雙鴨山市物業管理條例（草案征求意見稿）

第一章 總 則

第一條〔立法目的和依據〕為規范物業管理行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《物業管理條例》《黑龍江省物業管理條例》等有關法規，結合我市實際，制定本條例。

第二條〔適用范圍〕本市行政區域內的物業管理及其相關活動適用本條例。

第三條〔物業管理原則〕本市物業管理活動應當遵循尊重業主物業財產權利、提倡發揮市場競爭機制作用、提高物業管理和服務水平的原則。

第四條〔政府職責〕市、縣（區）政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。

第五條〔市物業主管部門職責〕市政府物業行政主管部門履行下列職責：

（一）研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規范；

（二）指導和監督縣（區）政府物業行政主管部門物業管理工作，對物業服務企業及其項目負責人行為進行監督管理；

（三）參與市政府對各縣（區）物業管理工作的目標責任考核；

（四）負責物業服務企業信用管理；

（五）負責對住宅專項維修資金的管理進行指導和監督；

（六）負責對物業管理招標投標活動進行監督管理；

（七）負責調處重大物業管理矛盾糾紛；

（八） 依法承擔的其他職責。

第六條〔縣（區）物業主管部門職責〕縣（區）政府物業行政主管部門履行下列職責：

（一）負責物業服務企業的日常指導和監督工作，指導和監督轄區內街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）履行物業管理監管職責；

（二）負責物業管理區域劃分和物業承接查驗備案；

（三）負責物業服務合同備案和物業服務招標投標備案；

（四）開展物業服務企業及其項目負責人的信用信息征集、核查和監管；

（五）負責新建住宅小區物業服務用房驗收核準；

（六）負責調處物業管理矛盾糾紛；

（七）依法承擔的其他職責。

第七條〔基層政府和自治組織職責〕街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）要切實加強對本轄區物業管理的指導、協調和監督，統籌推進社區建設、社區管理和物業管理，履行下列職責：

（一）指導和監督業主大會成立和業主委員會選舉、備案；

（二）指導和監督業主大會和業主委員會的日常工作；

（三）組織業主表決，聘請專業服務企業或者其他管理人為老舊住宅小區提供基本物業服務；

（四）協助縣（區）政府物業行政主管部門做好物業服務企業日常監管、物業管理區域劃分、物業承接查驗備案、物業項目交接、物業服務企業及其項目負責人信用信息采集等工作；

（五）召集物業管理聯席會議、協調解決應急維修等重大物業管理問題和調處物業管理矛盾糾紛；

（六）指導社區居（村）民委員會積極參與物業管理并發揮主要作用；

（七）依法承擔的其他職責。

第八條〔物業管理相關部門職責〕市、縣（區）政府有關行政主管部門應當按照各自職責，做好物業管理相關工作：

（一）城市管理綜合執法部門負責查處物業管理區域內擅自改變建筑物、構筑物及其他設施的用途、形式、色彩或者材質，擅自改變住宅外立面、在非承重墻上改建門窗，私搭亂建，違規飼養家畜家禽，占用和損壞綠地，私自張貼廣告等違法違規行為；

（二）住房城鄉建設部門負責物業管理區域內房屋工程質量驗收，督促建設單位履行保修義務，及時處理業主有關保修期內房屋工程質量方面的投訴；

（三）公安部門負責指導物業管理區域內治安防范工作，依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對監控安防、車輛停放、房屋租賃等開展監督檢查；

（四）市場監督部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；

（五）價格主管部門負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作，依法查處各類價格違法行為；

（六）生態環境部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，按照部門職能分工依法查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規行為；

（七）衛生健康部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督、監測等工作，打擊非法行醫；

（八）民政部門負責監督、指導物業管理區域內居（村）民委員會、業主大會、業主委員會開展自治管理活動；

（九）應急管理部門負責物業管理區域內消防安全的監督管理；

（十）發展改革部門負責物業管理區域內的電力設施保護；

（十一）人防主管部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查；

（十二）司法行政部門負責指導物業管理區域內物業管理糾紛的人民調解工作；

（十三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信運行、環境衛生、園林綠化、秩序維護、設施設備維護等專項服務的主管部門和專業監管部門以及其他有關部門依法依規履行相應的職責。

第九條〔行業組織〕物業管理行業協會應當在主管部門的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，依法制定和組織實施自律性規范，組織物業服務從業人員業務培訓，調處物業管理糾紛，促進物業服務企業依法誠信經營，推動物業管理健康發展。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第十條〔業主的權利和義務、業主大會和業主委員會職責〕業主的權利與義務、業主大會和業主委員會的職責等規定，除遵照國務院和黑龍江省的《物業管理條例》外，還應按照本條例的規定執行。

第十一條〔首次業主大會召開條件〕

符合下列條件之一的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出申請，并在其指導下召開業主大會。

（一）出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的。

（二）出售并交付使用的套數達到百分之五十以上的。

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。

一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

第十二條〔業主大會籌備〕符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應當以書面形式告知物業行政主管部門和街道辦事處（鄉〔鎮〕政府），并在其指導下組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

（一）籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）代表和社區居（村）民委員會代表組成。

（二）籌備組成員人數應為5人以上單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

（三）籌備組組長由街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）代表擔任。

（四）籌備組成員名單確定后7日內由街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）以書面形式在物業管理區域內公告。

建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料，為籌備組開展工作提供條件并協助籌備組開展工作。

第十三條〔業主大會籌備組職責〕籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會上的投票權數；

（四）提出首次業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容提出異議的，籌備組應當復核并告之異議人復核結果。

籌備組應當自組成之日起30日內，按照《業主大會和業主委員會指導規則》有關規定，組織業主召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會。

第十四條〔業主大會決定事項〕業主大會決定以下事項：

（一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

（二）選舉業主委員會或更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）確定物業管理方式;

（四）選聘、解聘物業服務企業，授權業主委員會與物業服務企業簽訂、變更或終止物業服務合同；

（五）制定、修改物業服務內容、標準和物業服務收費方案；

（六）制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、經營以及所得收益分配等方面的規章制度；

（七）改建、重建物業管理區域內的建筑物及其附屬設施；

（八）決定房屋專項維修資金使用、續存方案，并監督實施；

（九）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第六、七、八項規定的事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過三分之二以上的業主且占總人數過三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十五條〔業主大會決議效力、責任承擔〕業主大會通過的管理規約和作出的決定，對物業管理區域內的全體業主、使用人具有約束力，業主大會的民事責任由全體業主共同承擔。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求法院予以撤銷。

第十六條〔定期會議、臨時會議〕業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開，有下列情況之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議。

（一）有20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。

業主委員會應當召開業主大會會議而不組織召集的，由物業所在地社區居（村）民委員會在街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）的指導和監督下組織召開。

第十七條〔業主大會會議形式〕業主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。物業管理區域內人數較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。參加業主大會的業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數，要經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第十八條〔業主委員會的產生和組成〕首次業主大會選舉產生業主委員會。

業主委員會根據物業管理區域規模，由3名以上單數委員組成，一般不超過11人，業主委員會首屆任期由業主大會確定，一般為三至五年，其組成人員可以連選連任。

分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為3—5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條〔業主委員會備案〕業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向縣（區）政府物業行政主管部門和街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）辦理備案手續。

（一）業主委員會備案申請書；

（二）業主大會會議決議；

（三）業主大會議事規則和管理規約；

（四）業主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規規定的其他資料。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。

第二十條〔業主委員會委員資格終止〕業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會決定，終止其委員資格：

（一）以書面方式自行提出辭職請求的；

（二）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷委員資格的；

（三）不履行委員職責的；

（四）利用委員資格謀取私利的；

（五）拒不履行業主大會決定的；

（六）侵害他人合法權益的；

（七）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主大會作出決定后，業主委員會應當在物業管理區域內公告，委員空缺應當及時補足。

第二十一條〔業主委員會的換屆交接〕業主委員會任期屆滿30日前，應當在物業所在地街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）、社區居（村）民委員會的指導和監督下，由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后5日內，原業主委員會應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并辦理書面交接手續。

第二十二條〔物業管理委員會〕有下列情形之一在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府領導下組建物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責決定物業管理事項。

（一）不具備成立業主大會條件的。

（二）具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區。

（三）經縣（區）政府物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導后仍不能成立的。

（四）物業管理委員會業主代表所占比例不應低于50%。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三章 物業服務企業和前期物業管理

第二十三條〔物業服務企業要求和異地企業備案〕設立物業服務企業應符合有關法律法規規定的企業設立條件。

外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照到物業所在地縣（區）政府物業行政主管部門備案。一個物業管理區域應當由一個物業服務企業實施物業管理。

第二十四條〔物業服務企業的選聘〕新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在商品房銷售前，按照國家規定通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。

建設單位依法投標人少于3人或建筑面積2萬平方米以下的住宅物業，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業，經所在地縣（區）政府物業行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘相應的物業服務企業實施前期物業管理。

第二十五條〔前期物業服務招投標時限〕建設單位應當按照下列規定時限，完成前期物業服務的招投標工作：

（一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；

（二）現售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業在交付使用90日前。

第二十六條〔前期物業服務合同和臨時管理規約的備案〕建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同，并自簽訂之日起15日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約向縣（區）政府物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案材料副本及時送交物業所在地街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）。

建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件，買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

第二十七條〔前期物業服務費收取〕前期物業服務期間，物業服務收費標準實行政府定價,由物業服務企業向建設單位收取前期物業管理服務費。建設單位與業主在房屋銷售合同簽訂過程中有業主交納前期物業管理服務費約定的，可由建設單位委托物業服務企業向業主收取。

第二十八條〔物業管理用房配置〕住房和城鄉建設、自然資源等行政主管部門在審查物業項目規劃設計和辦理相關手續時，應嚴格執行有關法規和技術規范，充分考慮并滿足以下物業管理的要求：

（一）應當按照房屋總建筑面積1‰—2‰的標準配置物業管理用房，但最低不低于100平方米；

（二）自然資源部門在審查建設工程設計方案和審批建設工程規劃許可時，應當確定物業管理用房的位置和面積。業主委員會用房在物業管理用房中調劑。

（三）物業管理用房應當為地面以上、計算產權面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動；

（四）在辦理房屋所有權首次登記時，開發建設單位應當提交物業管理用房的房號、面積等相關資料,不動產登記機構應當在房地產登記簿中注明物業管理用房的字樣。

物業管理用房屬于全體業主所有，任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉讓、抵押和出租。

第二十九條〔開發建設單位前期管理義務〕開發建設單位在物業管理活動中承擔下列義務：

（一）提供良好的物業管理條件，按規劃設計要求進行配套設施建設，保證水、電、氣等達到向最終用戶計量和收費的條件，按要求配置物業管理用房；

（二）在物業交付使用前，開發建設單位必須與選聘的物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

（三）依照法律、法規和合同約定承擔物業保修責任，并向業主提供物業質量保證書和使用說明書；

（四）依法參加首次業主大會會議籌備工作，協助成立業主大會；

（五）在商品房銷售時，公示前期物業管理合同和臨時管理規約，約定小區內道路、綠地、車庫、車位、會所、架空層、轉換層和其他公共場所、設施的產權并將其列入銷售合同條款；

（六）以未售物業業主身份承擔相關義務；

（七）法律、法規和合同約定的其他義務。

第三十條〔前期物業服務的承接與查驗〕物業服務企業承接前期物業服務時，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，與建設單位對物業共用部位和共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。

物業服務企業應當自承接物業之日起15日內，將物業承接查驗協議和查驗記錄向物業所在地縣（區）政府物業行政主管部門備案。

業主專有部分由業主查驗,出現質量問題的，由業主向建設單位提出；

業主向物業服務企業提出的，物業服務企業應當及時轉告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。

第三十一條〔建設單位移交管理用房和物業建設檔案〕在辦理物業承接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和以下物業建設檔案資料:

（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料（含隨機資料）；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）消防工程及消防設施、設備驗收資料；

（五）物業管理區域內各類建（構）筑物、場所（地）設施、設備清單；

（六）物業及配套設施的產權清單；

（七）管理用房清單；

（八）物業的使用、維護、管理所必須的其他資料。

第四章 物業服務管理

第三十二條〔物業服務公開〕物業服務企業應當將下列信息予以公示：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）公共水電費用分攤情況、物業管理費與房屋專項維修資金使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項。

（六）公共秩序維護

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況及本年度物業服務項目收支預算。業主對公示內容提出異議的，物業服務企業應當予以答復。

第三十三條〔物業服務合同的內容〕被選聘的物業服務企業應當按照有關規定與業主委員會訂立書面的物業服務合同。物業服務合同對物業服務企業和全體業主具有約束力。

物業服務合同應明確以下內容：

（一）雙方當事人和物業項目的基本情況；

（二）雙方當事人的權利與義務；

（三）物業服務范圍、服務內容和服務標準；

（四）物業服務企業收取物業服務費用的標準及支付方法；

（五）合同期限、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等；

（六）違約責任及爭議解決的方式；

（七）雙方當事人約定的其他事項。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

第三十四條〔物業服務合同的備案〕物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，向物業所在地縣（區）政府物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案的物業服務合同副本及時送交街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）。

第三十五條〔物業服務合同解除或續簽〕解除或者續簽物業服務合同，業主委員會應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當提前60日書面通知。

物業服務合同解除或終止，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）物業項目的檔案資料；

（二）提供物業服務期間形成的物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）移交物業管理用房和屬于業主所有的場地、設施設備；

（四）清算預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規和合同約定的其他事項。

物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業拒不退出物業服務區域、拒不移交物業管理用房和相關設施、物業服務所必需的相關資料以及由其代管的房屋專項維修資金的，經業主大會決定，可以由業主委員會向法院提起訴訟。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期滿前30日與物業服務企業簽訂物業服務合同。

第三十六條〔業主物業服務費用的交納〕業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業服務企業已經按照合同約定和相關規定提供物業服務的,業主不得以未接受物業服務或者無需接受物業服務為由拒交物業服務費用。不得以放棄權利為由，不履行義務，不得以無人居住、已辦理停熱手續、物業服務質量有瑕疵為由欠繳物業服務費。

業主委員會應當督促未按物業服務合同約定交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟，并可以依法申請法院強制執行和按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

物業服務企業不得因業主欠交物業費，限制業主進入小區入戶以及車輛進入停車位。

第五章 物業使用維護與管理

第三十七條〔物業使用的禁止行為〕業主或者物業使用人應當遵守法律法規和管理規約的規定，禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構筑物等違反城鄉規劃管理規定的行為；

（四）擅自設置、改變煙道、排風、排水管道，在建筑物、構筑物上亂貼、亂寫、亂畫、亂掛，隨意傾倒垃圾，拋擲雜物等違反市容環境衛生管理規定和危害人身安全的行為；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放異味、有毒、有害物質，或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護管理規定的行為；

（六）占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動危害社會，

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業公用部位、公用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

業主委員會、物業服務企業發現有前款行為的，應當予以制止，并報告有關行政主管部門依法處理。對所造成的損失，由行為人恢復原狀或依法賠償。

第三十八條〔臨時占用、挖掘道路或者場地〕任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路或者場地。

供水、供電、燃氣等經營單位因維修養護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應當首先通知業主委員會和物業服務企業，在征得同意并簽訂施工協議后方可施工，完工后須及時恢復原狀，造成損失的應當予以賠償。

因發生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經營單位可先實施搶修，完工后須及時恢復原狀，造成損失的應當予以賠償。

第三十九條 〔封閉陽臺、安裝戶外設施〕業主、物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽棚等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀和安全。

第四十條〔車輛停放管理〕物業管理區域內利用業主共有的道路或者其他場地設置的停車車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售；車位的設置、使用、收費等管理事項，由業主大會決定，所得收益扣除管理服務成本后，歸全體業主所有。

設置車位、停放車輛，不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場地，不得影響其他車輛和行人通行。

物業管理區域內車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。

第四十一條 〔房屋裝飾裝修〕業主或物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主，與業主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議，并進行現場監督。

物業服務企業發現業主、物業使用人在房屋裝飾裝修中存在違反法律、法規、規章或業主規約的行為，應當依據有關規定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應及時報告業主委員會和有關行政主管部門依法處理。

第四十二條〔建設單位售后維修責任〕建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，由住房和城鄉建設主管部門核實后，責令建設單位承擔維修責任。

第四十三條〔物業專有和共用部分的維護責任〕物業保修期滿后，業主專有部分、自用設施設備的養護、維修責任和費用，由業主自行承擔；物業管理區域內共用部位及共用設施設備的日常維護和管理，由物業服務企業負責組織維修，費用從物業服務費用列支。

共用部位主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

第四十四條〔房屋專項維修資金的用途〕住宅物業、物業管理區域內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應該按照國家有關規定交存房屋專項維修資金。

房屋專項維修資金屬業主所有，專戶存儲，�？钣糜谖飿I保修期滿后物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備日常維護和管理之外的維修、更新和改造。

第四十五條〔房屋專項維修資金的交存〕業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期房屋專項維修資金交存至房屋專項維修資金專戶。未按照規定交存的，建設單位或售房單位不得將房屋交付購買人。

業主分戶賬內房屋專項維修資金不足規定標準時，應當依規續存房屋專項維修資金。

第四十六條〔老舊住宅小區改造及物業管理〕對已交付并且年久失修、配套設施設備不齊全、環境質量差、無物業管理的老舊住宅小區,市、縣（區）政府應當制定物業整治改造計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。老舊住宅小區的范圍由市、縣（區）政府確定。

老舊住宅小區改造完成后仍無法選聘物業服務企業或者開展自治管理的，由街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）或者受其委托的社區村（居）民委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主承擔。

第四十七條〔物業糾紛調解〕物業服務企業與業主發生物業服務爭議的，當事人雙方可以協商解決，也可以向物業行業管理協會、基層人民調解委員會或者街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）申請調解。達成調解協議的，雙方簽訂調解協議書；未達成調解協議的，可以依法向法院提起訴訟。

第六章 法律責任

第四十八條〔過渡性條款〕對違反本條例規定的行為，法律、行政法規和本省地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

第四十九條〔建設單位的法律責任〕建設單位違反本條例規定，由縣（區）級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰：

（一）未按照規定通過招投標方式選聘前期物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；

（二）未按照時限將前期物業服務合同、臨時管理規約報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（三）未按照規定向物業服務企業移交物業管理用房和物業建設檔案資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第五十條〔物業服務企業的法律責任〕物業服務企業違反本條例規定，由縣（區）級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰：

（一）未按照規定在物業管理區域內公布物業服務相關信息或者公示信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（二）未與建設單位進行前期物業承接查驗，簽定物業承接查驗協議和查驗記錄，并按照時限報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；

（三）未按照規定對物業管理違法行為進行勸阻、制止，或者未及時報告有關主管部門的，處一千元以上五千元以下罰款。

第五十一條〔業主和物業使用人的法律責任〕業主和物業使用人違反本條例第三十七條第一款第一項規定的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，預期不改正的處以五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第三十七條第一款第二項至第四項規定的，由城市管理綜合執法行政主管部門責令限期改正，預期不改正的處以五千以上一萬元以下罰款。

違反本條例第三十七條第一款第五項至第七項規定的，由公安機關責令限期改正，逾期不改正的處以五千元以上一萬元以下罰款。

違反本條例第三十七條第一款第八項規定的，由城市管理綜合執法行政主管部門責令限期改正，預期不改正的處以兩千元以上五千元以下罰款。

違反本條例第三十七條第一款第九項規定的，由有關部門查處。

第五十二條〔業主大會、業主委員會的法律責任〕業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由物業所在地的縣（區）政府物業行政主管部門或者街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）責令限期改正；逾期不改正的，撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十三條〔有關部門和工作人員的法律責任〕物業行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處（鄉〔鎮〕政府）、居（村）民委員會的工作人員，在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第五十四條〔生效日期〕本條例自發布之日起三個月后施行。