《張家口市物業(yè)管理辦法》是張家口市住建局為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，促進(jìn)智慧和諧社區(qū)建設(shè)制定的管理辦法。

張家口市物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，促進(jìn)智慧和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動。

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定內(nèi)容提供服務(wù)。

第三條物業(yè)管理實(shí)行屬地管理、業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和智慧社區(qū)綜合治理體系，實(shí)行集團(tuán)化物業(yè)服務(wù)模式運(yùn)作；建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)管、社區(qū)居民委員會組織實(shí)施、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的“五位一體”物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

倡導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)范有序發(fā)展。

第二章 監(jiān)督管理

第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理服務(wù)活動的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制定、檢查指導(dǎo)等工作。履行下列職責(zé)：

（一）研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)配套政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門物業(yè)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用體系建設(shè)；

（四）負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的政策制定和監(jiān)管；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)對本區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的日常監(jiān)管工作，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；

（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)備案；

（三）開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管；

(四）負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛調(diào)處；

（六）依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門物業(yè)機(jī)構(gòu)或者配備專職人員，履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

（一）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會籌備成立會議、正式會議成立和業(yè)主委員會選舉；

（二）負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案和日常監(jiān)管；

（三）協(xié)助縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管、物業(yè)承接驗(yàn)收備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及負(fù)責(zé)人信用信息采集等工作；

（四）建立物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)機(jī)制、召集物業(yè)管理聯(lián)席會議、調(diào)處社區(qū)居民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；

（五）依法依規(guī)承擔(dān)的其他職責(zé)。

第七條社區(qū)居民委員會履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

（一）組織、參與業(yè)主大會籌備成立會議和正式會議，鑒證業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。負(fù)責(zé)建設(shè)單位指定的臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則的審核備案；

（二）負(fù)責(zé)組織轄區(qū)小區(qū)業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同到期后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接和新物業(yè)服務(wù)合同的簽訂落實(shí)；

（三）參與物業(yè)承接查驗(yàn)，做好記錄；

（四）根據(jù)重大物業(yè)問題，提出物業(yè)管理聯(lián)席會議議題；

（五）調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；

（六）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和征信考評。

第八條市、縣區(qū)規(guī)劃、城管、公安及消防、質(zhì)監(jiān)、物價等相關(guān)職能部門和供電、供水、供氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，按照各自的職責(zé)分工配合做好物業(yè)管理工作，并公布各部門服務(wù)熱線和投訴、舉報(bào)受理方式。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第九條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）遵守國家、省和市有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。首次業(yè)主大會要通過本物業(yè)區(qū)域管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下成立召開業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十五條 召開業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由所在社區(qū)居民委員會組織。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。備案須提交的文件資料：

（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的會議記錄及公示影像資料；

（二）本物業(yè)區(qū)域管理規(guī)約；

（三）本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）本物業(yè)區(qū)域社區(qū)居民委員會的參會記錄和意見。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公道正派、誠實(shí)守信、具有一定組織能力且無拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)記錄的本物業(yè)區(qū)域業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一人（奇數(shù)）組成，業(yè)主委員會實(shí)行任期制，每屆任期根據(jù)管理規(guī)約確定，最長不得超過三年。

第十九條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由；

（三）因重大疾病等原因無法履行委員職責(zé)；

（四）以書面方式提出辭職請求；

（五）利用委員身份謀取私利；

（六）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益；

（七）沒有正當(dāng)理由，拒不履行委員職責(zé)或者業(yè)主義務(wù)。

第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極參與相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，配合社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其組織、指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會意見。

第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

第四章 前期物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備清冊；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)；

（四）違約責(zé)任和合同解除的條件；

（五）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；

（二）業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（四）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/p>

（五）與物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，合同期限未滿、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十一條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對由社區(qū)居民委員會共同參加的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等行政主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得檢驗(yàn)合格證書；

（六）同一住宅建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十三條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務(wù)所需的其他相關(guān)資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房要方便業(yè)主進(jìn)出，有明確的導(dǎo)引標(biāo)志。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十六條 前期物業(yè)管理服務(wù)合同到期由社區(qū)居民委員會組織業(yè)主或業(yè)主大會會議決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理為理由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量；不得通過中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱、電梯等方式損害業(yè)主合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 [1]

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)由原建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加，并移交原始檔案和使用情況說明資料。

第三十九條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)規(guī)定的資料在社區(qū)居民委員會的見證下交還業(yè)主大會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十日告知所在社區(qū)居民委員會和業(yè)主委員會。社區(qū)居民委員會應(yīng)及時協(xié)調(diào)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議解決突發(fā)問題。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適用的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院、省、市價格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)交付后長期空置的,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十四條市、縣區(qū)價格主管部門會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十七條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十九條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。房屋受讓人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、新業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等及時告知社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十條縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章 物業(yè)使用與維護(hù)

第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面及開門窗；

（三）未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意或者違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變居住性質(zhì)的行為；

（四）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

（五）擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施；

（六）侵占或者破壞綠地、活動場所等共有區(qū)域，損毀花草樹木、園林景觀、健身設(shè)施等；

（七）以亂停亂放車輛等方式阻塞主干道或者出入口，擾亂物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓，妨礙消防、安全出口通道暢通；在樓道、樓梯間存放雜物等。

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十四條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。

第五十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理由各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同縣區(qū)財(cái)政部門負(fù)責(zé)。專項(xiàng)維修資金管理和使用實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督嚴(yán)格按照國務(wù)院、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十六條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的應(yīng)急維修時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第七章 附則

第五十八條本辦法實(shí)施后，縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家、省和本辦法有關(guān)規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。

本辦法規(guī)定的臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（房管局）制定，報(bào)備市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

第五十九條本辦法所稱縣區(qū)包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和察北、塞北管理區(qū)。

第六十條本辦法自2018年6月16日起施行。