云浮市物業管理辦法

第一章　總　則

第一條 為規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，提高物業管理水平，推動物業管理行業健康發展，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主自行管理或者聘請其他管理人管理物業的，參照本辦法有關規定執行。

第三條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，應當遵守法律、法規、規章的規定和管理規約的約定。

第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條 市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責建立物業服務企業誠信管理機制，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣級房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作；未設立房地產行政主管部門的，由縣級以上人民政府決定物業管理活動的監督管理部門（以下統稱“房地產行政主管部門”）。

街道辦事處、鎮人民政府會同物業所在地的房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第六條 市、縣（市、區）人民政府有關行政主管部門，按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第七條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，推行行業服務標準和標準化服務，履行聯絡、協調和服務職責，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進物業行業健康發展。

第八條 建立街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。聯席會議由街道辦事處、鎮人民政府負責召集、主持，根據協調的具體問題，可以邀請公安、司法、供水、供電、供氣、通信等相關單位參加，也可以邀請上級有關部門參加。

聯席會議主要協調解決以下事項：

（一）物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故；

（二）前期物業管理階段的糾紛；

（三）業主委員會不依法履行職責；

（四）業主委員會換屆過程中出現的重大爭議；

（五）履行物業服務合同中出現的重大糾紛；

（六）其他需要協調解決的重大爭議和糾紛。

第九條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以申請物業所在地人民調解委員會調解，也可以依法提起民事訴訟。

第十條 市房地產行政主管部門應當建立物業服務信息平臺（平臺公眾號），提供信息發布、業主決策電子投票等功能。物業服務信息平臺（平臺公眾號）建設、維護經費由相關部門分年度列入部門預算。

第二章　物業管理區域

第十一條 劃分物業管理區域時，應當根據《廣東省物業管理條例》的規定，考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業管理區域應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃分，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域；

（四）沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

第十二條 劃分的物業管理區域，應當按《廣東省物業管理條例》的規定向物業所在地房地產行政主管部門備案，房地產行政主管部門應當將物業管理區域備案資料備份送物業所在地街道辦事處、鎮人民政府存檔。

第十三條 物業管理區域劃分后，需要分立或者合并物業管理區域的，業主大會或者業主應當向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會同房地產行政主管部門審查，確認并公告。

街道辦事處、鎮人民政府制定物業管理區域的分立或者合并方案，應當經相關物業管理區域的業主大會同意；尚未成立業主大會的，由業主共同決定。

第三章　業主、業主大會及業主委員會

第十四條 房屋的所有權人為業主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十五條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，業主依法成立業主大會，并選舉業主委員會。

業主大會可以設立業主監事會，監督業主委員會履職情況、業主大會會議過程等事項，具體組成人員、形式由業主大會決定，但對業主委員會會議不具有表決權；未成立業主監事會的，業主委員會會議召開前，可以隨機抽取三名業主作為臨時監事，列席會議，但監事不具有表決權。

第十六條 一個物業管理區域內業主數少于一百戶且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十七條 業主大會履行下列職責：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）決定是否設立業主監事會；

（三）選舉業主委員會，選舉、更換或者罷免業主委員會委員，選舉業主委員會候補委員；

（四）改變或者撤銷業主委員會的不當行為；

（五）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；

（六）選聘、解聘物業服務企業；

（七）決定籌集和使用住宅專項維修資金；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）審議業主大會年度計劃及預算方案；

（十）審議業主委員會、業主監事會的工作報告；

（十一）決定物業服務企業或者其他管理人履行合同的履約保證金制度；

（十二）決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（十三）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。

業主大會設立業主監事會的，業主大會議事規則還應當對業主監事會職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、監事的資格、人數、任期等事項進行約定。

第十八條 業主大會決定本辦法第十七條第一款第七項、第八項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定本辦法第十七條第一款規定的其他事項，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

建筑物總面積、專有部分面積以及業主人數按照下列方法確定：

（一）建筑物總面積為專有部分面積之和；專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；車位、車庫面積不計入專有部分面積；

（二）業主人數為專有部分的業主人數之和，已出售的專有部分的業主人數，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業主人數，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的業主人數，按一人計算；

（三）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決；

（四）未參與表決的業主的投票權數，按照業主大會議事規則執行。業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。

第十九條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑總面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為十五日以上。

第二十條 符合法定的成立業主大會條件的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府應當依法組織成立業主大會籌備組。建設單位拒絕派員參加的，不影響籌備組的成立。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力;

（二）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職;

（三）不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

（四）不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本條第一款規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮人民政府應當及時更換。

第二十二條 業主大會籌備組成員名單應當自初定之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對籌備組成員名單有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見之日起七日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。經核實，擬定的街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十一條第一款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換；擬定的業主代表不符合本辦法第二十一條第一款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當取消其擬定的籌備組成員資格并公告全體業主。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主發布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。更換籌備組成員的，應當按本辦法規定重新公示。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起三日內由成員中的街道辦事處、鎮人民政府代表擔任籌備組組長。

籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按規定重新確定。

第二十四條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經三分之一以上籌備組成員同意，可以由會議發起人組織召開籌備組會議。

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起三日內向全體業主公告。

第二十五條 籌備組履行下列職責：

（一）組織召開籌備組會議，確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積；

（四）擬定首屆業主委員會選舉辦法草案；

（五）擬定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）確定首次業主大會會議表決規則；

（七）明確業主大會籌備階段對業主異議事項的處理方式；

（八）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

以上內容應當先以征求意見稿形式，應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域顯著位置公示十日以上。

業主委員會委員候選人應當符合《廣東省物業管理條例》規定的條件。業主對公示的內容有建議、異議，或對業主委員會委員候選人名單有異議的，應當向籌備組實名書面提出，籌備組應當如實記錄并應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定作出書面答復并進行公示。籌備組可根據業主意見修訂規約、規則及變更業主委員會委員候選人。需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本條第二款的規定公示。

第二十六條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

籌備組自業主大會成立后解散，業主對選舉有關事宜的異議，應當向業主委員會提出，業主委員會應當按業主大會議事規則進行處理；百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議的，應當啟動業主大會臨時會議處理。

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主委員會應當在業主大會召開十五日前將會議時間、地點、需要討論、表決的事項予以公示并通過書面和電子通訊方式通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每位業主，無法送達的，應當在物業管理區域的顯著位置公告。書面征求意見結果應當在物業管理區域的顯著位置公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

業主決策投票也可以通過物業服務信息平臺（平臺公眾號）進行電子投票。

第二十八條 未成立業主大會或雖已成立業主大會但業主委員會未能履行職責的，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府指導協助下，代為行使業主委員會職能。

第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選出業主委員會主任和副主任，推選情況應當在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為七日。

業主委員會會議可邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會、物業服務企業等派員列席。

第三十條 業主委員會委員的任期、候補、空缺、資格中止、終止等事項根據《廣東省物業管理條例》的規定及業主大會議事規則確定。

第三十一條 同一個物業管理區域內分期建設的項目，先期建設的區域已成立業主大會及業主委員會的，后期建設的區域，業主委員會委員采取補選的形式產生。補選時，在后期建設區域召開業主大會，按照后期建設區域占物業管理區域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數。

前期建設的區域業主大會成立后，業主委員會應當將下列事項書面告知建設單位、物業服務企業：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定；

（五）物業服務合同約定的其他項目。

建設單位在銷售后期建設的物業時，應當向物業買受人明示本條第二款所列事項。

第三十二條 業主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會依法行使職權；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂物業服務合同，或者擅自使用業主大會印章；

（四）擅自動用業主共有資金，將業主共有資金借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保；

（五）違反法律法規規定，超越業主大會賦予的職權，影響社區安定及公共秩序，侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會委員、候補委員、監事會成員、財務人員不得有下列行為：

（一）收受物業服務企業或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬；

（二）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（三）侵占、挪用業主共有資金；

（四）擅自披露業主大會或者業主信息；

（五）將業主共有資金以其個人名義或者他人名義存儲；

（六）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（七）妨礙公正履行職務的其他行為。

第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

街道辦事處、鎮人民政府應當在五個工作日內出具書面回執并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章后，在五個工作日內將備案回執和備案資料抄報物業所在地房地產行政主管部門。

業主委員會依法備案后，憑備案回執到本市行政區域內的銀行開設小區共有收益管理賬戶，對共有收益進行儲存管理，共有收益不得私存。

第三十四條 業主委員會應當建立信息公開制度，向業主公布下列事項：

（一）業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約；

（二）業主大會和業主委員會的決定和決議；

（三）物業服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況；

（五）物業共用部位、共用設施設備的使用與收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會應當于每年的一月作一次工作報告，抄送物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

第三十五條 業主委員會委員（候補委員）任期與業主委員會任期相同。業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿之日起三日內，將保管的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并給予警告；新一屆業主委員會也可以請求所在地公安機關協助移交或者可以依法向人民法院起訴。

第三十六條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉；未設立業主監事會的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會組成換屆籌備小組，由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任組長，負責換屆具體工作。

第三十七條 業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費由全體業主承擔，業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼經業主大會決定后由全體業主承擔。有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支，具體辦法由業主大會決定。

第三十八條 業主大會、業主委員會、業主監事會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的相關行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，可以向物業所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮人民政府提出協助召集業主大會會議要求。

第四章　前期物業管理

第三十九條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。建設單位采用公開招標方式的，應當在物業管理區域公共媒介上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的資格要求，對不同服務等級的物業服務企業應當設定同一評標標準。

分期開發的建設項目劃分為一個物業管理區域的，其前期物業服務項目招投標應當以物業管理區域為范圍。

第四十條 物業服務企業應當根據《廣東省物業管理條例》的規定備案前期物業服務合同。

建設單位、物業服務企業應當將前期物業服務合同進行公示，確保業主的知情權。街道辦事處、鎮人民政府、房地產行政主管部門備案的前期物業服務合同可供查詢。

第四十一條 建設單位應當在出售物業前，制定臨時管理規約，對下列事項作出約定：

（一）全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（三）住宅專項維修資金的交存、使用；

（四）物業共用部位、共用設施設備的使用與收益分配；

（五）業主的權利與義務；

（六）違反臨時管理規約應當承擔的責任;

（七）室內裝飾裝修事項；

（八）如供電供水仍未能實現一戶一表的，應辦理委托物業服務企業代收、代付水電費。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

物業共有、公共部分有法律法規或相關政府文件規定的，從其規定；有約定的，按建設單位與購房人合同約定；沒有約定的，建設單位應當征求業主意見確定。

建設單位應當在商品房銷售方案中明示前期物業服務合同、臨時管理規約的內容。物業買受人與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第四十二條 前期物業服務企業在物業未交付管理前參與以下工作：

（一）根據協議，參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關行政管理部門提出整改建議，并協助行政管理部門督促落實；

（二）根據協議，就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；

（五）配合房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府及居民委員會、村民委員會做好業主大會的成立工作。

第四十三條 前期物業服務合同應當約定物業承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業標準履行。沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或符合合同目的的特定標準履行。

建設單位應當在物業承接查驗二十日前，向物業服務企業移交《廣東省物業管理條例》規定的有關資料。

物業服務企業應當將物業承接查驗情況在物業管理區域的顯著位置公示，并將有關資料妥善保管，以備查詢。

物業服務企業應當按照前款規定的設施設備進行查驗，對未符合規定標準配置的，可要求建設單位予以整改，也可向相關行政主管部門反映。

物業服務企業應當自物業承接后三十日內，向物業所在地房地產行政主管部門辦理備案手續。

第四十四條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發建設的進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

第四十五條 非前期物業服務企業可參照本辦法第四十三條、第四十四條的規定，與建設單位進行承接驗收工作。

第四十六條 建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時，劃定新建住宅物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積；城鄉規劃行政主管部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房地產行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案時查驗與物業服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業管理區域備案回執中予以記載。

物業服務用房設計面積或功能不足的，建設單位應當通過申請調整規劃，或另行按標準提供物業服務用房等方式解決。另行提供物業服務用房的，應當明確產權登記在全體業主名下。如建設單位未按規定提供物業服務用房的，按《廣東省物業管理條例》的規定執行。

建設單位應當在商品房銷售時，將物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第四十七條 物業服務企業應當在前期物業管理期間，按照國家相關規定購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業管理區域的顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會成立后，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。

第五章　物業管理服務

第四十八條 建設單位、物業服務企業、業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送房地產行政主管部門。

物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主資料，不得用于與物業管理服務無關的活動。物業服務合同終止時，應當將物業檔案移交業主委員會；無業主委員會的，移交給居民委員會、村民委員會代管。

第四十九條 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占業主共有資金；

（二）擅自改變物業服務用房、共有物業用途；

（三）擅自利用共有物業進行經營；

（四）管理失職損害業主合法權益；

（五）被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正；

（六）法律法規禁止的其他行為。

物業服務企業及其工作人員有前款所列行為的，經依法作出處理后，記入信用信息檔案。

市物業管理行業協會對物業服務企業及其工作人員侵害業主合法權益的，應當督促其改正；情節嚴重的，應當給予業內通報批評或者公開譴責，并可向房地產行政主管部門提出處理建議。

第五十條 物業服務企業享有下列權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境秩序進行管理；

（二）依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用；

（三）法律、法規規定的其他權利。

物業服務企業履行下列義務：

（一）在物業服務區域顯著位置公開物業服務相關服務信息，如物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴方式；物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；公布公共水電費用的產生和分攤情況、物業服務費與住宅專項維修資金使用情況等；

（二）履行物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔服務，提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務，提供秩序維護、安全防范、車輛停放管理等服務；

（三）接受業主、業主大會和業主委員會的監督；

（四）制止物業管理區域內損害公共利益的行為；

（五）建立健全物業管理制度，完善物業管理檔案；

（六）法律、法規規定以及物業服務合同約定的其他義務。

第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。

物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府、有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第五十二條 物業服務收費按照國家有關規定和合同約定執行，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。超出物業服務合同約定提供服務的，由受益業主與物業服務企業協商確認費用。

第五十三條 物業服務企業應當將物業服務內容、服務等級標準以及收費項目、收費標準等在物業管理區域的顯著位置進行公示。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主委員會可以聘請專業機構對上述資金收支情況進行審計。

第五十四條 業主應當依約按時交納物業服務費用。未按時交納的，物業服務企業有權催交，要求限期交納。

業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法追究其違約責任。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第五十五條 物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，或者重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

第五十六條 物業服務合同未到期，物業服務企業要求提前退出的，原物業服務企業應當提前三個月與建設單位或者業主委員會協商處理物業服務合同終止事宜，并書面報告街道辦事處、鎮人民政府、房地產行政主管部門。物業服務企業存在違約行為的，應當依法承擔違約責任。

物業服務合同被依法解除，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域并按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在規定的撤出時間內，應當維持正常的物業管理秩序。

第五十七條 新聘的物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。

查驗時，新的物業服務企業應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送物業所在地居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府及房地產行政主管部門。

新聘的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，雙方與業主委員會共同協商解決辦法。

第五十八條 被解聘的物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者對業主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續或者拒不退出物業管理區域的，不得向業主收取物業服務費用。

物業服務企業拒不退出物業管理區域的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期退出；逾期拒不退出的，依法給予處罰。

物業服務合同未到期，物業服務企業要求提前退出引起糾紛的，可以通過人民調解、聯席會議、起訴等方式解決。

第六章　物業使用及維護

第五十九條 物業管理區域內禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十一）亂丟垃圾，高空拋物，隨意棄置垃圾、排放污水；

（十二）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第六十條 建設單位應當按照法律、法規規定及合同約定的保修期限承擔物業及其附屬設施設備的保修責任，業主、物業使用人應當予以配合。

物業保修期屆滿后，全體業主共有的物業共用部位的維修責任由全體業主承擔，部分共有的物業共用部位的維修責任由部分共有的業主承擔；共用部位、共用設施設備遭人為損壞的，責任人應當負責修復或者賠償。

第六十一條 物業的專有部分發生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業主或者責任人應當及時維修。緊急情況時，物業服務企業應當組織搶修或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會或者居民委員會、村民委員會，費用由相關責任人承擔。

第六十二條 發生下列緊急情況時，業主委員會或者物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并及時修繕：

（一）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（二）屋面防水損壞造成滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

上述情況發生后，維修費用由責任人承擔；沒有責任人的，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

發生本條第一款所列情形，業主委員會未及時作出決定或物業服務企業未及時修繕的，物業所在地縣（市、區）主管部門應當書面通知限期修繕；逾期不修繕的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府組織代為修繕，維修費用由責任人承擔；沒有責任人的，從相關業主住宅專項維修資金中列支。

物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關危險房屋的管理規定處理。

第六十三條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業裝飾裝修房屋或者安裝室外設施及高空作業的，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人、裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人、裝飾裝修企業，對物業裝飾裝修施工進行監督并制定對房屋裝飾裝修施工現場的巡查制度。

業主、物業使用人、裝飾裝修企業進行裝飾裝修影響其他業主正常生活的，相關業主有權要求物業服務企業或者業主委員會協調處理，物業服務企業或者業主委員會應當自接到請求后二十四小時內協調處理。

住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的或者造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等的，業主、物業使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六十四條 物業服務企業及其工作人員不得向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

物業服務企業應當為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引，物業服務企業收取裝修垃圾清運費的，應當及時清理集中堆放垃圾，相關行政主管部門應當指導、監督物業服務企業做好清運工作。

對裝飾裝修違反有關規定的行為，物業服務企業應當要求行為人及時整改；行為人未按要求整改的，物業服務企業應當及時報告業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。

第六十五條 新建住宅物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶一結算表，共有部分配置獨立計量表；安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件以及相關技術標準和規范。

配套設施不齊全的住宅區，專業經營單位協調建設單位、業主采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。

物業交付后暫未能實施專有部分一戶一結算的，專有部分業主欠費的，由專業經營單位對其依法采取措施，物業服務企業應當予以配合。物業服務企業代欠費業主支付費用的，物業服務企業可依法追償。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。

第六十六條 進入住宅小區的機動車輛應當在依法設置或者劃定的車位、車庫內按序停放，不得阻礙物業管理區域內的交通道路或者將車輛停放在小區消防通道，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業。

物業服務企業應當加強對進入小區的車輛的管理，發現有違反前款規定情形的，應當及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門處理。

大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第六十七條 任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業的共用部位和共用設施設備。

建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定物業的共用部位和共用設施設備。其約定不得與法律法規、物業管理區域規劃文件內容相抵觸。

第六十八條 建設單位應當按照城鄉規劃行政主管部門確定的標準，建設項目配套車位、車庫，并將車位、車庫配套建設情況在售樓處、物業管理區域顯著位置公示。

第六十九條 物業管理區域內規劃的配套車位、車庫應當竣工驗收并明確產權歸屬后方能出售。

物業管理區域的地下人防區域按相關法律規定執行。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

第七十條 建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。

采用出售、附贈、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限、附贈條件等內容。

第七十一條 建設單位不得將物業管理區域內規劃的配套車位、車庫出售給本物業管理區域業主以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

建設單位在出售、附贈、出租車位、車庫一個月前，應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置公示擬出售、附贈、出租車位、車庫的數量、價格及買受人條件等，公示期不少于三十日。

物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量等于或者少于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主只能購買、受贈一個車位、車庫。業主確認放棄優先購買權后，尚有空置車位、車庫的，其他業主可以購買、受贈、租賃以滿足自身使用需求。

物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量多于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主可以購買、受贈、租賃兩個以上車位、車庫，但應當先滿足每戶業主一個車位、車庫使用需求后，或者在業主確認放棄優先購買權后，其他業主可以購買、受贈、租賃空置的車位、車庫以滿足自身使用需求。

在首先滿足本物業管理區域業主、物業使用人需要后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。

第七十二條 物業的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納車位場地使用費，在業主大會成立前，收費標準應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。

車位場地使用費屬于全體業主共有，主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備、業主委員會運作等事項。物業服務企業已經收取了車位場地管理費的，不得再從車位場地使用費中重復提取。

第七十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當符合法律、法規的規定和管理規約、臨時管理規約的約定。業主大會成立或者業主共同作出決定前，物業服務企業根據前期物業服務合同的約定進行管理；業主大會成立后，由業主大會決定。

前期物業服務階段，建設單位應當設立共有收益獨立賬戶，公共所得收益必須繳存于共有收益獨立賬戶，由物業服務企業代為管理，優先用于補充住宅專項維修資金；共有收益應當考慮物業服務企業的經營成本，具體收益分配在前期物業服務中進行約定。已成立業主委員會的，移交業主委員會對共有收益進行管理。管理人應當在每個季度對共有收益情況在物業服務區域顯著位置公示，業主可以查詢、復制收支明細報表。

業主委員會成立后，依法和依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。如委托物業服務企業對共用部位、共用設施設備進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。物業服務企業應于共有收益分成協議簽訂之日起十五日內報價格行政管理部門備案，同時抄送物業所在地居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府、房地產行政主管部門。

第七十四條 房地產行政主管部門應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶，對住宅專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行監督管理。

第七十五條 建設單位應當在商品房銷售前，按分戶情況在監管專戶銀行中開設住宅專項維修資金賬戶。

住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金；屬于地下人防區域的，由受益人按照規定交存住宅專項維修資金。

第七十六條 業主應交住宅專項維修資金，以產權登記面積為基準計算。交存時房屋未辦理產權登記的，按商品房買賣合同面積計算，產權登記后應進行對交納金額進行多退少補。

第七十七條 房地產行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的交存情況，接受業主的監督。

業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業主的監督。

第七十八條 業主委員會、物業服務企業對業主和物業使用人使用物業時違反法律、法規和管理規約的行為,以及業主間的物業管理糾紛，應當及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，報物業所在居民委員會、村民委員會進行調處。調處無效的，報告相關行政主管部門，相關行政主管部門應當及時依法處理。

第七章　法律責任

第七十九條 對違反本辦法的行為，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規、規章規定應當予以處罰的，由相關行政主管部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十條公職人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級行政機關或者監察機關對負有責任的管理人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第八章　附　則

第八十一條 法律、法規對物業管理已有規定的，按有關規定執行。

第八十二條 本辦法所稱在物業管理區域的顯著位置公告、公示，是指在物業管理區域顯著位置公開張貼、發布信息和通過電子通訊方式公開發布信息。

第八十三條 本辦法自2019年3月1日起施行。