根據(jù)市人大2020年立法計劃，現(xiàn)將《嘉興市物業(yè)管理條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。如有修改意見，請于2020年9月13日前通過以下途徑和方式提出意見：

嘉興市物業(yè)管理條例

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條【條例制定依據(jù)】 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障依法、安全、合理使用物業(yè)，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，推進(jìn)基層治理能力現(xiàn)代化，根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條【條例適用范圍及定義】 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條【遵循原則】 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅持誠信友善、公平公開、有償服務(wù)。

第四條【政府總體要求】 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入城市基層治理體系，建立健全物業(yè)綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，堅持物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、市場化發(fā)展方向，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，組織相關(guān)行政主管部門、街道辦事處和鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府明確承擔(dān)物業(yè)管理活動指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)的工作機(jī)構(gòu)，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的工作人員，落實工作經(jīng)費(fèi)。

第五條【部門職責(zé)】 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，制定全市物業(yè)管理活動的相關(guān)制度和示范文本，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場誠信體系建設(shè)等工作。

縣(市、區(qū))房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱縣級物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作，建立健全物業(yè)管理信息平臺。

綜合行政執(zhí)法、公安機(jī)關(guān)、應(yīng)急管理、民政、市場監(jiān)督管理、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展和改革、財政、人防、衛(wèi)生健康、消防救援等部門，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)的監(jiān)督管理工作，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六條【街道社區(qū)】 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作：組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù);指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé);參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管;指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌研究構(gòu)建基層社會治理新格局，明確聯(lián)合執(zhí)法和建立物業(yè)管理爭議化解工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條【黨建引領(lǐng)】 建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方聯(lián)動議事機(jī)制，實現(xiàn)社區(qū)治理良性互動。

第八條【行業(yè)組織】 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

第九條【第三方機(jī)構(gòu)】 業(yè)主組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等可以委托第三方機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)糾紛調(diào)解、物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關(guān)技術(shù)規(guī)范和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、完整，并對出具的報告負(fù)責(zé)。

第十條【突發(fā)事件應(yīng)對】 發(fā)生突發(fā)事件時，各縣(市、區(qū))人民政府、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織實施各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合社區(qū)居民委員會開展相關(guān)工作，并給予物資保障和資金支持。

縣(市、區(qū))人民政府及其街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，明確應(yīng)急處置工作任務(wù)，加強(qiáng)應(yīng)急工作指導(dǎo)和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第十一條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

物業(yè)服務(wù)用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條【物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整】 已投入使用但尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以劃定。

確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。

第十三條【業(yè)主共有部分】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：

(一)物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋;

(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地;

(四)建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備;

(五)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)首次登記時，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并登記為業(yè)主共有，在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第十四條【物業(yè)用房配置】 物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)服務(wù)用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。物業(yè)服務(wù)用房總建筑面積最低不得少于一百平方米。門衛(wèi)室、監(jiān)控室、設(shè)備間等不計入物業(yè)服務(wù)用房的配置面積。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)服務(wù)用房中安排。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上、三層以下的房屋，相對集中配置在區(qū)域內(nèi)交通便利處，并具備通水、通電、通信、通風(fēng)、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件。設(shè)置在住宅樓內(nèi)的應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立通道。

分期開發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房配置應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確并征得所在縣級物業(yè)管理行政主管部門審核同意。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在經(jīng)審查的建設(shè)工程設(shè)計方案中注明其具體位置，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明面積。

第十五條【新建物業(yè)明示內(nèi)容】 建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容以圖文形式向買受人明示：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱;

(三)地下室、底層架空層、天臺的面積及權(quán)屬;

(四)規(guī)劃用于停放機(jī)動車、非機(jī)動車的車位、車庫數(shù)量和位置;

(五)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;

(六)生活、建筑垃圾收集和轉(zhuǎn)運(yùn)站點(diǎn)位置;

(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

第十六條【業(yè)主定義】 本條例所稱的業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。因房屋征收補(bǔ)償、與建設(shè)單位之間的商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理不動產(chǎn)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

社區(qū)配套用房位于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以指定一名社區(qū)工作人員作為業(yè)主的代表享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。

第十七條【業(yè)主權(quán)利】 業(yè)主依法享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權(quán);

(二)選舉業(yè)主委員會、候選委員、業(yè)主代表，并依法依規(guī)享有被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況;

(四)就制訂或者修改物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)管理事項提出意見和建議;

(五)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(六)參與共同決定物業(yè)專項維修資金的管理和使用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

鼓勵建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等通過書面公告和電子手段并舉的方式發(fā)布信息，充分保障業(yè)主知情權(quán)。

第十八條【業(yè)主義務(wù)】 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):

(一)遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(五)按照有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金;

(六)遵守國家和省市有關(guān)房屋裝飾裝修、房屋安全使用、垃圾分類投放等相關(guān)規(guī)定;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十九條【業(yè)主大會組成】 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

分期開發(fā)建設(shè)且劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，已交付部分物業(yè)符合成立業(yè)主大會條件的，可以先行籌備成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但應(yīng)當(dāng)為后期開發(fā)的物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會委員名額，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)辦法。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十條【業(yè)主大會籌備】 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議，縣級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主籌備召開首次業(yè)主大會會議給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

籌備組由業(yè)主代表和建設(shè)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會的人員組成，建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立�；I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的人員擔(dān)任。

籌備組由單數(shù)成員組成，其中業(yè)主人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。業(yè)主對成員名單有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、房屋以及建筑面積清冊、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備清單和物業(yè)服務(wù)用房配置清單等籌備業(yè)主大會會議必要的資料。建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者已經(jīng)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)資料。

第二十一條【籌備組工作】 籌備組成立后三個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主大會會議，并負(fù)責(zé)下列籌備工作：

(一)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程向全體業(yè)主書面公告。業(yè)主有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第二十二條【籌備經(jīng)費(fèi)】 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前一次性向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府繳納籌備經(jīng)費(fèi)。籌備經(jīng)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法由各縣(市、區(qū))人民政府制定。

第二十三條 【首次業(yè)主大會召開】 業(yè)主大會籌備組在規(guī)定期限內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會后，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備業(yè)主大會期間的全部資料和籌備經(jīng)費(fèi)余額，移交完畢后籌備組自行解散。未能在規(guī)定的期限內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請延期，延期最長不得超過六十日;延期屆滿仍未召開首次業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組解散。

第二十四條【業(yè)主大會職責(zé)】 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(三)選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(六)審查業(yè)主委員會工作報告、收支預(yù)算決算報告;

(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(九)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(十)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(十一)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會成員補(bǔ)貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);

(十二)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(十三)決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項至第九項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十五條【業(yè)主大會召開及表決】 業(yè)主大會會議通過集體討論、書面征求意見的形式召開并表決，但應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得擔(dān)任業(yè)主代理人。凡需書面投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十六條【業(yè)主大會會議】 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會可對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況但業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開。

第二十七條【智慧表決】 法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式投票表決;采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過政府部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。

第二十八條【建設(shè)單位職責(zé)】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第二十九條【業(yè)主委員會】 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，自選舉產(chǎn)生之日起成立，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主大會籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。業(yè)主委員會委員候選人名單附個人情況介紹，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十條【業(yè)主委員會職責(zé)】 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù);

(二)召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告履職和財務(wù)收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主詢問或者質(zhì)詢;

(三)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)方案;

(四)組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)專項維修資金，以及管理共用設(shè)施設(shè)備，每年定期公布維修資金的籌集和使用情況;

(五)根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，決定物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營和使用方式，每年定期公布使用、收益及支出情況;

(六)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(七)及時勸阻、制止物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主公共利益的行為;

(八)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)制作和保管會議記錄、業(yè)主名冊、業(yè)主委員會選舉以及備案材料、共有物業(yè)檔案、財務(wù)相關(guān)資料和工作檔案，業(yè)主委員會換屆時應(yīng)當(dāng)及時移交相關(guān)資料;

(十)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十一條【業(yè)主委員會組成、候補(bǔ)委員】 業(yè)主委員會由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。設(shè)主任一名，副主任若干名，每屆任期為三至五年。

業(yè)主委員會可以設(shè)置候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格、人數(shù)、遞補(bǔ)等由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

鼓勵具有中國共產(chǎn)黨黨員身份的業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會委員或候補(bǔ)委員。

第三十二條【業(yè)委會備案、印章管理】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會半數(shù)以上委員簽字同意。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更發(fā)生之日起三十日內(nèi)重新備案。

第三十三條【委員條件】 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力;

(三)按時足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況;

(四)本人及其配偶、父母、子女與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的利益關(guān)系;

(五)未被列為失信被執(zhí)行人;

(六)未有本條例規(guī)定的業(yè)主禁止行為;

(七)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

第三十四條【委員職務(wù)終止】 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約或者議事規(guī)則中規(guī)定，具有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會予以公示：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

(二)因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的。

第三十五條【委員禁止行為】 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

(一)拒絕或者放棄履行委員職責(zé);

(二)擅自動用物業(yè)專項維修資金、業(yè)主共有收益，或者侵占、挪用業(yè)主共有財物;

(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬;

(四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;

(五)擅自泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;

(六)與本業(yè)主委員會訂立商業(yè)合同或者進(jìn)行交易，損害其他業(yè)主利益;

(七)向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)、銷售商品，經(jīng)業(yè)主大會同意的除外;

(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;

(九)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。

業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定行為，或者不再符合本條例第三十三條規(guī)定的，可依法由業(yè)主大會決定罷免。

第三十六條【業(yè)主委員會會議】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定以及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員有權(quán)列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十七條【決策監(jiān)督】 業(yè)主委員會、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法履職，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會、業(yè)主大會的決定違反法律法規(guī)的，應(yīng)責(zé)令其限期改正。逾期仍不改正的，可撤銷業(yè)主委員會、業(yè)主大會的決定并告知全體業(yè)主。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則的，可建議業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會臨時會議可根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、撤銷業(yè)主委員會的決定或改選業(yè)主委員會。

第三十八條【業(yè)主委員會換屆】 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員指導(dǎo)。

業(yè)主委員會不按期組織換屆選舉或者集體提出書面辭職的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

業(yè)主委員會及委員未按照前兩款規(guī)定移交相關(guān)物品的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可責(zé)令限期移交;拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第三十九條【經(jīng)費(fèi)管理】 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支。經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會委員可以享有一定的津貼。

第四十條【財務(wù)管理】 經(jīng)業(yè)主大會決定建立規(guī)范財務(wù)管理制度的，物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會計準(zhǔn)則建賬入賬。

業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四十一條【審計監(jiān)督】 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)等收支情況進(jìn)行審計：

(一)經(jīng)已交付物業(yè)專有部分面積占總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的;

(二)業(yè)主委員會換屆的;

(三)業(yè)主委員會主任任期內(nèi)離職的;

(四)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)監(jiān)督情況或社區(qū)居民委員會的提議認(rèn)為有需要的;

(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的定期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計等其他情形。

業(yè)主委員會拒絕按照前款規(guī)定落實審計要求的，經(jīng)業(yè)主大會決定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可代為委托審計。

審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主公示，審計費(fèi)用可在經(jīng)營性收益中列支。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第四十二條【物業(yè)管委會】 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)根據(jù)本條例的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會，享有相關(guān)權(quán)利，承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項：

(一)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍未成立的;

(二)業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會委員缺額二分之一以上未能重新選舉產(chǎn)生的。

第四十三條【人員組成】 物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上單數(shù)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位派員以及業(yè)主推舉的代表組成。其中業(yè)主推舉的代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織民主推薦產(chǎn)生，且不低于總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主推舉的代表應(yīng)當(dāng)符合本條例對于業(yè)主委員會委員的資格規(guī)定。已成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位不再參加物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

第四十四條【印章刻制】 物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具備案證明和印章刻制證明。已成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會同時可刻制業(yè)主大會印章。

第四十五條【履職要求】 成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第二十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第二十四條和第三十條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。物業(yè)管理委員會不得損害業(yè)主共同利益。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé)，及時辦理移交手續(xù)后解散。

物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行的具體辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十六條【前期物業(yè)招投標(biāo)】 含有住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案前，依法通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或建筑物總面積小于兩萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)屬地物業(yè)管理行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。十萬平方米以上(含十萬平方米)的住宅小區(qū)項目，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第四十七條【物業(yè)買賣合同附件要求】 建設(shè)單位應(yīng)在預(yù)售方案中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房配置等相關(guān)內(nèi)容予以明確。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同主要條款體現(xiàn)在物業(yè)買賣合同中，并將業(yè)主臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中不得違反法律法規(guī)處分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自侵占、挪用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益。

第四十八條【前期物業(yè)服務(wù)合同終止】 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十九條【承接查驗】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接管物業(yè)項目時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所需相關(guān)資料。

在承接查驗過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣級物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。物業(yè)承接查驗的具體規(guī)定由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第五十條【承接查驗結(jié)果公示】 物業(yè)交接后三十日內(nèi)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五十一條【前期物業(yè)啟動經(jīng)費(fèi)】 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)的啟動經(jīng)費(fèi)進(jìn)行約定，用于早期介入人員的工資及培訓(xùn)開支、物業(yè)服務(wù)用房裝修、辦公設(shè)施以及相關(guān)設(shè)備購置等。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求】 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或其他第三人，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第五十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境衛(wèi)生、秩序進(jìn)行管理;

(二)制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為;

(三)依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的的其他權(quán)利。

任何組織和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

第五十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(三)建立和完善物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，做好應(yīng)急工作;

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告;

(五)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同及相關(guān)資料報物業(yè)所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五十五條【公示內(nèi)容】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

(三)電梯、消防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全禁止和注意事項;

(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年上半年公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同的履行情況、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施的維修項目中物業(yè)專項維修資金的使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以及時答復(fù)。

第五十六條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，實行市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

供水、供電、供氣、垃圾清運(yùn)等專業(yè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報酬。

第五十七條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】 業(yè)主應(yīng)自房屋交付之日的次月起支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

業(yè)主經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催交，無正當(dāng)理由仍拒絕交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請人民調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。符合條件的，也可以向人民法院申請支付令。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置定期公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況。

第五十八條【轉(zhuǎn)讓告知】 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人。業(yè)主在物業(yè)交易過程中，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中對物業(yè)費(fèi)作明確約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行確認(rèn)，并將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、受讓人姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十九條【續(xù)聘、選聘物業(yè)企業(yè)】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會已經(jīng)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，除另有約定外，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、階段工作未完成、債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等理由拒不退出物業(yè)管理區(qū)域。

第六十條【退出移交】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列財物和資料：

(一)建設(shè)單位依法移交的物業(yè)承接查驗資料;

(二)公共收益的結(jié)余;

(三) 提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及電梯、消防、技防等設(shè)施設(shè)備改造、維護(hù)、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)完整資料;

(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托管理的其他房屋、場地以及財物;

(五)提供物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料;

(六)利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關(guān)資料;

(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的財物和資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接時，應(yīng)依法辦理承接查驗手續(xù)，交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀給予確認(rèn)。

第六十一條【老舊住宅區(qū)】 對經(jīng)綜合改造后的老舊住宅區(qū)，整合公共資源，結(jié)合業(yè)主意愿，逐步實施物業(yè)管理。

老舊住宅區(qū)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主組織，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);未成立業(yè)主組織的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第六十二條【移交專營單位】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備竣工驗收后，供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時移交給相關(guān)專業(yè)單位管理，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第六十三條【信用信息建設(shè)】 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督本地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場誠信體系建設(shè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督管理，建立物業(yè)行業(yè)考核激勵機(jī)制，完善不良行為記錄制度，并向社會公布信用評價結(jié)果。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十四條【公共收益】 利用物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的經(jīng)營收益(以下簡稱公共收益)在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有，不得擅自挪用。前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬;由業(yè)主組織進(jìn)行管理的，應(yīng)當(dāng)建立專門賬戶。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第六十五條【物業(yè)服務(wù)用房出租】 物業(yè)服務(wù)用房出租的，應(yīng)當(dāng)采用公開招租的方式，業(yè)主大會另有決議的除外。

第六十六條【車庫車位管理】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的合理需要。未滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

第六十七條【車庫車位權(quán)屬】 自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確物業(yè)管理區(qū)域的車位、車庫權(quán)屬。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示。

第六十八條【人防車位】 物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人民防空工程在不影響人民防空功能的前提下，平時用于停放汽車的，依法辦理使用登記手續(xù)后，按照“誰收益、誰負(fù)責(zé)”的原則進(jìn)行維修、保養(yǎng)。

第六十九條【車輛停放管理】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的車位內(nèi)有序停放。對亂停亂放影響通行的車主或者駕駛?cè)耍�由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時進(jìn)行勸阻;對不聽從勸阻的，報告公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十條【裝修管理】 業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)及費(fèi)用、施工時間等內(nèi)容。

業(yè)主、物業(yè)使用人未按規(guī)定辦理手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者物業(yè)使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行檢查，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七十一條【既有住宅加裝電梯】 鼓勵我市既有住宅業(yè)主為改善居住條件加裝電梯。具體政策由市、縣(市、區(qū))人民政府制定。

第七十二條【禁止行為】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;

(二)擅自占用綠地，損毀綠化植物和設(shè)施;

(三)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地;

(四)損壞或者擅自占用、改建共有物業(yè);

(五)違法拆除、變動房屋主體或者承重結(jié)構(gòu)，違法挖掘房屋地下空間，或者超過原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)增加房屋使用荷載;

(六)將陽臺或者無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、客廳、餐廳、書房和廚房的上方;

(七)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(八)破壞或者擅自改變房屋外立面;

(九)擅自將雨污水混接或者在供水、排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

(十)違法飼養(yǎng)動物;

(十一)違法燃放煙花爆竹;

(十二)違法排放污水油煙;

(十三)亂倒亂堆建筑垃圾;

(十四)高空拋物;

(十五)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí);

(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并及時向有關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。

有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報電話，并在收到相關(guān)報告和投訴舉報后，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

行政執(zhí)法單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，以及管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主有權(quán)向有關(guān)部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十三條【維修管理】 設(shè)置于專有部分的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者無法正常使用時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)專業(yè)單位，業(yè)主及相關(guān)人員不得阻撓維修責(zé)任單位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造。

維修責(zé)任單位維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第七十四條【房屋使用安全管理】 房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行安全檢查和修繕、維護(hù)，及時排除安全隱患和對危險房屋采取維修加固、拆除等解危措施。

鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險。

第七十五條【物業(yè)保修金管理】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照各縣(市、區(qū))房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的2%為交存標(biāo)準(zhǔn)，向各縣(市、區(qū))保修金管理部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。具體由各縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門會同各縣(市、區(qū))財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H確定，報經(jīng)各縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)后公布。

鼓勵建設(shè)單位按照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。對建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的項目，可免繳住宅物業(yè)保修金。

物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，由縣級物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

第七十六條【維修資金管理】 新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)首次登記之前，向維修資金管理機(jī)構(gòu)交清物業(yè)專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。

使用專項維修資金本金應(yīng)向物業(yè)所在地的維修資金管理機(jī)構(gòu)提交經(jīng)業(yè)主大會表決通過的續(xù)籌方案。業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，整個管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按當(dāng)年政府公布的繳存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌專項維修資金。

物業(yè)專項維修資金具體續(xù)籌工作可由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會實施。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專項維修資金續(xù)交工作。

第七十七條【簡易程序】 物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的情形的，經(jīng)業(yè)主委員會同意并經(jīng)有關(guān)部門或單位確認(rèn)后，可以按照簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

(一)電梯故障危及人身安全或存在嚴(yán)重事故隱患;

(二)消防設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞;

(三)建筑外立面存在脫落危險;

前款情形分別由縣(市、區(qū))市場監(jiān)管部門、應(yīng)急管理部門、建設(shè)主管部門確認(rèn)。

發(fā)生前款危及公共安全的情形，業(yè)主或業(yè)主委員會不及時進(jìn)行維修、更新、改造的，可以由所在地的縣(市、區(qū))人民政府或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織代為維修、更新、改造，并可以按照簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金。

第七十八條 物業(yè)保修金和維修資金的管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第七章 法律責(zé)任

第七十九條 違反本條例規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬集中行使處罰權(quán)范圍的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實施。

違反本條例規(guī)定，相關(guān)部門依法作出行政處罰的，依照《浙江省公共信用信息管理條例》的規(guī)定屬于不良信息的，記入信用檔案。

第八十條 違反本條例第十四條第一款、第二款規(guī)定，建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到規(guī)定要求的，由縣級物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第八十一條 違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位在銷售商品房時未向買受人明示的，由縣級物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，可處三萬以上十萬元以下的罰款。

第八十二條 違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所需相關(guān)資料的，由縣級物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交;逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第四十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由縣級物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款：

(一)違反第五十條規(guī)定，未按規(guī)定將物業(yè)承接查驗結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的;

(二)違反第五十五條第一款、第二款規(guī)定，未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關(guān)信息的。

第八十四條 違反本條例第五十九條第三款、第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、不向業(yè)主委員會移交有關(guān)財物和資料的，由縣級物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的，按照逾期天數(shù)處以每日五千元的罰款。

第八十五條 在物業(yè)管理工作中負(fù)有管理職責(zé)的部門、單位及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有權(quán)機(jī)關(guān)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第八十六條 本條例所稱業(yè)主組織指業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會。

第八十七條 本條例所稱突發(fā)事件是指突然發(fā)生，造成或者可能造成嚴(yán)重社會危害，需要采取應(yīng)急處置措施予以應(yīng)對的自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件。

第八十八條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行管理的，可參照《浙江省物業(yè)管理條例》和本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。