第一條【立法目的】 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】 本市行政區域內的物業管理及其監督活動適用本條例。

本條例所稱物業，是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配置的設施設備和場所。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【政府職責】 市、縣（市、區）人民政府應當制定并落實現代物業服務業扶持政策，將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系，鼓勵采用智慧物業管理、人工智能和互聯網等新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理水平，促進物業管理活動的規范和健康發展。

第四條【部門職責】 市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內的物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（市、區）人民政府其他有關部門按照各自的職責分工，共同做好物業管理相關工作。

鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

居（村）民委員會協助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作。

第五條【物業管理行業協會職責】 物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律,規范行業行為,協助有關行政主管部門開展監督管理工作，推動行業健康有序發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第六條【業主】 房屋所有權人為業主。尚未登記取得房屋所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人均可以認定為業主。

第七條【業主大會】 物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域內成立一個業主大會。

物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業共用設施設備、社區建設等因素劃分，并根據相關法律法規的規定執行。

第八條【業主大會權利】 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第九條【業主委員會】 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。物業管理區域內只有一個業主的，或者業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第十條【業主委員會職責】 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第十一條【選舉業主委員會】 符合下列條件之一的，應當在物業所在地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會：

（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿二年的；

（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。

業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。

第十二條【建設單位報送材料】 符合第十一條第一款條件之一的，建設單位應當按照物業所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處的要求及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明材料；

（二）房屋以及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）共用設施設備交付使用證明材料；

（六）物業服務用房配置證明材料；

（七）其他有關的文件資料。

第十三條【籌備組】 符合成立業主大會條件的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當自收到申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表和居（村）民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中，業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

業主大會籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內公示，公示時間不得少于七日。

第十四條【會議經費】 首次業主大會會議經費由建設單位承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收之日起三十日內按照住房城鄉建設主管部門和價格主管部門確定的標準和方式繳納。

第十五條【首次業主大會】 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，在物業所在地鄉（鎮）人民政府、街道辦事處的指導下，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

業主委員會成立后，籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料。

第十六條【委員資格】 業主委員會由五至十一人單數組成。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、嚴格履行《物業管理條例》所規定業主義務、具有一定組織能力的業主擔任。

第十七條【表決】 業主大會會議需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。

提倡采用信息技術手段進行送達和表決。

未參加業主大會會議投票表決，采用信息技術手段進行表決的，視為已行使選舉權利，不得再對選舉結果提出異議。

第十八條【換屆選舉】 業主委員會應當于任期屆滿前三個月，組織召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未組織的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當責令其限期組織完成換屆選舉。

第十九條【資料移交】

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求鄉（鎮）人民政府、街道辦事處協調解決。

第二十條【緊急處理】 物業管理區域內未成立業主大會的，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處指導并協助業主共同依法表決有關事項。

第三章 前期物業管理

第二十一條【前期物業服務合同】 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位負責選聘物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。

第二十二條【前期物業服務企業選聘】 建設單位在申請房屋預售前，應完成以下工作：

（一）向物業所在地的市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門申請確認物業管理區域。市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門應當自受理之日起五日內予以確認，并書面告知建設單位和物業所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處；

（二）制定臨時管理規約；

（三）通過招標投標的方式選聘物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同；

（四）將前期物業服務合同、臨時管理規約送市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門備案。

第二十三條【前期物業服務合同內容】 前期物業服務合同和臨時管理規約應當作為建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件。

前期物業服務合同應當載明的內容具體參照本條例第二十六條物業服務合同內容。

第二十四條【物業服務用房】 建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業管理區域內按不低于以下標準配置地面以上的物業服務用房，并無償提供給物業服務企業使用：

（一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目，按3‰比例配置，不得低于100平方米，其中物業辦公用房不得低于60平方米；

（二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置；

（三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目，除按上款的標準配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。

建設單位不得擅自變更物業服務用房位置，降低配置標準。

第二十五條【物業承接查驗】 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

物業的承接查驗應當依照《物業承接查驗辦法》相關規定執行。

第二十六條【第三方評估】 占已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由住房城鄉建設主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公布。

經評估物業服務不符合合同約定標準的，建設單位應當要求物業服務企業整改或者依法更換物業服務企業，并向住房城鄉建設主管部門備案，同時錄入企業信用檔案。

第四章 物業管理服務

第二十七條【權利義務】 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務企業依照法律、法規的規定和物業服務合同的約定享有權利，履行義務。

第二十八條【物業服務合同】 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同主要包括下列內容：

（一）業主委員會和物業服務企業的名稱；

（二）物業管理區域的范圍；

（三）服務的內容；

（四）服務的標準；

（五）服務的費用及其調整程序；

（六）合同的期限；

（七）合同的解除；

（八）違約責任；

（九）雙方需要約定的其他事項。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同送市、縣（市、區）住房城鄉建設主管部門、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處備案。

第二十九條【服務標準】 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務，并遵守下列規定：

（一）符合國家和省規定的技術標準、技術規范；

（二）及時向業主或者物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（四）制定安全防范應急預案，及時采取措施應對突發事件，并按照有關規定及時向當地人民政府、有關部門以及專業經營單位報告；

（五）協助當地人民政府、有關部門做好物業管理區域內的管理工作；

（六）接受居（村）民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。

第三十條【物業服務收費】 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅區（別墅除外）公共性物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立之后的住宅區（含別墅）及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

實行政府指導價的由市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級住房城鄉建設主管部門依法制定，并向社會公布。

實行市場調節價的可以委托第三方評估機構測算物業服務價格。

第三十一條【物業服務費收取】 物業服務費由物業服務企業或者業主委員會收取。

業主應當依照法律、法規的規定和物業服務合同的約定交納物業服務費用。

第三十二條【信息公示】 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布下列信息：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況，接受委托經營的物業共用部位、共用設施設備所得收益和支出情況；

（五）其他應當公布的信息。

業主對公布內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。

第三十三條【物業服務企業禁止行為】 物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定或者以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為由降低物業服務質量，減少服務內容；

（二）違反規定程序擅自提高物業服務收費標準；

（三）違反物業服務合同約定，將物業服務費用、汽車停放費、公共水電分攤等捆綁收費；

（四）違反規定采取暴力、威脅或者中斷供水、供電、供氣、供熱，以及利用門禁、電梯控制系統限制業主出入等非法方式迫使業主交納物業服務費。

（五）未經業主大會同意，擅自處分業主共有的財產；

（六）未經業主大會同意，擅自在物業管理區域內從事影響業主生活或者住宅小區環境的活動；

（七）擅自改變物業服務用房和共用部位、共用設施設備、公共場地以及公共建筑的用途；

（八）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地、損害業主共同利益；

（九）擅自改變原規劃設計設置路障，妨礙消防、救助等特種車輛通行；

（十）其他損害業主權益的行為。

第三十四條【企業及人員禁止行為】 物業服務企業及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金和其他業主共有資金；

（二）擅自利用共有物業進行經營；

（三）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（四）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復;

（五）嚴重損害業主利益以及法律、法規禁止的其他行為。

第三十五條【解聘續聘】

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期滿前九十日告知委托方，并向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市、區）住房城鄉建設主管部門報告。

業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會會議，決定續聘的，應當重新簽訂物業服務合同；決定不續聘的，應當書面告知物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業應當按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定之日為止。

全體業主共同決定不再接受物業服務的，原物業服務企業不得強行提供物業服務，并做好交接的準備工作。

第三十六條【退出情形】 物業服務企業應當在發生下列情形之日起十五日內退出物業管理區域：

（一）物業服務合同依法、依約解除的；

（二）除本條例第三十五條第三款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約的；

（三）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的；

（四）物業服務企業營業執照被依法吊銷的；

（五）法律、法規規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第三十七條【移交資料】 物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交下列資金、資料和物品：

（一）建設單位依法移交的物業承接查驗資料；

（二）電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；

（三）物業管理用房、業主共有區域和共用設施設備資料；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備資料；

（五）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修和養護資料；

（六）利用共用部位、共用設施設備經營的賬冊和預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；

（七）其他應當移交的資料。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。

對拒不退出或者拒不移交資料的，業主委員會可以請求鄉（鎮）人民政府、街道辦事處協調解決；協調不成的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處組織召開物業管理聯席會議協調解決；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

第三十八條【空置房物業費收取】

物業交付后連續空置六個月以上的，空置期間按照百分之二十交納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間，應當事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續。

已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

第三十九條【物業費收取時間】 在業主辦理入住手續時，物業服務企業向業主收取的物業服務費自物業交付使用的次月開始計算。

第四十條【費用催交】 業主欠交物業服務費用或者公共水電分攤費用的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業服務管理區域內顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

業主轉讓物業的，應當結清物業服務相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務企業。

第五章 物業使用與維護

第四十一條【使用原則】

業主、物業使用人應當遵守法律、法規及管理規約的規定，按照有利于物業使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、生態及環境保護等方面的相鄰關系。

第四十二條【禁止行為】 物業使用管理區域內，業主、物業使用人禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物，擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗；

（三）未經有利害關系的業主同意或者違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房，從事快遞點、超市、網吧、飯店等各類經營活動；

（四）侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

（五）未經批準拆改供暖、燃氣等管道和設施；

（六）侵占或者破壞綠地、活動場所等共有區域，損毀樹木、健身設施等共有財產；

（七）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共停車泊位、占用公共道路，以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口，擾亂物業服務管理區域公共秩序；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙消防通道、安全出口暢通；

（九）亂設攤點，亂倒垃圾，堆放雜物、固體廢物，高空拋物；

（十）違反規定飼養動物；

（十一）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時向有關部門報告。

第四十三條【裝修要求】 業主或者物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

第四十四條【車庫、車位】 物業服務管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫、車位所有權和使用權歸屬，由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定，優先滿足業主的停車需求且首先滿足業主第一部車的停車需求。建設單位不得將車庫、車位出售、贈與給業主以外的單位或者個人。車位、車庫有空余的，可以出租給業主以外的單位、個人，每次租期不得超過六個月。

占用業主共有的道路或者其他場地增設車位，須征得業主大會同意，并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有。

第四十五條【車輛停放】

利用業主共有道路或者場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準、用途，以及是否向社會開放等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費歸全體業主所有，可以委托物業服務企業代收。場地占用費的收取和使用情況應當單獨設帳并向業主公布。

物業服務企業接受業主的委托，向車庫、車位使用人提供停車秩序管理服務的，可以按照停車服務合同約定的標準收取停車服務費。停車服務費歸物業服務企業所有。

車庫、車位使用人對停放的機動車輛有保管要求的，由車庫、車位使用人與物業服務企業另行簽訂保管合同，約定保管費用。

第四十六條【車輛停放】 物業服務管理區域內禁止下列車輛停放行為：

（一）占用公共綠地、公共健身娛樂場地；

（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防車通道和其他機動車通道；

（三）影響其他車輛和行人通行；

公安、消防、搶險、救護、工程建設、設施設備維修等特殊車輛臨時停車除外。

物業服務企業應當履行車輛停放管理義務，并加強巡查，督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告城管行政執法主管部門、公安部門，有關部門應當依法處理。

第四十七條

物業服務企業承擔物業管理區域內的排水管道的維修、養護責任，并負責將生活垃圾運輸到環境衛生主管部門指定的垃圾轉運站。

第四十八條【特種設備維修】 電梯等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。未經相關業主同意，物業服務企業不得擅自改造電梯等特種設備，安裝電梯卡、扣。

第四十九條【專業經營單位責任】 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當服務到最終用戶，并承擔最終用戶計量表或者閥門及以前管線、設施設備的維修、養護責任。　

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護時，業主、物業使用人、物業服務企業應當配合。

第五十條【保修責任】 建設單位應當按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同。

第五十一條【公共收益】

利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并征得相關業主和業主大會的同意。住宅物業管理區域的公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 第五十二條【專項維修資金交存】 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存專項維修資金。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后住宅、非住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造。

建設單位在申請辦理房屋初始登記前，一次性將自用、尚未售出以及購房人應交未交的首期住宅專項維修資金，按規定存入住宅專項維修資金專戶。待房屋售出或補交到位后，建設單位直接沖抵代交款項并辦理更名手續。

第五十三條【專項維修資金使用】 業主大會成立前，住宅專項維修資金由住房城鄉建設主管部門設立的住宅專項維修資金管理機構代管。業主大會成立后，由業主大會決定自行管理或者委托代管。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會、業主委員會應當依照國家和省有關規定使用住宅專項維修資金，并接受住房城鄉建設主管部門的指導和監督。

第五十四條【應急維修】

住宅工程質量保修期滿后，在物業管理區域發生下列危及住宅物業或者人身、財產安全，需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造的，物業服務企業應當及時組織應急維修：

（一）屋面滲漏的；

（二）電梯存在重大安全隱患、發生故障嚴重影響居民正常生活的；

（三）樓體外立面脫落或者有脫落危險的；

（四）排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）危及住宅物業或者人身、財產安全的其他情形。

物業服務企業未及時組織應急維修，或者未選聘物業服務企業的，業主委員會應當組織應急維修。

應急維修費用應當經過審計并向業主公示，從相關業主住宅專項維修資金分賬戶中按照物業建筑面積分攤比例列支。

第六章 老舊住宅小區物業管理

第五十五條【提升改造計劃】 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損嚴重未實施物業管理的老舊住宅小區，市、縣（市、區）人民政府應當根據國家和省有關規定制定老舊住宅小區改造提升計劃，逐步實施物業管理，并安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

第五十六條【自行管理】 鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當組織改造后的老舊住宅小區的業主成立業主大會，選舉業主委員會。業主大會無法成立的，業主應當在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處的指導下，實行住宅小區自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用，或者由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處組織業主表決，聘請專業服務企業為老舊住宅小區提供物業服務。

第五十七條【物業服務用房】 市、縣（市、區）人民政府在老舊住宅小區改造中，應當統籌規劃、合理布局物業服務管理設施，配置物業服務用房。

第七章 監督管理

第五十八條 市住房和城鄉建設局履行下列職責：

（一）根據有關法律、法規擬定物業管理的規范性文件；

（二）指導縣、區住房和城鄉建設主管部門工作；

（三）監督、檢查物業管理經營活動，規范物業管理市場；

（四）歸集、管理市區住宅專項維修資金。

第五十九條 各縣（市、區）住房和城鄉建設局履行下列職責：

（一）貫徹落實物業管理法規、規章、政策；

（二）負責前期物業管理招投標和物業服務管理區域確認工作；

（三）負責前期物業合同和臨時管理規約備案工作；

（四）監督物業管理用房配置和使用；

（五）處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴；

（六）歸集、管理本行政區域住宅專項維修資金；

（七）鄉（鎮）人民政府、街道辦事處指導居（村）民委員會有關物業管理工作。

第六十條 各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處履行下列工作職責：

（一）具體指導轄區內業主大會籌備、召開、選舉和備案工作；

（二）監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動，召集物業服務管理聯席會議；

（三）協調處理物業管理中遇到的重大緊急事件。

第六十一條 市、縣（市、區）相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的監督管理工作:

（一）城管行政執法主管部門負責對物業管理區域內建設工程及其各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理，依法查處物業管理區域內違規裝修、違法建設、毀綠種菜、亂堆亂放、店外經營、占道經營、倚門開店等違法行為；　

（二）市場監督管理部門負責指導物業服務企業和專業運營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營，依法查處使用不符合安全技術規范的特種設備等違法行為； 

（三）公安部門負責指導物業管理區域內治安防范工作，依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為；

（四）價格主管部門負責負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作，依法查處各類價格違法行為；

（五）供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的主管部門和專業監管部門以及其他有關部門依法依規履行相應的職責。

第八章　法律責任

第六十二條 對違反本條例的行為，有關法律、法規、規章已經設定行政處罰的，從其規定。

第六十三條 住房城鄉建設主管部門、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和其他有關行政主管部門違反本條例規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，給予政務處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十四條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城管行政執法主管部門按照下列規定進行處罰：

（一）違反本條例第十二條規定，未報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料或者未移交物業服務相關資料的，處二萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十五條規定，未履行承接查驗義務的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

建設單位違反本條例第二十四條規定，未按照規定標準配置物業服務用房的，責令其按照規定標準配置物業服務用房，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十五條 物業服務企業違反本條例第三十二條規定，未在物業服務管理區域內公示相關信息或者公示的相關信息失實的，由城管行政執法主管部門處一萬元以上五萬元以下罰款；

物業服務企業違反本條例第三十三條第一項至第四項規定的，由住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城管行政執法主管部門處一萬元以上五萬元以下罰款；

違反本條例第三十三條第五項至第九項規定的，由城管行政執法主管部門限期恢復原狀，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；物業服務企業拒不履行的，可以組織有關單位履行，所需費用由物業服務企業承擔。

物業服務企業有上述情形之一的，記入物業服務企業信用檔案。

第六十六條 物業服務企業違反本條例第三十四條第一項規定，騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金和其他業主共有資金的，由相關部門追回騙取、挪用或者侵占的資金，并由公安機關對相關責任人員按照《中華人民共和國治安管理處罰法》相關規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；

違反本條例第三十四條第二項、第三項規定的，由住房城鄉建設主管部門責令停止侵害，消除影響，恢復原狀，并對物業服務企業處一萬元以上五萬元以下罰款；物業服務企業相關工作人員違反上述規定的，由物業服務企業撤銷其職務或者解除勞動合同；

違反本條例第三十四條第四項規定的，由住房城鄉建設主管部門責令停止侵害，賠償損失，并由公安機關對相關責任人員按照《中華人民共和國治安管理處罰法》相關規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

物業服務企業有上述情形之一的，記入物業服務企業信用檔案。

第六十七條 業主委員會不履行法律、法規規定的職責或者超越業主大會賦予的職權、侵害業主合法權益的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處責令限期改正；逾期不改正的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處指導、監督居（村）民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會。

第六十八條 業主和物業使用人違反本條例第四十二條規定的，由有關行政主管部門按照職責分工依照相關法律、法規的規定予以查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任。