第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業按照合同約定或者業主自行管理等方式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房產行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府發展改革、城鄉規劃、財政、公安、民政、衛生計生、環保、工商、質監等部門，按照各自職責負責物業管理活動的有關監督管理和服務工作。

第四條 縣級以上人民政府應當將物業服務納入服務業發展規劃、社區建設管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔。鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，促進物業管理向專業化、社會化、市場化發展，提高物業服務水平。

第五條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府物業管理行政主管部門指導本轄區內的業主依法設立業主大會和選舉業主委員會，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。

社區居（村）民委員會應當支持物業服務企業開展多種形式的社區服務，業主委員會和物業服務企業應當接受社區居（村）民委員會的指導和監督。

第六條 物業管理行政主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，建立物業服務企業及其管理人員誠信檔案，引導業主、物業服務企業依法行使權利、履行義務。

第七條 物業服務行業協會應當加強行業的自律管理，規范行業行為，促進物業服務企業依法誠信經營。加強物業服務企業從業人員培訓，增強服務意識，提高物業服務水平，推動物業服務行業健康發展。

第二章 物業管理區域與相關配置

第八條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

第九條 建設單位應當在新建物業出售前將劃定的物業管理區域，向縣級人民政府物業管理行政主管部門備案。

已劃定物業管理區域并實施物業管理，但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向縣級人民政府物業管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣級人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府征求業主、社區居（村）民委員會的意見，劃分物業管理區域并在區域內公告。

第十條 縣級人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共用部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十一條 建設單位應當以物業管理區域為單位按照下列要求無償配置物業服務用房：

（一）房屋建筑總面積不足三萬平方米的，物業服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，最低不得低于七十平方米；房屋建筑總面積在三萬平方米以上的，除按三萬平方米的千分之三配置外，超過三萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業服務用房應當具備水、電、暖、廁、采光等基本使用功能，配置獨立的水、電、暖等計量器具。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，物業管理區域內房屋建筑總面積不足三萬平方米的，不得低于二十平方米；房屋建筑總面積在三萬平方米以上的，不得低于四十平方米。

物業服務用房所有權屬于全體業主，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十二條城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。不動產登記機構在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

不動產登記機構在辦理房屋所有權初始登記時，應當在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位置。業主有權向不動產登記機構查詢房屋登記情況。

第十三條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣、熱等計量裝置應當按照一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家標準和專業技術規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十四條 建設單位應當組織供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位對新建住宅物業管理區域內的終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備驗收。驗收合格后，應當將專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

建設單位承擔專業經營設施設備在物業保修期內發生的維修、養護、更新和管理責任；專業經營單位承擔保修期滿后的維修、養護、更新和管理責任。

專業經營設施設備包括變（配）電、供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十五條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權，由業主大會決定是否移交給專業經營單位。決定移交的，縣級人民政府物業管理行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第十六條 房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十八條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會：

（一）交付使用的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上。

第十九條 符合成立業主大會條件的新建物業管理區域，建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的書面報告。建設單位未及時書面報告或者已建成住宅小區未成立業主大會的，物業管理區域內專有部分面積占百分之二十以上的業主可以聯名向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的書面要求。

街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后三十日內，會同縣級人民政府物業管理行政主管部門組建首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十條 建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提供物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等其他有關的文件資料。

第二十一條 籌備組由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會、業主代表、建設單位組成。籌備組中的業主代表由業主推選產生或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提名并經百分之二十已入住業主同意產生。

籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當不少于籌備組人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協調解決。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、人選名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當予以答復；異議成立的，籌備組應當對公示內容予以修訂并重新公示。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）經占全體業主百分之二十以上的業主提議；

（二）業主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；

（四）物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

（五）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

第二十四條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織召開；街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第二十五條 業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內顯著位置公示，并書面告知所在社區居（村）民委員會，聽取其意見。

第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；采用書面形式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內顯著位置公示。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

業主大會會議表決采取記名投票的方式。

第二十七條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員應當具備以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益的行為；

（四）本人及其近親屬不在本物業服務企業任職。

第二十八條 業主委員會由五人以上單數委員組成，具體人數由業主大會議事規則確定。每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居（村）民委員會，并聽取其意見。

第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下材料向縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案：

（一）業主大會設立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十條 業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、其他重要事項及物業服務合同協商簽訂活動的記錄，并妥善保管。

業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金、工作經費和公共收益收支；接受業主對物業管理信息的查詢和監督。

第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）非法索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費等費用；

（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費等費用；

（五）泄露業主個人信息或者將業主個人信息用于與物業管理無關的活動；

（六）經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的；

（七）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第三十二條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）因房屋所有權轉讓等原因不再是業主的；

（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；

（三）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職并得到同意的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十三條 業主大會和業主委員會日常工作經費可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會決定,不得從物業服務企業經營收益中列支。

第三十四條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府。

第三十五條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將有關印章、憑證、檔案及其他屬于全體業主共有的財物，移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

業主委員會委員資格被罷免或終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業主委員會。

第三十六條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府物業管理行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十七條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當建立由縣級人民政府物業管理行政主管部門、公安派出所、社區居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等參加的聯席會議制度，協調解決重大矛盾糾紛和其他物業管理事宜。

第四章 前期物業管理

第三十八條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業管理服務。

從事物業服務的企業，應當依法取得物業服務企業資質證書，建立健全各項物業管理制度，接受縣級以上人民政府物業管理行政主管部門業績考核，達到青海省物業服務企業規范化管理標準。

從事物業服務的管理人員應當按照有關規定，取得職業資格證書。物業從業人員應當參加省住房城鄉建設行政主管部門組織的培訓，取得物業從業人員資格證書。

第三十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

建設單位應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。

前期物業服務合同可以約定期限；但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十一條 建設單位組織工程竣工驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續十五日前，應當共同對物業的共用部分、共用設施設備進行交接查驗。

第四十二條 建設單位應當按照國家有關規定和房屋銷售合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置明顯有效的隔離設施；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第四十三條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（七）業主名冊；

（八）物業管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十四條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公示。

第五章 物業服務

第四十五條 物業服務企業應當建立物業檔案，規范物業檔案管理，保證檔案資料收集齊全、真實準確、安全保管和方便利用。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第四十六條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

第四十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、業主與物業服務企業的權利義務以及違約責任等內容進行約定。

物業服務企業自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案。

第四十八條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

物業服務企業應當履行電梯等特種設備的報檢義務，并委托具有相應資質的專業機構維修和養護電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備。

第四十九條 物業服務收費遵循公平、合理、質價相符的原則，收費標準應與物業服務等級、物業服務企業資質對應。

物業服務收費區分不同物業的性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業實行政府指導價，別墅和非住宅類物業實行市場調節價，具體收費標準由當事人自主協商后，在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，由省價格行政主管部門會同省住房城鄉建設行政主管部門根據物業服務等級標準制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門根據省定基準價，在浮動幅度內制定當地物業服務等級標準以及相應的指導價。價格行政主管部門應當定期對物業服務的基準價、指導價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準由雙方另行約定。

第五十條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等事項。

物業服務企業應當每年將物業服務費用、燃氣購買票據和經營設施收支等情況如實公示。業主、業主委員會對公示情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

物業服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業主自愿交納的除外。

第五十一條 物業交付業主前，物業服務費、采暖費由建設單位承擔；物業交付業主后，由業主承擔。

前款物業交付是指房屋通過竣工驗收達到第四十二條交付條件后，業主收到書面交付通知并辦理完相應手續；業主收到物業交付通知在三個月內不辦理相應手續的，三個月屆滿，視為交付。

第五十二條 物業服務企業應當按照國家和地方物業服務規范和標準，以及物業服務合同中約定的服務標準提供服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費等費用為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準，不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式威嚇脅迫業主、物業使用人，不得泄露業主個人信息。

第五十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費等費用。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等為由拒交物業服務費等費用。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定。物業使用人不履行交費義務的，業主承擔連帶交納責任。

第五十四條 物業交付后，業主未實際入住使用的，物業服務費按應交納數額的百分之七十交納。

在集中供暖物業管理區域內的業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始前三十日內與物業服務企業簽訂停熱協議，采暖費用具體數額可由業主委員會與物業服務企業商定，協商不成的按應交納數額的百分之七十交納。達到供熱計量收費條件的物業管理區域，物業服務企業應當執行供熱計量收費制度，并與業主簽訂供用熱合同。

可能影響其他用戶用熱或者危害室內公共設施安全運行的不得停止用熱。

第五十五條 物業服務企業應當制定物業管理區域內應急預案，對自然災害、公共衛生事件、安全事故、供電和供氣事故等突發事件的預防和處置規定相應措施，積極協助和配合有關單位做好救助以及安全防范等工作。

第五十六條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得向業主、物業使用人、物業服務企業轉嫁戶外管線、其他設施的損失及能源損耗。

最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的房屋內的最終分戶業主或者物業使用人。

第五十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位和物業服務企業不得強制業主更換專有部分合格的設施設備。

第五十八條 　物業服務合同期限內，當事人一方依法行使合同解除權的，應當以書面形式告知對方，并應當自告知之日起給予對方九十日的準備時間，但雙方當事人就準備時間另有約定的除外。準備時間內不影響合同繼續履行。

第五十九條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門、物業服務企業、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，并在物業管理區域顯著位置公示。

物業服務合同約定期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者另行選聘決定，也沒有要求物業服務企業退出物業管理區域，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同延續。合同權利義務延續期間，當事人可以根據本條例第五十八條的規定解除物業服務合同。

第六十條 業主大會決定續聘物業服務企業的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門、業主委員會、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，并在物業管理區域顯著位置公示。

第六十一條 業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物：

（一）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（二）第四十三條規定的資料；

（三）物業服務用房；

（四）維修、保養物業形成的技術資料和保養記錄；

（五）物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；

（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他資料和財物。

物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第六十二條 業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取選舉業主委員會、推選管理負責人等形式執行管理事務。

第六十三條 自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內每半年公布管理費用的收支情況。業主針對收支情況提出的詢問，業主委員會、管理負責人應當及時答復。

第六十四條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、縣級人民政府物業管理行政主管部門和社區居（村）民委員會應當指導幫助本轄區內業主自行管理的小區做好物業服務工作，協調物業管理與社區建設的關系。

第六章 物業的使用和維護

第六十五條 業主、物業使用人對物業的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十六條 物業管理區域內需新增設施設備的，應當由業主大會決定，所需費用由業主承擔，所有權屬于全體業主。區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，任何單位和個人不得擅自改變用途。

因維修物業或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第六十七條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、物業使用人停放車輛，不得只售不租；不得轉讓給物業管理區域外的使用人。滿足本物業管理區域業主需要后，停車位有空余的，可以出租給物業管理區域外的使用人，租賃期限不得超過六個月。

出租車位、車庫的情況應當向全體業主公示，業主及業主委員會有權查詢租賃和出售合同。

第六十八條 車輛占用物業管理區域內共有道路或者其他場地停放的位置、管理辦法、是否收費及收費標準等事項由業主大會決定。物業服務企業可以根據物業服務合同收取車輛停放費。

業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第六十九條 業主大會成立前，需要占用業主共有道路或者其他場地停放車輛的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將車輛停放費單獨列賬，每半年公布賬目，并接受業主的監督。所得收益的百分之七十用于共用部分、共同設施設備維修、更新和改造，其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

第七十條 公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。進入住宅物業管理區域不超過半小時的車輛，不得收費。

大型車輛和載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第七十一條 業主不得將住宅改變為經營性用房，因特殊情況需要改變的，在設立或者變更登記時，應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定，并提交業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業主委員會的，由社區居（村）民委員會出具。

業主違反規定,擅自將住宅改變為經營性用房的，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告工商行政管理部門。

物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示經營性用房情況。經營性用房物業服務收費應當實行市場調節價。

第七十二條業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，并應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。

業主或者物業使用人拒不辦理登記手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十三條 物業使用中不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構以及建筑防火分隔設施；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）侵占綠地、違法搭建建筑物、構筑物；

（四）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；

（五）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

（六）違反規定擺攤設點、占道經營；

（七）違反規定飼養動物；

（八）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒和放射性等危險物品；

（九）占用、堵塞消防通道、安全出口、無障礙設施，占用、損壞消防設施、器材；

（十）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理；業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主或使用人應當給予配合。相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的，應當承擔賠償責任。

第七十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，在辦理房屋所有權初始登記前，將物業保修金交存至物業管理行政主管部門設立的專戶，專項用于保修期內物業的維修。

第七十六條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關規定執行，接受審計、財政主管部門的監督管理及業主的查詢。

第七十七條 專項維修資金專項用于物業共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30%的，由業主大會決定續交方案。

第七十八條 發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主提出專項維修資金使用方案,報市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門審核同意后進行應急處置。物業管理行政主管部門應當在三個工作日內予以辦理，不得指定施工單位：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障、公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（三）樓體單側外立面有脫落危險的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（五）危及房屋安全的其他情形。

發生前款所列情形，未按規定實施維修和更新、改造的，市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第七章 法律責任

第七十九條 違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。

第八十條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例規定，無正當理由拒絕、拖延參加住宅物業管理區域內終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備驗收的，或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，承擔賠償責任；

（二）違反本條例規定，未履行維修、養護、更新等義務的，責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（三）因物業服務企業拒絕代收有關費用，停止提供服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（四）違反本條例規定，強制業主更換專有部分合格的設施設備的，責令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

第八十一條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例規定，承接物業未進行查驗的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例規定，未在物業管理區域內顯著位置公示物業承接查驗情況、物業服務內容、服務標準、燃氣購買票據、物業服務費用和經營設施收支情況或者公示信息失實的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（三）違反本條例規定，未能履行物業服務合同的約定，減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準的，責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款；

（四）違反本條例規定，采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式威嚇脅迫業主、物業使用人的，責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任；

（五）違反本條例規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款，并可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級；

（六）違反本條例規定，損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，責令限期返還、恢復原狀，造成損失的，應當承擔賠償責任，并處一萬元以上三萬元以下罰款；

（七）違反本條例規定，強制業主更換專有部分合格的設施設備的，責令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

第八十二條 物業服務企業違反明碼標價規定的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，沒收違法所得，并處五千元以下的罰款。

第八十三條 違反本條例規定，業主未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第八十四條 違反本條例規定，物業服務企業或建設單位有下列行為之一的，由市或者縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款：

（一）未出售的車位、車庫不優先出租給物業管理區域內的業主、物業使用人，或者將多余車位、車庫出租給物業管理區域業主以外使用人的租賃期限超過六個月的；

（二）建設單位將車位、車庫對業主只售不租或者轉讓給物業管理區域外使用人的。

第八十五條 違反本條例規定，業主將住宅改為經營性用房的，由市或者縣級人民政府工商、稅務、環保、公安等行政主管部門依法查處。

第八十六條 違反本條例第七十三條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政主管部門按照下列規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反第一項規定,由市或者縣級人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反第二項、第三項規定的，由市或者縣級人民政府城鄉規劃行政主管部門責令限期改正，依照有關法律法規的規定查處。

（三）違反第四項、第五項規定的，由市或者縣級人民政府環境保護行政主管部門依照有關法律法規的規定查處。

（四）違反第六項、第七項、第八項、第九項規定的，由市或者縣級人民政府公安機關依照有關法律法規的規定查處。

第八十七條 物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府以及其他有關行政主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第八十八條 本條例所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本條例所稱專有部分，是指物業管理區域內的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。

本條例所稱有利害關系的業主，是指本幢建筑物內的其他業主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。

本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算；

（三）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（四）總人數，按照前項的統計總和計算。

第八十九條 本條例自 年 月 日起施行。