貴陽市城鎮住宅區物業管理辦法

第一章　總則

第一條　為加強我市住宅區物業管理，促進建設，創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市城市規劃區內住宅區（含住宅小區、住宅組團和其他物業）的物業管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌進行維護、修繕和服務的活動。

第三條　物業管理應當分類實施，新建住宅小區必須納入物業管理，原有住宅區可根據實際條件逐步推行。

第四條　住宅區物業管理按照居民自治與專業服務相結合的原則，實行社會化、專業化管理，專業化管理由物業管理公司統一實施。

物業管理公司必須為住宅區產權人、使用人服務，應當注重社會效益和環境效益。

第五條　貴陽市房地產管理局是本市住宅區物業管理的歸口主管部門，負責物業管理公司的資質審查、發證，指導、監督住宅區的牧業管理工作。

云巖區、南明區、貴陽經濟技術開發區的物業管理工作，由市房地產管理局直接管理。

花溪區、烏當區、白云區、清鎮市、開陽縣、修文縣、息烽縣人民政府房產管理部門，負責本轄區的物業管理工作。

建設、城管、工商、公安等有關行政主管部門應當根據各自的職責，對物業管理中的相關工作進行指導和監督。

街道辦事處、居民委員會應當對本轄區的物業管理工作進行指導，給予支持。

第六條　實行物業管理的住宅區，應當成立住宅區管理委員會（以下簡稱管委會），代表產權人和使用人（以下簡稱住戶）辦理物業管理有關事項，維護住戶的合法權益。

管委會可以依法申請社團法人登記。

第七條　住戶享有參加住宅區物業管理的權利，同時負有遵守住戶公約和維護住宅區公共秩序的義務。

第二章　新建住宅小區管理

第八條　本辦法所稱新建住宅小區，是指經過統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設而形成的居住區域。

第九條　新建住宅小區綜合驗收合格后，管委會未組建前，在房產管理部門的監督下，由開發建設單位或其委托的物業管理公司負責住宅小區物業管理，管理費用由開發建設單位承擔。

第十條　新建住宅小區交付使用后入住率達百分之七十以上的，由房產管理部門會同住宅小區所在地街道辦事處和開發、建設單位組織召集第一次住戶大會，選舉產生管委會，制定住戶公約。

第十一條　住戶大會行使下列職權：

（一）選舉、撤換管委會的組成人員；

（二）監督管委會的工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）決定住宅小區內涉及住戶利益的重大事項；

（五）制定和修改住宅小區住戶公約；

（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；

（七）通過管委會章程。

第十二條　住戶公約是住宅小區全體人員使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為準則。

住戶公約必須符合法律、法規和規章，并在制定通過后１５日內報物業主管部門備案。

第十三條　住戶公約應當包括下列內容：

（一）小區名稱、地點、范圍、面積及住家戶數；

（二）公共場所及公共設施狀況；

（三）住戶大會的召集程序及決定小區重大事項的方式；

（四）住戶使用其住宅、小區內公共場所、公用設施的權利和維護的義務；

（五）住戶參與小區物業管理的權利；

（六）住戶對管委會及物業管理公司的監督權限；

（七）住宅小區物業各項維修、養護和管理費用的繳納；

（八）住戶在住宅小區內應遵守的行為準則；

（九）違反住戶公約的責任；

（十）其他有關事項。

第十四條　住宅小區住戶大會由管委會負責召開，每年至少召開一次。如有百分之二十以上住戶聯名提議，管委會應及時召開住戶大會。

管委會向住宅小區住戶大會負責并報告工作。

第十五條　管委會委員人數根據住宅小區的規模而定，一般５－１５人，住宅區所在地的公安派出所、居民委員會可派員參加，但住戶代表不得小于管委會委員總數的百分之七十。管委會委員由住戶大會選舉產生，每屆任期三年。

管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產生，管委會主任應當由住戶代表擔任。管委會可聘用執行秘書，處理日常事務。管委會主任、執行秘書為專職，可領取適當報酬，具體數額由住戶大會決定。

第十六條　管委會在住戶大會的監督下，行使以下職權：

（一）召集和主持住戶大會，討論確定住宅小區物業管理重大事項；

（二）起草管委會章程；

（三）以招標或協議方式，選聘或者續聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；

（四）監督物業管理公司對本住宅小區的管理工作，接受住戶對物業管理公司的投訴；

（五）審議物業管理公司制定的管理計劃、措施及重大工程項目計劃；

（六）負責擬定住宅小區管理基金及管理費用的收支計劃。

前款第（三）、（五）、（六）項規定的事項，應當經住戶大會批準。

第十七條　管委會應當與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理服務合同，并使用國家規范的合同文本。

物業管理服務合同應當載明：管理項目、管理內容及達到的標準、管理費用及收取方式、雙方權利義務、檢查監督方式、合同期限、違約責任、糾紛解決方式等，并報物業主管部門備案。

第十八條　管委會組建后，開發、建設單位應當將住宅小區物業移交管委會管理，并提供下列資料：

（一）住宅小區建設各項批準文件；

（二）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎設施、設備的竣工圖；

（四）地下管網竣工圖；

（五）工程質量檢查合格證；

（六）房屋產權明細表；

（七）其他必要的資料。

第十九條　管委會應當建立物業管理基金。開發、建設單位在住宅小區移交時，應當按住宅小區建設總投次２％的比例，一次性向管委會劃撥住宅小區的物業管理基金。

基金用于重大維修的養護工程及購買辦公用房和經營性用房。用于購買經營性用房的，必須在經營性用房的收益中逐年回收。

第二十條　物業管理基金應當設立專戶專項存儲，由管委會管理。

第二十一條　開發建設單位可將提交的物業管理基金納入開發建設成本。

第二十二條　開發建設單位應當在開發建設總建筑面積中預留１％的辦公用房和營業性用房以綜合成本價出售給管委會，其產權歸住宅區房屋產權人共同所有，由管委會經營管理。

第二十三條　物業管理公司在實施管理中的收費，國家有規定的，應當執行國家規定的標準；國家沒有規定的，按雙方的約定收取。

第三章　原有住宅區管理

第二十四條　原有住宅區是指已建成并投入使用的住宅小區、住宅組團和其他物業。住宅區的范圍由房產管理部門會同有關單位劃定。

第二十五條　符合下列條件的原有住宅區，應當根據本辦法第二章的規定實行物業管理。

（一）達到一定規模，基礎設施配套比較齊全；

（二）經住宅區百分之五十以上住戶同意。

第二十六條　不符合本辦法第二十五條規定條件的原有住宅區，可以由物業管理公司與有關單位簽訂物業管理服務合同，物業管理公司根據合同開展管理和服務工作。

物業管理公司應當在物業管理服務合同簽訂后１５日內到房產管理部門備案。

第四章　物業管理公司

第二十七條　凡在本市申請從事物業管理服務的，必須持有市房地產管理局核發的《物業管理服務資質證書》放工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可營業。

物業管理公司實行年度服務質量考核制度。

第二十八條　申請辦理《物業管理服務資質證書》應當提交下列材料：

（一）申請報告和管理章程；

（二）法定代表人的身份證明；

（三）中外合資企業須提供項目議定書、合同副本及中方投資審批機關的批準文件，外商獨資企業須委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項；

（四）所在開戶銀行或審計、會計中介機構出具的資金資信證明；

（五）辦公場所證明；

（六）專業技術人員的資格證明；

（七）其他有關文件資料。

第二十九條　物業管理的主要內容：

（一）住宅區內各類房屋及附屬設施、設備的日常管理，對改變房屋用途和拆改、裝修房屋進行監督管理，保證房屋結構不受損壞，保證住宅區設計功能的正常發揮；

（二）住宅區房屋、水、電、氣等的日常保養和房屋維修，保證各類房屋及設施的正常使用，設備的正常運行；

（三）住宅區內道路、綠化用地、建筑景點等的管理與維護及公共場所臟、亂、差的治理；

（四）根據住戶要求，提供各類專項服務；

（五）維護住宅區內的正常生產、生活秩序，做好治安防范工作。

第三十條　物業管理公司享有以下權利：

（一）依照合同和住戶公約制訂住宅區內的有關管理、服務制度；

（二）依照合同和有關規定，收取服務費用；

（三）制止違反住宅區管理規定的行為。

第三十一條　物業管理公司履行下列義務：

（一）遵守有關規定和合同約定，履行物業管理職責；

（二）接受管委會及全體住戶的監督；

（三）重大管理措施應提交管委會審議；

（四）法律、法規規定的其他義務。

第三十二條　物業管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應在工商部門批準變更之日起１５日內向物業主管部門備案。

第三十三條　物業管理公司與住宅區管委會簽訂合同后出現違約的，按照國家合同法的有關規定處理。

第三十四條　物業管理公司可以享受國家對第三產業的優惠政策。

第五章　物業的使用和維護

第三十五條　住戶使用房屋應當遵守下列規定：

（一）未經有關部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌和規劃設計用途；

（二）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（四）不得侵害他人的正當權益。

第三十六條　房屋的維修責任，按下列規定辦理：

（一）室內部分，由產權人負責維修，費用自理；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體的公用設施，由物業管理公司定期養護和維修，費用由產權人按房屋面積分攤。

（三）房屋、設施、設備的重大維修或改造可由物業管理公司承擔或由管委會另行委托，其費用在物業管理基金中支出。

第三十七條　住宅區內公用設施的養護、維修，屬產權人所有的，由物業管理公司負責，維修養護費用由產權人承擔；非產權人所有的，由相關單位負責。

第三十八條　住宅區內禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼等；

（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；

（六）發出超出規定標準的噪音；

（七）排放有毒、有害的物質；

（八）法律、法規及規章規定禁止的其他行為。

第三十九條　損壞公用設施的，由損壞者負責修復，造成損失的應當賠償損失。

第六章　罰則

第四十條　對違反本辦法第十九條第一款、第二十二條規定的開發建設單位，由房產管理部門責令限期改正；逾期仍不履行的，不予以辦理有關房屋手續。

第四十一條　無《物業管理服務資質證書》擅自承接物業管理服務業務的，由房產管理部門處以５０００元以上８０００元以下罰款，并責令其退還所收取的物業管理服務費用。

第四十二條　物業管理公司年度考核不合格的，由房產管理部門給予警告；連續兩年業績考核不合格的，注銷《物業管理服務資質證書》。

第四十三條　違反本辦法第三十一條規定，物業管理公司管理、維護不善，造成所管理服務的住宅區環境惡化、秩序混亂的，由房產管理部門責令限期改正，并處以５０００元以上３００００元以下罰款。

第四十四條　違反本辦法第三十五條第（一）項、第三十八條第（二）項規定的，物業管理公司有權制止，監督改正，拒不改正的，由房產管理部門責令限期改正，并處以５０元以上５００元以下罰款。

第四十五條　違反本辦法其他有關規定的，由有關部門對責任人依法給予處罰。

第四十六條　行政執法部門及其執法工作人員進行行政處罰，當事人履行處罰決定，必須嚴格遵守《中華人民共和國行政處罰法》的規定。

第四十七條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議和起訴。期滿不申請復議，不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。

第四十八條　物業管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附則

第四十九條　物業管理的收費標準，由市房地產管理局會同物價主管部門共同擬定，報市人民政府批準后執行。

第五十條　貴陽市房地產管理局可以根據本辦法制定具體實施規定。

第五十一條　本辦法具體應用中的問題，由貴陽市人民政府法制局負責解釋。

第五十二條　本辦法自公布之日起施行。