摘要：我國自1983年實施計劃生育政策到如今已經是第27個年頭 ，計劃生育后的第一代已經進入了適婚年齡的階段，與此同時我國又正迅速步入老齡化社會，整個社會的家庭模式向“四二一”轉變，養老壓力日益突出。傳統的“養兒防老”養老模式對新一代的年輕人生活造成了巨大的經濟壓力，讓年輕一代有心無力。由于住房是絕大多數家庭的必備品和重要的資產，推出住房養老保險，既可以不改變老年人生活習慣又可以增加收入提高生活質量，對于和諧社會構建有著重要的意義。

關鍵詞：以房養老;倒按揭;反向抵押

1.以房養老簡介

倒按揭業務即以房養老，在荷蘭起源，美國成熟，此業務最先在美國新澤西州的一家銀行推出，隨后就迅速的在美國得到普及和推廣，發展為一種較為新型的貸款方式。以房養老作為保障老年人生活的工具在歐美、日本、新加坡等國家已經比較成熟，近期在我國也開始出現，但是我國的倒按揭卻面臨著一系列有*的困難，如老年人的傳統觀念的問題，銀行的風險控制的問題，房價的不穩定性問題等等。但老齡化的加速發展卻是我們不得不考慮的問題，作為一種先進的養老方式，我們要深入研究以房養老這項業務。所謂的以房養老，理論上是產權換現金，那些擁有住房產權的老年人，要先把房屋的產權抵押給業務銀行或者保險公司，然后由相應的專業金融機構來對老年人的年齡、預計壽命、健康狀況進行綜合評估，后根據住房的價值，一次性或每月支付給房主，直到房屋主人去世為止。而在住房整個抵押的期間，老年人可以享有抵押房屋的居住權，但并負責維修。而當房屋主人去世后，銀行或者保險公司將會獲得房屋的產權，并可以對該房屋處置，進行銷售或出租，所得資金將會用來償還老年人貸款的本息，并同時享有該房屋升值的部分。在我國，近幾年，由于養老金缺口以及養老體系不完善的問題，不能很好的保證人民在退休后的利益，保護和改善老年人的適當權利成為政府義不容辭的責任，當然這需要一些金融機構的共同努力。面對中國老齡化的加速發展，老年人生活品質不斷下降的問題，建立一個健全、完善的以房養老的指標評價體系，并正確定價這一產品顯得意義重大。

2.以房養老政策研究

目前，國內外專家對以房養老的研究主要集中在潛在以房養老的市場前景分析、具體的貸款額度確定以及風險防范與管理三個方面。

在業務開展中的風險防范與管理方面，主要分析了這一項目中的違約風險，跟抵押貸款不同，以房養老中的借款人會持有一種消極的態度，并且如果老年人的壽命足夠長，就會在銀行貸款超過房產本身凈值的情況下，依然居住在抵押給銀行的房屋中，這就會給以房養老這項業務帶來違約風險。以房養老的貸款包括了資產和負債兩部分，但這兩部分對利率的敏感系數是不一樣的，利率風險也會給開展一份迎來了的金融機構帶來損失。

在潛在的市場前景方面，學者主要分析分析了反向抵押貸款的潛在市場，認為它存在著兩個方面的動機，一是年齡的增加減帶來收入的減少，二是當擁有的房產過多而使房產成為流動資產的迫切需要。反向抵押貸款給客戶帶來的收入可能不是很高，卻會增加了資產的流動性，也會讓客戶不必當心房產價值浮動的問題。同時還分析了反向抵押貸款投資動機的重要性，認為可以通過向抵押貸款取得的收入來投資長期醫療保險、收益性資產、確保孩子的大學費等等。

貸款額度確定這方面的研究主要是對與低收入群體來說，反向抵押貸款的年金收入占總收入的比例是比較大的。他們對不同房產價值進行反向抵押貸款的收益進行分析，得出的結論是現實價值低于100000美元的房產所帶來的年金收入太小，不值得進行反向抵押貸款，而如果價值高于200000美元的房主并擁有其他的財產，則沒有必要進行以房養老，只有那些擁有的房產價值在100000-200000美元以及沒有其他資產的群體來說，反向抵押貸款才使值得投資的。

3.以房養老的對策建議

1.國家需要加大對以房養老宣傳力度，鼓勵人們采取“以房養老”的形式進行養老。老年人應該改變傳統的養老觀念，充分認識到“以房養老”帶來的好處及便利，了解國家對“以房養老”的優惠政策，從心里接受“以房養老”這種新型的養老機制。

2.政府要建立配套的財政金融措施。“以房養老”是涉及到銀行、保險等財政金融部門，所以，要建立健全和配套的財政金融制度和法律法規。只有完善的金融法規，老年人才會大膽的進行以房養老，促進這項養老計劃的開展。

3.由于我國的保險公司還不具備相應的金融信貸功能，為進一步的推進以房養老的發展，保險公司需要加強與相關銀行的合作，許可商業銀行和保險機構聯合研究開發以房養老業務，對商業銀行開展的以房養老業務獲得的房產增值的收益采取免稅的方式，提高商業銀行開展以房養老業務的積極性，而保險公司可以通過創立新的保險品種，開展以房養老的保險業務，分散銀行風險。