第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市區范圍內的物業管理活動。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

新建住宅小區應當實行物業管理，凡未落實前期物業管理的新建住宅區不得投入使用。

配套設施不全的原有住宅小區按照"市組織整治、區落實管理"的原則，實施綜合整治，創造條件逐步實行物業管理。

配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，應結合各自不同特點推行物業管理。

第五條 市房產行政主管部門(以下簡稱市房管部門)是全市物業管理行政主管部門，負責制訂物業管理規章制度，實施對物業管理企業資質的管理，對全市物業管理活動進行指導與監管，配合市物價部門對物業服務收費實施監督，處理重大的物業管理糾紛與投訴，依法查處物業管理活動中違反法律法規的行為等。

市物業管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區物業專項維修資金，監督新建住宅小區前期物業管理招投標活動，負責新建住宅小區非營業性公建配套設施的監管工作，指導與推進市區住房的社會化、市場化維修工作,組織實施原有住宅區的綜合整治。

各區政府負責指導與監督轄區內的物業管理活動，協調和處理轄區內物業管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區內的物業管理市場秩序。

各區房產行政主管部門(以下簡稱區房管部門)是轄區內物業管理的行政主管部門，負責對轄區內的物業管理活動進行指導與監督。具體負責新建住宅區前期物業管理協議招投標的監管工作，會同街道辦事處(鎮人民政府)籌建業主大會和業主委員會，指導與監督業主委員會的日常工作，撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規的決定，受理物業管理活動中的投訴，協助市房管部門管理物業管理企業資質。

街道辦事處(鎮人民政府)負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

市發改委、建設、規劃、物價、民政、環保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛生等行政管理部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。

第六條 各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

物業管理企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。物業管理企業崗位可按規定享受公益性崗位補貼。

第二章 業主自治管理

第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的使用執行情況;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第八條 業主應當履行下列義務：

(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

(二)遵守業主公約、業主大會議事規則;

(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(五)按照合同約定按時交納物業服務費用;

(六)按照有關規定交納專項維修資金;

(七)配合物業管理企業的管理與服務活動;

(八)法律、法規規定的其他義務。

第九條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。

第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議(以下統稱為業主大會)。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。

第十一條 一個物業管理區域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業交付使用一年以上的，應當依照本辦法規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

物業所在地的區房管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導業主召開首次業主大會。

一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，由市房管部門根據該物業的區域規劃和共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素進行劃定。

第十二條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由市房管部門制定。

第十三條 業主大會履行下列職責：

(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業管理企業;

(四)監督物業管理企業對專項維修資金的使用執行情況，按有關規定決定專項維修資金的續籌方案;

(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(六)決定有關業主共同利益的重大事情;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，應當召開業主大會臨時會議。業主委員會在接到業主提議后15日內，應當組織召開業主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業所在地的區房管部門責令其限期召開。

第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。

業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會作出的決定應當予以公布。

第十六條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。業主大會可以邀請社區居民委員會和使用人代表列席會議。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

(一)召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(四)監督業主公約的實施;

(五)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

(六)根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟;

(七)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第十八條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會不得從事經營活動。

第十九條 業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會名單等材料向物業所在地的區房管部門備案，由區房管部門出具業主委員會備案證明。

第二十條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業所在地的區房管部門應當督促、指導其換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案等文件、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第二十一條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的區房管部門，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十四條 在物業管理區域內，業主委員會、物業管理企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。

(一)業主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督與配合物業管理企業的服務活動;協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。

(二)物業管理企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務;聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。

(三)社區居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。

第二十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。可以從收取的物業管理服務費中，或者從產權屬業主共有的公建配套設施經營收益部分中列支。

經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主質詢。

第三章 物業管理企業

第二十六條 物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經營、自負盈虧，從事物業管理服務活動的企業。

第二十七條 物業管理企業實行資質管理制度。

物業管理企業資質等級分為一、二、三級。市房管部門負責本市三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省建設行政主管部門的指導和監督。

第二十八條 從事物業管理的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十九條 物業管理企業享有下列權利：

(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

(二)收取物業服務費用和按規定應收取的其他費用;

(三)選聘專業公司承擔專項經營業務;

(四)拒絕承擔任何形式的攤派以及法律法規規定或服務合同約定以外事項的責任;

(五)開展其他多種經營服務項目，增強企業實力;

(六)法律、法規規定的其他權利。

第三十條 物業管理企業應履行下列義務：

(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

(二)履行物業服務合同，提供物業服務，維護業主利益;

(三)接受業主、業主委員會的監督;

(四)在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經營管理的收支情況，接受質詢和審計;

(五)勸阻違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告有關行政管理部門和業主委員會;

(六)接受政府有關行政主管部門的監督和行業協會的自律管理;

(七)協助有關行政管理部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序;

(八)法律、法規規定的其他義務。

第四章 前期物業管理

第三十一條 前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

第三十二條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上項目，應當實行公開招投標;3萬平方米以上、5萬平方米以下(含5萬)項目，可以采用邀請招標的方式;3萬平方米以下(含3萬)或投標人少于3個的項目，在市房管部門的監督下，經物業所在地的區房管部門批準，可以采用協議招標的方式。

第三十三條 建設單位應當在市房管部門的監督下，按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：

(一)預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(二)新建現售住宅商品房項目應當在現售前30日完成;

(三)非出售的新建住宅物業應當在交付使用前90日完成;

建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同，并報市房管部門備案。

簽訂前期物業服務合同期限一般不超過三年。如果期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。

第三十四條 前期物業管理的主要內容是：

(一)建立與業主、物業使用人的聯絡關系;

(二)設計管理模式，草擬物業管理制度，編寫物業管理公約建議書;

(三)建立服務系統和服務網絡;

(四)辦理移交承接驗收事宜;

(五)在業主大會選聘物業管理企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業管理。

建設單位應當根據物業管理企業提供的前期介入管理內容，給予物業管理企業相應的前期介入管理經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。

第三十五條 建設單位應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第三十六條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

建設單位選聘的物業管理企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。

第三十七條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應當按照住宅小區總建筑面積的千分之四配置物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

第三十八條 物業管理企業承接物業時，應當與委托方按照市房管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。

第三十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業管理企業。物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第四十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限內未盡到保修責任的，仍由建設單位承擔保修責任。

第五章 物業管理服務與收費

第四十一條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業管理企業管理。

物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業管理企業承擔。

第四十二條 物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，參照建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在該區域內公示。