揚州市物業(yè)管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會公共利益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。

第三條 新建商品房應當實行物業(yè)管理。

未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，由各縣（市）、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理；配套設施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。

商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

第四條 揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；

（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；

（四）負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

（五）負責物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作；

（六）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。

各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)（建設）行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 規(guī)劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門和單位，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關(guān)系。

第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔相應義務。

業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應的權(quán)利和承擔業(yè)主相應的義務。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。

業(yè)主應當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視作棄權(quán)。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會履行下列職責：

（一）審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員；

（三）審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案；

（六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；

（七）審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（八）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項；

（九）改變或撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。

（十）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告，提出成立首次業(yè)主大會的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)交付使用的時間等文件資料。

經(jīng)建設單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由所在地社區(qū)居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示，公示時間應不少于十日。

籌備組負責下列工作：

（一）確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內(nèi)容；

（二）確定業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會委員條件，經(jīng)公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人；

（三）參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案；

（四）確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù)；

（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；

（六）主持召開首次業(yè)主大會會議。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)數(shù)按以下方式確定：

（一）住宅物業(yè)實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計算票數(shù)；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計算投票權(quán)數(shù)，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計票；

（三）非住宅物業(yè)每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。

第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。到會代表應當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之三十以上的，業(yè)主大會所作出的決定，除按上款規(guī)定以外，還須其他與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意方可通過。

業(yè)主大會作出的決定應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責，接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責審批專項維修資金的使用，當專項維修資金不足時，進行續(xù)籌；

（五）督促逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費；

（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定；

（八）向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況；

（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會的影響牟取私利。

第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將下列文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主公約；

（三）業(yè)主委員會組成人員名單和基本情況。

所在地物業(yè)管理行政主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案復函和印章刻制證明，業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應當按照本辦法重新備案。

第十八條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第十九條 業(yè)主委員會委員任期為三年，可連選連任。

業(yè)主委員會應在任期屆滿的兩個月前，書面報告所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），并在其指導下組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責：

（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；

（二）推選代表出席業(yè)主大會，表達本小組業(yè)主的意愿；

（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。

業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會治安等相關(guān)工作。

第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第二十三條 業(yè)主大會，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)業(yè)主大會決定可在本物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金增值、配套設施經(jīng)營收入中列支。業(yè)主大會的決定應包括經(jīng)費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首次業(yè)主大會的相關(guān)費用由開發(fā)建設單位承擔。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔相應義務。

第二十五條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后方可從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)應當在資質(zhì)證書規(guī)定的年檢時間三十日前，向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)年檢。

第二十七條 從事物業(yè)管理的工作人員，應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)（執(zhí)業(yè)）資格（上崗）證書。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)符合新辦勞動服務企業(yè)條件的，按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

第四章 物業(yè)服務與收費

第二十九條 新建商品房銷（預）售前，建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。被選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)銷（預）售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務合同前的前期物業(yè)管理服務。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應根據(jù)業(yè)主大會的決定及時續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會尚未成立，而前期物業(yè)服務合同到期或被解除的，由建設單位按照原前期物業(yè)服務合同約定的服務事項、服務標準、收費標準另行組織招標，落實新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議由新中標企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行，新的物業(yè)管理企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

第三十條 建設單位應當在銷（預）售物業(yè)之前，參照建設部業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法利益，并報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十一條 新建物業(yè)銷（預）售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)前期物業(yè)服務合同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

第三十二條 物業(yè)服務合同和前期物業(yè)管理服務協(xié)議的主要內(nèi)容包括：

（一）當事人和物業(yè)的基本情況；

（二）雙方的權(quán)利和義務；

（三）物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務收費項目、標準和收取辦法；

（五）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；

（六）專項維修資金的使用辦法；

（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人約定的其他事項。

第三十三條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；

（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的停放管理；

（六）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等；

（七）物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施；

（八）專項維修資金的帳務管理；

（九）應業(yè)主要求進行的特約服務。

物業(yè)管理服務質(zhì)量根據(jù)《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》制定，超出服務標準范圍的服務質(zhì)量，雙方另行約定。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)負責生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環(huán)衛(wèi)部門負責及時清運。清掃、清運工作不得影響業(yè)主的正常生活。

第三十五條 環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何費用。

第三十六條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)，提供服務的內(nèi)容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅公共服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準等因素，制定并定期公布相應的基準價及其浮動幅度，并逐步向分項收費基準價過渡。提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務收費標準；通過公開招投標確定的公共服務費收費標準，招投標結(jié)束后應向價格主管部門備案。未通過公開招投標確定的公共服務收費標準，事前應報價格主管部門審核。

高檔住宅、非住宅用房的公共服務收費、滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公布物業(yè)管理服務與收費的項目和標準等內(nèi)容。

第三十八條 前期物業(yè)服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。根據(jù)房屋銷售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人承擔。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供停車管理服務，相關(guān)收費標準按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在公用部位的停放、管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

執(zhí)行公務的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業(yè)主搬家的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響小區(qū)道路暢通或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)移動車輛或按協(xié)議進行處理，由此產(chǎn)生的費用由停車人承擔。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。上述單位可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂有償服務合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)管理企業(yè)未接受委托的，有關(guān)費用由上述單位自行收取。

第四十一條 為保證前期物業(yè)管理服務的正常運行，開發(fā)建設單位應承擔物業(yè)管理企業(yè)的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設造成的前期物業(yè)管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)項目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金（簡稱專項維修資金）。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十三條 開發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位的所有權(quán)或使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

第四十四條 開發(fā)建設單位應當按總建筑面積千分之四和千分之一的比例將物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房納入建設項目配套計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。

第四十五條 因分期開發(fā)等原因不能同步交付物業(yè)管理用房的，建設單位應當支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償。

第四十六條 建設單位在申請房屋銷（預）售許可時應提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的建設方案；在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設手續(xù)等相關(guān)資料。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，建設單位對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應及時整改。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：

（一）物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房；

（二）門衛(wèi)室、警務室、監(jiān)控室、底層架空層、共用走廊；

（三）按規(guī)劃設置標準配套建設使用的地下室；

（四）按規(guī)劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；

（五）公共綠化、道路、場地；

（六）建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設施；

（七）其它依法歸全體業(yè)主的設施設備。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幼兒園、會所、規(guī)劃配套以外的機動車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業(yè)主共有。產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)建設單位的，應當繳交專項維修資金。

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車庫（位），應當優(yōu)先提供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。機動車的車庫（位）應向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。商品房銷售完畢后仍留有機動車庫（位）的，不受此限。產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，機動車車庫（位）應當隨之一并轉(zhuǎn)讓。

第五十一條 物業(yè)管理單位將物業(yè)共用部位配套設施經(jīng)營、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

第五十二條 利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，扣除適當?shù)墓芾碣M用后，將收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理企業(yè)，百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。

第五十三條 車輛停放或行駛時造成小區(qū)公共設施損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應責令責任人賠償損失，業(yè)主委員會有權(quán)要求責任人賠償損失。

第五十四條 工程、營運車輛未經(jīng)許可，不得進入物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主大會會議或業(yè)主公約有約定的，從其約定。

第五十五條 業(yè)主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時禁止下列損害公共利益的行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；

（四）在物業(yè)共用部位亂搭亂建、堆放雜物；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

（八）未經(jīng)批準擺攤設點；

（九）無序停放車輛；

（十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；

（十二）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十三）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；

（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十六條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人和裝飾裝修企業(yè)。

使用人對房屋進行裝飾裝修應當取得業(yè)主的書面同意。

第五十七條 業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第五十八條 業(yè)主、使用人不得拒絕物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)裝飾裝修管理協(xié)議的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。

第五十九條 已交繳專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓時，其專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。未交繳專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓時應告知買受人按政府規(guī)定的標準補交專項維修資金。

第六十條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同對物業(yè)共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護，并做好相關(guān)記錄。當出現(xiàn)按規(guī)定必須養(yǎng)護的情形而未及時養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會或所在地物業(yè)管理行政主管部門督促限期改正。

房屋專有部分維修責任由業(yè)主承擔。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十一條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。

第六十二條 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。

第六十三條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 建設單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法的規(guī)定，按照下列規(guī)定處罰：

（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

（二）違反合同約定的服務質(zhì)量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

（三）對物業(yè)共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

（四）接到解聘通知后七日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第六十六條 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰物業(yè)的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業(yè)主、使用人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，業(yè)主、使用人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，物業(yè)管理企業(yè)應做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作。

第六十七條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、本辦法或業(yè)主(臨時)公約的行為，應當予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第六十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十九條 違反本辦法規(guī)定，依法應當由工商、物價、規(guī)劃、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第七十條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章 附 則

第七十二條 本辦法自2006年3月1日起施行。原《揚州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（揚州市人民政府第22號令）同時廢止。