寧波市住宅小區物業管理條例(修訂草案修改稿)

第一章總則

第一條【目的依據】為了加強物業管理工作，規范物業管理活動，構建基層社會治理與物業管理共治共享新格局，更好維護物業管理相關主體合法權益，建設和諧宜居小區，根據相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本市行政區域內住宅小區物業管理(以下簡稱物業管理)活動及其監督管理，適用本條例。

第三條【物管原則】物業管理應當遵循黨委領導、政府主導，業主自治、權責一致，專業服務、質價相符，公平公開、依法監管的原則。

第四條【政府職責】各級黨委、政府應當將物業管理納入本級行政區域基層社會治理工作體系，加強組織領導，建立健全多部門協同管理機制，協調處理物業管理工作中的重大問題，按照國家、省有關規定制定、實施物業服務扶持政策。

第五條【部門職責】市和區縣(市)住房和城鄉建設管理部門是本行政區域內的物業主管部門，負責對物業管理活動的監督管理工作。

發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、水利、稅務、市場監管、市容環境衛生、園林綠化、公用事業、人民防空、金融等主管部門應當按照各自職責，協同做好物業管理相關監督管理、行政指導工作。

第六條【鄉鎮(街道)和居委會職責】鄉鎮人民政府、街道辦事處應當按照規定的職責，將物業管理納入本級社區治理工作體系，指導、監督本轄區內物業管理活動，實施應急物業管理工作。

社區黨組織、居民委員會應當支持、指導和監督所轄物業管理區域，依法開展物業管理活動，按照規定的職責，實施物業管理相關活動。

第七條【糾紛調處】區縣(市)物業主管部門應當會同同級司法行政機關、人民法院及人民調解協會加強對鄉鎮、街道和社區人民調解組織的指導，充分發揮專業性調解組織和社區法律顧問的作用，及時調處化解物業管理服務矛盾糾紛，促進和諧社區建設。

第八條【物業管理志愿者】鼓勵和支持區縣(市)或者鄉鎮、街道成立區域性物業管理志愿者組織，吸收符合條件的業主委員會委員加入志愿者組織，頒發志愿者證和標識，提供物業管理相關知識、技能培訓，保障其享有志愿者的各項權利。

第二章物業管理區域

第九條【管理區域劃分】物業管理區域由區縣(市)物業主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處，根據住宅小區建設用地宗地范圍、共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分確定，并公布其四至邊界。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

對已劃分確定的物業管理區域不得擅自調整。確因共用場地、共用設施設備、社區和物業管理服務用房等配置，不符合建設工程規劃許可規定的，可以按照前款規定，重新劃分確定物業管理區域，但應當征求相關業主的同意。

對非住宅物業與住宅物業擁有同一共用場地、共用設施設備的，非住宅物業應當納入該物業管理區域。

對物業管理區域內的城鎮公共道路、河道及河道設施不屬于該物業管理區域的物業管理范圍。

第十條【新開發項目區域核定】對新開發住宅小區建設項目的物業管理區域，自然資源和規劃主管部門應當在土地使用權出讓或者劃撥時，依據國土空間詳細規劃核定其四至邊界，并在土地使用權出讓合同或者劃撥文件中予以載明，并向社會公布。

自然資源和規劃主管部門核定物業管理區域前，應當征求同級物業主管部門的意見。

對同一住宅小區建設用地分期開發的建設項目，自然資源和規劃主管部門應當在首期建設工程規劃許可證中明確物業管理區域的四至邊界。

建設單位應當在商品房買賣合同中，明示核定的物業管理區域。

第十一條【配套設施用房】物業管理區域內應當相對集中建設下列社區和物業管理服務配套用房：

(一)居民委員會用房(含警務用房、人民調解組織)；

(二)居家養老服務用房；

(三)物業管理辦公用房(含物業服務用房、業主委員會辦公用房)；

(四)物業管理經營用房；

(五)居民文化活動用房；

(六)法律、法規規定的其他配套共用用房。

前款規定的社區和管理服務配套用房的建筑面積，按照法律、法規和有關設計標準執行。自然資源和規劃主管部門應當在建設工程規劃許可證中載明社區和管理服務配套用房具體的建筑面積及其位置，建設單位不得擅自變更。

本條第一款第四項規定的業主委員會辦公用房的建筑面積，由物業主管部門會同同級自然資源和規劃主管部門根據物業管理區域的建筑規模確定，最低建筑面積為二十平方米。

第十二條【分期開發配套設施用房】對經依法批準實行分期開發的物業管理區域，建設單位應當將首期開發建設的主體工程與社區和物業管理服務配套用房同步設計、同步建設、同步驗收、同步交付使用。

第十三條【配套設施用房權屬】不動產登記機構應當按照下列規定，依建設單位的申請，登記社區和物業管理服務配套用房的所有權：

(一)居民委員會用房、居家養老服務用房的所有權，歸所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處所有。

(二)物業管理辦公用房、物業管理經營用房、居民文化活動用房的所有權歸該物業管理區域的全體業主共有。

建設單位應當在物業交付前，將前款規定的社區和物業管理服務配套用房及其不動產權證書，交由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處保管，其中，物業服務用房由鄉鎮人民政府、街道辦事處交前期物業服務企業使用，列入移交。

第十四條【全體業主共有物業】物業管理區域內的下列共用場所、共用設施設備，屬于全體業主共有：

(一)道路及道路設施和照明設施、道路與建筑物之間土地，但是屬于城鎮公共道路的除外；

(二)公園綠地、組團綠地、附屬綠地及其樹木和綠地與建(構)筑物之間土地，但是明示屬于個人或者區域圍護、圍墻外的城鎮公共綠地及樹木除外。

(三)文化體育設施、人文景觀設施、區域圍護或者圍墻等設施；

(四)整棟建筑規劃占地以外的雨污分流排水管道及污水處理設施設備、窨井、消防管道及消防設施等；

(五)占用業主共有道路或者其他場地設置的機動車停車泊位、非機動車停放場所等；

(六)交通標志、安全防范監控和智能系統設備等；

(七)法律、法規規定屬于全業主共有的其他共用場所、共用設施設備。

第十五條【整棟建筑物業主共有物業】物業管理區域內下列部位或者設施設備，屬于整棟建筑的業主共有:

(一)建筑物基礎、承重結構、戶外墻面(不含專有部分的窗)、屋頂等基本結構部分；

(二)建筑物大堂、公共通道等部分及照明設施；

(三)避雷裝置、化糞池等設施；

(四)避難層、架空層、設備層等部位。

第十六條【建筑物單元業主共有物業】整棟建筑物內的下列部位和設施設備，屬于單元業主共有：

(一)單元門廳、通道、樓梯及其戶外墻面等部分；

(二)電梯井道，電梯、電梯機房及配套設施設備；

(三)管道井、雨、污排水管道；

(四)單元防盜門、防火門及門禁系統。

第十七條【規劃車位、車庫規定】物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，應當遵守下列規定：

(一)建設單位應當向全體業主公布車庫、車位處分結果；

(二)用于出售、出租的，應當優先提供給本物業管理區域的業主；

(三)尚未出售空置的，不得以出售為由拒絕出租；

(四)滿足業主需要后仍有空置的，可以另行處分。

第十八條【道路停車泊位設置】業主、物業使用人所有的機動車較多且規劃用于停放機動車的車庫、車位已全部利用的，經業主大會決定，可以占用業主共有的道路或者其他場地設置停車泊位。

業主委員會持業主大會書面決定，申請公安機關交通管理部門協助劃定地面停車泊位、標識行車路線的，公安機關交通部門應當予以配合。

第十九條【人民防空工程平時停車使用】物業管理區域內的人民防空工程平時用于停車的，人民防空工程管理單位應當向全體業主開放，不得出售或者以專用形式出租，其有償停車收益歸人民防空工程管理單位所有。

前款所稱人民防空工程管理單位，是指人民防空工程建設單位或者負有平戰轉換責任的承接單位。

第三章業主和業主大會、業主委員會

第一節業主和業主大會

第二十條【業主權利義務】房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，并應當履行法律、法規規定的義務。

第二十一條【業主大會】業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內業主人數較少且全體業主一致同意的，可以不成立業主大會，但應當由業主共同履行法律、法規和本條例規定的業主大會、業主委員會的職責。

前款規定的業主人數較少的具體數量，由市物業主管部門確定，并向社會公布。

第二十二條【業主共同決定事項】下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則；

(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

(四)選聘和解聘物業服務企業，決定自行管理或者終止自行管理物業，評價物業服務質量；

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金，包括物業日常維修費用和專項維修資金及其使用額度；

(六)籌集建筑物及其附屬設施的專項維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施等；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

(九)物業管理經營用房、停車收費等業主共有部分的經營方式、經營收益分配及用途，以及財務管理主體及相關管理制度；

(十)物業服務合同的條款，包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等；

(十一)業主大會、業主委員會運作經費預算及用途；

(十二)聘請業主委員會專(兼)職事務工作秘書并支付報酬，或者建立業主委員會工作津貼制度；

(十三)授權業主委員會為維護業主共同權益的需要，以自己的名義依法提起訴訟。

(十四)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

物業服務合同示范文本，由市物業主管部門會同有關部門制定，并向社會公布。

【上接A4版】第二十三條【表決規則】 由業主共同決定的事項，應當遵循下列表決規則：

（一）應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；

（二）決定本條例第二十二條第六項至第八項的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定本條例第二十二條規定的其他事項，應當經參與表決專有面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十四條【投票權數確認】 業主大會會議上業主的投票權數及其專有部分面積，按照下列規則確認：

（一）業主的投票權數，按每一房屋的不動產權登記證為一個投票權數計算。其中按份共有的，由共有人約定其中一名業主行使投票權；

（二）業主的專有部分面積，按一本不動產權登記證記載的建筑面積計算；暫未登記的，按商品房買賣合同記載或者測繪機構的實測面積計算；

（三）未計入物業綜合服務費計費標準的車位、車庫的建筑面積，不計入業主的專有部分。

（四）建設單位尚未出售，或者雖已出售但尚未交付的全部房屋，按一個投票權數計算，由建設單位行使投票權。

第二十五條【籌備成立業主大會】 物業管理區域具備《浙江省物業管理條例》規定的成立業主大會條件的，所在地的區縣（市）物業主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處，應當及時指導業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備成立業主大會。

籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處指定的居民委員會工作人員擔任。

第二十六條【籌備組成員】 籌備組由業主代表、建設單位、社區黨組織、居民委員會的代表、社區民警等組成。建設單位未派員參加籌備組的，不妨礙籌備組的成立。

籌備組成員應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。業主代表的資格由社區黨組織，參照本條例有關業主委員會候選人資格進行審查確定。

籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起三日內在物業管理區域內公示。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處協調處理。

第二十七條【籌備工作經費】 籌備組的工作經費由建設單位承擔。具體標準由建設單位與物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處協商確定。

建設單位應當在物業交付使用前，將籌備工作經費交由鄉鎮人民政府、街道辦事處管理，由籌備組使用。

籌備工作經費應當專款專用。籌備組應當在首次業主大會會議召開后，及時將籌備工作經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備工作經費的結余部分應當作為業主委員會的工作經費使用。

第二十八條【籌備組職責】 籌備組應當履行下列職責：

（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積；

（二）擬訂業主大會議事規則草案；

（三）擬訂管理規約草案；

（四）擬訂業主委員會選舉辦法草案；

（五）確定業主委員會候選人名單；

（六）組織召開首次業主大會會議。

第二十九條【議事規則和管理規約的內容】 業主大會議事規則應當就業主大會的議事事項、議事方式、表決程序、業主委員會組成和任期等作出約定。

管理規約應當對物業管理區域內有關物業的使用、維護、管理，環境衛生和秩序的管理，房屋裝修和外觀維護，物業管理相關費用分擔方式，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約、業主大會議事規則示范文本，由市物業主管部門制定，并公布。

第三十條【首次業主大會會議】 籌備組應當自成立之日起半年內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議應當審議通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會委員。業主大會規則約定設立業主委員會候補委員的，可以選舉產生候補委員。

第三十一條【成立業主大會的備案】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料報所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處備案：

（一）業主大會會議記錄和決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會主任、副主任和其他委員的名單、聯系方式、職責分工，以及選舉產生的業主委員會候補委員。

第三十二條【備案、刻章和事后審查】 業主委員會按照本條第三十一條規定報送備案材料的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當對備案材料進行形式審查。

對符合要求的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當當場出具業主大會、業主委員會備案證明和業主大會、業主委員會印章刻制證明，解散業主大會籌備組。

第三十三條【業主大會會議的發起】 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定，組織召開業主大會定期會議，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業主聯名提議的；

（二）業主委員會提議處理物業管理緊急事項的；

（三）社區黨組織提議處理物業管理緊急事項的。

第三十四條【業主大會會議召開方式】 業主大會會議可以采取互聯網、書面征求意見、集體討論等方式召開。

鼓勵業主委員會在市物業管理綜合信息平臺上以互聯網方式召開業主大會。

第三十五條【業主大會會議程序】 組織召開業主大會會議應當遵守下列程序：

（一）公開征集、擬定審議議題，起草審議議題說明；

（二）公開征求業主對審議議題意見，并根據業主的合理化建議，修改完善審議議題；

（三）會議召開十五日前向全體業主發布會議通知，明確會議時間、會議方式、審議議題、表決事項、計票方法以及其他注意事宜，并通知居民委員會；

（四）在居民委員會代表、業主代表的監督下，公開唱票、計票，統計票決結果。利用業主大會會議信息系統自動計票的除外；

（五）召開業主委員會會議，依照業主大會會議票決結果作出業主大會決定，并及時向全體業主公布。

依照本條例第三十三條第二款第二項、第三項情形召開的業主大會臨時會議，可以視情省略前款第一項、第二項程序和縮短第三項規定的時限。

第三十六條【業主大會決定備案】 有下列情形之一的，業主委員會應當自業主大會決定作出之日起三十日內，將業主大會決定的書面材料報所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處備案：

（一）修改業主大會議事規則的；

（二）修改管理規約的；

（三）調整業主委員會主任、副主任和其他委員的；

（四）換屆改選產生新的業主委員會的。

第二節 業主委員會

第三十七條【業委會性質、信用代碼和工作經費】 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生。

業主委員會可以根據物業管理區域的實際需要和業主大會的授權，按照國家有關規定開設基本賬戶，領取業主大會統一信用代碼證。

業主大會、業主委員會運作年度工作經費應當根據業主大會決定的額度和用途，在業主共用部位、共用設施設備的經營收益中列支。

第三十八條【業主委員會職責】 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會、業主的監督，并履行下列職責：

（一）按規定組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況、業主委員會履職情況；

（二）擬訂物業服務合同草案，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）與解聘、選聘的物業服務企業進行交接；

（四）組織實施或者監督實施共有部分、共有設施設備的經營活動及其收益的使用、管理；

（五）組織籌集專項維修資金，監督實施專項維修資金、日常維修費的使用；

（六）建立健全質價相符的物業服務評價機制以及物業服務收費標準調節機制；

（七）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協助物業服務企業督促業主依物業服務合同履行交費義務；

（八）監督管理規約的實施，制止業主、物業使用人違反管理規約的行為；

（九）制作和保管業主大會、業主委員會會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（十）建立暢通的物業管理服務投訴、舉報渠道，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，協調解決物業管理服務糾紛；

（十一）配合國家機關在物業管理區域內依法履行職責；

（十二）配合鄉鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十三）業主大會賦予的其他職責。

第三十九條【業委會的組成】 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員與業主具有同等表決權。

業主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業主大會決定。業主委員會委員可以連選連任。

業主委員會委員在任期內出現空缺的，可以由候補委員遞補剩余任期，或者另行補選。

第四十條【擔任業委會委員的條件】 業主委員會委員應當為本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。

業主委員會委員應當符合遵守法紀、熱心公益事業，具有一定的專業知識、組織協調能力和良好的個人信用，模范履行業主義務等條件。

自然人業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：

（一）未按時足額交納物業服務費的；

（二）欠付物業日常維修費、專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的；

（三）本人、配偶及其直系親屬與選聘的物業服務企業有直接利益關系的；

（四）被列入嚴重失信名單的。

業主委員會候補委員應當具備與業主委員會委員相同的條件。

第四十一條【業委會委員候選人的產生】 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：

（一）業主自薦或者聯名推薦，聯名人數不限；

（二）社區黨組織或者居民委員會推薦；

（三）鄉鎮人民政府、街道辦事處推薦。

鼓勵國家機關、企業事業單位的黨員干部積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。

第四十二條【委員候選人資格審查和公示】 業主委員會委員候選人，由業主大會籌備組、換屆小組根據業主委員會委員候選人產生辦法，在社區黨組織的協助下，對被推薦人的資格進行審查，確認候選人名單。

對確認的候選人名單、住址，應當在物業管理區域向全體業主公示。公示期不少于十天。

業主、物業使用人對候選人名單有異議的，由業主大會籌備組或者換屆小組進行核實，并公開答復。異議人對答復不滿意的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處調查處理。調整候選人名單的，應當重新公示。

第四十三條【推選業委會負責人】 業主大會籌備組或者換屆小組，應當自業主大會選舉產生業主委員會委員之日起五日內組織召開業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任，確定業主委員會委員職責分工，并向全體業主公示。

第四十四條【業主委員會會議】 業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定，適時召開。

有下列情形之一的，應當及時召開業主委員會臨時會議：

（一）經百分之二十以上業主聯名提議的；

（二）經三分之一以上業主委員會委員提議的；

（三）法律、法規和本條例規定的其他情形。

第四十五條【業委會會議的組織】 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時應當有過半數的委員參加，委員不得委托他人參會。社區黨組織可以派代表列席業主委員會會議。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前向全體業主公開議題內容，聽取業主和物業使用人以及居民委員會的意見和建議。

業主委員會決定事項，或者決定提交業主大會審議表決的事項，應當經過半數的委員簽字同意。會議結束后三日內，業主委員會應當將會議情況以及決定事項，向全體業主公開。

第四十六條【業委會及其委員的禁止行為】 業主委員會及其委員，不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權，拒不執行業主大會、業主委員會決定，或者不依法履行職責；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者違規使用業主委員會印章；

（三）違反業主大會議事規則，未與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，或者擅自修改物業服務合同；

（四）將業主共有財產借給他人，或者以設定擔保等方式挪用、侵占業主共有財產；

（五）與物業服務企業有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

（六）違規泄露業主信息；

（七）拒不執行鄉鎮人民政府、街道辦事處和有關主管部門物業管理整改要求或者人民法院裁判；

（八）無故不參加業主委員會會議；

（九）侵害業主合法權益的其他行為。

第四十七條【業委會委員職務自然終止】 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主的；

（二）因健康或者其他原因喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業主委員會提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責任的；

業主委員會委員由上述情形之一的，應當經業主委員會臨時會議認定，提交業主大會決定。

第四十八條【換屆改選及組織】 業主委員會應當在任期屆滿前九十日，向所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處提交換屆改選書面報告。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當自收到報告之日起三十日內組建換屆小組，指定換屆改選組長。換屆小組由社區黨組織代表、社區民警、業主委員會委員和其他業主代表等組成。

區縣（市）物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當指導換屆改選工作，在業主委員會任期屆滿前三十日組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會委員，推選產生業主委員會主任、副主任。

第四十九條【業主委員會的交接】 對選舉產生新一屆業主委員會的，業主委員會應當在任期屆滿前五日內在鄉鎮人民政府、街道辦事處代表的見證下，辦理與新一屆業主委員會的交接手續。

對業主委員會主任未變更且其他委員變更人數不足三分之一的，是否需要交接由新一屆業主委員會自行決定。

第五十條【業主委員會交接內容】 業主委員會換屆交接，應當制作交接清單，當面核實交接下列資料、設備：

（一）業主名冊；

（二）業主大會、業主委員會印章；

（三）業主大會、業主委員會會議記錄和決定；

（四）保管的會計憑證和賬簿、財務報表等；

（五）物業服務委托合同和業主共有部分或者共有設施設備經營合同；

（六）歷年的共有部分、共有設施設備經營收益收支公告留檔資料；

（七）利用業主委員會工作經費購買的非消耗性辦公設備、辦公用品；

（八）使用和保管的其他檔案材料。

第五十一條【業委會秘書報酬及委員津貼】 業主大會決定向業主委員會專（兼）職事務工作秘書支付報酬，或者向業主委員會委員支付工作津貼的，相關費用可以在業主共用部分、共用設施設備的經營收益中列支，不得另行向業主攤派。

對國家公務人員兼任事務工作秘書或者擔任業主委員會委員的，其領取報酬或者津貼應當遵守法律、法規和黨內法規的規定。

第四章 前期物業管理

第五十二條【前期物業服務責任主體】 建設單位承擔物業管理區域內的前期物業管理責任。

前款所稱前期物業管理，是指業主委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業訂立的書面物業服務合同生效前，由建設單位承擔的物業管理活動。

第五十三條【前期物業服務合同和臨時管理規約】 建設單位應當在取得商品房預售許可證前，選聘物業服務企業，訂立書面的前期物業服務合同；在商品房銷售（預售）前，制定臨時管理規約。

建設單位應當在商品房銷售（預售）前，將訂立的前期物業服務合同和臨時管理規約報所在地的區縣（市）物業主管部門備案。

臨時管理規約應當參照本條例規定的管理規約示范文本，結合前期物業的特點制定。

第五十四條【選聘前期物業服務企業】 建設單位選聘前期物業服務企業，應當遵循房地產開發與物業管理相分離的原則，不得選聘該物業管理區域建設單位下屬的物業服務企業。

建設單位應當采取公開招標的方式，在本市公共資源交易平臺選聘物業服務企業，并接受所在地的區縣（市）物業主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督、指導。法律、法規對招標投標活動的監督管理主體另有規定的，從其規定。

對公開招標的投標人少于三個，或者物業管理區域規劃設計住戶少于二百戶的，經所在地的區縣（市）物業主管部門確認，可以采取邀請招標方式。

第五十五條【前期物業服務合同和時效】 前期物業服務合同的內容與形式，應當符合法律、法規的規定，并約定服務期限。服務期限不得超過三年。

前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會依法與新物業服務企業訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止；服務期限屆滿時，業主大會尚未選聘新物業服務企業的，前期物業服務企業可以繼續提供服務。

第五十六條【現場公示相關信息】 建設單位應當在商品房銷售（預售）現場，公示前期物業服務合同、臨時管理規約和物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備等資料。

建設單位與房屋買受人訂立的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同，并將臨時管理規約作為商品房買賣合同的附件。

房屋買受人與建設單位訂立商品房買賣合同的，視為知曉臨時管理規約的全部內容，并簽署書面承諾書。

第五十七條【前期物業服務費】 物業交付前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定，向物業服務企業支付前期物業服務費，用于物業交付前的物業管理服務。建設單位支付前期物業服務費的具體辦法，由市或者區縣（市）人民政府另行制定。

物業交付后，業主應當根據前期物業服務合同的約定，向物業服務企業交納前期物業綜合服務費。已竣工尚未交付給房屋買受人或者尚未出售的房屋，由建設單位交納前期物業綜合服務費。

前期物業綜合服務費收費標準，由市人民政府價格主管部門制定并公布。依照規定前期物業綜合服務費應當實行政府指導價或者市場調節價的，從其規定。

第五十八條【前期物業服務企業的職責】 前期物業服務企業，應當履行下列職責：

（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實；

（二）對共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程資料和日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；

（五）配合所在地的區縣（市）物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處做好業主大會的成立工作。

第五十九條【前期物業資料移交】 在物業服務企業承接前期物業前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

（一）物業管理區域劃分相關文件；

（二）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業管理區域內道路、停車場庫、地下管網竣工圖、人民防空設施等竣工驗收資料；

（三）共用設施設備清單，設施設備轉讓合同復印件、安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修、物業使用說明文件和商品房買賣合同范本；

（五）房屋所有權人名冊及聯系方式；

（六）臨時管理規約；

（七）有關代管的物業管理款項及其他應當移交的票據和賬冊；

（八）物業管理用房及物業管理所必需的其他相關資料。

第六十條【物業承接查驗】 物業服務企業承接前期物業時，建設單位與物業服務企業應當在所在地的區縣（市）物業主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處的指導、監督下，共同確認物業管理區域，對共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，確認查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議，并向業主公開查驗結果。物業承接查驗規范由市物業主管部門制定，并公布。

物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本內容、雙方權利義務、存在問題、解決方法及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定的或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第六十一條【專業設施移交】 物業交付前，建設單位應當將驗收合格的物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等共用設施設備及工程圖紙等資料移交給相關專業單位承擔維修、養護和更新改造責任，專業單位應當及時接收。

建設單位未將前款規定的有關共用設施設備移交給相關專業單位管理的，不得將物業交付使用。

第六十二條【建設單位禁則】 建設單位不得占用、處分物業管理區域內的業主共用部位、共用設施設備。

第六十三條【物業保修金】 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

物業竣工驗收前，建設單位應當一次性向所在地的區縣（市）物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保證。物業保修金的具體使用管理辦法，由市人民政府制定并公布。

鼓勵建設單位通過購買商業保險的方式，履行物業的保修責任。

第五章 物業管理服務

第六十四條【物業服務管理主體及資格】 物業管理區域的業主可以委托物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主大會決定自行管理。

物業服務企業應當具有獨立的法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業的物業管理服務能力。

物業服務企業派駐物業管理區域的物業服務項目負責人兼管多個物業管理區域的，應當在業主大會選聘物業服務企業時告知業主委員會，不得在訂立的物業服務合同期限內擅自增加其兼管的物業管理區域。

第六十五條【物業服務專項委托限制】 物業服務企業可以將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人，但不得將應當由其提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托第三人。

物業服務企業轉委托的專項服務事項，應當在物業服務合同中明示，并對該專項服務事項向業主負責。

第六十六條【選聘物業服務企業方式】 業主大會可以授權業主委員會通過招標方式，確定中標人為選聘物業服務企業，也可以將若干個中標候選人提請業主大會決定其中一個中標候選人為選聘物業服務企業。

鼓勵業主委員會通過市公共資源交易平臺，以公開招標的方式選擇物業服務企業，或者確定候選的物業服務企業。

第六十七條【訂立物業服務合同】 業主委員會應當代表業主與業主大會選聘的物業服務企業訂立物業服務合同，并自物業服務合同訂立之日起十日內向全體業主公開。

物業服務企業應當自物業服務合同訂立之日起十日內報鄉鎮人民政府、街道辦事處備案。

物業服務合同的內容與形式應當符合法律、法規的規定。物業服務合同約定的服務期限不得超過三年。

第六十八條【物業服務費】 物業管理區域的物業服務收費實行市場調節價。物業服務方式可以采取包干制或者酬金制。

業主委員會應當根據質價相符的原則，綜合考慮服務事項、服務標準、人力成本、物價水平等因素，按照業主大會議事規則約定的程序，確定物業服務收費標準，并在物業服務合同中明示。

市物業主管部門應當會同相關行業協會，公開發布本市物業服務標準指引和物業服務價格監測信息。

第六十九條【業主交納物業綜合服務費】 業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業綜合服務費。物業綜合服務費包括物業服務費、共用部位和共用設施設備水電分攤費、專有車位管理費等。

物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關服務，或者以服務質量不滿意為由，拒絕支付物業費。

低收入困難家庭可以享受物業綜合服務費補貼，具體辦法由區縣（市）人民政府制定并公布。

第七十條【物業服務信息公開】 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新下列信息：

（一）物業服務企業營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式，以及其他收費服務項目及收費標準；

（三）環境衛生保潔、綠化養護等專項服務單位的基本信息、作業人員信息；

（四）電梯、消防、監控等設施設備維修保養單位的基本信息、聯系人和聯系方式等信息。

第七十一條【物業服務企業義務】 物業服務企業應當按照物業服務合同約定，提供物業管理服務，并遵守下列規定：

（一）物業服務符合國家和省、市規定的標準、規范；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務質量；

（四）及時勸阻、制止違反建筑、房屋安全、環境衛生、綠化、飼養動物等法律、法規的違法行為，并及時報告、協助有關行政主管部門處理；

（五）采取合理措施，及時勸阻、制止違反治安管理、環境保護、消防安全等法律、法規的違法行為，并報告、協助有關行政主管部門處理；

（六）及時勸阻、制止業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為，并報業主委員會、居民委員會；

（七）維護、管理物業管理區域道路交通、停車秩序；

（八）發現物業安全風險隱患，及時設置警示標志，采取措施排除隱患，或者報告有關專業機構處理；

（九）保護在物業服務活動中獲取的業主信息和其他個人隱私，不得擅自泄露、公開披露；

（十）積極配合當地政府及其部門做好基層社會治理相關工作。

第七十二條【物業服務財務公開】 物業服務企業應當按照下列規定，于每年三月底前在物業管理區域顯著位置公布上一年度相關經費收支情況，接受業主監督：

（一）物業服務實行包干制方式的，公布共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；

（二）物業服務實行酬金制方式的，公布物業管理各項經費的收支情況。

業主對公布的經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答復和說明。業主委員會可以組織對前款規定的收支情況進行審計，并向全體業主公布審計結果。審計所需費用在共有物業收益中支出。

第七十三條【物業服務企業禁則】 未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自改變物業管理區域內共用部位、共用設施設備的用途，不得擅自利用共用部位、共用設施設備從事經營活動。

第七十四條【物業管理服務資料】 物業服務企業應當建立健全、妥善保管物業管理區域的下列檔案、資料：

（一）實時更新的業主名冊；

（二）業主房屋專有部分裝飾裝修信息資料；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）監控和門禁系統、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設施設備日常檢查記錄和維護、維修協議；

（五）本條例第五十九條規定的資料；

（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第七十五條【物業服務企業選聘】 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘、解聘物業服務企業，并通知物業服務企業。

對物業服務企業接受續聘的，雙方應當在物業服務合同期限屆滿前重新訂立物業服務合同；不接受續聘的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會。

第七十六條【物業服務合同終止與移交】 物業服務合同終止的，物業服務企業應當在業主大會確定的時限內退出物業管理區域，配合新物業服務企業做好交接工作，如實告知物業的使用和管理狀況，并按照下列規定，與業主委員會辦理移交手續：

（一）按照物業服務合同約定，結算預收、代收的相關經費；

（二）核對、移交本條例第七十四條規定的全部檔案資料；

（三）查驗、騰空、移交物業管理辦公用房和物業服務企業使用的其他業主共用部位、共用設施設備；

（四）查驗監控和門禁系統、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設施設備；

（五）核對、移交用前期物業費采購、使用的辦公設施、設備等。

第七十七條【退出物業服務的義務】 被解聘物業服務企業不得實施下列行為：

（一）以業主欠交物業服務費，或者墊支業主共有部位、共有設施設備維修費用為由，拒絕辦理交接手續；

（二）以業主大會決定存在瑕疵為由，拒絕辦理交接手續；

（三）損毀、隱瞞本條例第七十六條規定的有關檔案資料；

（四）故意損壞業主共用部位、共用設施設備等；

（五）在辦理物業服務手續期間或者物業服務合同終止前，停止提供物業服務；

（六）阻撓新物業服務企業依照物業服務合同進場提供物業服務；

（七）法律、法規規定的其他違法行為。

物業服務企業對業主大會的解聘決定有異議的，可以申請所在地的鄉鎮、街道人民調解組織進行調處。

【上接A5版】 第七十八條【新物業服務企業承接】 物業管理區域選聘的新物業服務企業，應當與業主委員會辦理物業承接手續，查驗、確認共用部位、共用設施設備及檔案資料，訂立承接移交協議，按照物業服務合同約定，提供物業服務，不得直接與被解聘物業服務進行交接，不得強行接管物業。

第六章 物業使用與維護

第七十九條【物業使用規范】 業主、物業使用人應當遵守法律、法規的規定和臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第八十條【物業使用義務】 在物業管理區域內，禁止下列行為:

（一）違法改變物業的使用用途，從事無證無照經營或者其他違法經營活動；

（二）違法搭建建筑物、構筑物、超標準雨棚，擅自改變房屋外觀，未使用規劃設計的空調外機平臺且在外墻面懸掛空調室外機；

（三）擅自占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，長期占用共用部位堆放物品、停放非機動車；

（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（五）在共用部位、共用設施設備上涂寫、刻畫，或者張貼、懸掛廣告；

（六）高空拋物，排放超過標準的噪音；

（七）違反規定出租房屋、車棚車庫；

（八）違反規定鋪設電纜、電線為機動車、非機動車充電；

（九）違反規定飼養動物；

（十）損壞業主共有綠地、園林設施、文化體育設施；

（十一）擅自在綠地內鋪路、取土，或者種植蔬果；

（十二）擅自改變房屋設計煙道排放油煙；

（十三）違反法律、法規和設計要求，破壞房屋結構、危害房屋使用安全；

（十四）法律、法規禁止的其他行為。

第八十一條【房屋專有部分裝修規范】 業主、物業使用人對房屋專有部分進行裝修的，應當執行《寧波市城市房屋使用安全管理條例》的規定，接受所在地的物業主管部門、物業服務企業、業主委員會、居民委員會和毗鄰利害關系人的監督。

第八十二條【機動車通行停放規范】 機動車駕駛員應當按照臨時管理規約、管理規約的約定，在物業管理區域內通行、停放機動車，并遵守下列規定，接受物業服務企業的管理：

（一）按照指定的行車路線慢速通行、禁止鳴號，遇到行人和非機動車應當避讓；

（二）在規劃車位、車庫，道路劃線停車泊位以及人民防空工程停車位內規范停放，禁止在消防通道、綠地和其他妨礙行人、車輛通行的道路和場地上停放；

（三）機動車停放期間關閉車輛防盜報警器；

（四）按照業主大會的決定，交納道路劃線停車泊位占用費；

（五）禁止除應急救援、醫療救護、工程維修、家私搬運以外的零點七五噸以上車輛和危險化學品車輛駛入。

鼓勵業主委員會與周邊商場、學校、企業配建的停車場管理單位，協商建立停車資源共享機制，緩解物業管理區域停車供需矛盾，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當給予配合和支持。

第八十三條【共有物業的經營收益歸屬】 建設單位、物業服務企業或者業主委員會利用業主的共有部分產生的收入，扣除合理成本后，屬于業主共有；未經業主大會決定或者授權，任何單位和個人不得擅自使用。

前款所稱共有部分產生的收入，是指利用物業管理經營用房、共有設施設備、共有場地的經營收益，利用共用部位設置廣告設施的收益，利用共有道路停車收費的收益，以及因共有土地征收補償所得等業主共有物業收益。

第八十四條【共有物業經營收益用途】 業主共有物業收益的使用用途，應當由業主大會決定，主要用于下列支出：

（一）補充存入專項維修資金專戶；

（二）業主共有部位、共用設施設備日常維修；

（三）業主大會、業主委員會運作經費；

（四）補貼物業服務費；

（五）物業管理需要的其他方面。

共有部分產生的收入除可以購買一級國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔保。

第八十五條【共有物業的經營資格及賬戶管理】 建設單位、物業服務企業或者業主委員會從事業主共用部分、共用設施設備經營活動的，應當具備法律、法規規定的資格，開設基本賬戶，專戶存取，單獨核算，依法納稅，并遵守下列規定：

（一）業主大會成立前，建設單位、前期物業服務企業從事經營活動的，應當將經營內容、經營方式、經營成本、基本賬戶信息以及經營協議等報所在地區縣（市）物業主管部門備案；

（二）業主大會成立后，建設單位、物業服務企業繼續從事經營活動的，應當經業主大會同意，并與業主委員會訂立委托經營協議；

（三）業主委員會從事經營活動的，應當經業主大會同意，建立健全財務管理制度，接管共有物業經營賬戶積余資金，向業主公開共有物業經營合同。

第八十六條【物業日常檢查維護規范】 物業服務企業應當建立健全業主共用部位、共用設施設備運行狀況的檢查維護制度，加強對電梯、消防、建筑幕墻、戶外廣告設施、墻外掛設空調室外機等設備安全狀況的日常巡查，征集業主發現的問題，及時核實情況、采取必要的安全防護措施，并按照下列規定處理：

（一）屬于在國家規定的保修期限和保修范圍的問題，及時聯系、督促建設單位履行保修責任，并報所在地的區縣（市）物業主管部門；

（二）屬于業主專有部分或者專有設備的問題，及時通知、督促責任人維修；

（三）屬于物業服務企業管理的業主共用部位、共用設施設備的問題，按照物業服務合同的約定，及時組織維修；

（四）屬于業主專有部分以外的供水、供氣、供熱、通信、有線電視等管道、管線及其配套設施設備問題，及時通知、督促相關專業單位組織維修。

（五）屬于危及房屋整體安全的問題，按照《寧波市城市房屋使用安全管理條例》的有關規定處理。

第八十七條【人民防空工程使用維護】 人民防空工程管理單位，應當建立健全人民防空工程管理和使用維護制度，明確管理責任，定期實施維護保養，確保工程處于良好使用狀態。

人民防空工程管理單位委托物業服務企業實施日常維護、停車管理的，應當依法訂立維護管理協議，并報所在地的區縣（市）人民防空工程主管部門備案。

第八十八條【多層房屋加裝電梯】 鼓勵和支持既有多層住宅加裝電梯，并可以享有人民政府規定的電梯加裝經費補貼政策。

既有多層住宅加裝電梯，屬于業主共同決定事項，應當由業主大會決定。加裝電梯所需要費用由該電梯所在住宅單元的全體業主按照比例分擔。

既有多層住宅加裝電梯的具體管理辦法，由市、區縣（市）人民政府制定，并公布。

第七章 專項維修資金

第八十九條【專項維修資金】 物業管理區域應當按照國家和省、市規定設立專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有。業主轉讓房屋、辦理轉移登記的，專項維修資金隨之一并轉讓或者轉移，業主無權要求返還；因征收或者其他原因造成房屋滅失的，業主可以要求返還其專項維修資金專戶余額。

第九十條【專項維修資金管理】 專項維修資金可以由區縣（市）物業主管部門設專用賬戶代為管理，也可以由業主大會授權業主委員會管理。

對授權業主委員會管理專項維修資金的，應當按照本條例規定，開設基本賬戶，領取業主大會統一信用代碼證，接受區縣（市）物業主管部門的監督和指導。

既有專項維修資金由物業主管部門代為管理，調整為業主委員會管理的，業主委員會應當持業主大會的書面決定，向所在地的物業主管部門辦理本物業管理區域專戶資金的劃轉手續。

第九十一條【專項維修資金交存】 物業管理區域內的房屋買受人、業主和非住宅物業的業主，應當按規定足額交納專項維修資金。專項維修資金的交納標準由市物業主管部門定期公布。

商品房屋銷售時，由建設單位向買受人代收首期專項維修資金，代交至的所在地的區縣（市）物業主管部門指定的專用賬戶。

既有物業管理區域，由物業服務企業向業主代收首期專項維修資金，代存入所在地的區縣（市）物業主管部門指定的專用賬戶，或者由業主委員會向業主收取并存入基本賬戶。

房屋買受人、業主交納專項維修資金的，可以按規定提取住房公積金。

第九十二條【專項維修資金常規使用】 專項維修資金用于物業保修期滿后業主共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業主共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目所需的資金，由該項目共用業主的專項維修資金專戶中共同分擔。

業主委員會應當憑業主大會的書面決定，向所在地的區縣（市）物業主管部門申請劃撥其代管的專項維修資金，但本條例第九十三條規定情形的除外。

第九十三條【專項維修資金應急使用】 業主共用部位、共用設施設備有下列情形之一的，可以不經業主大會決定，先使用專項維修資金組織維修，事后向業主公布維修決算，接受業主監督：

（一）消防、排水管道及設施設備嚴重故障的；

（二）電梯故障，經專業機構檢測需要更換主要部件等重大修理的；

（三）較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構件脫落或者有脫落危險的；

（四）屋頂及露臺、外墻嚴重漏水，影響正常使用的；

（五）危及房屋安全和人身財產安全的其他緊急情況。

第九十四條【無專項維修資金的維修費用分擔】 對尚未設立專項維修資金的物業管理區域，因發生本條例第九十二條、第九十三條規定的維修、更新和改造項目，其所需資金由業主委員會臨時組織相關業主共同分擔。

第九十五條【日常維修費的保障】 物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備的年度日常維修，包括日常維護和小修所需的資金，按照下列途徑保障：

（一）對已設立專項維修資金的，根據業主大會的決定，業主委員會可以在專項維修資金賬戶中劃出一定數額的資金，由物業服務企業代管或者業主委員會管理，用于日常維修所需資金的支出；

（二）對已由物業服務企業按年度代收日常維修費的，由物業服務企業代管或者業主委員會管理，用于日常維修所需資金的支出；

（三）對有業主共有物業經營收益的，可直接用于日常維修所需資金的支出。

前款第一項、第二項規定的日常維修資金支出情況，應當按年度核算，當年結余部分可以劃轉自下一年度使用。

第九十六條【專項維修資金的籌集】 物業管理區域專項維修資金賬戶余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會應當按照國家和省、市有關標準，擬訂專項維修資金籌集方案，經業主大會審議通過后，按照業主大會決定組織籌集。

第九十七條【專項維修資金公開】 專項維修資金、日常維修費代管或者管理單位，應當運用市物業管理綜合信息平臺，主動向本物業管理區域的業主、物業使用人公開專項維修資金專戶余額及支出明細，以及日常維修費收支、積余等信息，為業主、物業使用人實時查詢提供便利。

第八章 監督管理和應急保障

第九十八條【物業管理綜合信息平臺】 市物業主管部門應當運用物業管理綜合信息平臺，完善物業管理法律、法規宣傳、物業管理區域查詢、業主大會和業主委員會信息網上備案、移動互聯網業主大會會議、建設單位和物業服務企業基本信息查詢、物業保修金和專項維修資金查詢、網上投訴舉報、信息統計分析等服務功能，加強信息安全保護，提高智慧物業建設水平和網上監管能力。

建設單位、物業服務企業、業主委員會可以通過市物業管理綜合信息平臺辦理本條例規定的各項備案。

第九十九條【物業服務信用管理】 市和區縣（市）物業主管部門應當會同有關主管部門、人民銀行等建立建設單位、物業服務企業、業主大會有關物業管理信用監管制度，按照法律、法規的規定，將信用主體的基本信息、不良信息和守信信息記入以統一社會信用代碼為標識的信用檔案，納入省、市公共信用信息服務平臺，依法實施聯合激勵和懲戒。

第一百條【物管部門的事后監督】 區縣（市）物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當按照職責分工，建立前期物業服務合同、臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則等備案后的合法性、規范性審查制度，發現不符合法律、法規規定，及時督促備案單位糾正。

第一百零一條【業主監督權及救濟】 業主對業主大會、業主委員會決定有異議的，有權要求業主委員會作出解釋；對解釋不滿意的，可以申請所在地的人民調解組織進行調處。人民調解組織應當及時糾正不當決定，妥善處理。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第一百零二條【物業服務質量監督】 業主、物業使用人對物業服務企業的服務質量有異議或者不滿意的，物業服務企業應當及時作出解答；對解答不滿意的，業主委員會應當按照本條例有關規定，組織召開業主大會會議，依照物業服務合同約定的服務標準，對其服務質量進行評價，作出相應的決定。

第一百零三條【物業保修金的監督】 物業保修期屆滿前六十日，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當指導業主委員會組織業主對物業的質量進行全面查驗，督促建設單位履行保修責任。對擬退還保修金本金及其銀行存款利息余額的，物業主管部門在保修期屆滿前三十日向全體業主公布。

第一百零四條【行政執法進入小區】 物業服務企業、業主委員會依照法律、法規的規定和臨時管理規約、管理規約的約定，勸阻、制止業主、物業使用人違法、違規行為的，當事人應當服從管理、立即改正；對當事人拒絕改正的，按照下列規定處理：

（一）違反行政法律、法規和規章規定的行為，及時報告、并協助有關行政執法部門依法查處；

（二）違反臨時管理規約、管理規約和業主大會決定的行為，且侵害主業共同利益，或者相鄰業主合法權益的，由業主委員會或者受侵害人向人民法院提起訴訟。

前款第一項規定的有關行政執法部門，由市物業主管部門會同有關行政主管部門制定物業管理區域內行政執法部門責任清單明細，報市人民政府批準后公布。

第一百零五條【業委會管理資金監督】 業主委員會按照本條例的規定管理、使用專項維修資金或者日常維修費用，以及共有物業經營收益的，應當于每年三月底前向全體業主公布收支情況，接受業主監督。

業主對公布事項有異議，可以報所在地的市和區縣（市）物業主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處調查處理。

第一百零六條【業主委員會不作為監督】 業主委員會及其委員未履行本條例規定職責的，由所在地的社區黨組織給予指導、監督和糾正；對拒絕改正的，可以提議召開業主大會臨時會議，由業主共同決定撤銷業主委員會或者委員職務。

第一百零七條【組建物業管理委員會】 有下列情形之一的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組建物業管理委員會，代為履行應當由業主委員會履行的部分職責：

（一）未選舉產生業主委員會的；

（二）業主委員會少于五人，且補選業主委員會委員未果的。

第一百零八條【物業管理委員會成員】 物業管理委員會參照換屆小組成員組成，具體成員由鄉鎮人民政府、街道辦事處指定，并向全體業主公布。

物業管理委員會履行下列職責：

（一）組織召開業主大會會議；

（二）組織選舉產生業主委員會；

（三）組織實施、監督應急物業管理服務；

（四）業主大會決定的其他職責。

第一百零九條【應急物業管理服務】 物業管理區域突發缺管、失管事件且影響業主、物業使用人正常生活的，鄉鎮人民政府、街道辦事處或者物業管理委員會可以實施應急物業管理服務，維護物業管理區域治安、環境衛生、日常生活秩序等基本需要。

應急物業管理服務產生的費用，由鄉鎮人民政府、街道辦事處向原物業服務企業追償；原未聘請物業服務企業的，由全體業主共同承擔。

第九章 法律責任

第一百一十條【轉致規定】 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第一百一十一條【車庫車位管理責任】 違反本條例第十七條規定的行為，建設單位由下列情形之一的，由區縣（市）物業主管部門按照下列規定給予處罰：

（一）未如實向全體業主公布車庫、車位處分結果的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）未滿足業主需要情況下，將車庫、車位出售、出租給本物業管理區域以外的其他人的，責令限期改正，逾期未改正的，按照每個違法出售、出租車庫、車位處五千元以上二萬元以下的罰款；

（三）以出售為由拒絕向本物業管理區域業主出租車庫、車位的，責令限期改正，逾期未改正的，按照每個違法出售、出租車庫、車位處一千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十二條【人防車位管理責任】 違反本條例第十九條規定，人民防空工程管理單位將平時可以用于停車的人民防空工程未向全體業主開放，或者將停車位以出售、專用形式出租的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第一百一十三條【前期物業合同和臨時管理規約備案責任】 違反本條例第五十三條規定，建設單位未在規定的時限內將前期物業服務合同、臨時管理規約報所在地的物業主管部門備案的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十四條【現場公示信息責任】 違反本條例第五十六條規定，建設單位未在商品房銷售（預售）現場公示前期物業服務合同、臨時管理規約和物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施等資料的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十五條【檔案資料移交責任】 違反本條例第五十九條、第七十四條規定，建設單位、物業服務企業未按規定移交檔案資料或者檔案資料不齊全的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百一十六條【物業服務合同備案責任】 違反本條例第六十七條規定，物業服務企業未在規定時間內將訂立的物業服務合同報所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處備案的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十七條【物業服務信息公示責任】 違反本條例第七十條規定，物業服務企業未按照規定公示、更新相關信息的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十八條【物業服務履行義務責任】 違反本條例第七十一條規定，物業服務企業未遵守第一項至第八項規定的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款；物業服務企業及其工作人員違反第九項規定，泄露、披露業主信息或者其他個人隱私的，由公安機關依法處理。

第一百一十九條【擅自利用共有部分經營責任】 違反本條例第七十三條規定，物業服務企業擅自利用共有部分、共有設施設備從事經營活動的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；有經營收益的，收回經營所得，存入物業管理區域專項維修資金專戶。

第一百二十條【物業退出責任】 違反本條例第七十七條規定，被解聘物業服務企業拒絕退出物業管理區域，且未申請調解或者提出訴訟的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，由業主委員會提起訴訟；有違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。

第一百二十一條【物業使用責任】 違反本條例第八十條規定，業主、物業使用人有第一項至第十三項規定的行為之一的，由物業管理區域內行政執法部門責任清單規定的有關部門，依據法律、法規和規章的規定實施行政處罰；法律、法規和規章沒有行政處罰依據的，由業主委員會向人民法院提起訴訟，依照人民法院的裁判執行。

第一百二十二條【車輛通行責任】 違反本條例第八十二條規定，機動車駕駛人員造成物業管理區域出入交通堵塞，影響城市道路通行的，由公安機關交通部門依法查處。

第一百二十三條【物業經營責任】 違反本條例第八十五條規定，建設單位、前期物業服務企業未將經營相關信息以及經營協議報所在地的物業主管部門備案的，由區縣（市）物業主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百二十四條【行政機關責任】 違反本條例規定，物業主管部門和其他有關行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處及其工作人員未依法履行職責的，由其上級主管部門或者所在單位責令改正；造成后果的，由有權機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章 附則

第一百二十五條【依照、參照執行】 業主委托其他管理人管理物業管理區域的，應當依照本條例執行；業主大會決定自行管理物業管理區域的，參照本條例執行。

第一百二十六條【施行時間】 本條例自 年 月 日起施行。2010年1月1日起施行的《寧波市住宅小區物業管理條例》同時廢止。