什么是“以房養(yǎng)老”模式?以房養(yǎng)老意義和概念是什么?
以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”，小編為大家整理關于“以房養(yǎng)老”模式的文章，希望能給大家?guī)硪欢ǖ膸椭蛥⒖肌?/p>
“以房養(yǎng)老”也叫“倒按揭”，這種養(yǎng)老方式被看做完善養(yǎng)老保障制度的重要舉措，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做, 如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
“以房養(yǎng)老”意義何在?
以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老 , 也可稱為反按揭, 住房反向抵押貸款, 是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構, 相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后, 按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息, 并按人的平均壽命計算, 將其房屋的價值, 分攤到預期壽命年限中去, 按年或月支付現金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時, 繼續(xù)獲得房屋的居住權并負責維護。
當借款人去世后,相應的金融機構獲得房屋的產權, 進行銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息, 相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年( 月) 金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做, 如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
針對社會關注的“以房養(yǎng)老”話題，全國人大常委會委員、中國人民大學教授鄭功成等多名專家24日在京表示，“以房養(yǎng)老”從本質上講是一種金融服務工具和產品，是一種市場行為，是一種自愿的、可選擇的、補充的養(yǎng)老方式，不是一項養(yǎng)老政策。
在24日下午民政部舉行的加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)專家論證會上，鄭功成說，“以房養(yǎng)老”既不可能成為養(yǎng)老保障的主流方式，更不是應當由政府主導的社會養(yǎng)老保險與養(yǎng)老服務的替代品，而只是讓老年人多了一種養(yǎng)老方式選擇，以便更加從容地安排晚年生活。“因此，客觀上它只與少數有需要的人相關，大多數公眾沒有必要過分憂慮。”
中國社科院社會政策研究中心秘書長、研究員唐鈞分析認為，從理論上說，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會政策，須具備一個基本條件，即住房必須是老年人可以自由支配的，而現在住房多為家庭主要財產，且多數老年人會選擇把房產留給子女，因此，“以房養(yǎng)老”只是“小眾”選擇，影響不了老年保障和老年服務大局。
在中國社科院人口與經濟研究所副所長張車偉看來，在我國目前人口老齡化形勢嚴峻、養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后的情況下，開展“以房養(yǎng)老”試點不失為一種有意義的探索，既為老年人在居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、國家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務等選項外增加了新選擇，也有利于滿足一部分老年人個性化的需求。
“一個健全的社會既需要有基本的公共養(yǎng)老服務體系兜底，也需要開啟產業(yè)化、商品化之路，兩者不可偏廢。在這個過程中，政府需要做的是規(guī)范‘以房養(yǎng)老’市場，保證參與其中的百姓利益不受到侵害。”張車偉說。
中國企業(yè)家協(xié)會副會長、幸福人壽保險公司監(jiān)事長孟曉蘇()對此表示贊同。他認為，在“以房養(yǎng)老”試點過程中，政府應當制定具體可行的政策體系，完善相關的房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風險分擔機制，鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創(chuàng)新，使“以房養(yǎng)老”更符合我國國情，更能滿足多樣化養(yǎng)老需求。
“作為一種非主流的養(yǎng)老方式，‘以房養(yǎng)老’不會也不可能替代政府承擔的基本養(yǎng)老責任。”中國老齡科研中心副主任黨俊武表示，近日公布的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》進一步強化了政府在“人人享有基本養(yǎng)老服務”中的主導作用。
按照意見要求，今后，政府將在四方面保基本、兜底線：一是公辦養(yǎng)老機構要重點為“三無”老人、低收入老人、失能半失能老人提供無償或低收費的供養(yǎng)、護理服務;二是將所有農村“三無”老人全部納入五保供養(yǎng)范圍;三是建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度;四是進一步完善落實基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障等政策，適時提高養(yǎng)老保障水平。
“政府可以通過這些積極作為，給公眾一個穩(wěn)定的養(yǎng)老預期，解除老年人的后顧之憂。”黨俊武說。
在嚴格把房價數據控制在1.6萬元/m2之下長達3個月之后，廣州市國土房管局昨日公布的8月房價數據顯示，8月廣州十區(qū)一手住宅均價為16123 元/m2，同比漲17%，環(huán)比漲1.8%，首次與國家統(tǒng)計局本月18日公布的漲幅數據基本一致。各區(qū)之中，天河區(qū)房價更飆升到38481元/m2的水平，與4萬元/m2的關口咫尺之遙。
花都番禺占全市面積近半
房管局數據顯示，雖然上月廣州房價同比、環(huán)比均上升，但是成交面積卻有所下滑，網上簽約面積39.54萬m2，同比減少超過四成，環(huán)比減少也有兩成。各區(qū)之中，花都區(qū)和番禺區(qū)的成交面積合計接近全市的一半，蘿崗、南沙區(qū)的成交面積也超過4萬m2，中心六區(qū)的成交比例只占全市不到三成。
“現在不是不給我們網簽，有時候讓我們一次簽一套，有時候又讓我們一次簽五六套，我們也不清楚有什么具體的規(guī)律。”廣州市區(qū)某豪宅樓盤的開發(fā)商內部人士向記者透露，廣州當前對高價樓盤的限簽政策還在持續(xù)，有的開發(fā)商已經把與買家的網簽時間推遲到明年初。
對中心區(qū)高價樓盤實行網簽限制的同時，廣州也繼續(xù)對外圍區(qū)域樓盤實行限價措施。房管局的數據顯示，上月中心六區(qū)新建商品住宅網上簽約均價26539元/m2，同比上升19.9%，環(huán)比下降2.4%;而外圍四區(qū)均價只有11863 元/m2，同比漲12.4%，但環(huán)比降幅卻高達7.9%。熱點頻頻的南沙區(qū)，雖然多個樓盤實際推售均價都超過萬元，但是網簽均價卻只有9200多元/m2，在各區(qū)中排名最后。
高價樓盤成交寥寥
業(yè)內人士分析，目前市場已出現過熱跡象，地王頻出、發(fā)展商盲目抬價的背后其實正孕育著一定的風險。而從中秋市場來看，亦可見一斑。據經緯行研究中心監(jiān)測顯示，在經歷8月份及9月上旬的搶閘推新后，多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，常規(guī)折扣居多。雖然不少樓盤售價仍在持續(xù)攀高，但人氣、成交分化明顯。
中心區(qū)核心地段高價盤人氣冷清，外圍區(qū)域中，增城、南沙關注度頗高，人氣爆棚，其他區(qū)域則遜色不少，而一向備受矚目的蘿崗中秋期間因以余貨消化為主，難以聚攏人氣。
從成交來看，中秋市場亦是兩極分化，越秀區(qū)有樓盤在中秋期間推出新貨，成交寥寥，價格的過度透支、產品不符合目標客戶的需求，均明顯制約了項目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的樓盤，在本次新貨中亦未能延續(xù)之前的高消化率，僅成交過半，可見即使有區(qū)域利好的支撐，但價格的持續(xù)攀高、雙合同的支付壓力已使得不少剛需買家望而卻步。
更像是拐點前的“最后狂歡”
雖然樓市表面仍顯風光，但卻暗藏一定的風險：一方面，全國重點城市地王頻現、房價持續(xù)高漲，已有一定的失控跡象。另一方面，美國QE規(guī)模縮減預期增強，使得全球資金回流美國，而近期李嘉誠的舉動更是引發(fā)看空樓市的猜疑，行業(yè)大佬王石也說這是一個信號。在此背景下，萬科歐泊全新一期定價已有所下調，意在加快銷售速度。現階段房價持續(xù)攀高的盛況，更像是發(fā)展商在樓市拐點前的“最后狂歡”，雖然拐點的時間不能確定，但時刻警惕才能防患于未然。
近期“逆增長”并不具持續(xù)性
廣州真實的一手樓價或已過2萬/m2，但近期市場大熱屬于“逆增長”，并不具有持續(xù)性。從成交量來看，2009年是一個高峰期，之后都是下降的，現在的狀況是價格上去了，成交量下來了。廣州一手住宅的量一直在收縮，在縮量的背景下，如果2013年樓價漲得過快，將是“還債年”。
“因為房子地段好，你買下來后肯定還會漲，所以先前說的265萬元的價格會有所變動。”在深圳福田區(qū)益田路東方雅苑，一套68平方米房屋業(yè)主在一天內接待多位看房者后“臨時變卦”，向前來看房的《每日經濟新聞》記者說，“現在這套房要270萬元才能賣。”
中原地產深圳數據月報顯示，8月份，深圳二手住宅成交均價26540元/平方米，環(huán)比上漲10.1%，這已是深圳二手房市場連續(xù)18個月出現上漲。
而深圳房地產信息網數據庫對深圳二手房掛牌均價的統(tǒng)計數據，更能體現深圳二手房價上升之猛：今年8月份，深圳全市二手房掛牌均價為27401元/平方米，較去年8月20500元/平方米的掛牌均價上漲33.7%。
深圳世聯地產市場研究部總監(jiān)吳志輝在接受記者采訪時表示，此波上漲源于剛需旺盛，供需矛盾突出，他判斷至少年內房價上漲的趨勢還會持續(xù)。
二手房掛牌價同比漲33.7%
在一名謝姓中介帶《每日經濟新聞》記者實地探訪的福田石廈、崗夏、景田、皇崗等多個片區(qū)，記者發(fā)現，其房價與今年3月相比，上漲幅度均在25%~30%。
“房源太少，但要買房的人太多，盡管價格一直漲，但放出來的盤還是很快被搶走。”謝姓中介介紹稱。
根據深圳房地產信息網數據庫數據顯示，因受新版“國五條”4月份在深圳開始執(zhí)行影響，3月深圳二手房交易量環(huán)比激增3.8倍，達18375套，同比增3.2倍。4月份，這一被市場認為“威懾作用大于調控作用”的新政策運行一個月后，深圳二手房成交量達6122套，在3月成交量激增的基礎上，環(huán)比減少66.7%，同比增33%。
5月至7月，深圳二手房成交量基本企穩(wěn)，8月因傳統(tǒng)淡季，成交量出現環(huán)比14.3%的下滑。
與成交量環(huán)比較穩(wěn)定的狀況不同，深圳二手房價卻持續(xù)上漲。在成交量猛增的3月，根據中原地產數據顯示，深圳二手房價格同比上漲15.85%，達21656元/平方米，到8月，深圳二手房成交均價已達26540元/平方米，上漲22.6%。
如將深圳二手房價格與去年同期作比較，上漲幅度更大。據深圳房地產信息網數據庫對深圳二手房掛牌均價的統(tǒng)計，今年8月，深圳全市掛牌均價為27401元/平方米，環(huán)比增2.5%，與去年8月20500元/平方米的掛牌均價相比，上漲33.7%。其中，寶安區(qū)掛牌均價同比上漲近50%。
年內上漲趨勢難改?
卓越集團執(zhí)行總裁張遠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此輪房價上漲主要因為市場供需矛盾突出，需方在看不到房價下行的情況下釋放出購買需求。
吳志輝在接受記者采訪時也表達了“供需矛盾突出”導致價格不斷高企的觀點，“這種上漲趨勢主要體現在一線城市，像我去調研的三四線城市，情況沒有大家想象的那么嚴重”。
至于何時出現持續(xù)上漲之后的轉折點，張遠認為，2007年和2009年樓價大幅上漲后出現拐點都是因為政府相關調控政策的出臺，“對于今后政府要出什么政策我們無法判斷，但單從土地供給來看，還是有點平衡不了。”
深圳市市長許勤7月曾透露，到2020年前，深圳新增可建設用地將不足50平方公里。2011年，深圳全年僅出讓3宗純商品房用地，去年，深圳僅成交7宗住宅地塊，其中，福田區(qū)域無一塊地出讓。今年1~8月，深圳住宅土地市場僅1月15日出讓了一宗住宅用地。深圳地產界業(yè)內人士稱，目前通過城市更新已是開發(fā)商在深圳獲取土地的為數不多的機會。
吳志輝認為，目前房價正處于上漲趨勢，目前來看，“至少年內上漲趨勢還是會維持”。
