杭州市物業管理條例（修訂草案）

第一章 總 則

第一條[目的和依據] 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，保障物業的合理使用，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等法律、法規，結合實際，制定本條例。

第二條[適用范圍] 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業，是指建成并投入使用的房屋及其配套的設施設備和相關場地；本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，按照物業服務合同約定，或者業主以自行管理方式，對物業進行維修、養護、管理，維護區域內環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條[導向及引領] 本市各級人民政府將物業管理工作納入城市基層治理體系，建立物業綜合管理協調機制，運用杭州城市大腦賦能物業管理，推動物業服務行業向現代服務業發展。

社區黨組織依法依規領導業主大會、業主委員會和物業服務人開展物業管理活動，組建多方議事協調機制。

第四條 [部門職責] 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理，建設與維護物業管理信息網絡系統。

各區、縣（市）房產行政主管部門按照規定的職責分工，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，對業主大會和業主委員會運行進行業務指導。

其他相關行政管理部門按照職責分工，履行物業管理區域內的監督管理職責。

第五條[基層政府職責] 區、縣（市）人民政府應當加強對本行政區域內物業管理活動的領導，組織本級相關行政管理部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府統籌推進物業管理工作，協調解決物業管理工作中的重大問題。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當明確機構，配備人員，落實經費，具體負責指導和監督本轄區內物業管理活動，業主大會、業主委員會的組建、換屆和日常工作，并協調物業管理和社區建設。

居民委員會依法協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理活動相關工作。

第六條[糾紛治理] 本市建立人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的物業管理活動糾紛多元調處、化解機制，加強糾紛源頭治理。

第七條[公共事件應對] 區、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將業主委員會、物業服務人納入相關突發事件應急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。

發生突發事件時，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織落實上級政府的應急措施，指導、督促業主委員會、物業服務人配合居民委員會開展工作。

第二章 業主和業主組織

第一節 業主和業主大會

第八條[業主] 房屋的所有權人為業主。

未辦理房屋所有權登記，但是基于人民法院或者仲裁機構的生效法律文書、人民政府的征收決定、合法建造、繼承等取得房屋所有權，或者與建設單位訂立買賣合同取得建筑物專有部分所有權并占有的，可以認定為業主。

業主委員會、物業管理委員會、業主委員會換屆選舉工作組需要確認業主身份的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以通過杭州城市大腦相關應用場景予以查詢并回復, 相關職能部門應當予以協助。

第九條[業主的權利]　業主依法享有下列權利：

（一）參加業主大會會議，行使投票權，并就制訂或者修改管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議；

（二）選舉業主委員會委員、候補委員，并依法享有被選舉權；

（三）監督業主委員會的工作、物業服務人履行物業服務合同的情況；

（四）對物業共用部位、共用設施設備和業主共有資金使用管理的知情權和監督權；

（五）法律、法規規定的其他權利。

第十條[首次業主大會籌備] 物業管理區域內房屋銷售并交付的建筑物面積達到物業建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付滿兩年、且房屋出售并交付的建筑面積達到物業建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向房屋所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照杭州市業主大會和業主委員會工作有關指導規則報送首次業主大會會議籌備資料，具體規則由市房產行政主管部門另行制定。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照建筑物總面積每平方米一點二元且不低于六萬元不高于六十萬元的標準承擔。建設單位應當在提交籌備資料的同時，向所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府交納籌備經費。籌備經費有結余的，統一納入該物業管理區域的經營性收益。

第十一條[首次業主大會] 首次業主大會會議由物業管理委員會組織召開，表決通過管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。未表決通過上述事項的，業主大會視為不成立。

分期開發的建設項目為一個物業管理區域的，首次業主大會會議應當根據分期開發的建筑物面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。建設單位出售該物業管理區域內房屋時，應當向買受人明示業主大會決定的事項。

第十二條[會議類型] 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開臨時會議：

（一）經專有部分占物業建筑物總面積百分之二十以上且占業主總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）法律、法規，管理規約和業主大會議事規則規定的其他情形。

第十三條[禁止授權事項] 以下事項應當由全體業主或者業主大會決定，不得授權業主委員會：

（一）法律、法規規定的應當由業主共同決定的事項；

（二）業主委員會運行經費的籌集、使用和管理；

（三）業主委員會委員工作津貼標準、業主委員會所聘請人員的工作職責和薪酬標準；

（四）使用屬于全體業主所有的物業經營性收益或者其他資金，但用于物業管理的緊急需要，且在業主大會議事規則規定的次數和總額限制內的除外；

（五）物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十四條[議題與表決] 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將時間、地點、議題通知全體業主。會議不得對已公示議題以外的事項進行表決。會議決定應當以書面形式向全體業主公示。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且經符合《中華人民共和國民法典》規定人數的業主同意方為有效。業主人數和總人數，專有部分面積和建筑物總面積的計算按照杭州市業主大會和業主委員會工作有關指導規則確定。

第十五條[會議方式]業主大會會議可以采用書面征求意見、集體討論等形式。鼓勵采用信息網絡會議等互聯網方式召開業主大會。業主大會按照書面、互聯網簽到等方式確認業主參加會議。

業主大會會議投票表決通過物業管理信息網絡系統等互聯網方式進行的，業主大會應當同時提供書面投票途徑。

第十六條[會議監督] 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前書面告知所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者受其委托的居民委員會應當對業主大會的會議表決進行指導、監督。未告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的議題，業主大會不得進行投票表決。

業主按照規定提議罷免業主委員會委員的，或者業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會在三十日內組織召開；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主召開。

第十七條[業主監督委員會] 業主大會可以設立業主監督委員會，監督業主委員會履職情況，其職責、組成、選舉、工作規則等由業主大會議事規則確定。

業主監督委員會不得行使屬于業主大會、業主委員會的職權。

第二節 業主委員會

第十八條[任職資格] 業主委員會委員應當為本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，遵守法律、法規，管理規約和業主大會議事規則，具有完全民事行為能力，熱心公益，有責任心和組織協調能力。

鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協委員、勞動模范以及具有專業技術特長的業主積極參選業主委員會委員。

鼓勵符合條件的社區黨組織、居民委員會成員或者居民小區黨支部書記、黨小組組長通過法定程序擔任業主委員會或者業主監督委員會主任、副主任。

法律、法規及有關規定對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定的，適用其規定。

第十九條[候選人審查] 業主委員會委員候選人資格經物業管理委員會或者業主委員會換屆選舉工作組初步審查后，提交街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進行資格審查。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進行資格審查時，可以向相關部門進行核實，相關部門應當在五日內予以書面回復。

候選人經資格審查后，物業管理委員會或者業主委員會換屆選舉工作組應當將候選人的簡歷、管理規約和業主大會議事規則等業主基本義務履行情況，以及其本人及其近親屬是否為本物業管理區域物業服務人的工作人員等情況向全體業主公示。

第二十條[業委會組成及備案] 業主委員會委員人數為五人以上十一人以下的單數；戶數在一百戶以下的，可以由三人組成。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據區、縣（市）房產行政主管部門的委托出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會的備案事項發生變動的，應當自變動之日起十五日內辦理變更備案。

業主委員會應當將備案情況告知物業服務人，向全體業主公示備案證明，并向公安機關申請刻制業主大會、本屆業主委員會印章。

第二十一條[候補委員] 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數為二人以上五人以下，一般不得超過業主委員會正式委員人數的二分之一。

業主委員會委員缺額且缺額人數不超過正式委員總人數二分之一的，可以從候補委員中按照得票數順位自動遞補，并在本物業管理區域內公示。業主委員會缺額超過正式委員總人數二分之一的，應當重新選舉業主委員會。

第二十二條[業委會職責] 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）監督物業服務合同和管理規約的執行；了解物業服務信息并及時將重大事項告知全體業主；處理因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會履職情況；制作保存業主大會會議、業主委員會會議記錄；執行業主大會的決定并處理日常事務；

（三）擬訂物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定，與物業服務人訂立、解除物業服務合同；擬定物業管理用房，物業共用部位、共用設施設備的使用方案，并向業主報告；

（四）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

市、區縣（市）人民政府，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居民委員會在推選先進典型時對于業主委員會成員可以優先考慮。

第二十三條[業委會會議] 業主委員會應當按照業主大會議事規則和業主大會決定召開會議。三分之一以上業主委員會委員提議的，應當在七日內召開業主委員會會議。業委會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不得委托他人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會會議決定使用業主委員會印章的，應當經全體委員過半數同意并簽字。印章使用情況應當每季度在本物業管理區域內公示，同時抄告所在地的居民委員會。業主委員會印章可以委托所在地的居民委員會保管。

第二十四條[委員罷免] 業主委員會委員有下列情形之一的，業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主，可以根據法律、法規、業主大會議事規則，提議業主大會會議審議決定罷免其委員資格：

（一）不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約和業主大會議事規則，情節嚴重的；

（二）收受物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的；

（三）向物業服務人銷售商品、承攬業務的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（五）杭州業主大會和業主委員會工作有關指導規則規定的其他行為。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府經調查發現業主委員會委員有前款規定情形的，可以責令其暫停履行職責，并提請業主大會會議決定罷免其委員資格。

業主大會會議在審議罷免業主委員會委員提議時，應當允許其申辯，并書面記錄。

第二十五條[自行去職] 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；

（三）向業主大會或者業主委員會提出書面辭職的；

（四）被依法追究刑事責任的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第二十六條[決策監督] 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會作出的決定違反業主大會議事規則的，物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當向業主提出召開業主大會臨時會議的建議。業主大會臨時會議可以根據業主大會議事規則提出質詢，撤銷業主委員會的決定或者改選業主委員會。

業主向人民法院請求撤銷業主大會、業主委員會的決定的，區、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當終止撤銷程序。

第二十七條[業主實時監督] 業主委員會應當通過物業管理信息網絡系統等多種方式，接受業主對物業服務人的人員配備、服務質量等履行物業服務合同情況的實時評價。

業主對物業服務人的否定性評價達到業主大會議事規則或者物業服務合同規定的解聘程序啟動要件的，業主委員會應當依照規定啟動解聘程序，由業主大會作出決定。

第二十八條[任期及換屆] 業主委員會任期為三至五年，具體由業主大會決定。業主委員會委員可以連選連任。

業主委員會在任期屆滿五個月前，書面向所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報告。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到報告之日起兩個月內組建業主委員會換屆選舉工作組。

業主委員會換屆選舉工作組應當在業主委員會任期屆滿前，選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會換屆選舉工作組的組成和工作規則參照物業管理委員會的規定執行。

第二十九條[換屆期間權力限制] 業主委員會換屆選舉工作組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定，確有必要召開的，應當由換屆選舉工作組組織召開：

（一）選聘、解聘物業服務人；

（二）調整物業服務收費標準；

（三）除管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項；

（四）物業管理用房，物業共用部位、共用設施設備的使用方案；

（五）使用物業經營性收益；

（六）法律、法規規定的其他重大事項。

第三十條[資料移交] 新一屆業主委員會自選舉產生之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當自終止之日起七日內向業主委員會移交前款規定資料及財物；新一屆業主委員會尚未選舉產生的，應當向所在地的居民委員會移交。

業主委員會及其委員未按照本條第一款、第二款規定移交的，所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以責令其移交；拒不移交的，所在地的公安機關應當予以協助。

第三十一條[運行經費] 業主大會、業主委員會的運行經費由全體業主承擔。物業管理區域內有物業經營性收益的，運行經費可以在收益中列支，具體額度由業主大會決定。

業主大會可以給予業主委員會委員適當的工作津貼，業主委員會可以聘請執行秘書和財務工作人員，負責處理業主委員會日常事務和財務工作，以提高業主委員會履職水平，其工作職責和薪酬標準由業主大會決定。

第三十二條[財務管理] 業主委員會應當建立財務管理制度。物業經營性收益、業主大會和業主委員會運行經費應當按照會計準則建立賬簿，并依法享受非盈利性組織稅收減免政策。

業主委員會應當妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料。原始憑證、會計資料的保存期限不短于本屆業主委員會的任期。業主委員會應當至少每半年公布一次物業經營性收益、業主大會和業主委員會運行經費的使用情況。

第三十三條[審計監督] 有下列情形之一的，業主委員會或者業主大會應當委托專業機構對物業經營性收益、業主委員會運行經費等進行審計：

（一）經專有部分面積占物業建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的；

（二）業主委員會任期屆滿的；

（三）業主委員會主任在任期內去職的；

（四）街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據監督情況或者居民委員會的提議認為需要審計的；

（五）管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會拒絕按照前款規定進行審計的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以代為委托審計。

審計結果應當向全體業主公示，審計費用可以在經營性收益中列支。

第三節 物業管理委員會

第三十四條[物業管委會] 物業管理區域有下列情形之一的，區、縣（市）房產行政主管部門應當指導街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組建物業管理委員會：

（一）未成立業主大會的；

（二）未能選舉產生業主委員會的；

（三）業主委員會委員缺額半數以上，未能重新選舉產生業主委員會的。

新交付物業且具備召開首次業主大會會議條件，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在收到建設單位或者百分之五以上業主提出的籌備業主大會書面申請的，應當在兩個月內通過物業管理委員會，籌備首次業主大會。

第三十五條[人員組成及公示] 物業管理委員會由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、轄區公安派出所、居民委員會、建設單位各指派一名代表和業主代表組成，成員人數應當為單數且不超過十一人，其中，業主代表的人數不少于物業管理委員會委員人數的二分之一；已經成立業主大會的，建設單位可以不再指派人員參加物業管理委員會。

物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指派代表擔任。物業管理委員會成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內以書面形式向全體業主公示。

物業管理委員會組建、運行的具體辦法，由市房產行政主管部門制定。

第三十六條[物管委職責] 物業管理委員會是組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會的臨時機構。

未成立業主大會的，由物業管理委員會組織業主依法履行業主大會和業主委員會的職責。未能選舉產生業主委員會的，由物業管理委員會組織業主大會或者按照管理規約和業主大會議事規則履行職責，并執行業主大會的決定。

物業管理委員會自業主委員會產生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續后解散。

第三章 物業服務

第三十七條[劃分規則與程序] 建設單位在銷售房屋時，應當將物業管理區域范圍通過合同約定方式向買受人明示。物業管理區域按照下列規定劃分：

（一）新建物業，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域共用主要配套設施設備的，劃分為一個物業管理區域；

（二）商品住房配建的公共保障性住房和所在區域商品住房共用主要配套設施設備的，劃分為一個物業管理區域；

（三）城市建成區規劃范圍內新開發的建設項目，與周邊原有房屋毗連的，經各自業主大會同意，可以歸并為一個物業管理區域。

建設單位應當自取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向建設項目所在地的區、縣（市）房產行政主管部門提交建設項目規劃設計方案、總平面圖、建設工程規劃許可證及附件附圖、相關業主大會決議等材料。區、縣（市）房產行政主管部門應當自收到相關材料之日起十個工作日內，會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及居民委員會作出決定，并書面告知建設單位。

第三十八條[區域調整] 有下列情形之一的，業主委員會可以向所在地的區、縣（市）房產行政主管部門提出調整物業管理區域的申請，并提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房使用方案、共用設施設備維護管理責任承擔方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料：

（一）因河道、城市道路等物理分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經全體業主或者業主大會決定，劃分為多個物業管理區域的；

（二）兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會決定，歸并為一個物業管理區域的。

物業所在地的區、縣（市）房產行政主管部門應當自收到材料之日起二十個工作日內，會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及居民委員會作出決定。

第三十九條[物業管理用房] 物業管理用房的坐落和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明。建設單位在辦理物業銷售（預售）證前，應當對物業管理用房進行確認，并將其排除在可銷售房屋之外。建設單位應當在辦理房屋不動產首次登記前，按照不少于物業管理區域內實測地上建筑物總面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。

物業管理區域內均為非住房的，只需按照不少于實測地上建筑物總面積千分之三的比例提供辦公用房。批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計入計算物業管理用房面積比例的建筑物總面積。

物業管理用房屬于物業管理區域內的全體業主所有，所有權不得分割、轉讓或者抵押，不得擅自改變用途。

物業管理用房應當位于地上且獨立成套。物業辦公用房不少于一百平方米，其中業主委員會辦公用房不少于二十平方米。物業辦公用房應當相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件。

物業交付時，物業管理用房由建設單位在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，移交前期物業服務人使用和經營。前期物業服務人出租物業經營用房的，租賃期限不得超過業主大會成立后十二個月，并在合同中作出明確約定。

第四十條[前期物業] 含有住房物業的建設項目，建設單位應當在房屋銷售前，通過招標投標選聘物業服務人提供前期物業服務，訂立前期物業服務合同，并制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。

含有住房物業的建設項目，物業管理區域建筑物總面積超過十萬平方米的，應當在區、縣（市）房產行政主管部門監督下采用公開招標方式選聘物業服務人；投標人少于三個或者物業管理區域建筑物總面積小于五萬平方米的，經區、縣（市）房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。同一物業管理區域內的非住房建筑物面積計入物業管理區域建筑物總面積。

第四十一條[承接查驗] 物業交付前，建設單位和前期物業服務人應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其委托的專業機構監督下，共同查驗新建物業共用部位、共用設施設備，確認現場查驗結果，訂立物業承接查驗協議，并按照規定移交有關圖紙資料。

物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內或者在約定期限內整改。

業主委員會應當在訂立物業服務合同后，與物業服務人進行既有物業承接驗收，訂立承接查驗協議，并按照規定移交有關圖紙資料。

第四十二條[企業義務] 物業服務人應當按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行義務，并遵守下列規定：

（一）符合國家、省和本市的技術標準、規范；

（二）依法維護、管理物業管理區域內的消防等共用設施；

（三）協調、處理物業管理區域內突發緊急事務；

（四）建立日常管理檔案及物業共用部位、共用設施設備等資料檔案；

（五）配合居民委員會做好社區管理相關工作。

物業服務合同訂立之日起十五日內，物業服務人應當將合同副本及相關資料報送所在地的區、縣（市）房產行政主管部門備案。

第四十三條[選聘續聘] 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當與物業服務人協商合同續訂，并組織召開業主大會決定是否續聘。業主大會決定續聘的，應當在原合同屆滿前重新訂立物業服務合同；業主大會決定選聘新的物業服務人的，選聘方案需經業主大會表決通過后以書面形式向全體業主公示。

鼓勵業主大會采用公開招標方式選聘物業服務人。業主大會根據選聘方案、報名情況和業主委員會的審查意見，對選聘物業服務人事項進行投票表決。

第四十四條[退出移交] 物業服務人退出物業管理區域時，應當自合同終止之日起十五日內或者合同約定的期限內，向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的對象移交物業共用部位、共用設施設備和物業管理檔案資料，以及預收的物業服務費、受委托管理的物業經營性收益等相關財物。

物業服務人不得以業主欠交物業服務費、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業服務合同未履行完畢等理由拒絕退出物業管理區域。業主不得以物業服務人已退出本物業管理區域為由，拒絕支付物業服務費。

第四十五條[應急管理] 物業管理區域內突發緊急狀況時，物業服務人應當及時協調處理，并報告業主和業主委員會。相關處理費用屬于物業服務合同約定的，按照約定支付；屬于專項維修資金使用范圍的，由專項維修資金支付；需全體業主承擔的，應當通過業主大會決定支付。

物業管理區域突發失管狀態時，所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織有關單位確定緊急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的物業管理服務。緊急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主共同承擔。

第四十六條[物業收費] 物業服務費實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格行政主管部門制定，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。住宅和商業及辦公用房的物業服務費可以實行不同收費標準，但是同一物業管理區域內、共用同一配套設施設備且物業服務標準相同的，鼓勵采用同一收費標準。

物業服務費的具體收費標準根據物業服務合同的約定確定，地下車位服務費的具體收費標準由有車位業主共同與物業服務人約定確定，作為物業服務合同的附件。

本市各級人民政府及其組成部門、居民委員會委托物業服務人實施物業服務合同約定和法律、法規規定以外的公共服務事項的，應當采用購買服務方式進行。

第四十七條[費用收交] 物業交付前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務人支付物業費；物業交付后，物業費由業主承擔。

業主應當依照物業服務合同的約定支付物業費。物業服務合同約定預收物業費的，預收期限最長不得超過十二個月，且不得超過合同存續的剩余期限。

物業服務人不得以業主拖欠物業費為由，實施停止供電、供水、供熱、供氣和禁止車輛進入小區和車庫等行為。

第四十八條[經營性收支] 物業服務人可以根據物業服務合同的約定和有關法律、法規規定，對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益在扣除合理成本之后歸業主共有。

屬于業主共有的物業經營性收益可以用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要，但是不得直接分配給業主。

物業經營性收益委托物業服務人管理的，物業服務人應當以物業管理區域為單位在銀行開設經營性收益專門賬戶，不得與物業服務人其他收支合用賬戶。物業經營性收益由業主委員會管理的，應當以業主委員會名義在銀行開設一個專門賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義開設賬戶。

第四十九條[收支公示] 前期物業服務期間，建設單位和物業服務人應當在前期物業服務合同中約定物業經營性收益使用、管理事項，并向全體業主公示。物業服務人代為管理物業經營性收益的，業主委員會應當每年以及在續聘、選聘物業服務人時，委托專業機構對物業經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果向全體業主公示。審計費用可以在物業經營性收益中列支。

本市推行物業經營性收益通過物業管理信息網絡系統公示制度。業主委員會、物業服務人應當向全體業主公示物業管理區域內所有經營性收支項目清單，并每月定期將上月物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入物業信息管理系統，并授權開戶銀行向物業管理信息網絡系統推送物業經營性收益賬戶流水等信息，以供業主查詢、監督。

第五十條[自行管理] 經專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居民委員會的監督、指導下由業主自行管理。實行自行管理的，應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

物業管理區域由業主自行管理的，管理區域內安全防范和消防安全職責由業主大會或者全體業主履行，業主委員會主任為安全管理責任人。電梯、消防救援、治安防范等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護。采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其提供相應的安全生產條件和設施設備，并支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。

業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證申請領用發票。業主自行管理，需要有關部門予以協助的，應當依法予以支持。

業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和審計。管理賬目應當每年向業主公布一次。

第四章 物業的使用和維護

第五十一條[禁止行為] 物業的使用應當遵守法律、法規，臨時管理規約、管理規約，按照規劃用途合理、安全的使用，不得實施下列行為：

（一）違法拆除、變動建筑主體或者承重結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（三）違法搭建、改建建筑物、構筑物；違法挖掘房屋地下空間；擅自改變建筑物外立面；

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用；

（五）擅自占用綠地實施種菜、施肥等影響其他業主生活的行為；

（六）損壞、挪用消防設施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地；違反消防安全管理規定進行電動自行車充電；

（七）違法飼養動物影響其他業主生活；

（八）違反生活垃圾分類管理規定投放垃圾；

（九）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

發現違反法律、法規規定使用物業的，物業服務人應當進行勸阻、制止；經勸阻、制止無效的，向相關行政主管部門和業主委員會報告，相關行政主管部門和業主委員會應當公布報告聯系方式，并按照相關規定及時處理。

發現占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地等嚴重危害公共安全的，物業服務人應當及時勸阻、制止，或者依照物業服務合同約定、管理規約規定予以清理。勸阻、制止無效或者無法清理的，物業服務人應當及時向消防救援機構報告，消防救援機構應當依法給予處罰。經責令改正拒不改正的，強制執行所需費用由違法行為人承擔。

第五十二條[裝修管理] 業主、非業主使用人進行物業裝飾裝修的，應當遵守相關法律法規和管理規約規定，事先告知物業服務人，并與物業服務人訂立裝飾裝修管理協議。協議內容應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間、公共部位保護等。

物業服務人對物業裝飾裝修活動進行巡查時，業主、非業主使用人應當予以配合。

第五十三條[停車管理] 業主大會成立前，占用物業管理區域內道路等共用部位停放機動車的，停放、收費等管理制度由物業服務人在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下制定，收費標準按照價格行政主管部門的規定執行，并在出入口處明示。

業主大會成立后，車輛停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。

停車費屬于物業經營性收益，歸全體業主所有。

第五十四條[專項設施管理] 物業交付前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備移交給相關專業單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付時，建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示。

專業單位接收后，應當承擔分戶計量表和表前管線、設施設備的維修養護責任，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。

物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位委托物業服務人代收代交有關費用、進行有關設施設備日常維修養護的，應當訂立委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。

第五十五條[加裝電梯] 既有住宅需要加裝電梯的，應當經本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

加裝電梯設計方案應當由相關業主報送區、縣（市）城鄉建設行政主管部門審查。加裝電梯的既有住宅應當同時滿足下列條件：

（一）具有合法權屬證明；

（二）屬已建成投入使用的無電梯住宅；

（三）未被列入房屋征收范圍和計劃；

（四）法律、法規、規章規定的其他條件。

區、縣（市）城鄉建設行政主管部門受理申請后，應當負責召集規劃和自然資源、城市管理、市場監管、城市綠化等行政主管部門聯合審查，相關行政主管部門應當依據本部門的法定職權出具書面意見。經聯合審查同意加裝電梯的，業主可以依法組織實施加裝電梯。既有住房加裝電梯的具體辦法由市人民政府制定。

既有住宅加裝電梯項目符合法律、法規、規章規定的無需辦理建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的條件的，不再辦理建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

既有住宅加裝電梯的物業管理、維護費用由電梯所有人與物業服務人另行約定。

第五十六條[維護費用承擔] 物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：

（一）專用部位和專用設施設備，包括在構造及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業主或者非業主使用人承擔；

（二）共用部位、共用設施設備（供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備除外），包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造鼓勵通過公開招標投標方式選聘施工方，費用由相關業主按照各自所有專有部分面積比例共同承擔；屬人為損壞的，由責任人承擔。

物業維修、更新時，相關業主、非業主使用人應當予以配合。物業服務人應當將收費標準在顯著位置進行明示，并在維修、更新前告知業主、非業主使用人。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位需要進入物業管理區域作業的，物業服務人和相關業主、非業主使用人應當配合。

第五十七條[保修金交存] 物業用于銷售的，建設單位應當在不動產首次登記之前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例，向市、縣（市）房產行政主管部門指定的物業保修金管理機構交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。

物業建筑安裝總造價可以以建筑工程施工許可證中明確的合同造價或者工程決算金額為準。建設單位已投保工程質量潛在缺陷保險的，物業建筑安裝總造價可以扣除已投保工程部分的造價。

第五十八條[保修金使用] 在物業保修期內，經鑒定機構鑒定房屋建筑安裝工程存在質量問題需要維修，但建設單位不履行保修責任或者因注銷、清算等原因無法履行保修責任的，業主或業主委員會可以申請使用物業保修金。

建設單位、業主對確定鑒定機構不能達成一致的，由區、縣（市）城鄉建設行政主管部門確定鑒定機構。

第五十九條[保修金計息和退還] 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計息。

建設單位因注銷、清算等原因無法繼續履行保修責任的，應當確定繼續履行保修責任的單位，并辦理變更手續。

物業保修金管理機構應當在物業保修金存儲期限屆滿前一個月內，將擬退還物業保修金事項在相關的物業管理區域內進行公示，期限為三十日。公示期內業主、業主委員會、物業服務人未提出異議的，物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。公示期內業主、業主委員會、物業服務人提出異議的，建設單位或者繼續履行保修責任的單位與異議提出人應當在六個月內解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的，物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

物業保修金符合退還條件，但建設單位或者繼續履行保修責任的單位已注銷的，且自物業保修金存儲期屆滿之日起三年內，無相關權利承繼人提出退還申請的，物業保修金管理機構應當予以公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，業主委員會可以申請將物業保修金本息余額轉為本物業管理區域的物業應急維修專項資金。

第六十條[維修資金交存] 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。一個物業管理區域有兩個以上專有部分所有權人的，建設單位應當在不動產首次登記之前，按照建筑物總面積和交存標準向市、縣（市）房產行政主管部門指定的物業專項維修資金管理機構統一交存。物業交付時，建設單位應當按照專有部分面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

前款所稱建筑物總面積以具有資質的房屋測繪機構提供的房產測繪成果為準；交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由市、縣（市）房產行政主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經本級人民政府批準后公布。

建設單位在申請辦理不動產首次登記時，提供物業保修金和物業專項維修資金的交存憑證，由不動產登記機構核驗資金交存情況。

第六十一條[維修資金續交] 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，物業專項維修資金管理機構應當通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由管理規約規定或者業主大會決定。

業主未按照管理規約規定或者業主大會決定續交資金的，由業主委員會催告。經催告后仍不交納的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟，并可以提請有關部門記入業主個人的信用記錄。

物業管理區域經營性收益應當按季度用于補充物業專項維修資金，補充比例不低于經營性收益結余部分的百分之五十，補充后達到首期交存金額的，可以停止補充。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或受其委托的居民委員會應當指導、協調物業專項維修資金續交工作。

第六十二條[維修資金使用] 物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。使用物業專項維修資金須經列支范圍內專有部分面積占三分之二以上且人數占三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或受其委托的居民委員會應當對業主表決和物業專項維修資金使用情況進行監督。

物業共用部位和共用設施設備發生下列危及公共安全或者嚴重影響業主居住使用的緊急情況的，物業服務人應當及時報告業主委員會，采取應急防范措施，并自行或委托專業機構編制維修方案：

（一）電梯嚴重故障；

（二）消防設施、設備嚴重損壞；

（三）建筑外立面存在脫落危險；

（四）圍墻、道路坍塌；

（五）屋面、外墻滲漏；

（六）排水設施嚴重堵塞或者損壞。

需要使用物業專項維修資金的，維修方案經業主委員會審核并經有關行政主管部門或單位確認后，可以不經業主表決同意，按照簡易程序申請使用物業專項維修資金。前款第一項至第三項規定的情形，維修方案分別由區、縣（市）市場監管、消防救援機構、城鄉建設等行政主管部門確認，其他情形由所在地的居民委員會確認。工程完工后，由相關行政主管部門、居民委員會出具驗收合格證明。

發生本條第二款第一項至第三項規定的危及公共安全的緊急情況，業主委員會、物業服務人不及時組織維修的，由所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織代為維修，并可以按照簡易程序申請使用物業專項維修資金。

第六十三條[計息及應急維修資金]物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計息。

物業專項維修資金的利差余額等合法孳息可以按照收益分攤的原則，以幢為單位建立物業應急維修專項資金。物業共用部位、共用設施設備發生第六十二條第二款第三項至第六項規定的情形的，可以申請使用不超過五萬元的物業應急維修專項資金。

第六十四條[代為申請] 未選聘物業服務人或者未成立業主委員會的，由物業管理委員會或者所在地的居民委員代為申請使用物業保修金、物業專項維修資金和物業應急維修專項資金。

第五章 法律責任

第六十五條[建設單位法律責任] 建設單位違反本條例規定的，由區、縣（市）房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第十條第一款規定，未按照規定報送籌備首次業主大會會議所需的有關資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款；違反第十條第二款規定，未按照規定交納首次業主大會會議籌備經費的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第四十一條規定，未按照規定開展物業承接查驗的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

第六十六條[物業服務人法律責任] 物業服務人違反本條例規定的，由區、縣（市）房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第四十二條第二款規定，未按照規定辦理備案的，處五千元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第四十四條第二款規定，無正當理由拒絕退出物業管理項目的，處十萬元以上三十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十七條第三款規定，以業主拖欠物業服務費為由，實施停電、停水、停氣、禁止車輛進入物業管理區域和車庫等行為的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（四）違反本條例第四十八條第三款規定，未按照規定為物業管理區域開設經營性收益專門賬戶的，處一萬以上三萬元以下罰款；

（五）違反本條例第四十九條規定，未按規定公示物業項目經營性收支的，處五千以上一萬元以下罰款；

（六）違反本條例第五十一條第二款規定，未對違反本條例第五十一條第一款規定的行為予以勸阻、制止，或者未向有關部門報告的，處五百元以下罰款。

第六十七條[業委會法律責任] 業主委員會委員未按照本條例的規定履行職責的，所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以責令其限期履行；逾期不履行的，向業主或者業主大會進行通報。

業主委員會委員違反法律、法規、業主大會議事規則或者管理規約的規定，挪用、侵占、擅自處分業主共有財產，或者侵害業主合法權益的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條[違反資料管理法律責任] 業主大會、業主委員會、物業服務人拒不配合財務審計，轉移、隱匿、篡改、損毀會計憑證、賬簿以及其他與財務收支有關的資料的，由區、縣（市）房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對相關責任人處一萬元以上五萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十九條[違反物業使用法律責任] 違反本條例第五十一條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣（市）房產行政主管部門責令改正、恢復原狀或者維修加固，并對業主、非業主使用人或者裝飾裝修企業處五萬元以上十萬元以下罰款；

違反本條例第五十一條第三款規定，物業服務人未勸阻、制止違法行為，或者未及時向消防救援機構報告的，消防救援機構可以給予警告，或者處五百元以上五千元以下罰款；

違反本條例第五十一條其他規定的，按照相關法律、法規和規章的規定由相關行政主管部門予以處罰。

第七十條[管理部門責任] 各級房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、其他有關行政管理部門、居民委員會等單位及其工作人員，在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。