經市政府十四屆二次常務會議討論通過，現將《鶴崗市物業管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

鶴崗市物業管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

? 第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

? 第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，組織實施本辦法。

? 縣房產行政主管部門負責本轄區域內物業管理活動的監督管理工作。

? 建設、規劃、城市管理行政執法、工商、文化、物價、公安、環保、給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關行政管理部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。

? 街道辦事處應當協助作好物業管理工作。

? 第二章 業主及業主大會

? 第四條 根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對集中經營便于管理的原則，確定我市物業管理區域劃分。具體區域劃分辦法是：

? （一）按城市規劃部門批準小區的整體規劃設計范圍劃定；

? （二）已建成的物業以其已經自然形成的物業范圍確定；

? （三）以配套設施和基礎設施相對集中，能獨立使用,相對封閉的住宅小區的范圍確定；

? （四）原有住宅面積1萬平方米以下的，可以將幾個項目劃分一個物業管理區域。

? 第五條 業主大會由一個物業管理區域內全體業主組成。

? 一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

? 第六條 具備召開首次業主大會成立條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知后30日內，會同房產行政主管部門組建業主大會籌備組。

? 籌備組由業主代表、街道辦事處和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業主代表由街道辦事處組織業主推薦產生。

? 籌備組組建后7日內，街道辦事處應當在物業管理區域內書面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積、物業出售交付使用時間等必要的資料。

? 籌備組按照《業主大會規程》有關規定組織召開首次業主大會。

? 第七條 業主在首次業主大會上的投票權數，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計一票；非住宅物業按物業建筑面積計算，不足一百平方米的計一票；一百平方米以上的，每一百平方米計一票。業主投票權的確定主要依據業主擁有物業的產權證和購房發票及業主使用物業的租賃協議。

? 單個業主在首次業主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主占全部投票權的比例分攤給其他業主。

? 第八條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下制定業主大會議事規則。

? 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法，業主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經費籌集、使用、管理等事項作出約定。

? 第九條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。?

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。?

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。?

第十條 業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，持有不同意見的少數業主必須無條件服從業主大會的規定。?業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

? 第十一條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下選舉產生業主委員會。

? 業主委員會應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和精力的業主擔任；但不得同時在所聘物業管理企業中任職。

? 業主委員會應當由3人以上單數委員組成，具體人數由業主大會確定。

? 第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等材料向房產行政主管部門備案。

第三章 前期物業管理

? 第十三條 建設單位在銷售物業前，應當選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理，并與其簽訂前期物業服務合同。

? 前期物業服務合同中要明確規定物業共用設施設備、共用部位及其產權歸屬。

? 第十四條 前期物業服務合同到期，業主大會尚未成立的，建設單位和物業管理企業應就延長合同期限達成協議；未能達成協議的，建設單位應在合同期滿前選聘新的物業管理企業。

? 第十五條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業服務。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。

? 第十六條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約及前期物業服務合同向物業買受人明示，并予以說明。?

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約，認可前期物業服務合同予以書面承諾，并裝入業主檔案留存。

? 第十七條 建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。物業管理用房屬建設單位無償提供，產權屬全體業主所有。在業主大會成立前，物業管理用房由物業管理企業無償使用，業主大會成立后，10-15%的物業管理用房由業主委員會辦公使用。

?物業管理用房的具體標準為：建筑面積5萬平方米以下的按照建筑面積0 .5%提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，超出5萬平方米部分按照0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物業管理用房應為地面上的獨用成套房屋，并具備水、暖、電等基本功能。

?在同一物業管理區域內，兩個以上建設單位的，應按上述標準提供物業管理用房的面積，據當地當年房屋市場價格,向房產行政主管部門交納購買物業管理用房費用，根據物業管理區域劃分的情況，統籌購置物業管理用房移交給物業管理企業使用。

? 建設單位在辦理房屋預銷售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料，經審核符合以上條件的，房產行政主管部門方可核發預銷售許可證和辦理房地產初始登記。

? 第十八條 建設單位在辦理商品房預銷售許可證之前，應當向房產行政主管部門提供住宅物業的中標通知書或協議書、前期物業服務合同、業主臨時公約、小區庭院規劃詳圖有關資料。

? 第十九條 建設單位應當在新建物業綜合驗收合格之后，同物業管理企業辦理物業管理承接驗收。

? 物業管理企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗。?

第四章 物業管理服務

? 第二十條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格，取得資質證書后，方可從事與資質等級相適應的物業管理活動。

? 新設立的物業管理企業辦理資質，應當向房產行政主管部門提出申請。房產行政主管部門經審查，對符合條件的，按照有關規定核發資質證書。

? 房產行政主管部門應當通過網絡信息系統等渠道公開物業管理企業資質、誠信情況等內容。

? 第二十一條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動的，應當向房產行政主管部門提供相關資料統一管理。?

第二十二條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。具體收費項目、標準和方式按照國家和省、市有關物業服務收費辦法執行。

? 第二十三條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

? 第二十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

? 第二十五條 業主大會可以通過公開招標或者根據業主委員會的推薦選聘物業管理企業。

? 業主委員會向業主大會推薦候選物業管理企業時，應當至少推薦3個以上具備資質條件的物業管理企業。

? 第二十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面物業服務合同。物業服務合同可以約定下列服務事項：?

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；?

（二）公共綠化的維護；?

（三）公共區域的保潔；?

（四）公共區域的秩序維護；?

（五）車輛的停放管理；?

（六）物業使用中對禁止行為的管理；?

（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；?

（八）物業檔案資料的保管；?

（九）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

? 第二十七條 物業管理企業應當自物業服務合同生效之日起30日內，將物業服務合同報房產行政主管部門登記。

? 物業服務合同期滿，如果一方不再續簽的，應當在合同期滿前60日內通知對方，由委托方在合同期滿前確定新聘用的物業管理企業。

? 第二十八條 物業管理企業應當在物業服務合同終止或者解除后的10日內，向業主委員會移交下列事項：

? （一）預收的物業服務費用；

? （二）全部物業檔案資料；

? （三）物業管理用房、場地和其他財物。

? 第二十九條 業主委員會與新選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同時，應當辦理物業承接驗收手續。同時移交本辦法第二十八條規定的事項。

? 第三十條 物業管理企業提供物業管理服務，應當按照物業服務合同的約定并遵守下列規定：

? （一）按照國家、省、市規定的技術標準和操作規范實施管理服務；

? （二）向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用方法、要求及注意事項；

? （三）定期聽取業主大會、業主的意見和建議，改進和完善管理服務；

? （四）及時勸阻和制止業主違反法律、法規、規章及業主公約的行為，并向業主委員會和有關行政管理部門報告。

? 第三十一條 未委托物業管理的物業項目，可按下列原則實施管理。

?開發、建設單位開發建設的房屋，由開發、建設單位按有關規定委托物業管理。

?各工礦、企事業單位建設管轄的房屋，未達到現行物業管理標準的，實行準物業管理。

?不具備條件的老小區、企業破產棄管的零星房屋，以及退出物業管理未委托物業管理的項目，由各區級政府牽頭，街道辦事處負責管理，環衛、公安、配套設施管理單位等相關部門配合，實行低限管理或自治管理。

第五章 物業的使用與維修

? 第三十二條 物業管理區域內禁止下列行為：

? （一）破壞房屋承重結構、主體結構；

? （二）違法搭建建筑物、構筑物；

? （三）損壞或者擅自占用物業共用部位、共用設施設備，移動共用設施設備；

? （四）破壞房屋外觀；

? （五）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質；

? （六）設立產生煙塵、污水、噪聲、振動、有害氣體的生產經營場所；

? （七）侵占綠地，損毀花草樹木；

? （八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

? （九）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物，隨意停放車輛；

? （十）擅自在物業共用部位或者場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

? （十一）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

? （十二）法律、法規及政府規定禁止的其它行為。

? 業主、業主委員會、物業管理企業發現前款行為的，有權勸阻制止；對拒不改正的有權向有關行政管理部門舉報。?

第三十三條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內 的道路、場地，損害業主的共同利益。

?供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養護等需要,鋪架線路的，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先向業主委員會和物業管理企業提出申請，在約定的期限內恢復原狀，并應交納一定數量的抵押金和場地占用補償費；造成損失的，應當予以賠償。

? 第三十四條 在物業管理區域內申請設立產生煙塵、油煙、有害氣體、異味、污水、噪聲、振動等污染的飲食、娛樂、服務業的單位和個人，須依法經環保、工商、文化等部門批準，物業管理企業依據環保、工商、文化部門的審批手續進行物業管理活動。

? 物業管理區域內設置牌匾的業主或物業使用人，應當提前向物業管理企業申報，按照物業管理企業指定的統一規格設置。

? 第三十五條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先通知物業管理企業，并簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。物業管理企業應當在協議中明確裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。?

在物業管理區域從事住宅室內裝飾裝修活動，應當遵守國家、省、市的規定以及業主公約。?

第三十六條 業主、使用人不得拒絕和阻礙物業管理企業依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。?

物業管理企業發現業主、使用人在房屋裝飾裝修中出現違反國家、省、市的規定以及業主臨時公約、業主公約的行為，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；對拒不改正的，應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門。?

第三十七條 業主、使用人應當按照房屋所有權證書載明的設計用途使用物業，未經有關部門批準，不得擅自改變物業使用性質。

? 第三十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

? 專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

? 專項維修資金收取、使用、管理按照國家、省、市的規定執行。

? 第三十九條 發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織搶修或者采取應急措施，并及時通知業主委員會，維修費用由責任人承擔。

? 第四十條 業主對設置于房屋內部的共用設備負有監管責任。

? 業主應當在物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備實施維修養護時給予配合。

? 第四十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

?物業管理區域內的公共場地屬全體業主所有，確需停放機動車輛的，物業管理企業應當征得業主委員會的同意，統一規劃停車位，并可收取一定數量的場地占用費，收取的費用按前款規定使用。

?對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業管理企業另行簽訂保管合同。?

第六章 物業監管

?第四十二條 房產行政主管部門負責物業管理的日常監管工作，提供和組織監督物業服務合同（示范文本）的簽訂，處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

?房產行政主管部門接到物業管理糾紛投訴案件應當及時受理。對屬于本部門管理權限范圍內的投訴案件，一般應在投訴人投訴后的10個工作日內辦理完結，最長不得超過30個工作日；對屬于其他部門管理權限范圍內的投訴案件，應及時移交有關部門辦理，并書面告知投訴人；對因故不予受理的投訴案件，最長應在5個工作日內以書面形式告知投訴人不予受理的理由并準確交待訴權。

?第七章 法律責任?

第四十三條 違反本辦法的行為，法律、行政法規、規章有處罰規定的，依照有關法律、行政法規、規章的規定處理。?

第四十四條 業主、使用人違反本辦法或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業管理企業應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。?

第四十五條 違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。?

第四十六條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。?

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第四十七條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。?

第四十八條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。?

第四十九條 違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：?

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；?

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；?

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。?

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。?

第五十條 違反本辦法的規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。?

第八章 附則

?第五十一條 本辦法自 2007年5月1日起執行，2001年頒布的《鶴崗市房地產物業管理試行辦法》同時廢止。