揭陽市物業管理條例

第一章 總則

第一條 【立法目的和依據】　

為了規范本市物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，保障依法、安全、合理使用物業，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境，構建共建共治共享的社會治理格局，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 【適用范圍】

本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 【黨建引領】

建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用。

鼓勵和支持業主委員會、物業服務企業在物業管理區域內根據黨的章程設立黨的組織。街道黨工委、鎮黨委和社區黨組織應當發揮領導作用，加強對物業管理區域基層黨組織的指導，支持業主、物業管理委員會、業主大會、業主委員會、物業服務企業依法開展物業管理活動。

鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主代表、物業管理委員會成員、業主委員會委員，充分發揮模范帶頭作用，依法履行職責。

第四條 【政府職責】　

市、各縣（市區）人民政府（管委會）應當加強對物業管理活動的監督管理工作的領導和組織，將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系；制定扶持政策，引導老舊小區、保障性住房的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動；建立完善部門聯動管理體制，協調處理物業管理工作中的突出問題，提高物業服務和管理水平。

各縣（市區）人民政府（管委會）應當在街道辦事處、鎮人民政府明確物業管理的工作機構，配備與物業管理工作任務相適應的工作人員，落實相應工作經費。

第五條 【市房屋行政主管部門職責】

市房屋行政主管部門組織實施本條例，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：

（一）制定本市物業管理監督管理工作政策措施，建立和完善專業化、法治化的物業管理監督管理工作機制；

（二）建立本市物業管理信用制度；

（三）建立、維護本市物業管理信息平臺；

（四）統籌本市住宅專項維修資金的監督管理工作；

（五）制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本；

（六）組織開展物業管理法律、法規的宣傳和培訓；

（七）指導和監督區房屋行政主管部門開展物業管理監督管理工作；

（八）指導和監督本市物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六條 【各縣（市、區）房屋行政主管部門職責】

各縣（市、區）房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：

（一）負責物業管理區域劃定工作；

（二）監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、住宅專項維修資金的使用等物業管理活動；

（三）開展物業管理行政執法工作，依法公開行政執法信息；

（四）指導街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理監督管理工作；

（五）組織開展本行政區域內物業管理法律、法規的宣傳和培訓；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七條 【街鎮、居委職責】　

街道辦事處、鎮人民政府應當依法指導和監督業主召開業主大會會議、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調處理物業管理糾紛。

街道辦事處、鎮人民政府應當將物業管理納入社區治理工作，根據需要建立物業管理聯席會議制度；可以通過采購社會工作服務的方式，加強對物業管理的指導和監督。

居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第八條 【其他相關部門職責】

公安、市場監督管理、應急管理、規劃、價格、交通、水務、城市管理綜合執法、生態環境、林業和園林、人民防空、衛生健康等相關部門應當按照各自職責，建立物業投訴處理等制度，會同物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處（鎮人民政府）具體負責物業管理工作的指導、協調和監督。

社區居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理的相關工作。

第九條 【突發應急事件應對】

突發應急事件應對期間，街道辦事處、鎮人民政府負責落實市、各（市區）人民政府（管委會）依法采取的各項應急措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作。

物業服務企業應當服從政府統一指揮，依法落實應急預案和各項應急措施，在街道辦事處、鎮人民政府的指導下積極配合居民委員會開展工作。市人民政府、縣（市區）人民政府（管委會）應當給予必要的物資和資金支持。

第十條 【行業協會】　

政府鼓勵、支持從事物業服務行業的企業和個人依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導和監督下，采取下列措施促進行業規范、持續、健康發展，提升物業服務水平：

（一）依法加強行業自律，建立完善行業誠信和自律機制，協助物業管理主管部門做好信用信息管理，維護業主及物業服務企業合法權益；

（二）制定物業服務標準；

（三）調解物業服務行業糾紛，維護公平競爭的市場秩序；

（四）鼓勵物業服務企業運用互聯網等新技術，提高物業服務水平。推行綠色物業服務，倡導物業服務企業采用新技術、新方法推動資源節約和環境保護，促進物業服務的集約化、信息化、低碳化；

（五）組織開展物業管理法律法規、物業服務標準、專業服務等行業培訓，提升物業服務企業及其從業人員的服務水平。

第十一條 【違規決定的處理】

業主大會、業主委員會、物業管理委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，區房屋行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二章 物業管理區域

第十二條 【物業管理區域劃定原則】

物業管理區域的劃定，應當考慮物業的共用部位、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，具體按照以下規定劃定：

（一）物業管理區域的范圍是建設用地規劃許可證或者土地使用權證確定的紅線圖范圍，但紅線圖范圍內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等不得劃入物業管理區域；

（二）已投入使用的物業，共用部位和共用設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；

（三）已投入使用的毗鄰物業，規模較小的，經各自的業主大會同意后，可以劃定為一個物業管理區域。

第十三條 【新建項目物業管理區域劃定】

新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，土地行政管理部門應當征求房屋行政主管部門對新開發建設項目的物業管理區域的意見。確定的物業管理區域應當納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

新建物業出售時，建設單位應當將物業管理區域相關信息在銷售現場的顯著位置公布，并在商品房買賣合同中明示。

第十四條 【已建項目物業管理區域劃定】

已投入使用的住宅項目的物業管理區域，由縣（市、區）房屋行政主管部門會同區規劃行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府劃定，并將確定的物業管理區域向全體業主公示，公示時間不少于十五個工作日。

業主對前款公示的物業管理區域有異議的，應當在公示期間書面實名提出。縣（市、區）房屋行政主管部門應當自受理異議之日起三十日內辦結并回復，情況復雜的，可以延長三十日。

公示期滿，對公示的物業管理區域無異議或者異議不成立的，縣（市、區）房屋行政主管部門應當將確定的物業管理區域向全體業主公告。

第十五條 【物業管理區域調整】　

對已劃定的物業管理區域需要合并或者分割的，占業主總人數百分之二十以上的業主可以向縣（市、區）房屋行政主管部門提出調整方案，縣（市、區）房屋行政主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。

縣（市、區）房屋行政主管部門同意調整方案的，由居民委員會組織物業管理區域內全體業主投票表決，經符合法律規定比例的業主同意的，物業管理區域可以調整。

第十六條【配建規劃要求】

建設單位編制建設項目設計方案時，應當遵循一個物業管理區域配建獨立使用的共用設施設備和物業管理用房的原則。

規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證和辦理規劃條件核實時，應當審核配建的物業管理用房是否符合要求，不符合要求的，不予核發建設工程規劃許可證或者不予通過規劃條件核實。

第十七條【物業管理用房】　

建設單位應當在物業管理區域內配置物業管理用房，包括物業服務用房和共用設施設備用房。物業管理用房的面積、位置應當在建設工程規劃許可證、房屋買賣合同中載明。

物業服務用房應當按照下列規定配置：

（一）物業服務用房總建筑面積按照物業管理區域內計算容積率的總建筑面積千分之二的比例，且最低不少于五十平方米配置；分期開發建設的物業，應當在先期開發的區域按照不少于先期開發計算容積率的建筑面積千分之二的比例配置；

（二）地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；

（三）沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層；

（四）業主委員會的辦公用房從物業服務用房中安排，最低不少于十平方米。

共用設施設備用房應當符合相應設施設備安裝、安全使用的技術標準。

第十八條【舊居住區環境整治及物業管理】　

對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區，縣（市、區）人民政府（管委會）應當采取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升，結合城市環境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施，改善舊居住區綜合環境。舊居住區的范圍由縣（市、區）人民政府（管委會）確定。

鼓勵舊居住區綜合改造后實施物業管理，由物業服務企業根據業主的需求，提供環境衛生保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化養護和房屋維修養護等物業服務，合理收取物業服務費。

老舊住宅小區內的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

無物業管理的老舊住宅小區可以依托社區居民委員會實行自治管理。

第三章 業主和業主組織

第一節　業主和業主大會

第十九條【業主定義】　

房屋的所有權人為業主。

尚未依法辦理所有權登記，但基于合法建設、買賣、贈與、征收、拆遷補償、繼承、司法判決等法律行為已經合法占有該房屋的單位或者個人，在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

第二十條【業主權利】

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）參加業主大會會議，行使表決權；

（四）推薦物業管理委員會的業主代表和業主委員會委員的候選人，選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（五）監督物業管理委員會和業主委員會的工作；

（六）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（七）對共用部位、共用設施設備及其使用情況享有知情權和監督權；

（八）監督住宅專項維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規規定的其他權利。

第二十一條 【業主義務】

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、消防安全、裝飾裝修、公共秩序、環境衛生、房屋安全、應對突發事件等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照規定交納住宅專項維修資金；

（五）按照物業服務合同的約定交納物業服務費；

（六）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十二條 【業主大會】

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會選舉產生業主委員會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。只有一個業主的，由業主自行決定本區域的物業管理事務。

同一物業管理區域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結合實際情況組成業主小組，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表在業主大會會議召開前應當征集本小組業主的意見和建議，需要業主書面投票表決的，由業主本人簽字確認。

第二十三條 【業主大會成立】

符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、公安派出所等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生。籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員不少于百分之六十。

籌備組成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十四條 【議事規則和管理規約】

管理規約和業主大會議事規則應當弘揚，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

首次業主大會應當制定業主大會議事規則和管理規約。

業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程序，業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

業主拒絕支付物業服務費、不交納住宅專項維修資金或者實施其他損害業主合法權益行為的，業主大會可以在業主大會議事規則中對其表決權的行使進行限制。

管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主共同權益、業主義務、審計制度、印章管理、違約責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

第二十五條【業主大會決定事項】　

業主大會決定下列事項：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換、罷免業主委員會委員；

（三）選聘、續聘、解聘物業服務企業或者決定自行管理等物業管理方式；

（四）制定、修改物業服務合同；

（五）申報、使用住宅專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共用部位、共用設施設備的用途或者利用共用部位、共用設施設備經營；

（八）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸或者損害業主共同利益的決議；

（九）審議業主委員會的年度工作報告、收支預算報告、收支結算報告；

（十）確定業主委員會委員的補貼標準和業主委員會專職工作人員的人數、薪酬標準；

（十一）法律、法規規定以及管理規約、業主大會議事規則約定應當由業主大會共同決定的其他事項。

使用住宅專項維修資金等僅涉及物業管理區域內部分業主的共有和共同管理權利的事項，由該部分業主共同決定。

業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定前款規定的事項。

第二十六條【業主表決規則】

業主大會會議組織機構應當在表決前，確認業主身份、業主總人數、專有部分面積和建筑物總面積。

業主大會決定本條例第二十五條規定的相應事項，應當經符合《中華人民共和國民法典》規定比例的業主同意。未投票表決業主的投票權數不得計入已表決票。

面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照房屋不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照房屋專有面積的總和計算；

（二）業主人數按照房屋專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上房屋專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照本項規定的總和計算。

第二十七條【業主行使表決權】

專有部分有兩個以上所有權人的，其所有權人應當推選一人行使表決權。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

業主為法人的，由其法定代表人行使表決權。

業主可以委托代理人行使表決權。代理人應當出具由業主簽名或者蓋章的載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。業主大會會議表決的投票期限一般不超過六十日。

業主大會會議表決事項應當采用記名投票的方式，業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。

以書面征求意見、集體討論形式投票的，業主應當出示不動產權屬證明和身份證明，選票、表決票應當由有表決權的業主簽名。

任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。業主大會會議組織機構應當妥善保管業主的選票、表決票和書面委托書，以備查詢，保管期限不少于五年。

第二十八條【表決結果公示】　

業主大會會議組織機構應當自業主大會會議表決結果產生之日起三日內公示表決結果，公示期為十五日。

業主大會會議表決結果的公示內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業主的總人數和建筑物總面積，未投票業主的總人數和建筑物總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

業主大會會議組織機構逾期未公示業主大會會議表決結果，或者公示內容不符合本條第二款規定的，由街道辦事處、鎮人民政府責令限期改正并通告全體業主。業主大會會議組織機構逾期未改正的，由街道辦事處、鎮人民政府公示。

業主大會會議表決結果公示期限屆滿，對表決結果無異議或者異議不成立的，表決結果自公示期限屆滿次日起生效，業主大會會議組織機構應當及時通告全體業主。

第二節 業主委員會

第二十九條【業主委員會職責】　

業主委員會是業主大會的執行機構，對全體業主負責，接受業主監督，依法履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）組織召開業主大會會議，定期向業主大會報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況；

（三）根據業主大會決定，與續聘或者選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務企業進行交接擬訂物業服務合同草案，并提交業主大會決定；

（四）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（六）督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費和其他相關費用；

（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、業主共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（八）每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況；

（九）配合相關行政管理部門和街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會，做好物業管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等相關工作，接受相關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會的指導和監督；

（十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十條 【業主委員會委員】

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有較強的公信力和組織能力、模范履行業主義務的業主擔任。業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年。

鼓勵和支持業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和其他社會知名人士參加業主委員會選舉。

第三十一條 【業主不得擔任相關職務的情形】

業主大會會議組織機構可以采取社區黨組織、居民委員會推薦，或者通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生業主委員會委員候選人。

業主有下列情形之一的，不得作為首次業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員候選人：

（一）被依法追究刑事責任的或不具有完全民事行為能力的；

（二）有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、違法出租房屋、侵占公共場所等物業管理相關違法行為且未改正的；

（三）無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金且未改正的；

（四）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成不良影響的；

（五）本人、配偶及其直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務企業有利害關系的；

（六）索取、收受建設單位、物業服務企業的財物或者其他利益的；

（七）偽造或者指使他人偽造其他業主簽名的行為；

（八）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（九）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（十）被人民法院列入失信被執行人名單的；

（十一）法律、法規以及業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

第三十二條 【業主委員會及其委員的禁止行為】

業主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章，偽造或者指使他人偽造其他業主簽名；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業主有權查詢的文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

（五）挪用、侵占物業公共收益等業主共有財產；

（六）索取、收受房屋建設、物業服務、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務之便為自己或者他人在物業收費、停車等方面謀取不當利益；

（八）挪用住宅專項維修資金；

（九）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（十）其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會委員有前款規定行為之一的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

第三十三條 【業委會備案】

業主委員會應當自產生之日起三十日內，向縣（市、區）房屋行政主管部門備案。備案時應當提交下列資料：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會表決結果明細表、匯總表；

（三）業主大會會議決定；

（四）業主委員會委員、候補委員名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，縣（市、區）房屋行政主管部門應當自收到上述材料后五個工作日內發出備案回執，同時將備案的回執和資料抄送街道辦事處、鎮人民政府。

業主委員會應當持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會、業主大會印章，并自刻制業主委員會、業主大會印章之日起十日內，將印章樣式書面報告街道辦事處、鎮人民政府。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期，并自業主委員會任期終止之日起廢止。業主委員會、業主大會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會過半數委員簽字同意。

管理規約、業主大會議事規則修改，或者業主委員會委員、候補委員更換的，業主委員會應當自變更之日起十五日內向原備案機關辦理變更備案

第三十四條 【主管部門介入情形】

業主委員會有下列情形之一的，縣（市、區）房屋行政主管部門應當責令限期改正；拒不改正的，由縣（市、區）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導、協助業主召開業主大會會議，調整或者重新選舉業主委員會：

（一）不執行業主大會決定的、未按照規定組織召開業主大會會議的、不能正常開展工作的；

（二）委員人數不足總數二分之一的；

（三）偽造、變造、隱匿、故意銷毀業主住宅專項維修資金的會計資料的，未按照規定公開業主住宅專項維修資金相關信息；挪用、侵占業主住宅專項維修資金的；

（四）不依法履行職責，違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響社區和諧穩定的。

第三十五條 【業主委員會換屆選舉】

業主委員會在任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。街道辦事處（鎮人民政府）應當指導、協助業主和業主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

第三十六條 【業主委員會資料財物移交】

業主委員會應當自換屆工作小組成立之日起十日內，將其保管的財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業主所有的財物移交街道辦事處（鎮人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，公安機關應當協助移交。

街道辦事處（鎮人民政府）應當在新一屆業主委員會備案后十日內，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業主委員會。

第三十七條【業主委員會會議】　

業主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經三分之一以上業主委員會委員提議召開業主委員會會議的，由提議的委員組織召開。

業主委員會召開會議討論重大事項時，應當邀請居民委員會參加，并接受居民委員會的指導。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意并簽字確認方為有效。業主委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。業主委員會會議的書面記錄應當妥善保存，保存時間為五年。

第三十八條【業委會公開信息】

業主委員會應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，并及時更新：

（一）業主委員會委員和專職工作人員名單、職責分工和聯系方式；

（二）管理規約、業主大會議事規則，業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會、業主委員會每半年的工作經費收支情況和業主委員會委員工作補貼等費用情況；

（四）物業服務合同；

（五）業主委員會工作經費的預算和結算情況；

（六）業主委員會委員、候補委員交納住宅專項維修資金情況、每年交納物業公共服務費、公共能耗費、停車費等情況以及停車位使用情況；

（七）占用業主共有的道路、場地用于停放機動車車位的位置和數量；

（八）共用部位、共用設施設備以及業主住宅專項維修資金的使用情況；

（九）其他應當向業主公示的信息。

本條第一款規定的資料和信息有變更的，業主委員會應當自變更之日起七日內公布。

本條第一款第一項應當長期公示，第二項至第十項公示時間不得少于九十日。

業主委員會未按照本條規定公布相關資料和信息的，由街道辦事處、鎮人民政府責令其限期公布，并通告全體業主。

第三節 物業管理委員會

第三十九條 【物業管理委員會成立與解散】

有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經縣（市、區）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

業主委員會長期不能正常開展工作，經縣（市、區）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）多次指導重新選舉，不能產生新的業主委員會的，可以成立物業管理委員會代行其職責。

物業管理委員會應當自成立之日起三十日內向縣（市、區）房屋行政主管部門備案，并可以持備案回執刻制印章。備案事項變更時，應當在十五日內書面報告備案單位。

物業管理委員會應當自成立之日起六個月內組織召開業主大會會議選舉產生業主委員會。 物業管理委員會自新的業主委員會產生或者原業主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，并于十日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。

第四十條 【物業管理委員會的組成】

物業管理委員會由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，成員由業主以及街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。

物業管理委員會的人數為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之六十。物業管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產生。業主代表人選應當符合本條例關于業主委員會委員條件的規定，由街道辦事處或者鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業主中推薦產生。

物業管理委員會成員名單、備案及變更情況應當及時在物業管理區域內顯著位置公示。

第四十一條【物業管理委員會議事制度】　

物業管理委員會會議由主任或者副主任召集和主持。

物業管理委員會會議應當有過半數成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。

物業管理委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。

第四十二條 【自行管理】

單體物業或者規模較小的物業，業主或者業主大會決定對物業實施自行管理的，應當在街道辦事處（鎮人民政府）的監督指導下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：

（一）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（二）聘請專業機構的方案；

（三）業主、業主委員會的權利、義務；

（四）其他自行管理的內容。

電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當按照有關規定維修和養護。

自行管理方案通過之日起三十日內應當告知全體業主和街道辦事處（鎮人民政府）。

第四章 物業管理服務

第一節 前期物業管理

第四十三條 【選聘前期物業服務企業】

建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經縣（市、區）房屋行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘。

建設單位應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內，將合同報縣（市、區）房屋行政主管部門和價格主管部門備案。

前期物業服務的具體管理辦法，由市房屋行政主管部門另行制定。

第四十四條 【前期物業服務合同】

前期物業服務合同應當就服務范圍、服務事項和標準、服務費用、雙方權利義務、合同期限、違約責任等內容進行約定。新建物業出售時，建設單位應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件。

前期物業服務合同不得擅自處分共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，不得減損、侵占業主合法權益。

前期物業服務合同期限最長不超過三年。業主大會決定自行管理或者新簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十五條 【臨時管理規約】

建設單位應當在銷售物業前，按照下列規定制定臨時管理規約：

（一）臨時管理規約應當符合本條例第二十六條關于管理規約的規定；

（二）臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

建設單位應當在銷售物業時，將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。臨時管理規約不得減損、侵占業主的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

業主大會表決通過管理規約后，臨時管理規約即行失效。

第四十六條 【物業交接與承接查驗】

建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業服務企業應當按照規定履行承接查驗義務。承接查驗可以委托第三方專業機構進行，可以邀請業主代表以及物業管理主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔由前期物業服務合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

承接查驗協議簽訂后十日內應當辦理物業交接手續。物業服務企業應當自物業交接后三十日內向縣（市、區）房屋行政主管部門辦理備案手續。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，依法承擔相應的責任。

物業交付時，建設單位應當將物業承接查驗情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第四十七條 【查驗前移交資料】　

對物業管理區域內共用部位、共用設施設備現場查驗前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的清單、買賣合同復印件，共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）房屋質量保證書，房屋使用說明書，共用部位、共用設施設備的質量保修文件和使用說明文件；

（四）供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；

（五）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十八條 【物業服務用房】

新建住宅項目，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區分期建設的，應當根據分期建設的面積和進度按比例合理配建物業服務用房或者提供滿足物業服務活動的臨時用房。

物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主，任何單位和個人不得擅自占用。

第四十九條 【物業服務企業的重聘】

前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程序重新選聘物業服務企業：

（一）物業服務企業擅自退出的；

（二）物業服務不符合約定，建設單位要求限期整改，拒不整改或者達不到整改要求，建設單位依法提前解除合同的；

（三）物業服務企業被吊銷營業執照的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第五十條 【政府指導價】

保障性住房物業服務收費、普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價管理。前期物業服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業管理公開招標前向價格行政管理部門申請核定該新建住宅的前期物業服務最高收費標準。

價格行政管理部門應當建立合理的保障性住房物業服務收費、普通住宅前期物業服務收費的動態調整機制。

第五十一條 【物業交接及保修責任】

建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后，及時向物業服務企業移交共用部位、共用設施設備。建設單位與物業服務企業應當對交接共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。

物業項目分期開發建設的，建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分期辦理物業交接手續；在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

建設單位應當按照國家、省、市有關規定的保修期限和保修范圍，承擔物業、共用部位、共用設施設備以及專有部分的保修責任。

第五十二條 【交付物業】

建設單位應當按照法律法規規定和物業買賣合同約定，向物業買受人交付物業，并將物業承接查驗協議交付給物業買受人。建設單位與物業買受人應當簽署物業交付文件。

建設單位交付的物業符合法律法規規定和物業買賣合同約定的，物業買受人不得拒絕接收。

建設單位委托物業服務企業向物業買受人交付物業的，建設單位和物業服務企業應當簽訂委托協議，對委托的事項、權限、期限等作出約定。

第五十三條【交納前期物業服務費】　

物業買受人應當自簽署物業交付文件之日起，按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

物業買受人無正當理由不接收物業的，物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次月起，按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

物業管理區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業，其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。

第二節 物業服務企業

第五十四條 【物業服務區域】　

一個物業管理區域只能由一個物業服務企業提供物業服務。

物業服務企業應當以物業管理區域為單位獨立核算。

第五十五條 【物業服務企業職責】

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并遵守下列規定：

（一）建立物業服務信息平臺，聽取業主、物業使用人的意見和建議，改進和完善服務；

（二）建立完善檔案制度，對共用部位經營管理、共用設施設備管理養護記錄、業主名冊、各類合同協議等與業主利益相關的資料進行存檔；

（三）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（四）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；

（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；

（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（七）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關行政管理部門；

（八）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；

（九）指引、協助相關單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的維修、養護和改造工作，做好病媒生物預防控制；

（十）配合街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會做好物業管理相關工作，配合行政管理部門的執法工作；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自提高物業服務收費標準或者降低服務等級；

（二）擅自處分屬于業主共有的收益；

（三）泄露業主、物業使用人信息；

（四）擅自實施停水、停電、停氣；

（五）擅自占用或者允許他人占用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的；

（六）擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務；

（七）法律、法規規定的其他禁止行為。

第五十六條 【物業服務企業安全管理責任】　

物業服務企業應當遵守安全生產、公共衛生、消防、治安、防災管理等有關公共安全法律法規的規定和物業服務合同約定，制定物業管理區域內安全管理制度，設置安全標識，配置安全防范必要的設施及物資，加強安全教育，開展安全檢查，消除安全隱患，并協助有關部門做好物業管理區域內安全防范工作。

物業服務企業應當按照法律法規的規定招用保安人員，并建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓。

發生突發性自然災害、公共衛生事件以及火災和供水、排水、供電、供氣等安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關部門和專營服務單位報告，協助做好應急救援及處置工作。

第五十七條 【物業服務企業公開信息】　

物業服務企業應當按照下列規定在物業管理區域內公開有關信息并及時更新：

（一）在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務企業名稱、負責人情況、聯系方式、投訴電話；

（二）在收費地點張貼企業營業執照，物業服務的內容和標準，收費的項目、標準和方式；

（三）電梯、消防、監控等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（四）在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示標志、人民防空工程標志牌、現狀排水管網圖和應急處置聯系電話等；

（五）物業承接查驗情況；

（六）物業服務費用、公共水電費分攤以及物業共用部位、共用設施設備的收益收支情況；

（七）占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；

（八）住宅專項維修資金使用及業主分攤情況；

（九）其他應當公示的信息。

前款第一項至第四項應當長期公示；第六項至第八項應當至少每年公示一次，第五項在物業服務企業辦理備案后公示，公示時間均不得少于六十日。

第五十八條 【物業服務收費標準和方式】　

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

普通住宅的前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價，業主大會成立后，是否實行政府指導價由業主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。

業主大會續聘、選聘物業服務企業的，物業服務收費實行市場調節價，由雙方根據物業服務事項和相應服務標準在物業服務合同中約定。

價格主管部門應當會同物業管理主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時動態調整。

物業服務費包括電梯、消防設施、監控設施維修費用的，應當在物業服務合同中列明服務的內容、標準，以及相應的維修費用標準。

物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，提倡實行酬金制。

物業服務費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢的，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。

第五十九條 【物業服務費交納】　

業主應當按照物業服務合同約定按時足額交納物業公共服務費、公共能耗費等相關費用。業主逾期不交納物業費的，業主委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、將其納入失信被執行人名單。

第六十條 【業主轉讓、出租物業的規范】　

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業結清物業服務費。

業主出租物業時，應當與承租人約定物業服務費的交納責任。

第六十一條 【專營服務單位責任及收費】　

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當依照國家及本市有關規定承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

專營服務單位應當服務到物業管理區域內的最終用戶，并向最終用戶收取費用；不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

物業服務企業接受專營服務單位委托代收費用的，可以根據約定向專營服務單位收取勞務費；不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用，但法律、法規等另有規定的除外。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用，專營服務單位應當向物業服務企業追繳，不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

第六十二條 【水電費用分攤收取】　

住宅物業管理區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量，供電企業應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

物業服務企業對共用部位、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的，應當按水電收費周期及時向業主公開公共水電用量、單價、金額等情況，按照約定方式向業主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

物業服務企業不得將下列費用列入分攤：

（一）物業服務企業辦公、生活的自用水電費用；

（二）物業管理區域內綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；

（三）物業管理區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

（四）利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

業主、業主大會對分攤情況提出異議時，供電企業、供水企業或者物業服務企業應當及時答復。

第六十三條 【續聘、選聘物業服務企業】　

前期物業服務合同或者物業服務合同期限屆滿三個月前，物業服務企業應當將是否續簽合同的決定，書面告知全體業主。業主大會應當對合同期限屆滿后續聘原物業服務企業或者選聘新物業服務企業作出決定。

業主大會依法作出續聘原物業服務企業或者選聘新物業服務企業決定的，物業管理委員會或者業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內將合同報物業所在地的區房屋行政主管部門備案。

合同約定期限屆滿，業主大會未作出續聘、選聘物業服務企業或者業主自行管理的決定，物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，原合同自動延續至業主大會作出續聘、選聘物業服務企業或者自行管理的決定為止。

第六十四條 【新舊物業服務企業交接】

前期物業服務合同或者物業服務合同終止的，物業服務企業應當在合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，同時向業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會移交下列資料、財物：

（一）承接查驗時建設單位移交的資料；

（二）業主信息資料；

（三）物業管理用房、業主共用的場地和設施設備資料，物業服務期間配置的固定設施設備資料；

（四）電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄及聯系方式等相關資料；

（五）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（六）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料；

（七）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；

（八）預收的物業服務資金和服務期間的財務資料；

（九）其他應當移交的財物、資料。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規定的資料、財物，并配合業主大會選聘的新物業服務企業做好交接工作。對拒不退出或者移交資料的，經業主委員會請求，公安機關應當給予協助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會應當和業主大會選聘的新物業服務企業對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用維護現狀進行查驗確認，簽訂物業驗收協議，并向新物業服務企業移交本條第一款規定的資料。

第六十五條 【物業服務企業的退出】　

業主大會依法解聘的原物業服務企業在辦理交接手續至退出物業管理區域期間，應當維持正常的物業管理秩序；業主大會選聘的新物業服務企業不得強行進駐物業管理區域。

前期物業服務合同或者物業服務合同終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務企業進場服務。

原物業服務企業拒不移交有關資料、財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主可以不支付合同終止后的物業服務費。業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以向街道辦事處、鎮人民政府、縣（市、區）房屋行政主管部門報告，并向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟。

對拒不退出或者移交資料的，經業主委員會請求，公安機關應當給予協助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

物業服務企業退出物業管理區域后，物業服務企業請求業主支付拖欠的物業服務費的，業主大會選聘的新物業服務企業應當給予必要的協助。

第六十六條 【應急物業服務機制】　

物業服務企業退出物業管理區域，業主大會仍未選聘新物業服務企業或者未決定自行管理的，街道辦事處、鎮人民政府應當會同區房屋行政主管部門確定應急物業服務企業，由應急物業服務企業提供保安、保潔、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，街道辦事處、鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。

第六十七條 【物業服務合同】

市房屋行政主管部門應當會同市市場監督管理部門制定前期物業服務合同和物業服務合同示范文本。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報縣（市、區）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）備案。

第五章　物業的使用和維護

第六十八條 【共用部位、共用設施管理】　

物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施，任何單位和個人不得擅自改變其用途。

確需改變共用部位、共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主、業主委員會或者物業服務企業依法辦理有關手續。

維修、更新共用部位、共用設施設備的，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第六十九條 【道路、綠地及其他場地的挖掘管理】　

任何單位、個人不得擅自挖掘物業管理區域內的道路、綠地、其他場地，損害業主的共同利益。

因維修、養護或者公共利益，業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并與物業服務企業協商確定施工方案，接受物業服務企業現場檢查。物業服務企業確需臨時挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

物業服務企業應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。

業主、物業使用人、相關單位、物業服務企業應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨遷的共用設施設備，在約定期限內恢復原狀。

第七十條 【物業管理區域內禁止從事活動】

任何單位和個人應當維護物業管理區域內建筑物安全，保護共用部位、共用設施設備，維護良好的秩序和環境，不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律、法規等有關規定以及管理規約，擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通，堵塞安全出口；

（十一）亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者高空拋物；

（十二）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十三）違反法律、法規的規定飼養動物；

（十四）擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；

（十五）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款行為之一的，物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規等有關規定以及管理規約、物業服務合同，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門。有關行政管理部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

本條第一款行為侵害業主、物業使用人合法權益的，業主、物業使用人可以依法提起訴訟。業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為提起訴訟。

第七十一條 【外立面安全管理】

業主是房屋外立面的安全責任人。

業主委托物業服務企業負責房屋外立面的維修、養護和管理的，物業服務企業應當加強對房屋外立面的維修、養護和管理，防止外立面發生爆裂、脫落等危及安全的情況。

外立面有可能產生爆裂、脫落等安全隱患或者發生爆裂、脫落等危及安全情況的，物業服務企業應當及時采取警示、圍蔽等安全防護措施，并及時組織對外立面進行維修、更新、改造。

第七十二條 【裝飾裝修的開工前告知】

物業管理區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修工程開工前告知物業服務企業，并提供下列資料：

（一）不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證；

（二）業主、物業使用人身份證件，物業使用人申請裝飾裝修的，還需提交業主同意裝飾裝修的文書；

（三）裝飾裝修方案；變動建筑主體或者承重結構的，以及超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；涉及排水管道變動的，裝飾裝修方案應當包括有關排水管道變動、接駁的內容及圖紙；

（四）依法需要取得施工許可的建設工程，應當提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。

業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等有關規定和管理規約，或者未取得有關行政管理部門批準文件的，物業服務企業應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件后施工。涉及變動排水管道的，物業服務企業應當盡到告知提醒義務，避免雨污錯混接；對改變房屋功能等導致的雨污錯混接、違法排水等行為，及時制止，并及時告知水務行政主管部門或者其委托的監督管理單位。

第七十三條 【裝飾裝修服務】　

業主、物業使用人或者裝飾裝修企業，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議，對裝飾裝修工程實施內容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。

物業服務企業應當將施工時間和期限告知相鄰業主，并按照裝飾裝修服務協議提供相應的服務，為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。

裝飾裝修期間，業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務企業對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務企業發現有下列行為之一的，應當及時予以勸阻、制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理：

（一）違反裝飾裝修服務協議的；

（二）未取得有關部門批準文件施工的；

（三）違反法律法規等有關規定和管理規約的其他行為。

裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第七十四條 【物業服務企業在裝修活動中的禁止行為】

物業服務企業及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為：

（一）指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（二）索取不正當利益；

（三）無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

（四）無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業管理區域；

（五）法律、法規規定的其他禁止性行為。

第七十五條 【滲水糾紛處理】　

因滲水影響相鄰房屋，房屋保修期限未屆滿的，建設單位應當及時維修；房屋保修期限已屆滿的，造成滲水的責任人應當及時維修，依法承擔賠償責任。利害關系人和業主可以委托房屋使用安全鑒定單位對受損的部位出具鑒定報告。

物業服務企業應當為業主處理滲水糾紛提供協助。

第七十六條 【矛盾投訴調解機制】

縣級人民政府、街道辦事處（鎮人民政府）應當建立和完善物業管理矛盾投訴調解機制，鼓勵、倡導當事人優先選擇基層人民調解委員會就地解決物業糾紛。業主大會、業主委員會應當配合做好物業糾紛化解工作。

第六章 法律責任

第七十七條 【業主委員會及其委員的法律責任】

業主委員會違反本條例規定，不履行或者不正確履行職責的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期改正；逾期未改正的或者五分之一以上的業主提出集體罷免業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開業主大會會議，決定有關事項或者選舉新的業主委員會。業主委員會委員構成違反治安管理行為或犯罪的，由公安機關依法處理。

第七十八條 【物業服務企業的法律責任】

違反本條例規定，物業服務企業有下列情形的，由有執法權的行政部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第四十六條第一款規定，承接物業未進行查驗的，由縣（市、區）房屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；承接未經查驗或者查驗不合格的物業的，責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第五十七條第一款第一至四項，第六至八項規定，未公示物業服務內容等信息或者公示失實信息的，由縣（市、區）級市場監督管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；違反第五項規定，未公示物業承接查驗情況的，由縣（市、區）房屋行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第六十四條第一款規定，未按照規定辦理移交手續的，由縣（市、區）房屋行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

（四）違反本條例第六十五條業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）違反本條例第六十三條第二款規定，未進行物業服務合同備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（六）違反本條例第五十五條第二款第一項規定，擅自提高收費標準，增加收費項目的，由縣級以上市場監管行政主管部門責令改正，并由城管執法部門根據有關法律法規的規定予以處罰。

（七）違反本條例第五十五條第二款第二項規定，擅自處分屬于業主共有收益的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（八）違反本條例第五十五條第二款第三項規定，泄露業主、物業使用人信息的，責令限期改正，處五千元以上二萬元以下的罰款；

（九）違反本條例第五十五條第二款第四項規定，擅自實施停水、停電、停氣的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

（十）違反本條例第五十五條第五項規定，擅自擅自占用或者允許他人占用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，責令限期改正，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十九條 【建設單位的法律責任】

建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由城管執法主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）建設單位違反本條例第十七條規定，未提供或未按規定標準提供物業服務用房的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，責令向業主大會交納相應價款，用于解決物業服務用房，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（二）違反本條例四十三條第一款規定，未依法選聘前期物業服務企業的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；違反本條例四十三條第二款規定，未進行前期物業服務合同備案的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十六條規定，未進行首次物業承接查驗的，責令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款；將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）違反本條例第四十七條規定，未移交相關資料的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（五）違反本條例第五十一規定，保修期限內未承擔保修責任，責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第八十條 【主管部門及工作人員的法律責任】

住房和城鄉建設、城市管理主管部門和其他相關行政主管部門以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）的工作人員違反本條例規定，不履行或者不正確履行職責的，由上級行政主管部門責令改正；情節嚴重的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十一條 【物業管理區域內禁止從事活動的法律責任】

任何單位或個人違反本條例第七十條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政主管部門按照下列規定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反第一項規定的，由縣（市、區）人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）違反第二項、第三項、第四項、第五項規定的由城管執法部門責令限期拆除，并對業主、物業使用人處一千元以上一萬元以下的罰款，逾期不整改的，依照有關法律法規的規定查處。

（三）違反第六項、第七項規定的，由縣（市、區）房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處一萬元以下的罰款；對單位可以處二十萬元以下的罰款。

（四）違反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項、第十三項、第十四項、第十五項規定的，由相關行政主管部門依法查處。

第七章 附則

第八十二條 本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

第八十三條 【用語含義】本條例中下列用語的含義是指：

（一）共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，屬于業主共有的部位，一般包括建筑物的基礎、承重結構（包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯井、架空層、避難層、設備層或者設備間等結構部分，綠地、道路、公共場所、物業管理用房等；

（二）共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，屬于業主共有的附屬設施設備，包括電梯設備、共用供排水設施（包括建筑區劃內共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質檢測井、雨水口、泵房、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設施、化糞池、隔油池、沉淀池等供排水設施設備）、公共照明設施（包括照明供電線路、路燈）、安防設施、消防設施、通信設施（包括通信線路、通信管道、通信暗管）、避雷設施、煤氣管道、天燃氣管道、溝渠、池、井、垃圾容器、信報箱、宣傳欄等；

（三）物業服務用房是指用于物業管理辦公、值班、警衛的房屋；

（四）共用設施設備用房是指用于安放消防、供電、供水、排水、通信、網絡等設施設備的房屋。

第八十四條 【住宅專項維修資金規定】

本條例住宅專項維修資金規定按《揭陽市住宅專項維修資金暫行管理辦法》（揭陽市人民政府令 第48號）執行。