各縣（市、區）人民政府，市直有關單位：

經市政府同意，現將《吉安市城市房屋拆遷管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。

二○○四年六月二十八日

吉安市城市房屋拆遷管理辦法

第一章　總則

第一條　為加強我市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》等有關法律、法規的規定，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條　在吉安市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條　房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條　拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。

本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條　吉安市房地產管理局是本市行政轄區城市房屋拆遷管理部門，對本市行政轄區城市房屋拆遷工作實施監督管理；各縣（市）房地產管理局是本轄區內的城市房屋拆遷管理部門，對其轄區內的城市房屋拆遷工作實施監督管理（以下稱“房屋拆遷管理部門”）。

規劃、建設、國土、公安、工商、教育、電信、供電、有線電視等有關部門和單位，應當依照有關法律、法規的規定，按照各自的職責互相配合，共同做好本級行政區域內城市房屋拆遷的有關工作。

第二章　拆遷管理

第六條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條　申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋拆遷管理部門提交拆遷申請和下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

預計所需拆遷補償安置資金必須經房屋拆遷管理部門認可，并足額存入指定金融機構的專門帳戶。

前款第四項中的拆遷計劃，包括項目基本情況、擬拆遷范圍、拆遷房屋的基本情況、拆遷的建筑面積、拆遷戶數、產權調換房屋情況、工程開工和竣工時間。拆遷方案包括拆遷方式、拆遷期限和過渡期限、拆遷人擬提供的拆遷補償標準、預計所需拆遷補償安置資金、擬提供拆遷安置用房和周轉用房、擬對拆遷范圍內依法應予保護的建筑物、構筑物和其他設施、樹木等采取的保護措施。

房屋拆遷管理部門應當自受理申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證，并依法收取有關費用。

第八條　規劃行政主管部門在對需要實施拆遷的建設項目核發建設用地規劃許可證時，應當審查該項目是否符合城市詳細規劃，不符合詳細規劃或者該拆遷范圍尚未編制詳細規劃的，不得核發建設用地規劃許可證。

第九條　房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷后土地用途（含建設項目批準文件號、建設用地規劃許可證號、國有土地使用權批準文件號）等事項以房屋拆遷公告的形式在拆遷地段予以公布。

房屋拆遷管理部門發布拆遷公告的同時，拆遷人應當將拆遷方案予以公布；拆遷人不公布拆遷方案的，被拆遷人有權拒絕搬遷。

拆遷公告發布后，拆遷范圍內的在建工程必須停止施工。拆遷人應當就該在建工程向公證機關辦理證據保全，對該在建工程的補償范圍，以證據保全的范圍為準。

房屋拆遷管理部門與拆遷人應當公開辦事程序和評估標準，并及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十條　拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷，不得擴大或縮小拆遷范圍。

拆遷期限不得超過1年，需要延長拆遷期限的拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起的10個工作日內給予答復。準予延期的，延長期限不得超過1年，并在拆遷地段予以公告。辦理延期手續只在原房屋拆遷許可證上注明，不得重新核發房屋拆遷許可證。

第十一條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

拆遷人自行拆遷的，應當有與拆遷項目相適應的熟悉有關房屋拆遷政策、工程建設、房屋面積測量的專業技術人員。

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，訂立拆遷委托合同，并按拆遷委托合同向被委托的拆遷單位支付委托拆遷服務費。委托或變更委托的，應當自拆遷委托合同訂立或變更之日起的15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

房屋拆遷管理部門或者縣級以上人民政府的臨時性機構不得作為拆遷人、不得接受拆遷委托。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條　承擔房屋拆除工程的企業必須具備相應的建筑資質，并對施工安全負責。

第十三條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內單位和個人，不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋及其附屬物；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）房屋租賃。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十四條　房屋拆遷公告發布后，拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；拆除共有產權的房屋，由產權共有人委托一人或全部共有人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；拆除租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。

實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議應當載明下列事項：

（一）被拆遷房屋的結構、面積、地點、層次、朝向及土地使用權取得方式等基本情況；

（二）拆遷補償方式；

（三）搬遷期限；

（四）補償金額及支付辦法和期限；

（五）搬遷補助費、其他拆遷補償費用及支付辦法和期限；

（六）違約責任。

實行產權調換的，拆遷補償安置協議除應載明前款規定的第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項外，還應當載明下列事項：

（一）產權調換房屋的建筑面積、地點、層次、戶型、成新、結構、朝向等；

（二）搬遷過渡方式和過渡期限；

（三）過渡用房地點、面積；

（四）產權調換差價結算辦法；

（五）臨時安置補助費及支付辦法和期限。

第十五條　拆遷補償安置協議，應當自訂立之日起5個工作日內報房屋拆遷管理部門備案。以貨幣補償的，房屋拆遷管理部門根據拆遷補償安置協議簽訂的補償金額通知金融機構，被拆遷人憑拆遷人開具的領款通知單，到金融機構支取安置補償資金。

當拆遷補償安置實際所需資金超出預計所需資金時，拆遷人應當及時向金融機構的專門帳戶追加資金；拆遷人完成全部拆遷補償安置任務后，存入的拆遷補償安置資金尚有余額，拆遷人與房屋拆遷管理部門核清余額，金融機構憑房屋拆遷管理部門的證明將余額退還給拆遷人。

房屋拆遷管理部門、拆遷人應與相關金融機構簽訂拆遷補償安置資金存取與管理協議，明確協議各方的責任。審計部門必須對房屋拆遷補償安置資金進行定期審計與監管。

第十六條　房產管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十七條　需要對產權人下落不明、暫時無法確認產權或者產權不清的房屋實施拆遷的，拆遷人應當提出補償安置方案，到公證機關辦理補償款提存公證和證據保全手續，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

第十八條　拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第十九條　拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在規定期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向人民法院起訴。訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第二十條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。對房屋拆遷評估價格的裁決，應當就拆遷補償的估價聽取有關專家的意見。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起60日內向作出裁決的上一級行政機關申請行政復議或者3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉用房的，行政復議或訴訟期間不停止拆遷的執行。

未達成拆遷補償安置協議戶數占拆遷總戶數30%以上的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。

第二十一條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由同級人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋有關事項，向公證機關辦理證據保全。并就裁決確定的補償款中被拆遷人未接受的部分辦理提存公證。未辦理證據保全和提存公證的，不得實施強制拆遷。

政府責成有關部門強制拆遷前，必須進行聽證。

第二十二條　被拆遷人可以選舉3-7人組成拆遷事務管理委員會，并委托其處理有關拆遷事務。

第二十三條　被拆遷人及房屋承租人搬遷時應當保持原房屋完整，不得損壞房屋結構和原有設施。

第二十四條　拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第二十五條　尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷安置補償協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十六條　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十七條　房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章　拆遷補償與安置

第二十八條　拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。被拆遷人選擇貨幣補償的，拆遷人應在拆遷補償金額基礎上另加補貼8%.

除本辦法第三十五條第二款情形外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十九條　拆遷補償金額，根據被拆遷房屋的土地取得方式、所處區位、周邊環境、容積率、房屋用途、結構、新舊程度、層次、建筑面積等因素，可以通過協商確定貨幣補償金額和產權調換的差價，也可以以房地產市場評估和裝飾評估價格確定。

第三十條　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。

第三十一條　被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權證載明的為準。拆遷當事人對房屋所有權證載明的建筑面積有異議的，可以申請發證部門重新核定，費用由申請人承擔。

被拆遷房屋未領取房屋所有權證，但有合法、完備的建房手續，其房屋建筑面積由具有房屋測繪資質的機構認定。房屋建筑面積小于或等于批建面積的據實認定，大于的只認定與批建面積相等部分，超出批建面積部分視為違章建筑。

本條第二款房屋拆遷補償按認定的建筑面積進行補償，并依據有關法律規定予以處罰，以及按批建時辦證的標準補交所需稅費。

第三十二條　被拆遷房屋的價格評估，應當由具有房地產評估資質的評估機構承擔。

房屋拆遷管理部門每年應當公布全市符合規定條件的房屋評估機構的名錄。

被拆遷人房屋的估價，除拆遷當事人雙方另有約定外，應由拆遷人委托房屋評估機構，簽訂評估委托合同進行評估，并支付評估費。估價時點以房屋拆遷許可證頒布之日為準。被拆遷房屋的房地產市場評估價格實行公示。

市、縣人民政府對房屋拆遷貨幣補償基準價格，每年3月底前公布，作為市場評估的參考。

第三十三條　在評估委托合同簽訂后，房屋評估機構應遵循有關評估原則，按時完成評估，并將評估報告送達被拆遷人。同時，在拆遷地段公示上述結果，公示時間不得少于7日。被拆遷人要求不予公示的，可不予公示。

第三十四條　被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估報告送達之日起5日內，要求原評估機構進行復估，原評估機構應當自接到請求之日起3日出具復估報告；被拆遷人對復估結果仍有異議的，可以另行委托其他的房地產價格評估機構進行評估，接受委托的房地產價格評估機構應當自接受委托之日起7日出具評估報告。評估費用由委托方支付。

經復估后，另行委托評估，仍達不成拆遷安置補償協議的，按本辦法第二十條執行。

被拆除房屋的評估報告應當在評估后15日內報房屋拆遷管理部門備案。

第三十五條　實行房屋產權調換的，拆遷人應當依照本辦法第二十九條的規定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額。貨幣補償金額與調換房屋市場價有差價的，結算調換差價后給予產權調換；用于產權調換的房屋屬期房的，該期房按同類地段、環境相同或相近的新建商品房價格的95%進行估價。

非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第三十六條　拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，按下列規定執行：

（一）實行產權調換的，產權調換的房屋由原房屋承租人繼續承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；

（二）實行貨幣補償的，拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價格的10%補償給被拆遷人，90%補償給房屋承租人。

第三十七條　被拆遷人屬于連續2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36平方米，被拆遷人要求貨幣補償的，拆遷人對被拆遷人的貨幣補償額應當足以保證被拆遷人在低一級別的地段購買建筑面積不小于36平方米的成套房。

第三十八條　被拆遷房屋的用途，以房屋所有權證載明的為準。原作住宅的房屋在2003年9月30日前連續二年已改為非住宅，并依法辦理營業執照和稅務登記的，拆遷時按非住宅房屋予以補償安置；擅自改變住房用途的，非住宅建筑面積小于30平方米（含30平方米）據實評估計算，超出部分按改造前房屋所有權證記載用途評估計算。

第三十九條　拆遷住宅房屋以貨幣補償的，按以下規定：

（一）商品房、居民私有住宅按評估價補償；

（二）享受房改政策購置住宅（房改房）成本價的，以房屋所有權證記載的建筑面積按評估價補償。標準價的個人部分按其所占產權份額補償。補償后個人不再享受房改政策。單位所占產權份額進入單位住房基金，單位已撤消的進入城市住房基金。

對房屋所有權證記載的建筑面積與現住宅建筑面積認為有誤的，可申請具有房屋測繪資質的機構重新認定，認定后的建筑面積應對照購房時房改政策可享受的建筑面積標準，小于規定標準的據實計算，超過規定標準的，依照現行房改政策繳納超面積款和稅費后，按前款執行。

第四十條　第三十八條、第三十九條實行房屋產權調換的，按本辦法第三十五條執行。

第四十一條　拆遷人應當向被拆遷人或承租人支付下列補助費：

（一）搬遷補助費；

（二）臨時安置補助費；

（三）被拆遷人因房屋拆遷發生供水、供電、供氣、通訊、有線電視和其他設施的遷移費；

（四）拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的：

（1）按國家和省規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷費用和安裝費用；

（2）無法恢復使用的設備、構筑物按重置價結合成新結算的費用；

（3）因拆遷造成停產、停業的適當補償。

補助標準由市、縣人民政府另行公布。

第四十二條　拆遷人應當提供符合國家質量標準的房屋，用于產權調換。拆遷人提供用于產權調換的房屋應當產權清晰、未設置抵押或者提供擔保。

第四十三條　拆遷人不得擅自延長過渡期，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人責任延長過渡期的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費；超過6個月的，從超過之日起每月付給3倍的臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費。

臨時過渡期：拆遷安置用房為多層住宅的，過渡期不得超過18個月；拆遷安置用房為高層住宅的，過渡期一般不得超過36個月。當事人另有約定的，從其約定。

第四章　罰則

第四十四條　違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款；給被拆遷人或者房屋承租人造成經濟損失的，拆遷人應當依法承擔民事賠償責任。

第四十五條　拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第四十六條　拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資質的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第四十七條　違反本辦法，拆遷人將房屋拆除工程委托給不具備相應建筑企業資質單位承擔的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆除，并對拆遷人處以1萬元以上2萬元以下罰款。

第四十八條　接受委托的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第四十九條　房地產評估中介機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低、抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格或者嚴重背離市場行情的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估，并對房地產評估中介機構和有關責任人依法予以處罰。對當事人造成損失的，房地產評估中介機構應當依法承擔賠償責任。

第五十條　房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條　有關部門工作人員在房屋拆遷管理部門通知暫停辦理手續期間，弄虛作假，給被拆遷人辦理了手續的，所辦手續無效，并依法給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第五章　附則

第五十二條　城市規劃區內集體所有土地上房屋的拆遷，應當依法辦理土地征用手續。

第五十三條　在城市規劃外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的，參照本辦法執行。

第五十四條　各縣（市）房屋拆遷補償、補助標準，可以由當地人民政府參照本辦法自行制定。

第五十五條　本辦法自發布之日起施行。吉安市人民政府2001年1月12日發布的《吉安市房屋拆遷安置管理辦法》及相關文件同時廢止。

吉安市人民政府