第一章 總　則

第一條　為規范我市住宅小區物業管理服務活動,促進我市物業管理行業健康發展,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》(國務院令第379號)、《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》(國務院令第504號)及《河南省物業管理條例》,結合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區域內的物業管理活動。

第三條　本辦法所稱物業,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設施、設備、綠化、衛生、交通秩序、安全秩序場地環境等。本辦法所稱物業管理,是指物業服務企業受建設單位或者業主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業共用部分、共用設施設備進行管理并提供相應服務的活動。本辦法所稱業主,是指房屋的所有權人。本辦法所稱物業服務企業,是指具有獨立法人資格從事物業管理服務的企業。

第四條　我市物業管理實行行政主管部門、街道辦事處監督管理,業主自治與物業服務企業專業服務相結合的管理體制;鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第五條　業主享有以下權利:

(一)按照物業服務合同約定接受物業服務;

(二)提議召開業主大會;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

第六條　業主履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按國家規定繳納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第七條　物業管理區域內業主籌備召開業主大會的,應當在物業管理主管部門和街道辦事處及社區的指導下,由業主代表、建設單位代表、社區居委會代表組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后應當以書面形式在物業管理區域內公示。

第八條　籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定《業主大會會議規則》(草案)和《管理規約》(草案);

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。

前款四項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第九條　一個物業管理區域內只能成立一個業主大會。業主大會由本物業管理區域內全體業主組成。業主人數較少的,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條　業主大會履行下列職責:

(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業服務企業;

(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)決定共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十一條　召開業主大會應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加;業主可以委托代理人出席業主大會;業主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第十條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。出現下列情況之一時,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議,研究決定相關事宜并通告業主。

(一)有20%以上的小區業主提議的;

(二)物業服務企業主動提出退出小區服務的;

(三)有可能出現大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區安全構成較大威脅的。

第十三條　召開業主大會會議,應于會議召開15日前通知全體業主并告知會議議題。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知居民委員會。業主大會、業主委員會做出的決定應當向全體業主公布。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十四條　業主委員會成員應當由物業管理區域內的業主擔任并經選舉產生。業主委員會由主任、副主任和委員組成。業主委員會組成人員數額和任期,由業主大會決定。因物業產權變更不再是業主的應當予以改選。

第十五條　業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)經業主大會授權代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第十六條　業主委員會自選舉產生之日起30日內持成立業主委員會申請書和下列資料向所在地物業管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續。

(一)業主委員會名稱、住所、所在區域范圍;

(二)業主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會召集過程情況說明。

物業管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內,完成審查工作。對符合本辦法規定成立的業主委員會,予以備案。

第十七條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得從事經營活動,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

第十八條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第十九條　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合所在地居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知所在地的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十一條　建設單位應當在銷售房屋之前制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。　

第二十二條　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當遵守臨時管理規約并予以書面承諾。

第二十三條　建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個的或者住宅規模較小的,經物業所在地的物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十四條　建設單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十五條　前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十六條　業主依法享有的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第二十七條　物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗交接。

第二十八條　在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十九條　建設單位應當在物業管理區域內配置至少2‰的物業管理用房。其建設費用列入開發建設成本,產權屬全體業主所有。

第三十條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十一條　物業服務企業實行資質管理制度,一個物業管理區域內由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十二條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十三條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

第三十四條　物業管理區域內的管理服務事項應包括以下內容:

(一)保潔管理。負責小區道路、場地包括樓宇內公共樓道、樓梯在內的衛生清潔,垃圾清運以及日常保潔消毒。

(二)綠化管理。負責小區范圍內花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。

(三)公共秩序管理。按時值班巡邏,維護小區內正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用設施設備的管理。負責公共場所、道路、機電設備、照明設備、消防設施的維修養護,公共上下水管網排水、排污系統及化糞池等維護清疏。

(五)車輛管理。疏導交通,劃線停車,保障小區業主車輛安全。

(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對電梯進行安檢,保證電梯安全正常運行。

(七)住宅裝修管理。封閉陽臺統一有序,色調一致;防盜網、遮陽棚、空調主機安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統一位置。

(八)委托管理合同規定的其他服務。具體管理內容、管理標準由業主大會按規定與物業服務企業協定,但必須在物業服務合同中明確約定。

第三十五條　物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十六條　物業服務合同終止時,業主大會選聘新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十七條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第三十八條　物業服務收費應當遵循合理、公開,物業管理內容和質量相適應的原則。物業服務收費項目和標準,由業主大會、業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定,也可實行市物價和房產主管部門聯合公布的政府指導價,并報物價部門備案。

第三十九條　業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位繳納;物業買受人尚未居住的,應當繳納一半的物業公攤費用。

第四十條　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十一條　物業管理區域內,供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費到每戶業主。物業服務企業受上述單位委托代理此項服務時,應與委托代理單位簽訂代理合同,物業服務企業可向委托代理單位收取代理服務費用,具體標準由雙方約定,不得向業主或者使用人另收代理服務費。上述單位按規定承擔物業管理區域相關管線和設施維修、養護責任。

第四十二條　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業、裝飾裝修等方面法律、法規的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

第四十三條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

第四十四條　物業管理行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。協調處理無效的,可以向人民法院起訴。

第五章 物業的使用與維護

第四十五條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,依法辦理有關手續。

第四十六條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地,損害業主共同利益,確需臨時占用、挖掘道路場地的,應當征得業主委員會同意。業主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業主、物業服務企業應當將臨時占用挖掘的道路、場地在約定的時限恢復原狀。

第四十七條　業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。裝飾裝修企業有違法行為的,業主和物業服務企業可以向房產行政主管部門報告。

第四十八條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照有關規定繳納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金不敷使用時,由全體業主續籌,籌集方案由業主大會決定。

第四十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。出租場地或設施設備所得收益用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第五十條　物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十一條　違反本辦法的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準。擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十二條　違反本辦法規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十三條　違反本辦法的規定,不移交有關資料的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十四條　違反本辦法的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由房產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺詐手段取得資質證書的,依據本條規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第五十五條　違反本辦法的規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由房產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十六條　違反本辦法的規定,挪用專項維修資金的,由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條　違反本辦法的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十八條　違反本辦法的規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條　違反本辦法的規定,有以下行為之一的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處以罰款:　

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。

第六十條　違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第七章 附　則

第六十一條　物業共用部位、共用設施設備是指物業管理區域內,業主專有房屋以外的,屬于全體業主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設施、設備。共用部位包括基礎內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等。

第六十二條　本辦法自發布之日起施行。