2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過

第一章　總　則　

第一條　為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規的規定,結合本省實際,制定本條例。

第二條　本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理,是指業主、物業服務企業或者其他管理人對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條　物業管理活動遵循權利與義務相一致,業主自治與政府指導和監管相結合的原則。

第四條　業主可以委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理,也可以自行管理。

鼓勵業主委托專業化、社會化、市場化的物業服務企業實施物業管理。

第五條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、國土資源、工商、價格、城管、環保、公安、民政等有關部門,按照各自職責,負責物業管理的有關監督管理工作。

第六條　街道辦事處、鄉鎮人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導本轄區內的業主依法設立業主大會和選舉業主委員會,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,依法調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第七條　物業管理協會應當加強行業自律,規范行業行為,促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,推動物業管理行業健康發展。

第二章　物業管理區域及相關配置

第八條　物業管理區域的劃分應當有利于實施物業管理,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,并綜合考慮共用設備設施、建筑物規模、業主人數、社區布局、自然界線等因素。

物業的配套設備設施是共用的,應當劃分為一個物業管理區域；配套設備設施能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

第九條　建設單位向規劃行政主管部門申請建設工程規劃許可證時,應當同時向建設項目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業管理區域劃分申請。規劃行政主管部門在審查批準建設項目規劃設計方案時,應當考慮實施物業管理的需要,并征求房屋行政主管部門關于物業管理區域劃分的意見,房屋行政主管部門應當在5日內予以回復。

縣級房屋行政主管部門應當根據規劃行政主管部門審查批準的建設項目規劃設計方案,及時向建設單位出具物業管理區域劃分決定,并書面告知建設項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

建設單位應當將物業管理區域劃分決定的內容在房屋銷售現場公示。 第十條　已經建成并交付使用的物業,尚未實施物業管理的,需要劃分區域實施物業管理時,由物業所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉鎮人民政府的配合下,征求業主、居(村)民委員會的意見,劃分物業管理區域并在相應區域內公告。

已實施物業管理且業主對管理范圍沒有異議的,物業所在地縣級房屋行政主管部門可以將現有管理范圍直接確認為一個物業管理區域。

第十一條　縣級房屋行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條　物業管理區域劃分后不得擅自變更。

根據物業管理的需要確需變更物業管理區域的,獲得銷售許可之前的建設單位或者專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主可以向物業所在地縣級房屋行政主管部門提出變更申請。

房屋行政主管部門應當自收到申請之日起30日內作出決定。決定予以變更的,對新建物業項目應當撤銷原物業管理區域劃分決定,向建設單位重新作出物業管理區域劃分決定；對已經建成并交付使用的物業應當在相應區域進行變更公告。決定不予變更的,應當向申請人書面說明理由。

第十三條　建設單位應當以物業管理區域為單位按照下列要求無償配置物業服務用房:

(一)房屋建筑總面積不足10萬平方米的,物業服務用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置,最低不得低于90平方米；房屋建筑總面積在10萬平方米以上的,物業服務用房的配置以300平方米為起點,超過10萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置,超過50萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置。

(二)應當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋,具備供水、供電設施及其他基本使用條件,能直接投入使用。

規劃行政主管部門在審查批準建設項目規劃設計方案時,應當按照前款規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當將物業服務用房的位置和面積在房屋銷售現場公示。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,物業管理區域內房屋建筑總面積不足10萬平方米的,不得低于15平方米；房屋建筑總面積在10萬平方米以上的,不得低于60平方米。

第十四條　物業管理區域內車位、車庫的配置,不得低于規劃行政主管部門規定的車位、車庫與房屋套數(含商鋪間數)之間的最低配置比例。

已經建成并交付使用的物業,物業管理區域條件允許并經業主大會同意,可以按照規劃行政主管部門審查批準的方案建設車位、車庫,滿足業主停車需求。

第十五條　物業管理區域內分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備,由相應的專業經營單位負責設計和建設,并與建設項目同步施工、同步竣工。建設單位應當配合專業經營設施設備的施工,并承擔相關土建工程的配套建設。

本條例施行前建設的專業經營設施設備,業主大會決定移交給專業經營單位的,專業經營單位應當接收。

第三章　業主、業主大會及業主委員會

第十六條　依法登記取得房屋所有權的人為業主。通過訴訟、仲裁取得房屋所有權的,生效法律文書所確認的所有權人為業主；繼承或者受遺贈取得房屋所有權的,自繼承或者受遺贈開始時,繼承人、受遺贈人為業主；合法建造的房屋,房屋的建造人為業主。

基于買賣、贈與、拆遷安置等已經合法占有房屋,但尚未依法登記取得房屋所有權的人,在物業管理活動中享有業主權利,并承擔相應義務。

第十七條　業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業或者其他管理人提供的服務；

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理形式以及有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

(四)參加業主大會會議,行使表決權；

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權；

(六)監督業主委員會的工作；

(七)監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同；

(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權和監督權；

(九)監督專項維修資金的管理和使用；

(十)法律、法規規定的其他權利。

第十八條　業主在物業管理活動中,應當履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域內物業共有部分的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(五)按照物業服務合同的約定交納物業服務費；

(六)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十九條　物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

第二十條　物業管理區域內的業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。未設立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

一個物業管理區域內只能設立一個業主大會。

第二十一條　物業管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上；

(二)交付使用的房屋套數達到總套數50%以上；

(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數達到總套數25%以上；

(四)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿。

建設單位應當自前款第一項至第三項規定的條件具備之日起30日內將房屋交付使用情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級房屋行政主管部門,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告之日起10日內在物業管理區域內予以公告。

第二十二條　符合首次業主大會會議召開條件,業主書面申請街道辦事處、鄉鎮人民政府組成業主大會籌備組的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起60日內,會同縣級房屋行政主管部門負責組織、指導成立首次業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成,人數應為7人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2,籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內在物業管理區域內公示。

第二十三條　物業服務企業應當協助業主大會籌備組開展工作,向業主大會籌備組提供業主清冊及通訊方式、物業管理狀況等文件資料。

建設單位、物業服務企業不得妨礙業主大會籌備組開展工作。

第二十四條　業主大會籌備組負責首次業主大會會議召開的下列籌備工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

(三)確認業主身份、業主人數和業主專有部分面積；

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單；　

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則；

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、專有部分面積提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十五條　業主大會籌備組應當自組成之日起3個月內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議議程應當首先表決業主大會議事規則,會議按照表決通過的業主大會議事規則的規定召開。

業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起設立。

第二十六條　業主大會決定下列事項,需要辦理相關手續的,由業主委員會依法辦理:

(一)制定和修改管理規約及業主大會議事規則；

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(三)業主大會、業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作補貼；

(四)實施委托管理或者自行管理；

(五)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

(六)籌集和使用專項維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分；

(九)業主大會依法決定或者管理規約依法確定應當由業主共同決定的事項。

決定前款第六項和第七項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十七條　物業管理區域內,幢、單元等特定范圍內的業主,在不損害該特定范圍之外其他業主合法權益的前提下,根據管理規約的約定可以共同決定下列事項:

(一)對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造；

(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

特定范圍內的業主決定前款規定的事項,應當經專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

第二十八條　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

制定管理規約,應當尊重社會公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第二十九條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成、成員任期等事項作出約定,并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

第三十條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定召開。

有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)經占總人數20%以上的業主提議；

(二)業主委員會成員缺員需要補選的；

(三)業主委員會決定集體辭職,需要重新選舉業主委員會的；

(四)物業服務合同期限屆滿前,需要重新選聘物業服務企業或者其他管理人,或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

(五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(六)法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會不按照第二款、第三款規定組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的,業主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起30日內組織召開。

第三十一條　業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業主大會議事規則約定的其他形式召開,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面形式征求意見的,業主委員會應當將征求意見書送達業主,涉及表決事項的,征求意見書應當載明表決事項,由業主簽收并按照業主大會議事規則的約定行使表決權。不能送達的,可以將征求意見書的內容在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置進行公示,由業主在公示期限內到公示指示地點行使表決權。書面征求意見的結果應當在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置公示,公示期限不得低于7日,業主有權查閱相關資料。

業主委托他人參加業主大會會議的,應當出具委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

第三十二條　召開業主大會會議,業主委員會應當在召開15日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內便于業主知曉的顯著位置公示。

發生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的,可以根據實際情況在7日內公示、召開。

第三十三條　業主大會會議采用記名投票方式表決,但業主大會議事規則另有約定的除外。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者委托書。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書,以備查詢。

第三十四條　業主大會議事規則可以約定,業主大會會議經有效召開,與會業主就會議事項形成多數決議但未達到本條例第二十六條第二款規定的,由缺席業主補充表決,經補充表決仍未達到要求的,最終缺席業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業主多數人數和多數面積之內。

第三十五條　業主委員會執行業主大會決定的事項,依法履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況；

(二)業主大會決定委托管理時,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同；

(三)收集和了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務合同的履行；

(四)監督管理規約的實施；

(五)調解物業使用和維護中的糾紛；

(六)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十六條　業主委員會成員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主,業主為單位的,應當為單位授權的自然人代表；

(二)遵守法律、法規和管理規約；

(三)熱心公益事業,責任心強,具有較強公信力和組織能力；

(四)具有與履行職責相適應的工作時間；

(五)本人及其近親屬未在本物業管理區域內從事物業服務；

(六)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他條件。

符合前款第二項至第六項規定的條件,合法使用業主房屋并具有完全民事行為能力的業主直系親屬、與業主共同生活的監護人,是否可以當選為業主委員會成員,由管理規約或者業主大會議事規則約定。

業主大會議事規則約定設立業主委員會候補成員的,候補成員的資格條件適用本條規定。

第三十七條　業主委員會成員應當遵守法律、法規、管理規約和業主大會議事規則,不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業主共有財產；

(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業或者其他管理人及有利害關系業主提供的利益或者報酬；

(三)利用職務之便要求物業服務企業或者其他管理人減免物業服務費；

(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第三十八條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,按照業主大會議事規則的約定在業主委員會成員中選舉主任、副主任,明確業主委員會成員職責。

第三十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會成立情況、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應當將備案情況及時書面告知相關街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

物業所在地房屋行政主管部門應當自收到前款規定材料之日起10日內向業主委員會出具備案證明。

備案的有關事項發生變更的,應當重新備案。

第四十條　業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的約定定期召開。經1/3以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。

業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持,業主委員會主任因故不能召集或者主持會議的,可以委托業主委員會副主任召集或者主持。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席方可舉行,作出決議必須經全體成員過半數以上同意。業主委員會候補成員列席業主委員會會議,不具有表決權。業主委員會應當自作出決定之日起3日內,將決定內容在物業管理區域內公示。

業主可以查閱業主委員會會議資料,并有權向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

第四十一條　業主大會、業主委員會作出的有關物業管理的決定,對全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者縣級房屋行政主管部門,應當責令改正或者撤銷,并通告全體業主。業主認為業主大會、業主委員會作出的決定侵害其合法權益的,可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前,不影響業主大會、業主委員會決定的約束力。

第四十二條　業主委員會成員因物業轉讓或者滅失等原因喪失業主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的,其成員資格自行終止。

業主委員會成員任職期間,出現管理規約、業主大會議事規則約定的資格終止情形的,按照管理規約或者業主大會議事規則的約定終止其成員資格。　

資格終止的業主委員會成員應當自終止之日起3日內將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業主委員會。拒不移交的,其他業主委員會成員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

第四十三條　業主委員會因成員資格終止等原因缺員,有候補成員的,由候補成員按照當選票數依次遞補。經候補成員遞補后仍低于業主大會議事規則約定組成人數的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。

業主委員會成員決定集體辭職的,應當在辭職30日前召開業主大會會議重新選舉業主委員會。 　

第四十四條　業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆選舉的,適用本條例第三十條第四款的規定。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內,將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。

第四十五條　業主大會、業主委員會需要刻制印章的,應當持本條例第三十九條規定的備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制。

業主大會、業主委員會印章應當按照法律、法規、管理規約、業主大會議事規則的規定使用。

第四十六條　業主大會、業主委員會應當配合有關管理部門,與居(村)民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會管理工作。

在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合所在地的居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作。

第四十七條　因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同房屋行政主管部門的指導監督下進行財產清算。

第四十八條　業主大會籌備組、業主委員會及其成員、建設單位、物業服務企業或者其他管理人等應當保守業主秘密,不得披露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動,法律、法規另有規定的除外。

第四章前期物業管理

第四十九條　包含住宅物業的建設項目,建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對于預售項目,建設單位應當在申請商品房預售許可之前選聘物業服務企業；對于現售項目,建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。

一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

投標人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的,經物業所在地縣級房屋行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。通過招投標或者協議方式未能選聘到物業服務企業的,經物業所在地縣級房屋行政主管部門同意,可以由建設單位實施前期物業服務。

鼓勵不包含住宅物業的建設項目通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第五十條　建設單位應當與選聘的物業服務企業訂立前期物業服務合同,并于合同訂立之日起15日內報物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

推行前期物業服務合同示范文本。

第五十一條　建設單位應當在房屋銷售之前擬訂臨時管理規約,報物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害房屋買受人的合法權益。

推行臨時管理規約示范文本。

首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約失效。

第五十二條　建設單位應當在房屋銷售現場公示臨時管理規約和前期物業服務合同,并向房屋買受人說明。

房屋買受人應當遵守臨時管理規約,履行前期保障性住房前期物業服務收費實行政府指導價,具體辦法由省人民政府價格行政主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門制定。　

第五十三條　房屋達到交付條件,買受人遲延接受房屋交付的,前款規定物業服務費發生的開始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。

建設單位與房屋買受人約定減免物業服務費的,減免部分由建設單位承擔。

第五十四條　前期物業服務合同生效之日至房屋交付使用之前發生的物業服務費,由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。物業服務合同。

第五十五條　前期物業服務合同期限內,物業服務企業在業主大會成立前依法行使合同解除權的,應當書面報告物業所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內公示。物業服務企業應當自公示之日起給業主3個月的準備時間,但業主同意物業服務企業提前退出物業管理區域的除外。

在前款規定的準備時間內,當事人應當繼續履行合同。

第五十六條　前期物業服務合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的,業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同生效時,其權利義務終止。

第五十七條　物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關場地進行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。

建設單位在辦理物業管理交接手續時,應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)建筑物及其配套設施設備和相關場地清單；

(五)物業管理所必需的其他資料。

第五十八條　前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房、場地、設施設備、物業服務期間建立的物業管理相關資料以及本條例第五十七條第二款規定的資料。

第五十九條　本章未規定事項,適用本條例第五章委托管理的相關規定。

第五章 業主委托管理與自行管理

第六十條　業主共同決定選聘物業服務企業或者其他管理人提供物業服務的,由業主委員會代表業主與物業服務企業或者其他管理人以書面形式訂立物業服務合同。

業主委員會依法與業主共同選聘的物業服務企業或者其他管理人訂立的物業服務合同,對全體業主具有約束力。

第六十一條　物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。

其他管理人應當在其經營范圍內從事保潔、綠化、秩序維護、設備維護等物業服務活動。依法需要取得資質許可的,應當具有相應資質。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

省外物業服務企業進入本省從事物業服務活動,應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門辦理資質核驗備案手續。省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當自受理之日起3日內完成核驗備案手續。

房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督檢查,加強對物業服務項目的動態管理,促進物業服務企業提高服務水平。

第六十二條　物業服務合同的主要內容包括物業服務項目、服務質量、服務費、物業服務用房、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項。物業服務企業或者其他管理人公開作出的服務承諾及制定的服務細則,屬于物業服務合同的組成部分。

物業服務項目包括保安服務的,應當在物業服務合同中就保安服務的服務內容、服務質量、責任區分、違約責任等作出明確約定。

物業服務質量可以參照有關行政主管部門或者行業組織制定的服務質量標準體系約定。

物業服務費的具體計費方式和標準由業主大會或者全體業主與物業服務企業或者其他管理人協商約定。

物業服務企業或者其他管理人應當于物業服務合同訂立之日起15日內,將合同在物業管理區域內公示。

第六十三條　物業服務合同訂立后,業主委員會應當與物業服務企業或者其他管理人辦理物業交接手續,交接記錄由各方簽字確認。

業主委員會應當向物業服務企業或者其他管理人移交本條例第五十八條規定的資料。

第六十四條　物業服務合同終止時,物業服務企業或者其他管理人應當自合同終止之日起15日內退出物業管理區域,物業服務企業或者其他管理人繼續提供服務的,業主可以不支付該期間物業服務費,符合本條例第七十二條第三款規定的除外。

物業服務企業或者其他管理人退出物業管理區域時,應當根據本條例第五十八條的規定與業主委員會辦理移交。

物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業或者其他管理人的,原物業服務企業或者其他管理人應當協助做好交接工作。

第六十五條　物業服務企業或者其他管理人可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,具體服務事項、服務質量、服務費用、違約責任等內容由當事人另行約定。

第六十六條　物業服務企業或者其他管理人應當按照物業服務合同的約定、法律、法規的規定以及相關行業規范的要求履行維修、養護、管理和維護義務。不得違反物業服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

物業服務企業或者其他管理人未能履行物業服務合同約定或者法律、法規的義務,導致業主人身、財產權益受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第六十七條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務企業或者其他管理人已經按照合同約定以及相關規定提供服務的,業主不得以未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒交。

對未按照物業服務合同約定交納物業服務費的業主,業主委員會應當督促其交納,經督促仍未交納的,業主委員會或者物業服務企業、其他管理人可以在物業管理區域內公告。物業服務企業或者其他管理人可以依法請求支付。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的,從其約定。物業使用人不履行交費義務的,業主承擔連帶交納責任。業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費。

物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,物業服務費由建設單位交納。

第六十八條　業主不得違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為。

第六十九條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項物業服務業務轉委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務事項一并委托給他人。

其他管理人不得將其專項物業服務事項轉委托他人。

第七十條　物業服務合同期限內,未經業主大會同意,業主委員會不得與物業服務企業或者其他管理人變更物業服務合同的主要內容。

經業主大會同意變更合同的,應當根據本條例第六十二條第五款的規定進行公示。

第七十一條　物業服務合同期限內,當事人一方依法行使合同解除權的,應當以書面形式告知對方,并應當自告知之日起給對方3個月的準備時間,但雙方當事人就準備時間另有約定的除外。

雙方當事人應當在前款規定的準備時間內繼續履行合同。

第七十二條　物業服務合同期限屆滿3個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,作出續聘或者另行選聘物業服務企業或者其他管理人的決定,并將決定書面告知物業服務企業或者其他管理人。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與同意接受續聘的物業服務企業或者其他管理人重新訂立物業服務合同。

物業服務企業或者其他管理人決定不再接受續聘的,應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會；沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示。

物業服務合同約定期限屆滿,業主大會沒有作出續聘或者另行選聘決定,也沒有要求物業服務企業或者其他管理人退出物業管理區域,物業服務企業或者其他管理人按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。合同權利義務延續期間,當事人可以根據本條例第七十一條的規定解除物業服務合同。 第七十三條　供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以與專業經營單位約定收取報酬。

第七十四條　物業管理區域內發生違反治安、消防、規劃、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關部門報告。

有關行政管理部門在物業管理區域內查處違法行為的,物業服務企業應當協助和配合。

第七十五條　物業服務企業應當做好物業管理區域內的安全防范工作。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣等安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關部門和專業經營單位報告,并協助做好救助工作。

第七十六條　業主共同決定對物業實施自行管理的,應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。

第七十七條　自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定的其他形式進行。

前款規定由業主直接執行管理事務以及成立管理機構統一執行管理事務的,應當推選管理負責人。

第七十八條　業主、業主委員會或者管理機構在執行管理事務中的權利、義務及其責任,由管理規約約定或者由業主共同約定。

第七十九條　自行管理需要雇傭人員的,由業主委員會與雇傭人員依法訂立合同。沒有成立業主大會選舉業主委員會的,適用本條例第二十條第一款的規定。

第八十條　自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況,沒有約定或者約定不明的,應當按季度公布。業主針對收支情況提出的詢問,業主委員會、管理負責人應當及時答復。

第八十一條　物業管理區域內因委托管理或者自行管理的連續性中斷,致使物業管理區域內環境惡化、秩序混亂,嚴重影響業主生活的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導物業管理區域所在地的居(村)民委員會就環境衛生、秩序維護等必要事項組織臨時管理,相關費用由業主共同承擔。

前款規定居(村)民委員會組織臨時管理的期限不超過3個月。在臨時管理期限內街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促業主決定有效的管理形式。

第六章 物業的使用與維護

第八十二條　業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

第八十三條　業主、物業使用人應當按照規劃許可、房屋和土地權屬證書載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。因物業管理的需要確需改變物業管理區域內的道路、場地、物業服務用房等共有部分用途的,應當遵守法律、法規規定,并由業主大會作出決定,需要辦理有關手續的由業主委員會依法辦理。

業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主書面同意。

第八十四條　任何單位和個人不得非法處分、侵占或者損壞物業管理區域內業主共有部分。 　

因公共利益或者物業維護的需要,供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的,應當告知業主委員會或者物業服務企業或者其他管理人；物業服務企業或者其他管理人確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的,應當征得業主委員會的同意；業主確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的,應當征得業主委員會和物業服務企業或者其他管理人同意。

前款規定的單位和個人應當于施工前在物業管理區域內公示,并采取安全保障措施,施工結束后應當及時恢復原狀。

第八十五條　業主共同決定利用共有部分進行經營的,應當征得相關業主同意。物業服務企業、其他管理人未經業主共同決定,不得利用共有部分進行經營。

利用共有部分進行經營獲得的收益,有約定的按照約定分配；沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當按照管理規約的規定定期公布經營收益的收支情況。

第八十六條　物業服務費以外的管理業主共同事務支出的費用,有約定的按照約定分擔；沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例分擔。

第八十七條　物業管理區域內按照規劃建設的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要,其歸屬由建設單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的,應當首先出租給物業管理區域內的業主、物業使用人。業主、物業使用人要求承租車位、車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人現有需要后,建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過6個月。　

約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時,車位、車庫數量少于或者等于物業管理區域房屋套數的,每戶業主只能購買1個車位或者車庫；車位、車庫數量多于物業管理區域房屋套數的,每戶業主至少可以購買1個車位或者車庫,業主自愿放棄的除外。除超過規劃配置比例且多于物業管理區域房屋套數修建的車位、車庫外,不得出售給業主以外的其他人。約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租、出售的,應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

第八十八條　利用物業管理區域內共有道路或者其他相關場地停放車輛,有關車位的設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定。車位經營所得收益的分配適用本條例第八十五條第二款的規定。

在物業管理區域內的共有道路或者其他相關場地停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第八十九條　物業管理區域內車輛通行發生事故,公安機關交通管理部門接到報案的,應當及時依法處理。

第九十條　物業管理區域內根據規劃修建的會所、幼兒園、學校等,其相關活動不得違反法律、法規和管理規約的規定,應當優先為業主提供服務。

第九十一條　物業管理區域內根據規劃建設的人防工程,平時由投資者依照法律、法規規定使用和管理,經營所得收益歸投資者所有。利用人防工程進行經營活動的,不得違反法律、法規和管理規約的規定。投資者根據規劃許可利用人防工程設置車位、車庫出租的,適用本條例第八十七條第二款的規定。

物業管理區域內利用人防工程進行經營活動的,應當按照非住宅物業的標準交存住宅專項維修資金、交納物業服務費。

第九十二條　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位,應當負責分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的管理、維修、養護、更新等責任及相關費用。法律、行政法規另有規定的,從其規定。

專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從專項維修資金中列支。

第九十三條　業主、物業使用人對專有部分進行裝飾裝修,禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自改動建筑物的承重結構、主體結構；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方；

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸；

(四)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果；

(五)未經供氣、供暖管理單位的批準,擅自拆改、移動或者覆蓋供氣、供暖管道和設施；

(六)未經主管部門批準搭建建筑物和構筑物、改變外墻面顏色或者在外墻立面開設門窗；

(七)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

業主、物業使用人進行裝飾裝修之前,應當告知相鄰業主和物業服務企業,物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人以及裝飾裝修人員。物業服務企業不得限制業主、物業使用人除前款規定之外的其他裝飾裝修活動。

第九十四條　業主、物業使用人應當合理、正當地使用專有部分,禁止下列行為:

(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重的物品；

(二)制造超過規定標準的噪音、振動；

(三)違反規定飼養動物；

(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物；

(五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第九十五條　物業專有部分出現安全隱患,危及公共安全、公共利益和他人合法權益時,業主應當及時維修養護,排除隱患。未維修養護、排除隱患的,物業服務企業或者業主委員會應當采取防范措施或者及時報告相關管理部門。

物業共有部分出現安全隱患,危及公共安全、公共利益和他人合法權益時,業主委員會或者物業服務企業應當及時組織修繕或者采取防范措施。

本條規定的安全隱患屬于建設單位責任的,建設單位應當及時排除隱患。

第九十六條　物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主或者物業使用人應當予以協助。

第九十七條　新建物業實行質量保修金制度。

建設單位應當在申請商品房交付備案時,按照物業建筑安裝總造價3%的比例,一次性向房屋行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。建設單位已經投保工程質量責任保險的,所投保的物業可以不交存物業質量保修金。 建設單位在保修期限內不履行保修義務的,業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請,經房屋行政主管部門核實后,維修費用在物業質量保修金中列支。

物業分部保修范圍在質量保修期屆滿后,建設單位履行了法定保修責任的,房屋行政主管部門應當向建設單位退還與分部保修范圍相對應的物業質量保修金本息。

物業質量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法,由省人民政府制定。

第九十八條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,在辦理房屋交付手續時,應當按照國家規定交存專項維修資金。

住宅專項維修資金用于物業保修期屆滿以后共有部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

自建設單位辦結交付備案手續之日起2年仍未出售的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業,由建設單位交存首期住宅專項維修資金。

首期住宅專項維修資金應當由業主直接存入住宅專項維修資金專戶,建設單位、物業服務企業不得代收。

第九十九條　住宅專項維修資金管理部門應當加強對代管住宅專項維修資金的管理,建立維修項目審查和住宅專項維修資金使用審核制度,并依法接受審計部門的審計監督。

物業服務企業或者相關業主按照有關規定向住宅專項維修資金管理部門申請使用住宅專項維修資金的,住宅專項維修資金管理部門應當在10日內審核辦理。

第七章 法律責任

第一百條　建設單位有下列情形之一的,由建設項目所在地縣級以上房屋行政主管部門給予處罰:

(一)違反本條例第九條第三款規定的,責令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以1萬元以上5萬元以下罰款；

(二)違反本條例第二十一條第二款、第二十三條,違反第五十條、第五十一條規定未備案以及違反第五十二條規定未公示的,責令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5000元以上1萬元以下罰款；

(三)違反本條例第八十七條第二款、第三款規定的,責令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5萬元以上10萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第一百零一條　物業服務企業、其他管理人有下列情形之一的,由建設項目所在地的縣級以上房屋行政主管部門給予處罰:

(一)違反本條例第二十三條規定,致使業主大會籌備組不能正常開展工作的,責令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5000元以上1萬元以下罰款；

(二)違反本條例第六十二條第五款規定的,責令限期改正,給予警告；

(三)違反本條例第六十四條第一款規定的,責令限期退出,給予警告；逾期未退出的,處以1萬元以上10萬元以下罰款。

第一百零二條　業主、物業使用人違反本條例第九十三條第一款規定的,由物業所在地縣級房屋行政主管部門或者其他有關行政主管部門責令改正,恢復原狀,處以1000元以上5000元以下罰款；情節嚴重的,處以5000元以上5萬元以下罰款；造成他人損害的,依法承擔民事責任。

第一百零三條　違反本條例規定的其他違法行為,按照有關法律、法規的規定處罰。

第一百零四條　縣級以上住宅專項維修資金管理部門違反本條例第九十八條第二款規定,挪用專項維修資金的,由其上一級人民政府主管部門追回被挪用的專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

住宅專項維修資金管理部門違反本條例第九十九條第二款規定,未按時審核辦理或者無正當理由不予撥付住宅專項維修資金的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第八章 附則

第一百零五條　本條例使用的下列用語,其含義為:

(一)委托管理,是指業主選聘物業服務企業或者其他管理人,由物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同的約定實施物業管理。

(二)自行管理,是指業主自行或者雇傭人員實施物業管理。

(三)物業服務企業,是指具有獨立法人資格和物業服務資質等級,根據物業服務合同的約定從事物業服務活動的企業。

(四)其他管理人,是指根據物業服務合同的約定從事保潔、綠化、保安服務、設備維護等專項物業服務的企業。

(五)共有部分,包括物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房、占用業主共有道路或者其他場地設置的車位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、防雷、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分；其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

第一百零六條　本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行房屋登記的,暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

(二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有二個以上專有部分的,按照一人計算；

(三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。

第一百零七條　市轄區人民政府未設立房屋行政主管部門的,本條例規定的縣級房屋行政主管部門的職責由市房屋行政主管部門履行；縣級人民政府未設立街道辦事處的,本條例規定的街道辦事處的職責由縣級人民政府確定的機構履行。

第一百零八條　本條例自2011年1月1日起施行。