潮州市物業管理實施辦法（試行）

第一條 為規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，提升物業管理服務水平，保障物業的安全和合理使用，營造良好的人居環境，推動物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。業主自行管理或者聘請其他管理人管理物業的，參照本辦法有關規定執行。

第三條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，應當遵守法律、法規、規章的規定和管理規約的約定。業主和物業服務企業開展物業管理活動，應當遵循誠信友善、公平公開、有償服務的原則。

第四條 市、縣（區）人民政府（管委會）應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系。堅持地方政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局。建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門組織實施本辦法，負責本市行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。街道辦事處（鎮人民政府）會同物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門對本轄區的業主大會設立和業主委員會選舉予以指導和協助，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，協調處理物業管理中的糾紛。推動在物業管理區域建立黨組織，發揮黨建引領作用。居（村）民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助和配合街道辦事處（鎮人民政府）指導和監督社區物業管理活動。市、縣（區）人民政府（管委會）有關行政主管部門，按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理。

第六條 建立街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持，根據協調的具體問題，可以邀請發改、公安、司法、民政、住房和城鄉建設、市場監管、供水、排水、供電、供氣、通信等相關職能部門和單位參加，被邀請單位應積極支持。聯席會議主要協調解決以下事項：

（一）物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故；

（二）前期物業管理階段的糾紛；

（三）業主委員會不依法履行職責；

（四）業主委員會換屆過程中出現的重大爭議；

（五）履行物業服務合同中出現的重大糾紛；

（六）其他需要協調解決的重大爭議和糾紛。

第七條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理活動中發生爭議的，可以申請物業所在地人民調解委員會調解，也可以依法提起民事訴訟。

第八條 劃分物業管理區域時，應當根據《廣東省物業管理條例》的規定，考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業管理區域應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃分，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；

（三）已經實施物業管理且毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域；

（四）沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

第九條 劃分的物業管理區域，應當按《廣東省物業管理條例》的規定向物業所在地縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門備案。住房和城鄉建設行政主管部門應當將物業管理區域備案資料與物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）實行信息共享。

第十條 物業管理區域劃分后，需要分立或者合并物業管理區域的，業主大會或者業主應當向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處（鎮人民政府）會同縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門確定并公告。

第十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，業主依法成立業主大會，并選舉業主委員會。社區黨組織引導和支持業主中的黨員通過法定程序擔任業主委員會委員。

第十二條 一個物業管理區域內業主數少于一百戶且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十三條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。屆滿沒有成立新一屆業主委員會的，原業主委員會應將保管屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等交由物業所在地居（村）民委員會代為保管。

第十四條 業主大會、業主委員會的工作經費由全體業主承擔，業主委員會委員的工作補貼經業主大會決定后由全體業主承擔。有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支。經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

第十五條 未成立業主大會或雖已成立業主大會但業主委員會未能履行職責的，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）指導和監督下，組織召開業主大會或代為行使業主委員會職責。

第十六條 建設單位應當按照《廣東省物業管理條例》的規定配置物業服務用房，自然資源行政主管部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上對物業服務用房的位置和面積予以明確。縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案時查驗與物業服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業管理區域備案回執中予以記載。建設單位應當在商品房銷售時，將物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷售現場顯著位置公布，并在商品房買賣合同中作出約定。

第十七條 新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗，并簽訂承接查驗協議。建設單位應當在辦理物業承接查驗手續時，向物業服務企業移交《廣東省物業管理條例》第四十二條規定的有關資料。物業服務企業應當將物業承接查驗情況在物業管理區域的顯著位置公示，并將有關資料妥善保管，以備查詢。

第十八條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發建設的進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

第十九條 經過業主大會決定選聘、續聘物業服務企業的，業主委員會應當將物業服務招標方案（選聘方案）和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示不少于十五日征求業主意見。業主委員會根據業主大會的決定，采取招標的形式選聘物業服務企業的，招標所產生的費用由全體業主承擔。

第二十條 物業服務收費按照國家、省市有關規定和合同約定執行，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。超出物業服務合同約定提供服務的，由受益業主與物業服務企業協商確認費用。物業服務企業擴大收費范圍、提高收費標準，在業主大會成立前，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、規章和相關管理規約要求決定。業主應當依約按時交納物業服務費用。未按時交納的，物業服務企業有權催交，要求限期交納，逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法追究其違約責任。物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

第二十一條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，每季度公布共用部分、共用設施設備的經營收益、運行維護費用及其分攤等情況，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，接受業主監督。物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主委員會對上述資金收支情況提出異議的，物業服務企業應當自收到書面異議之日起七日內作出書面答復。業主委員會可以聘請專業機構對上述資金收支情況進行審計。

第二十二條 供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、電梯等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務，應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、電梯等單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務，不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十三條 物業服務企業應當遵守安全生產、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規、規章的規定，按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，對突發性自然災害、公共衛生事件、供水、排水、供電、供氣事故和物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定，為業主提供安全高效便捷的服務。物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供消防安全防范服務，對管理區域內的共用消防設施和疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理，及時勸阻和制止占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為，勸阻和制止無效的，立即向公安機關、消防救援機構等主管部門報告。物業管理區域內發生安全事故或者其他緊急事件時，物業

服務企業應當采取應急措施，并及時向物業所在地居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第二十四條 物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門，同時在物業管理區域顯著位置公告三十日以上。違約責任方應當依照法律法規的規定或者物業服務合同的約定承擔違約責任。

第二十五條 物業服務合同被依法解除，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域并按照《廣東省物業管理條例》的規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在規定的撤出時間內，應當維持正常的物業管理秩序。

第二十六條 物業服務合同期限屆滿或者依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主大會決定有異議等理由拒絕辦理移交。拒絕辦理移交手續或者拒不退出物業管理區域的，不得強行提供物業服務、不得向業主收取物業服務費用。

第二十七條 物業的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意；未成立業主大會，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納車位場地使用費，在業主大會成立前，收費標準應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、規章、管理規約等要求決定。車位場地使用費為全體業主共有。

第二十八條 建設單位應當按照自然資源行政主管部門確定的標準，建設項目配套車位、車庫，并將車位、車庫配套建設情況在商品房銷售現場、物業管理區域顯著位置公示。

第二十九條 建設單位不得將物業管理區域內規劃的配套車位、車庫出售給本物業管理區域業主以外的其他人。建設單位在出售、附贈、出租車位、車庫一個月前，應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置公示擬出售、附贈、出租車位、車庫的數量、價格及買受人條件等，公示期不少于三十日。

物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量等于或者少于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主只能購買、受贈一個車位、車庫。業主確認放棄優先購買權后，尚有空置車位、車庫的，其他業主可以購買、受贈、租賃以滿足自身使用需求。物業管理區域內規劃的配套車位、車庫數量多于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主可以購買、受贈、租賃兩個以上車位、車庫，但應當先滿足每戶業主一個車位、車庫使用需求后，或者在業主確認放棄優先購買權后，其他業主可以購買、受贈、租賃空置的車位、車庫以滿足自身使用需求。在首先滿足本物業管理區域業主、物業使用人需要后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。

第三十條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業裝飾裝修房屋或者安裝室外設施及高空作業的，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人、裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人、裝飾裝修企業，對物業裝飾裝修施工進行監督并制定對房屋裝飾裝修施工現場的巡查制度。業主、物業使用人、裝飾裝修企業進行裝飾裝修影響其他業主正常生活的，相關業主有權要求物業服務企業或者業主委員會協調處理，物業服務企業或者業主委員會應當自接到請求后二十四小時內協調處理。住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的或者造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等的，業主、物業使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十一條 物業服務企業及其工作人員不得向業主、物業使用人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。物業服務企業應當為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引，物業服務企業收取裝修垃圾清運費的，應當及時清理集中堆放垃圾，相關行政主管部門應當指導、監督物業服務企業做好清運工作。對裝飾裝修違反有關規定的行為，物業服務企業應當要求行為人及時整改；行為人未按要求整改的，物業服務企業應當及時報告業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。

第三十二條 發生下列緊急情況時，業主委員會或者物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并及時修繕：

（一）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（二）屋面防水損壞造成滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。上述情況發生后，維修費用由責任人承擔；沒有責任人的，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。發生本條第一款所列情形，業主委員會未及時作出決定或物業服務企業未及時修繕的，物業所在地縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門應當書面通知限期修繕。物業存在安全隱患經鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關危險房屋的管理規定處理。

第三十三條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當建立和維護全市物業管理信用信息平臺，縣(區）住房和城鄉建設行政主管部門應當建立轄區內物業管理信用信息體系，完善不良行為警示制度，對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會成員、承擔共用設施設備維修養護等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，依法向社會公布住房和城鄉建設行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等信息。

縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和市房地產行業協會物業管理專業委員會（下稱專委會）應當對物業管理區域備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。

第三十四條 專委會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，推行行業服務標準和標準化服務，引導物業服務企業實行消防安全標準化管理；開展物業服務培訓，提高物業服務意識和服務水平，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，調解行業內部糾紛和爭議，促進物業管理行業健康發展。對違反法律法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等處分。

專委會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當以書面形式告知縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。

第三十五條 業主委員會可以依照合同約定，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核，每年開展一次或者兩次業主滿意度測評工作。業主委員會應將物業服務企業年度考核結果和滿意度測評情況在物業管理區域的顯著位置公告不少于三十日，并告知縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門。

第三十六條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者建設單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區，縣（區）人民政府（管委會）應當制定整治改造計劃，鼓勵和支持業主開展對住宅小區道路、地下管線、綠化環境和停車設施的改造整治，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，依法建設經營性用房、車位（庫），經營收益歸全體業主共有，逐步實施物業管理。

第三十七條 對違反本辦法的行為，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》及其他相關法律、法規、規章規定應當予以處罰的，由相關行政主管部門依法予以處罰。

第三十八條 本辦法未明確規定的，依照《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等相關規定執行。

第三十九條 本辦法自 2020 年 8 月 1 日起實行，有效期至2022 年 12 月 31 日。