第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，提高居民的居住質量，維護物業管理各方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條 本市行政區域內住宅小區物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市、縣(市)、區房產管理部門是物業管理工作的行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)。

市、縣(市)、區人民政府相關部門按照各自職責，共同做好物業管理的有關監督管理工作。

第四條 各縣(市)、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題。

街道辦事處(鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛，應當納入人民調解委員會工作范疇。

第五條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第六條 房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務。

物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。

業主大會和業主委員會，按照法律、法規規定履行職責，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第八條 物業管理區域內，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應當召開首次業主大會會議。

建設單位應當在滿足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業主大會所需材料報送物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

街道辦事處(鎮人民政府)對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開首次業主大會會議。

第九條 籌備首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔。

首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況向業主公布。籌備經費的結余部分納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

第十條 業主大會可以采取現場會議或書面、網絡等形式召開。

業主可以委托他人代理參加業主大會會議，但物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席會議。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

采用書面形式的，應當將會議內容送達全體業主或者其代理人;無法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。

需要投票表決的事項，表決意見應由業主本人或者其代理人簽名、或者網絡實名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居(村)民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員人數應當為五至十一人的單數。

單位業主可以選派自然人參選業主委員會委員。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十二條 下列人員不能擔任業主委員會委員、候補委員：

( 一)業主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業服務的企業或者機構任職的;

(二)承租方或者其代表人、業主的委托代理人。

鼓勵符合條件的社區居(村)民委會工作人員擔任所在住宅小區的業主委員會委員。

第十三條 經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。

業主委員會會議作出的決定，必須經全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

業主委員會召開會議應當通知社區居(村)民委員會，社區居(村)民委員會可以派員列席。

第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)通過上門催繳、在住宅小區顯著位置公示等形式，督促欠繳物業費的業主限期繳納;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業所在地的縣(市)、區物業主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。

業主委員會應當聽取業主和物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定終止其委員資格：

(一)以書面方式提出辭職請求的;

(二)侵害業主公共利益的;

(三)不繳納物業服務費等拒不履行業主義務的;

(四)利用委員身份謀取私利或不正當利益的';

(五)不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員人數不足總數的二分之一或不能正常開展工作時，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第十七條 業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處(鎮人民政府)，按照規定組織換屆選舉。業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

第三章 前期物業管理

第十八條 新建住宅小區實行前期物業管理制度。

新建住宅小區建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過物業主管部門建立的統一物業管理招投標平臺，公開選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

第十九條 建設單位應當提供前期物業管理開辦費，所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產，物業服務企業退出物業管理項目時應當向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。

物業主管部門應當監督物業開辦費的使用和管理。

第二十條 建設單位應當與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，自合同簽訂之日起三十日內到縣(市)、區物業主管部門進行備案。

物業服務企業在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業服務質量保證金。

第二十一條 前期物業服務合同約定期限的，其期限不少于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。

原前期物業服務合同終止，更換物業服務企業的，應當在終止前三十日內完成前期物業招投標工作。

提前終止前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。

第二十二條 住宅小區內的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定無償移交的，由物業管理區域所在地縣(市)、區人民政府組織相關專業經營單位接收并負責維修、養護、更新和管理。

第二十三條 物業服務企業應當在前期物業管理介入期間履行以下職責：

(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實;

(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

(三)物業服務企業應當建立物業項目和物業檔案資料清冊。建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

(四)物業交付使用前物業服務企業應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續和單項移交手續;

(五)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

第二十四條 前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。

物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶。

第四章 物業服務

第二十五條 選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的資質、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

第二十六條 業主大會選聘物業服務企業，應當通過所在地的縣(市)、區物業主管部門的物業管理招投標平臺公開招標。但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市)、區物業主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。物業服務企業應當在備案前向所在地的縣(市)、區物業行政主管部門繳納物業服務質量保證金。

第二十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并履行以下職責：

(一)維護物業管理區域內基本秩序，按照物業服務合同的約定，提供相應的服務;

(二)接受社區居(村)民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作;

(三)向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(四)在小區主要出入口等顯著位置公示臨時管理規約或管理規約、物業服務內容和標準、收費標準、服務責任人、24小時服務電話;

(五)維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，提供消防安全防范服務;

(六)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作。

(七)應當按照有關規定為郵政、快遞企業投遞郵件提供便利;

(八)配合相關部門完成其他管理工作。

第二十八條 物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過一年。物業服務合同存續的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

第二十九條 物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約或管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。

業主可以在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房出租的人數限制及人均面積標準。

第三十條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。物業服務收費標準應當由物業服務企業報項目所在地價格行政主管部門備案。物業服務合同簽訂后，物業服務收費標準調整的，應當經過業主大會決定。

實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業服務費、物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支明細;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

市、縣(市)、區人民政府應當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

第三十一條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。物業服務企業撤離后，有業主委員會的，檔案資料移交給業主委員會，再由業主委員會移交給新選聘的物業服務企業;沒有業主委員會的，可移交給社區居(村)委會代管，或直接移交給新入駐的物業服務企業。承接方應對照物業項目和檔案資料清冊進行查驗。

物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業項目，不得擅自終止物業服務。物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處(鎮人民政府)應當進行應急管理。社區居(村)民委員會可以在街道辦事處(鎮人民政府)委托下根據應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

第三十二條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

市區無物業管理的居住小區，每三萬平方米由縣(市)、區物業主管部門指導社區居(村)民委員會建立社區物業服務站，提供基本物業服務。物業服務站的具體籌建辦法、經費來源由市政府制定。

第五章 物業的使用和維護

第三十三條 加強停車場規劃建設，合理配置泊位資源。新建小區停車位的配比率最低應當達到1:1的標準。新建小區地下停車場有空余的，禁止車輛在小區地面亂停亂放，車主應當購買或租賃空余車位。

政府鼓勵在有條件的老小區建樹陣式停車場(位)或者建立機械立體停車庫，鼓勵住宅小區周邊公共停車場向特定小區優先開放，規范收費標準。

第三十四條 業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。物業服務企業不得與沙霸樓霸勾結，發現有沙霸樓霸現象的應當及時報告當地公安部門，維護業主正常裝修秩序。

第三十五條 有下列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時進行查處;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

(一)擅自將住宅改變為經營用房及其他改變物業規劃用途的;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的;

(三)違法搭建建筑物、構筑物的;

(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定物品的;

(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風的;

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的;

(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施的;

(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛的;

(十)破壞或者擅自改變房屋外觀的;

(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的;

(十二)非法飼養家畜、禽類、大型犬、烈性犬的;

(十三)占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規行為的;

(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第三十六條 城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。

第三十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位應當繳納工程質量保修金，用于解決工程質量保修期滿后的工程質量遺留問題。市、縣(市)物業主管部門為工程質量保證金的管理單位。

第三十八條 住宅物業交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

第三十九條 首期住宅專項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監督管理辦法由市政府另行制定。

第六章 法律責任

第四十條 違反本條例的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規處理。

第四十一條 業主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止;對不聽勸阻的，業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公示;相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第四十二條 業主委員會委員違反規定，從事違法活動，損壞業主利益的，由當地公安機關依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

第四十三條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣(市)、區物業主管部門依照職責權限按照下列規定進行處罰：

(一)未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規定的要求將物業服務合同備案的，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業管理活動;

(三)違反本條例第三十五條規定，未履行有關報告義務的，由縣(市)、區物業主管部門處以1萬元以下罰款;物業服務企業明知有關違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業管理協會根據行業自律相關規定予以懲戒;

(四)違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規定繳存物業服務質量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

第四十四條 建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由市、縣(市)、區物業主管部門依據職責權限按照下列規定給予處罰：

(一)未按照本條例第八條第二款規定將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)未按照本條例第九條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款;

(三)違反本條例第十八條第二款規定，對新建住宅物業未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經物業主管部門批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第十九條第一款規定未交存前期物業開辦費以及第三十七條規定未交存工程質量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金;

(五)違反本條例第三十九條規定，未交納住宅專項維修資金的，由市物業主管部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

第七章 附則

第四十五條 非住宅小區的物業管理，參照本條例執行。