北京“商改住”政策應該是所有城市當中政策最為嚴格的了，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執行的唯一的城市。

北京商改住限購新政策

日前，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，要求開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

公告要求，在本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

業內專家：商辦項目成交將被抑制

中原地產首席分析師張大偉分析認為，此政策出臺后，目前市場在售的商辦類項目將只能銷售給企業，而企業持有、購買和再轉讓將有非常高的稅費成本。對于已經入市的商辦類項目，也就是過去多年已經被交易的二手房，也全部被嚴格調控，這是歷史第一次。雖然可以銷售給個人，但購買個人必須符合在京無房且符合連續繳納社保或者個稅的條件。這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購買條件將比住宅更嚴格，在這樣的嚴格約束下將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。同時，嚴格約束貸款條件，這些商辦項目將不允許做個人購房貸款，必須全款。

據張大偉介紹，目前市場上商辦類物業大約有50%-60%是直接銷售給個人的居住類物業，另外還有40%左右的辦公類產品大部分也被作為居住用途使用。“這種情況下，商住市場成交有可能出現50%以上的跌幅，如果政策持續嚴格執行，價格也可能有30%以上的跌幅”。

張大偉表示，這一政策的出臺，將會非常明顯地抑制商辦項目的成交，可能超過對住宅限購升級的影響。北京這一針對商辦類物業的調控可以說是317一系列樓市調控后的又一重磅升級，幾乎是全國最嚴格調控措施，其他城市也很可能開始新一輪全面封堵商住的政策潮。而此前因為住宅限購導致購買商住的投資群體很可能面臨巨大的投資風險。

什么是商改住

據張大偉介紹，商改住這個概念并非產權概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地(40年、50年產權)的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要首付50%、最高10年貸款期，且不能使用公積金貸款，不計算住宅貸款次數。另外，這類項目改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年的。

商改住為何比較活躍

張大偉表示，在2008年之前商改住公寓基本沒有形成規模市場，原因很簡單，因為那時房價絕對值太低，在均價不到1萬/平米的市場下，公寓也要成本，而且存在得房率、配套等先天缺陷。

公寓產生是因為其他政策，特別是2011年開始限購后，土地供應結構出現變化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業。而公寓的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化, 商辦類物業是否居住完全看其使用用途，S0H0與寫字樓的區別其實主要只有兩點，隔間大小+生活設施配套。

張大偉表示，商改住因為其土地屬性與住宅土地相比有溢價(一般計算，商業地塊樓面價是同區域住宅樓面價的一半左右)，而且不具備住宅的配套，一般市場價是同區域商品房住宅價格的50%-60%，而且不限購。所以從2011年開始,全國執行非常嚴格的一二線城市限購后，給了商住公寓市場空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需，就進入了商住房市場。

從出租角度看，商住房的價值與住宅類似，所以租售比相比住宅要高很多。

另外從套總價角度看，商住房總價基本在200萬以內，這樣就使得商住房的投資屬性非常強。

商住房的市場地位

據中原地產研究中心統計數據顯示：以2017年1月1日到2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比約為54.7%。從2017年以來的市場情況下看，住宅套均總價明顯更高，普通住宅平均單套價格467萬，自住房平均162萬，商住公寓平均202萬，別墅平均1086萬。商住房集中投資的占比更高，出租率更高。

據中原地產研究中心統計數據顯示，北京居住類土地供應在限購以來的6年里，占比大約46%，但其中也還有很多的公建類配套、生活類配套，這中間可能建設成為商業公寓的占比約為20%，也就是1000萬平米左右。另外，商服金融及綜合用地中也有部分會建設成為商住用地，大約還有1000萬平米。從2011年開始，土地供應大約2000萬平米是商住類項目，但成交合計為1255萬平米，

所以目前商住類物業庫存數量較大。

據張大偉介紹，從區域看，北京住宅已經基本以六環外為主，而商住公寓相比住宅，大部分位置稍微好一些，主流在五環周圍。從類型看，商住主要分成平層及loft，隨著審批的嚴格，北京的loft基本都是4.2米高，過去的5米以上及4.5米已經絕跡。

重拳治理商改住 正本清源意義重大

中央財經大學法學院教授尹飛表示，商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。

尹飛教授表示，商改住盛行，主要出現在少數一線城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發商為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業辦公樓盤用于居住，經濟活動聚集效應減弱; 另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房的成本，不利于整體經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。

北京市房地產中介協會會長李文杰表示，商改住新政將全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案的，后果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷。“在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史”。