,通過防護系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等智能化設施逐步提高管理服務水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。
物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務性行業(yè)。在網(wǎng)絡信息時代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實,網(wǎng)絡信息與生活現(xiàn)實之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應當融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務的同時,不斷采用新技術、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。
本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進步提高物業(yè)管理服務水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務科技含量的提高。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
[ 釋義 ] 本條是關于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。
物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體。《條例》規(guī)定 對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權實施。
本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構及其職責。國家一級的物業(yè)管理主管機構是指國務院建設行政主管部門,管理職責是負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
根據(jù)《條例》的規(guī)定,國務院建設行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務院價格主管部門制定物業(yè)服務收費辦法(第四十→條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費 (第四十三條),會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內容。
本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構及其職責。各地物業(yè)管理主管機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門,管理職責是對本行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱"房地產行政主管部門"是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。
根據(jù)《條例》的規(guī)定 , 房地產行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括指導業(yè)主成立業(yè)主大會( 第十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動的順利進行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關部門和單位的職責。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合"公安機關",與"居民委員會"相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作;《條例》第四十條規(guī)定"國務院價格主管部門"會同國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務收費辦法 ; 第四十三條規(guī)定"縣級以上政府價格主管部門"會同同級 房地產行政主管部門, 應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十 六條規(guī)定"有關行政主管部門"在接到物業(yè)管理企業(yè)關于物業(yè)管理區(qū)域內違法行為的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定"公用事業(yè)單位"應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任;第五十四條規(guī)定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同"國務院財政部門"制定。因此 , 公安、民政、物 價、工商、建設、規(guī)劃、市政公用等有關行政管理部門應當按照 各自的職責 , 協(xié)同實施條例。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權利與義務,業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質、職責與組成,業(yè)主公約的內容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關系等內容。
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內有多個產權人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務作出決定。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權責及其運行機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起 到重要的作用。
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利 :
(一)按照物業(yè)服務合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權 ;
( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權 ;
( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;
{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ;
( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 ;
( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 ;
{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。
第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。"業(yè)主" 是一個從我國香港傳人內地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,"物業(yè)"實際上指的是"房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地", 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權人",并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。
第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務
物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務的義務,業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 .
業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利。本《條例》第十三條規(guī)定:經20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的決定權,是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。
( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責,有些素質不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文 件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同,為業(yè)主提供服務的經營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔 案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。
