為進一步加強物業服務收費管理，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，規范物業服務收費行為，促進物業管理行業健康發展，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委和建設部《物業服務收費管理辦法》、國家發改委、建設部《物業服務定價成本監審辦法（試行）》等法規、規定，結合我市實際，現就我市物業服務收費管理中的有關事項予以明確，請認真貫徹執行。

一、本通知適用于經工商行政管理機關登記注冊，具有物業管理資質，在我市行政區域內，對各類物業提供社會化、專業化有償服務的物業服務企業。各縣（市）的物業服務收費由當地發改委會同房管部門參照本通知制定。

二、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業按照本文件規定和《物業服務合同》的約定，對物業服務區域內共用部位和共用設施設備及相關場地進行日常運行維修、養護、提供相關區域內的衛生清潔和公共秩序維護、綠化養護等服務，向業主、物業使用人所收取的費用。

三、我市物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同，分別實行政府指導價和市場調節價。

（一）普通住宅（含多層住宅、高層住宅且建筑面積在10000平方米以上），物業服務收費實行等級服務下的政府指導價。

（二）普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。

四、業主大會成立前，開發建設單位與物業服務企業應在前期物業服務合同中約定物業服務收費標準、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業服務收費標準應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經市發改委核準。

以招標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報發改委備案。市、縣發改委和物業管理行政主管部門對招標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。

五、業主大會成立后，普通住宅物業服務收費由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業服務企業在物業服務合同中約定。

六、實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。

七、物業服務成本構成包括以下部分：

（一）服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業服務企業辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業公用照明、稅金；

（九）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（十）經業主大會同意的其他費用。

八、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修及維修費用，符合專項維修資金予以列支的，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

九、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會或業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和必要支出，也可以按照業主大會的決定使用。

十、物業服務費的收取，以法定產權面積（房產證登記的建筑面積）計算；未辦產權證的以售房合同中約定的建筑面積為準。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業服務費。

十一、物業竣工已交付使用的房屋（包括業主空置的房屋），物業服務費用由業主自與開發建設單位約定的房屋交付之日次月起按月交納。

十二、開發建設單位因故未按時交給物業買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

業主辦理入住手續后長期（連續六個月以上）未使用的空置物業，業主或物業使用人應向物業服務企業書面備案，按不低于規定或約定物業服務費標準的80%交納物業服務費。

十三、房屋交付使用后，因建設單位分期開發、分期交付使得小區的綠化、道路等庭院配套設施，不能同時交付使用的，業主交納的物業服務費應低于規定標準的10%－30%，具體幅度在前期物業服務合同中約定，差額部分由開發建設單位向物業服務企業補償。

十四、業主或物業使用人房屋裝修期間，應與物業服務企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納裝修管理服務費用。多層住宅不超過2元/平方米，高層住宅不超過3元/平方米，此費用包括垃圾清運處理費，高層包括電梯使用費。

十五、物業服務企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業服務費不得超過六個月，也不得擅自向業主、物業使用人收取長期占用（一年以上）性質的押金、保證金等費用。

十六、實行政府指導價普通住宅區內且符合規劃要求的封閉式機動車或非機動車共用車庫（包括利用人防工程的地下車庫）和露天停車場，物業服務企業提供保潔、照明等項服務的，經發改委批準，可收取相應的停車服務費。業主大會成立后，由業主委員會在政府指導價范圍內與物業服務企業協商約定。

十七、利用小區共用場地建設的封閉停車，物業服務企業在征得業主大會或業主委員會同意后，根據具體的設施服務條件，共用場地停車不超過50元/輛.月收取車位使用維護費，此項收益應當主要用于停車車位的照明、清掃、看管、維護和維修，也可以按照業主大會的決定收取和使用。

十八、實行政府指導價的普通住宅區，物業服務企業除據實分攤二次加壓電費外，均不得再向業主分攤各種費用，另有約定的從其約定。

空置物業業主或物業使用人公攤費用按不低于約定公攤費用的80%交納。

物業服務企業應定期公布公攤費用的收支情況，接受業主委員會、業主、物業使用人及發改委的監督。

十九、物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶直接收取有關費用。物業服務企業接受委托收取上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用。

二十、因提供本通知未涵蓋的服務內容和設施設備而超過最高服務等級的或有其它特殊情況的，物業服務費可在政府指導價最高收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度由價格部門在不超過20%以內確定。

二十一、《收費許可證》的辦理程序

（一）各物業服務企業在實施收費前，應持發改委確認的政府指導價標準及相關材料到發改委申請辦理《收費許可證》。

（二）物業服務企業因更名、分立、合并、搬遷或撤消等，應在二十個工作日內到發改委辦理《收費許可證》變更手續。

（三）未按規定程序辦理《收費許可證》的不得從事物業管理服務收費，否則按亂收費查處。

二十二、各物業服務企業在實施收費前，應按發改委規定在管理區域內顯著位置實行明碼標價，標價的內容包括：物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等，其格式與式樣由價格監督檢查部門統一監制。

二十三、我市大中型國有企業生活區的物業管理服務收費，因硬件設施、規劃等條件限制，不能執行政府指導價的，可根據實際情況單獨申報。

二十四、本通知由市發改委和市住建局負責解釋。