第一章總則

第一條保障住宅小區物業合理使用，維護住宅小區公共秩序，創造良好的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于寧波市市區住宅小區的物業管理。

本條例施行后交付使用的住宅小區應當實行物業管理。

本條例施行前已經實行物業管理的住宅小區，應當按本條例的規定規范物業管理。

本條例施行前已交付使用但尚未實行物業管理的住宅小區，應當創造條件實行物業管理。

第三條本條例所稱住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區（含居民小區、住宅組團，下同）。每個住宅小區的具體區域由物業管理主管部門會同城市建設、規劃等部門和所在地街道辦事處（鎮人民政府）確定。

本條例所稱物業管理，是指業主、住用人委托物業管理公司對住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區的安全、公共秩序、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、住用人提供相關服務。

本條例所稱業主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

本條例所稱住用人，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的承租人和實際使用物業的其他人。

第四條住宅小區物業管理實行業主、住用人自治管理與物業管理公司專業管理服務相結合的原則。

第五條寧波市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的主管部門。

各區房地產管理部門主管本轄區內住宅小區物業管理工作。

城市建設、規劃、市政公用、公安、郵電、物價、工商、電力等有關部門應按各自職責，協同實施本條例。

第六條各區人民政府應當加強對本轄區內住宅小區物業管理的領導和實施中的協調工作。

街道辦事處（鎮人民政府）協助物業管理主管部門對物業管理進行監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的相互關系。

第七條住宅小區依照本條例規定成立業主、住用人管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅小區全體業主、住用人的合法權益，依據有關法律、法規和本條例規定行使職權。

第八條物業管理公司受管委會的委托，根據本條例的規定對住宅小區的物業實施管理。

第二章初期物業管理

第九條本條例所稱初期物業管理，是指住宅小區管委會成立前的物業管理。

第十條區物業管理主管部門應當參加新開發的住宅小區建設項目的規劃、擴初會審、竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點，參與對開發建設過程的監督、管理。

第十一條新開發的住宅小區在管委會成立前，由區物業管理主管部門召集開發建設單位，邀請所在地街道辦事處（鎮人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環衛單位共同協商，選聘物業管理公司，實行初期物業管理。

第十二條初期物業管理的主要職責是：在新建住宅小區交付使用后至管委會成立前，督促住宅小區開發建設遺留問題的整改；對住宅小區的設施和環境實行規范化管理；為居民提供入住服務和其他社會服務。

第十三條住宅小區綜合驗收后，開發建設單位應當按國家和省規定的保修期限和保修范圍承擔房屋的保修責任。

第十四條市物業管理主管部門應當統一制定初期物業管理規定，物業管理公司和住宅小區內所有業主、住用人應當遵守。

第十五條初期物業管理適用本條例第三章以外的各項規定。

第三章業主、住用人代表大會和管理委員會

第十六條住宅小區已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區物業管理主管部門應當會同所在地街道辦事處（鎮人民政府）以及居民委員會及時召集第一次業主、住用人代表大會。

業主、住用人代表大會，由本住宅小區的業主、住用人及屬地居民委員會等代表組成，每年至少召開一次。

業主、住用人代表大會應當有過半數代表出席。業主、住用人代表大會作出的決定，應當經全體代表的過半數通過。

第十七條業主、住用人代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）通過、修改業主、住用人公約；

（三）批準管委會工作章程；

（四）聽取和審查管委會工作報告；

（五）決定關于業主、住用人利益的重大事項；

（六）改變和撤銷管委會決定。

第十八條管委會委員由業主、住用人代表大會在代表中選舉產生。管委會委員中的業主、住用人代表名額應不少于五分之四。

管委會每屆任期三至五年，管委會委員可以連選連任。管委會主任、副主任在管委會委員中推選產生。

管委會應當自選舉產生之日起十五日內，向所在地的區物業管理主管部門辦理登記。

管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。管委會會議根據需要可邀請政府有關部門、物業管理公司等單位的人員列席。

第十九條管委會向業主、住用人代表大會負責并報告工作。

管委會應當維護業主、住用人的合法權益，履行下列職責：

（一）召集和主持業主、住用人代表大會；

（二）選聘或者解聘物業管理公司，與物業管理公司訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）審議決定物業維修資金和利用住宅小區物業設施產生的收益的使用；

（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設施維修計劃；

（五）聽取業主、住用人的意見和建議、監督物業管理公司的管理服務活動；

（六）配合物業管理公司做好與其他有關單位、部門的協調工作；

（七）住宅小區物業管理的其他事宜。

第二十條業主、住用人公約是有關物業使用、維修等活動的行為規范，自業主、住用人代表大會審議通過之日起生效。

管委會應當自業主、住用人公約生效之日起十五日內，將業主、住用人公約報所在地的區物業管理主管部門備案。

第二十一條業主、住用人代表大會作出的決定和業主、住用人公約，對住宅小區內全體業主、住用人具有約束力。

第四章物業管理公司

第二十二條物業管理公司應當配備相應的專業技術人員和管理人員，并按規定向物業管理主管部門申領物業管理資質證書。

物業管理公司應當按資質管理的規定從事物業管理服務。

第二十三條住宅小區綜合驗收時，開發建設單位應通過物業管理主管部門向該住宅小區管委會移交下列工程建設資料：

（一）住宅小區建設各項批準文件；

（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（三）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（四）地下管網竣工圖；

（五）有關設備、設施的使用的維修技術資料；

（六）業主清冊（房屋分配方案）；

（七）分幢分層平面圖和套型圖；

（八）其他必要的資料。

第二十四條物業管理公司的權利：

（一）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅小區物業管理方案；

（二）依照物業管理服務合同對住宅小區實施管理；

（三）依照物業管理服務合同和有關規定收取管理服務費；

（四）制止違反住宅小區物業管理規定的行為；

（五）開展多種經營和有償服務。

第二十五條物業管理公司的義務：

（一）按物業管理主管部門規定的物業管理標準和物業管理服務合同的要求實施物業管理，保證住宅和公共設施完好、安全，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便；

（二）接受管委會和業主、住用人的監督，并定期向管委會報告工作；

（三）接受物業管理主管部門、其他有關行政管理部門及街道辦事處（鎮人民政府）的監督、指導；

（四）協助有關部門和居民委員會提供社區生活服務和開展社區文化活動。

第二十六條物業管理公司的管理服務事項：

（一）房屋共有部位和共用設施的使用管理、維修養護和更新；

（二）道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養護；

（三）綠化養護；

（四）保安及公共秩序的維護；

（五）房屋共有部分和公共場所的保潔；

（六）車輛進出及停放的管理；

（七）為居民開展相關服務；

（八）其他物業管理事項。

有條件時，可接受供電、供水、通訊、有線電視等專業機構的委托，擴充物業管理內容。

第二十七條物業管理公司接受委托從事物業管理，應當與管委會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明下列內容：

（一）管委會和物業管理公司名稱、住所；

（二）物業管理區域范圍和管理項目；

（三）物業管理服務事項；

（四）物業管理服務要求和標準；

（五）物業管理服務費用；

（六）物業管理服務期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）雙方約定的其他事項。

物業管理公司應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將物業管理服務合同報住宅小區所在地的區物業管理主管部門備案。

物業管理公司接受有關專業機構委托進行物業管理的，應當簽訂委托合同。

第二十八條物業管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主、住用人收取物業管理綜合服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受管委會或者業主、住用人委托，物業管理公司自行提供服務收費的，業主、住用人可以不支付。

第二十九條物業管理公司應當配合居民委員會做好社區工作。對管委會已委托物業管理公司進行管理服務的項目，居民委員會不再提供有償服務。

第三十條物業管理公司應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起十日內，向管委會辦理下列事項，并報住宅小區所在地的區物業管理主管部門備案：

（一）對預收的物業管理綜合服務費按實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理用房、經營用房、場地和其他財物。

第五章物業使用及維護

第三十一條業主、住用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第三十二條住宅小區禁止下列行為：

（一）未經有關部門批準，改變房屋的使用性質、結構、外形和色調；

（二）占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施；

（三）違章搭建和違章裝修；

（四）侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品；

（五）亂丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質；

（六）亂設攤位、亂設集貿市場；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭，大型車進入住宅小區及非業主、住用人機動車停放過夜；

（八）聚眾喧鬧或發出超過規定標準的噪聲；

（九）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫、亂畫；

（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。

第三十三條業主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業管理公司。物業管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業主或住用人。

物業管理公司發現裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知管委會并報有關行政管理部門依法處理。

第三十四條房屋的維修責任按下列規定劃分：

（一）室內部分，由業主負責維修；

（二）房屋的共有部位和共用設施，由物業管理公司負責定期養護維修。

第三十五條住宅小區內的非住宅房屋內部由業主自行管理或聘請物業管理公司管理，其外圍由住宅小區物業管理公司統一管理。

第三十六條住宅小區內的市政公用設施、環境衛生設施、停車場等公共設施，由各專業管理機構委托物業管理公司統一管理和維修養護。管理維修養護費用由各專業管理機構按規定支付。

第三十七條住宅小區內車輛停放管理的收費標準按物價部門的規定執行。車輛停放管理的收益用于住宅小區物業管理。

第三十八條利用物業設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業主、住用人和管委會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與管委會簽訂協議，并支付設置費用。收取的設置費用用于住宅小區物業管理。

第六章物業管理用房、設施和經費

第三十九條開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房。

物業管理用房產權屬住宅小區全體業主共同所有，由管委會代管，并提供給物業管理公司有償使用，租金用于物業管理。

物業管理用房建設費用，海曙、江東、江北區從小配套費中列支；鎮海、北侖區作為成本外獨立費，列入房屋價格。

第四十條開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當按住宅小區總建筑面積千分之四的比例配置物業管理經營用房。

物業管理經營用房由開發建設單位無償提供，產權屬住宅小區全體業主共同所有，由物業管理公司向管委會租用，租金用于物業管理。

第四十一條開發建設單位在住宅小區開發建設中，應當配套建設住宅小區庭院式管理設施。

第四十二條開發建設單位應當在住宅小區綜合驗收前，按住宅小區建設總投資千分之二的比例，向區物業管理主管部門交納初期物業管理費，由區物業管理主管部門撥給物業管理公司使用。

住宅小區建設總投資的計算方法，由市人民政府規定。

第四十三條住宅小區應當設立物業維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業維修資金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規定。

第四十四條本條例施行前已交付使用的住宅小區，實行物業管理所需的物業管理用房、經營用房和物業維修資金，由市人民政府另行規定。

第四十五條業主、住用人應按月向物業管理公司交納物業管理綜合服務費。

普通住宅的物業管理綜合服務費標準，由市物價部門會同市物業管理主管部門制定；高標準住宅的物業管理綜合服務費標準，由物業管理公司與管委會協商確定，向當地物價部門備案。

其他服務項目的收費，除物價部門有統一規定外，由物業管理公司與管委會或者業主、住用人協商確定。

第四十六條物業管理的各項資金，必須按規定建帳立制；各項經費的收支情況應當定期公布，接受業主、住用人監督。

財政、審計和物價等部門應當依法加強對物業管理收費的監督、審計、檢查。

第七章法律責任

第四十七條違反本條例規定，未經物業管理主管部門資質審查擅自從事物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦資質審查手續；逾期不補辦手續的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬元以下的罰款。

第四十八條物業管理公司不履行物業管理服務合同義務或履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。

物業管理公司違反本條例情節嚴重的，物業管理主管部門可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書。

第四十九條對業主、住用人或其他單位、個人違反本條例第三十二條規定的行為，物業管理公司有權予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關部門處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第五十條住宅小區開發建設單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條規定的，由物業管理主管部門責令其限期履行；對違反第四十二條規定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

第五十一條業主、住用人未按物業管理服務合同規定交納物業管理綜合服務費的，應當承擔相應的違約責任。

物業管理公司違反規定收費的，由物價部門按照相關法律、法規的規定處罰。

第五十二條違反本條例規定，截留、挪用、侵占物業管理各項經費的，除責令退回款項外，由有關部門按規定權限對有關責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條對違反本條例的行為，管委會、業主、住用人可以向區物業管理主管部門投訴。

區物業管理主管部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起三十日內，答復投訴人。

投訴人對區物業管理主管部門的答復有異議的，可以向市物業管理主管部門提出復核要求。市物業管理主管部門應當自受理之日起三十日內將復核意見答復投訴人。

第五十四條物業管理公司與管委會發生爭議，雙方不能協商解決的，可向物業管理部門申請調解，也可根據合同規定的仲裁條款或事后達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

第五十五條市或區物業管理主管部門違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市物業管理主管部門責令改正或者撤銷其決定。

市或區物業管理主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第八章附則

第五十七條本條例中業主、住用人公約、管委會工作章程的示范文本，由市物業管理主管部門制定；物業管理服務合同、初期物業管理服務合同的示范文本，由市物業管理主管部門會同市工商行政管理部門規定。

第五十八條市人民政府可根據本條例制定實施細則。

第五十九條各縣（市）的住宅小區物業管理可參照本條例執行。

第六十條市區非住宅小區的其他住宅實行物業管理的，可參照本條例執行。

第六十一條本條例具體應用中的問題由市房地產管理局負責解釋。

第六十二條本條例自1998年6月1日起施行。