眾所周知，房屋拆遷補償問題是房屋拆遷過程中的核心問題，隨著新一輪的城市拆遷大潮來臨，大批動遷居民不可避免地面臨了補償安置等諸多問題，而面對諸多相關法律問題，不少拆遷市民也是一頭霧水，大量農民并不了解農村房屋拆遷規則、細則，下面為您整理的農村房屋拆遷細則。

　　農村房屋拆遷規則

國有土地上房屋征收與補償主要依據為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區具體實施意見、細則、辦法等農村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產權調換，但是補償標準上農村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。

農村房屋拆遷

農村房屋拆遷管理條例

(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算;

(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明;

(四)對低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案;

(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵污染及垃圾清運方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協調配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預案及措施。

　　《辦法》與農村房屋拆遷相關的規定

第三條拆遷公告發布后，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規另有規定的從其規定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等，進行協調并執行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規定執行。

第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的.，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為±3%。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。

第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查后，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改;拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。

第十三條《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應具備以下條件：(一)按照國家規定的基本建筑設計標準和質量安全技術規范建造;(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區域公共配套相適應;(三)與當地社會經濟發展水平相適應的其他條件。

第十四條普通商品房開發建設的平均成本包括取得土地使用權的費用、建安造價、各類規費、稅金、管理費等費用之和。第十五條直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系無異議的，按照《辦法》第三十三條有關拆遷按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋的規定辦理;直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系有異議的。

農村房屋拆遷中常見的問題

隨著工業化不斷發展，大批農民的房屋需要被拆遷。對于絕大多數的農村老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財產，也是其保護自己人身安全甚至其它人權的重要載體，但是農村房屋拆遷中，由于拆遷管理工作不到位，拆遷法律與補償標準機構不完善，行政載決和強制執行不規范，適合被拆遷人需求的中低價位房屋供應不足等原因，引起大量的群眾性上訪事件，直接影響到農村社會的穩定。因此，農村房屋拆遷問題應引起我們的重視。那么如何處理好房屋拆遷問題不但是經濟發展的要求，同時也是社會穩定發展的要求。

農村房屋存在的突出問題

(一)從法律上看

1、農村房屋拆遷沒有直接的法律法規和規章可循。

到目前為止，我國沒有對農村房屋拆遷的一個專門法律和規章，僅有國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規??《城市房屋拆遷管理條例》。對于農村房屋拆遷的土地性質來說，農村房屋拆遷主要是集體土地的房屋拆遷。在適用法律上，農村房屋拆遷的適用法律是《中華人民共和國土地管理法》，房屋拆遷只作為征地過程中地上附屬物補償的一個部分。因此，在拆遷主體上，農村房屋拆遷的主體是政府(劃拔土地為直接使用土地的政府部門、出讓土地為土地的管理部門);在安置方式上，農村房屋拆遷目前采用遷建安置、調產安置和貨幣補償三種方式;在補償標準上，農村房屋拆遷的土地性質在于是集體土地，不能進入市場，因而在補償過程中，城市房屋拆遷可以按市場來操作，而農村房屋拆遷只能按實補償(評價按重置價結合成新率進行評價)，另一方面，由于農村有許多房屋都是他們老一輩人在此地建筑的房屋，沒有房屋產權證，因此，當房屋拆遷時，沒有相應和直接的法律和規章作為后盾，給農村房屋拆遷工作增加了難度，也讓農民保障自身利益沒有法律武器。

長期以來，農村房屋拆遷處于無法可依的狀態，對農民房屋的私有財產權，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附屬物”之中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。地方政府在辦理農村房屋拆遷補償時，沒有嚴格依照國有土地上的房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照的資格都沒有，只是由當地政府按地方性法規、及其以下的規范性文件擅自處分農民的財產。農民公平受償權利在法律上就受到了不當的限制，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，這種法律的移位或使用不當，是我國法律的一大漏洞。

　　2、農村中農民法律知識缺乏，維權意識不強。

對政府有關單位與開發商的口頭承諾較易相信，沒有簽定任何安置補償協議，一旦農民的房屋被拆遷后就將農民的利益置之度外。

(二)從補償上看

1、補償范圍較窄。

(1)我國房屋拆遷補償基本上限于財產權補償，而財產權的補償中也只限于對直接損失的補償，而事實上，被拆遷人在取得房屋所有權時，已經支付了相應的土地使用費，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費用卻未完全納入補償范圍。(2)農民在拆遷過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點，使其生活和就業的成本增加。(3)許多村民的房屋被拆遷后，由于拆遷導致的一系列不利后果，必然給村民帶來精神上的痛苦和創傷，對此應給予一定的金錢安撫，而現在的補償法律法規中卻沒有此項規定。

2、補償安置不到位與不合理。

(1)例如政府要對土地實行征用，要拆遷農民房屋,稱安置房屋還沒有建設好，讓農民自行安置到外村的地方租房?住，許諾安置房屋建設好就馬上遷入。但政府有關部門和開發商讓農民遷出后就不兌現諾言了。

另一方面，雖然將農民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關養老保險與醫療保障，只是作一次性補償，沒有為農民日后的生活提供必須的安排，由于農民不能再耕作和搞些農村副業，使農民基本生活得不到提高，反而比前更差。

更有甚的是，由于拆遷單位的資金缺乏有效監督或因資金不足，使農民的補償資金不能及時到位，給農民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實。同時農民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女入學問題，生活成本增加(交通，管理費，就醫等)，都困擾著農民被拆遷戶。

(2)脫離“以人為本”的原則。在房屋安置補償過程中，通過對實地調查和當地有關部門關于農村房屋拆遷的規范性文件進行了解與分析，可從中發現，在農村房屋拆遷補償上，普遍存在著一種過分地看重硬性標準的傾向，實際工作中嚴重脫離“以人為本”的原則，取而代之的是“以硬件為本”。如在住房安置上，根據農民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數來確定安置房屋的面積，同時結合原住房面積的大小來折算，如一戶人，有五口人，家中只有3人擁有當地戶口，而該家庭居住面積是90平方米，而根據相關比例折算只能安置到面積50平方米的房屋居住。如果沒有當地村民戶籍的則可能得不到補償。至于對拆遷房屋中弱勢群體(老人，殘疾等)，則只是統一給予安排，領取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務的宗旨。

　　3、補償費用和標準偏低。

政府直接規定拆遷的補償費用和標準，未進行房產評估，不與被拆遷戶進行協商，或進行協商沒達成補償協議的情況下，只向拆遷戶作最后的“通牒”，不容商量。