內(nèi)容摘要：這是因?yàn)樵诜聪虻盅嘿J款的借款人房產(chǎn)處置之前，金融機(jī)構(gòu)所有的資金都是凈流出狀態(tài)，所有現(xiàn)金流補(bǔ)償都需要等到10-20 年后，房屋產(chǎn)權(quán)的一次性處置。因此如果缺乏資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)可能沒(méi)有意愿做大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。

近日國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確鼓勵(lì)推廣“以房養(yǎng)老”模式的倒按揭業(yè)務(wù)。但是縱觀國(guó)情，我們認(rèn)為這種模式在中國(guó)生長(zhǎng)的空間或許不大。

1、養(yǎng)老習(xí)慣是制約中國(guó)“以房養(yǎng)老”的人文因素

從中國(guó)老齡人口的習(xí)慣看，中國(guó)老人更信任政府發(fā)起的養(yǎng)老模式，如目前社保模式，也就是說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)居民普遍認(rèn)為政府應(yīng)該為其養(yǎng)老提供最基本的服務(wù)。這是因?yàn)槌擎?zhèn)職工在工作期間曾經(jīng)繳納了充足的養(yǎng)老保險(xiǎn)金，從這個(gè)意義上講，養(yǎng)老服務(wù)的提供主體應(yīng)該是政府，這基本上是深入人心的事實(shí)。另外中國(guó)老人習(xí)慣于與子女居住在一起，由于中國(guó)沒(méi)有遺產(chǎn)稅，子女也希望通過(guò)繼承的方式獲取老人的房產(chǎn)，因此“以房養(yǎng)老”可能更加適合城鎮(zhèn)中無(wú)子女老人或者子女在海外的老人。

實(shí)際上我們從美國(guó)HECM 運(yùn)作的情況看，美國(guó)反向抵押貸款覆蓋的人群并不多，2012 年發(fā)放的貸款數(shù)只有5.47 萬(wàn)筆，累計(jì)貸款數(shù)只有77.9 萬(wàn)筆，相對(duì)于美國(guó)人口占比很小。相對(duì)而言，反向抵押貸款更像是一種奢侈品，即便在美國(guó)亦如此。

2、中國(guó)農(nóng)村人口較多，“以房養(yǎng)老”可能只適用于一二線城市

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，2012 年反向抵押貸款財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的均值為25.2 萬(wàn)美元，HECM 下平均借款本金的評(píng)估上限為15.8 萬(wàn)美元，折價(jià)率在60%多。如果按照2012 年單筆貸款余額13.2 萬(wàn)美元計(jì)算，實(shí)際相對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的折價(jià)率在50%。

因此在不考慮未來(lái)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)情況下，如果三四線城市單處房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估值在40 萬(wàn)，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度在20 萬(wàn)左右。如果借款人未來(lái)生存年限是20 年，每月實(shí)際收入僅為不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比，優(yōu)勢(shì)不大。

如果我們從一二線城市考慮，一二線城市房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值雖然很大，但是購(gòu)房人往往通過(guò)貸款的方式獲得住房。這樣房產(chǎn)扣除住房貸款，實(shí)際的權(quán)益則是反向抵押貸款的上限。因此“以房養(yǎng)老”可能更加適用于一二線城市中房屋貸款已經(jīng)還清或者擁有多套住房的老人。

如果我們僅就一線城市來(lái)看，如北京上海等地，“租房養(yǎng)老”性價(jià)比可能比反向抵押貸款更為劃算和更為老人接受。

3、政策性風(fēng)險(xiǎn)較大，金融機(jī)構(gòu)參與的意愿不會(huì)太強(qiáng)

從美國(guó)HECM 反向抵押貸款運(yùn)作的模式看，整個(gè)運(yùn)作過(guò)程全程都是由政府主導(dǎo)的，在這個(gè)過(guò)程中，HECM 作為運(yùn)作平臺(tái)，借款人提出申請(qǐng)，HECM 尋找提供融資的金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)融資后，通過(guò)資產(chǎn)證券化，將資產(chǎn)打包出售給房利美Fannie Mae，房利美再將資產(chǎn)出售給投資者。整個(gè)鏈條暢通，風(fēng)險(xiǎn)層層分散。從這個(gè)模式可以看出，即使在美國(guó)，如果單純依靠一兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)，也很難將反向抵押貸款做大做強(qiáng)。

房地產(chǎn)價(jià)值的可判性和流動(dòng)性是金融機(jī)構(gòu)是否愿意做反向抵押貸款的最大動(dòng)力。在中國(guó)“以房養(yǎng)老”的最大不確定性來(lái)自于房地產(chǎn)政策和土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不健全。不考慮70 年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整正在逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，因此未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)仍然存在很大的不確定性。另外土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)被政府一手壟斷，決定土地市場(chǎng)沒(méi)有形成市場(chǎng)化的流通環(huán)境。這在一定程度上降低了房地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)性。由于國(guó)內(nèi)房屋所有人具有的只是70 年的房屋居住權(quán)(商用50年)，并沒(méi)有房屋土地的所有權(quán)，因此房屋產(chǎn)權(quán)面臨70 年后被收回或者中途被強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，這種不確定性決定了金融機(jī)構(gòu)可能不會(huì)有太大的意愿參與這個(gè)計(jì)劃。

房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的推出對(duì)“以房養(yǎng)老”可能有利，這些政策的推出能夠在一定程度減少老人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的持有意愿，從而將房屋產(chǎn)權(quán)變成現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，但是這些政策在國(guó)內(nèi)短期推出的概率不大。

4、資金來(lái)源不足可能限制金融機(jī)構(gòu)參與的規(guī)模

我們可以看到HECM主導(dǎo)的反向抵押貸款擁有廣大的資金來(lái)源，尤其是房利美Fannie Mae 的存在，極大的促進(jìn)了住房抵押貸款的流動(dòng)性。試想如果在國(guó)內(nèi)參與“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)還是單打獨(dú)斗，那么金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源勢(shì)必限制“以房養(yǎng)老”的發(fā)展規(guī)模。這是因?yàn)樵诜聪虻盅嘿J款的借款人房產(chǎn)處置之前，金融機(jī)構(gòu)所有的資金都是凈流出狀態(tài)，所有現(xiàn)金流補(bǔ)償都需要等到10-20 年后，房屋產(chǎn)權(quán)的一次性處置。因此如果缺乏資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)可能沒(méi)有意愿做大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。